Ст. 222 гк рф с комментариями 2020-2021 года (новая редакция с последними изменениями)

Оглавление

О приобретательной давности

Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения самовольной постройкой как своим собственным недвижимым имуществом в течение срока приобретательной давности.

Примечание. Приобретательная давность на недвижимое имущество устанавливается в судебном порядке (Письмо Минэкономразвития России от 26.08.2010 N Д23-3376).

Согласно материалам дела заявитель в 1988 г. купил жилой дом и вступил во владение им. Дом был возведен продавцом в 1984 г. на предоставленном ему для строительства земельном участке без утвержденной проектной документации и необходимых разрешений. Так как заявитель приобрел на основании договора купли-продажи и земельный участок, на котором расположен спорный объект, он обратился к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — регистрирующий орган), с заявлением о государственной регистрации права собственности на дом.

Регистрирующий орган отказал в государственной регистрации права собственности предпринимателя на данное строение, поскольку оно является самовольным как созданное без получения необходимых разрешений.

Суд апелляционной инстанции в свою очередь указал: спорный объект являлся самовольной постройкой лишь по формальному основанию — при его создании отсутствовали административные разрешения на строительство. При этом постройка расположена на земельном участке индивидуального предпринимателя, а в дело были представлены доказательства того, что спорный объект был создан с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил и органы, осуществляющие строительный надзор, знали о существовании постройки с момента ее создания. Судом апелляционной инстанции также учтено, что постройка не может быть снесена в принудительном порядке, поскольку на требование о ее сносе распространяется исковая давность согласно ст. ст. 195 и 196 ГК РФ.

В силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) лицо, добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество.

Самовольная постройка поступила во владение заявителя на основании договора купли-продажи. Доказательств того, что заявитель знал об отсутствии разрешений на возведение постройки, суду не представлено.

Следовательно, заявитель может быть признан владеющим этой постройкой добросовестно и как своей собственной. Кроме того, владение осуществляется непрерывно и открыто в течение срока, превышающего 15 лет.

Суд апелляционной инстанции указал, что отсутствие административного разрешения на строительство при наличии у заявителя права собственности на земельный участок, где осуществлена постройка, не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявления об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения такой постройкой как своим собственным недвижимым имуществом в течение срока приобретательной давности <3>, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 12 Информационного письма N 143).

<3> В качестве доказательств добросовестности, открытости и непрерывности владения указанным объектом недвижимости могут выступать документы, подтверждающие уплату земельного налога и коммунальных платежей (Письмо Минэкономразвития России от 09.11.2009 N Д23-3675).

Кстати, до приобретения права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения от третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им.

Кроме того, лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником лицо является (Письмо Минэкономразвития России от 17.08.2010 N Д23-3198 <4>). Но права засчитать время использования имущества на основании договора аренды при исчислении срока приобретательной давности у него нет (Постановление ФАС СКО от 11.10.2010 по делу N А32-8410/2008).

<4> См. дополнительно Письмо Минэкономразвития России от 01.04.2009 N Д23-846.

Особое или исковое производство?

Как правило, авторами указывается, что приобретение права собственности на самовольную постройку возможно только в исковом производстве.

Однако возможно ли установить в особом производстве юридический факт владения и пользования самовольной постройкой на праве собственности? С одной стороны, перечень юридических фактов, которые можно установить, в соответствии со статьей 264 ГПК РФ не является закрытым, а пункт 6 части 2 статьи 264 ГПК РФ напрямую предусматривает возможность установления юридического факта владения и пользования недвижимым имуществом. Но с другой стороны, в связи с тем, что самовольная постройка не является объектом гражданских прав, сам факт владения и пользования ей не имеет юридического значения. От этого факта не зависит возникновение, изменение, прекращение личных или имущественных прав граждан и организаций. Кроме того, право на самовольную постройку не может появиться раньше решения суда о признании на нее права собственности, на основании которого постройка вводится в оборот. Однако после вынесения такого решения постройка уже не будет являться самовольной. Даже в том случае, когда заявитель утратил правоустанавливающий документ на объект недвижимого имущества, который невозможно установить во внесудебном порядке, заявляется требование о признании права собственности на самовольную постройку (постановление Президиума ВАС РФ от 03.09.2002 N 4544/02), которое рассматривается в исковом порядке.

Стоит отметить, что закон не исключает возможности оспорить действия (бездействие) органов власти, связанные с отказом в выдаче разрешения на строительство или акта ввода объекта в эксплуатацию. Более того, согласно абзацу 2,3 пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22, суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода в эксплуатацию. Причем, следует заметить, что постановление не требует, чтобы такой отказ был обязательно оспорен, хотя случаи отказов судами с иске о признании права собственности на самовольную постройку в связи с неоспариванием действий (бездействия) органов власти в судебной практике встречаются нередко. При оспаривании действий (бездействия) органов государственной власти следует учитывать процессуальные особенности производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, такие как особенности распределения бремени доказывания, субъектный состав.

Последствия признания незаконным разрешения на строительство…

Федеральное государственное унитарное предприятие обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о сносе самовольной постройки (здание автомойки).

На основании разрешения, выданного органом, осуществляющим строительный надзор, предприниматель возвел спорный объект на арендованном им земельном участке, находящемся вблизи территории аэродрома, принадлежащего предприятию.

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда разрешение признано незаконным как противоречащее положениям ст. ст. 46, 47 ВК РФ, согласно которым размещение в районе аэродрома зданий и других объектов, которые могут угрожать безопасности полетов воздушных судов или создавать помехи в работе радиотехнического оборудования, устанавливаемого на аэродроме, должно быть согласовано с собственником аэродрома и осуществляться в соответствии с воздушным законодательством РФ.

Суд первой инстанции, удовлетворяя иск о сносе здания, указал, что исходя из существа нарушений, перечисленных в п. 1 ст. 222 ГК РФ, истец имеет право требовать сноса данной самовольной постройки, поскольку ее сохранение нарушает его права и охраняемые законом интересы. Право истца обратиться с подобным иском подтверждается ст. 46 ВК РФ.

Суд апелляционной инстанции, оставляя в силе решение суда первой инстанции, указал следующее.

В случае признания разрешения на строительство незаконным, но в отсутствие иных оснований для сноса постройки, предусмотренных п. 1 ст. 222 ГК РФ, она не может быть признана самовольной, если лицо, создавшее постройку, действовало добросовестно и приняло надлежащие меры для получения данного разрешения.

Примечание. Признание незаконным разрешения на строительство само по себе не влечет квалификацию постройки как самовольной.

Однако сохранение спорного объекта препятствует нормальной эксплуатации аэродрома, создает помехи при взлете и посадке воздушных судов, то есть объект создан с такими нарушениями градостроительных и строительных норм и правил, которые являются существенными (сохранение этой постройки создает угрозу жизни и здоровью граждан).

Судом установлено: ответчиком были предприняты все необходимые действия для получения разрешения на строительство, в связи с чем он мог полагать, что при предоставлении ему земельного участка уполномоченным органом будут учтены все требования ВК РФ. Учитывая данный факт, предприниматель вправе обратиться в арбитражный суд с требованиями о возмещении вреда, причиненного незаконными действиями (бездействием) органа власти. Что касается здания, оно подлежит сносу (п. 10 Информационного письма N 143).

Также следует отметить: иск о сносе созданной с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил или без получения необходимых разрешений самовольной постройки, сохранение которой нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан, рассматривается по правилам гражданского судопроизводства. Однако такой иск не направлен на защиту гражданских прав конкретного лица. В описанных случаях иск о сносе подается, в частности, с целью пресечения нарушения конституционных прав человека и гражданина, например права на благоприятную окружающую среду (ст. 42 Конституции РФ), устранения существующей угрозы жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ), а также приведения застройки в соответствие с получившими признание в законе требованиями обеспечения предупреждения чрезвычайных ситуаций, требованиями сохранения особо охраняемых природных территорий и т.п. Так как предъявление иска о сносе самовольной постройки в данном случае связано не с нарушением гражданского права конкретного лица, а с устранением постоянной угрозы, которую создает сохранение постройки, установленные ГК РФ правила об исковой давности применению не подлежат. Аналогичная точка зрения была изложена в Постановлении ФАС МО от 29.04.2010 N КГ-А40/3849-10.

На иные случаи (при нарушении гражданского права конкретного лица) распространяется исковая давность согласно ст. ст. 195 и 196 ГК РФ.

По мнению суда апелляционной инстанции, нераспространение на подобное требование исковой давности привело бы к неблагоприятным для гражданского оборота последствиям и нарушению интересов последующих приобретателей земельных участков, на которых возведены постройки, поскольку допускало бы снос зданий и сооружений по этому основанию (отсутствие административного разрешения на строительство) без какого-либо разумного ограничения срока на предъявление иска о сносе самовольной постройки (п. 7 Информационного письма N 143).

Комментарий 2

1. Комментируемая статья устанавливает специальное правило, определяющее правовые последствия создания новой вещи, отличное от положений ст. 219 Кодекса, в соответствии с которой право на вновь созданную вещь приобретает лицо, ее создавшее. Статья 222 устанавливает, что лицо, осуществившее самовольную постройку, права собственности на нее не приобретает. Кроме того, статья содержит ряд критериев, которые позволяют определить вещь как самовольную постройку, а также устанавливает последствия создания такой вещи.

2. Самовольной постройкой может быть жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество. Таким образом, к самовольным постройкам может быть отнесено также строение и сооружение, не предназначенное для проживания, в том числе строение и сооружение производственного назначения.

Устанавливая признаки самовольной постройки, законодатель исходит из следующих основных принципов:

— соответствие требованиям закона выбора места под постройку;

— соблюдение порядка строительства;

— наличие права распоряжения земельным участком.

С учетом этого важно, чтобы для места создания объекта отвод земельного участка был произведен в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. Кроме того, необходимо согласие лица, имеющего право собственности на указанный земельный участок. Несоблюдение указанных требований свидетельствует о самовольности постройки

Несоблюдение указанных требований свидетельствует о самовольности постройки.

Также о самовольности создания объекта (строительства, возведения) может свидетельствовать нарушение градостроительных и строительных норм и правил. Здесь, конечно же, имеются в виду только существенные нарушения.

3. Положения ст. 222 ГК РФ устанавливают и последствия, которые наступают для лица, создавшего самовольную постройку.

Прежде всего действует специальное правило о том, что у «застройщика» не возникает право собственности. Это означает, что соответствующий субъект не может владеть, пользоваться и распоряжаться созданной вещью. В правовом смысле вещь не возникает как предмет, по поводу которого складываются гражданские правоотношения. Законодатель прямо указывает, что такое лицо не вправе продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать иные сделки с вновь созданной вещью. Кроме того, последствием создания самовольной постройки является возложение на это лицо обязанности произвести снос постройки. При этом снос производится самим лицом, осуществившим постройку, либо за его счет.

4. В исключительных случаях право собственности может быть признано за лицом, осуществившим самовольную постройку. Такое признание происходит в судебном порядке. Основания, на которые может полагаться суд при вынесении указанного решения, также установлены комментируемой статьей и базируются на следующих принципах:

— единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов;

— невозможность безвозмездного изъятия у собственника его собственности;

— соблюдение прав и охраняемых законом интересов других лиц.

5. Следует отметить, что установленные в комментируемой статье основания признания права собственности на самовольную постройку претерпели ряд изменений с момента вступления в силу части первой ГК РФ.

Так, был принят Федеральный закон от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Указанным Федеральным законом исключена возможность признания права собственности на условиях предоставления земельного участка под строительство в будущем.

Существовавшее до внесения изменений правило, по существу, «нейтрализовало» процедуры, установленные Земельным кодексом РФ для предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Согласно ст. 30 ЗК РФ предоставление таких участков для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства осуществляется без предварительного согласования места размещения объекта и исключительно на торгах. ЗК РФ не содержит положений, устанавливающих особый порядок для участков, на которых есть самовольная постройка.

Таким образом, положения комментируемой статьи с учетом указанной корректировки исключают возможность приобретения земельных участков из состава государственных или муниципальных земель по тому лишь основанию, что на участке было возведено строение.

Вопрос-ответ

Вопрос:«Здравствуйте, здание было построено в 1980 году. Сейчас это здание занято другим юр.лицом, в балансе данное здание числится у нас. Как можно доказать право на собственность?»Ответ:

Статья 209 Гражданского кодекса РФ говорит о том, что собственнику принадлежит право пользования, владения и распоряжение своим имуществом. Именно от этой статьи будем отталкиваться для решения ситуации. В 1980 году право собственности, как такового понятия не существовало, всё что строилось, считалось государственной собственность. Однако в 1990-1991 годах происходит переустройство государства и практически все предприятия теряют статус государственных (происходит их приватизация). Необходимо поднять документы и посмотреть на каком праве и кому стало принадлежать здание после 1991 года. Возможно два варианта развития событий. Первый, собственность стала муниципальной, то есть здание принадлежит государству. Второй — здание стало собственностью определенного юридического лица (коммерческого или также государственного). То, что здание числится у Вас на балансе совсем не означает, что оно принадлежит Вам на праве собственности.

Исходя из ситуации и опираясь на закон можно определить первые шаги для определения, кто же является собственником. Необходимо обратиться в Градостроительный отдел по Вашему городу, там можно запросить сведения по самому зданию. В архиве города так же хранятся сведения по строительству здания и возможной передачи из государственного владения в частное, если такой факт имел место быть. Так же в помощь Вам будет кадастровая палата, где можно получать уточняющие сведения. Если документов на собственность нет или процесс этот не был даже запущен, то доказывать право собственности придется только в судебном порядке. Но в любом случае, данные бухгалтерского учета не являются исчерпывающими для доказательства в суде.

Старый и новый порядок регистрации прав на самовольное строение

Во времена строительства здания магазина действовал Закон РСФСР № 443-1 от 24 декабря 1990 г., который регулировал порядок обращения с собственностью. В отношении колхозов и иных предприятий было указано, что они вправе владеть, пользоваться и распоряжаться переданным им его участниками имуществом, а также теми объектами, которые были ими приобретены в процессе своей хозяйственной и иной деятельности.

В те годы самовольными постройками могли признаваться только жилые дома, строительство которых вели граждане самостоятельно. В отношении нежилых помещений такого понятия не существовало, поэтому до 1995 г. невозможно было признать такой объект незаконной постройкой. Указанное разъяснено в постановлении, подписанном Президиумом ВАС РФ № 5698/2 от 25.09.2012 г.

Исходя из позиции, отраженной в Постановлении высших судов № 10/22, суды могут подтверждать наличие права собственности на объекты, возведенные до 1 января 1995 года, в отсутствии записи об их регистрации.

В январе 1995 г. вступила в силу часть 1 ГК РФ, которая содержала нормы о самовольной постройке. Согласно нормам Закона № 52-ФЗ о введении первой части ГК РФ в действие, положения данной части касаются тех правоотношений, которые возникли после вступления ее в законную силу.

Нежилое здание, ставшее предметом спора, было построено в 1967 г., следовательно, к нему не применимы нормы нового ГК РФ. Поэтому суд принял к руководству правила, прописанные ГК РСФСР в 1994 г.

Как следует из ст. 109 данного кодекса, предусматривалась возможность сноса незаконно построенных жилых домов и дач. В отношении нежилых зданий и сооружений старый кодекс такой нормы не содержал.

Однако в тот период действовало Постановление СНК № 390 от 22 мая 1940 г. Оно содержало перечень мер, в результате применения которых велась борьба с незаконными постройками в городах и поселках.

Например, пунктом 6 Постановления устанавливалась обязанность организаций остановить строительство, если стройка началась без получения надлежащего письменного разрешения. Кроме того, в течение месяца таким застройщикам необходимо было снести построенное, а участок земли вернуть в исходное состояние.

Если застройщик не выполнял данное требование, постройка сносилась коммунальной службой соответствующего исполкома. Ей оказывала содействие милиция.

Исходя из данных норм, суд указал, что снести постройку можно было при наличии нескольких условий:

строительство находилось на начальной стадии;
застройщику поступило письменное требование от исполкома о сносе строения.

В деле не имелось доказательств о направлении такого требования застройщику.

Более того, данный правовой акт не распространялся на спорное здание, так как постановление СНК 1940 г. касалось лишь самовольного строительства в городах и поселках дачного, курортного или рабочего типа. Продовольственный магазин находился в границах сельского поселения.

Как наказывают за незаконные постройки?

Как только администрация муниципального образования выявляет самострой, его собственнику направляется уведомление. В зависимости от обстоятельств, о которых мы расскажем ниже, ему предлагают устранить несоответствия строительным и градостроительным нормам или снести объект. Кроме того, в отношении самовольных построек действуют следующие правила:

Участок, находящийся в муниципальной собственности, например, на правах аренды, может быть изъят за нарушения договора.
И физические, и юридические лица платят штраф. Его сумма для предприятий достигает 1 млн рублей.
Для юридических лиц существует еще одна мера наказания: приостановление деятельности на срок до 90 суток.

Последствия неузаконенного самостроя

Несмотря на сложности процесса согласования строительства, лучше придерживаться установленных законом требований. В противном случае, собственника ожидают куда большие проблемы, чем просто запрет на возведение постройки. Помимо штрафа, который может достигать 1 миллиона рублей, владельцу могут вынести предписание о сносе. К негативным последствиям относят и существенные ограничения в праве распоряжения недвижимостью – ее невозможно продать или распорядиться иным образом, если не будет подтверждено право собственности.

Когда самовольное строительство привело к созданию ситуации, опасной для жизни окружающих, с риском для здоровья других граждан, либо объект нарушает права, собственника заставят снести строение в принудительном порядке.

Отсутствие достаточных знаний этапов строительства и игнорирование требований законодательства часто приводят к рассмотрению дела в суде, с серьезными издержками на подготовку к разбирательству. Кроме того, нет никаких гарантий, что судья примет решение в пользу собственника строительного объекта.

По этой причине настоятельно рекомендуется накануне начала стройки заручиться согласием надзорных органов и лишь затем заниматься строительством. Рассмотрение вопроса в суде требует юридической подготовки, знаний, как узаконить самовольную постройку, в соответствии с земельным, строительным, жилищным законодательством, и умения правильно аргументировать. По этой причине, если не удалось согласовать постройку в административном порядке, рекомендуется обратиться к опытному юристу.

Закон о самострое, активно обсуждаемый законодателями летом 2018 года, должен предельно ясно дать определения самовольным постройкам и регламентировать порядок их сноса. Кроме того, нарушителям предоставляется срок лот 3 месяцев до 3 лет на ликвидацию несоответствий, что исключает возможность быстрого сноса объектов.

Читайте статью 222 ГК РФ с новыми изменениями и дополнениями.

Законодатели также устанавливают ограничения, препятствующие сносу построек по усмотрению муниципалитета. К таким ситуациям относят постройки на земле, право собственности которой доказать не удалось, однако само строение возникло на участке еще до принятия ЗК РФ. Нельзя несогласованно снести здания, возведенные в отсутствие строительного разрешения до начала действия Градостроительного Кодекса (закон №73-ФЗ от 07.05.1998 года).

2021 zakon-dostupno.ru

Что такое самостоятельное строительство

Самовольная постройка (самострой) – это возведение зданий без получения разрешения на это или с нарушениями принятых норм. Речь идет о строительных и градостроительных нормах.

При этом закон освещает строительство «с нуля», перестройку, реконструкцию и другие крупные изменения.

Например, если гражданин решит возвести над старым одноэтажным домиком несколько дополнительных этажей, не согласовав это, дополнительные этажи будут попадать под категорию самовольной постройки. За них владелец также несет ответственность.

Основная опасность таких построек – в отсутствии согласования с муниципалитетом или государством. Сюда относится:

Отсутствие разрешения на возведение: без проведения предварительной проверки участка, стройки и планов начинать или продолжать возведение запрещено.
Строительство на не принадлежащем гражданину участке, например, в государственном лесу.
Строительство на участке, не предназначенном для этих целей, например, возведение жилого дома в промышленном районе. Сюда же относится строительство на непредназначенных для этого участках. Например, построенный на заболоченной местности высотный дом за несколько лет может начать разрушаться.
Строительство с нарушение норм и правил: противопожарных, санитарно-эпидемиологических, экологических и т.д. Их точный список зависит от конкретной ситуации.

Стоит отметить: нарушение любого из перечисленных выше пунктов не только противозаконно, но и опасно для здоровья и жизни будущих жителей дома или иных людей.

Когда построенное здание не является самостроем?

В Гражданском Кодексе РФ есть такое понятие, как сооружения вспомогательного использования. Именно к ним относятся сараи, гаражи, бани, туалеты, беседки и прочие помещения, построенные вокруг основного дома. А их судьба и их юридическое положение неразрывно связаны с юридической судьбой главного жилого помещения. Если основная постройка на участке оформлена по всем правилам, то и вспомогательные сооружения не будут считаться самостроем.

Если дело касается зданий и сооружений, которые возводятся на участках, находящихся в собственности, владелец земли на вполне законных основаниях вправе сам или с участием третьих лиц возводить на ней любые здания или перестраивать их. Закон провозглашает единство судьбы этих сооружений и участка земли, а потому они не могут быть самостроем

Но это возможно лишь при соблюдении важного условии: если эти здания и сооружения не игнорируют градостроительные и строительные нормы и правила

Есть еще ряд обстоятельств, которые также не требуют получения разрешений, а, следовательно, возведенные объекты не будут считаться самостроем. Сюда, например, относится возведение гаража на той земле, которую гражданину предоставили для садоводства или создания дачного хозяйства. То же относится к землям, которые, по условиям разрешения, не должны иметь никакого отношения к предпринимательству.

Самостроем не будет считаться и возведение на своем участке объектов, которые не относятся к категории капитальных сооружений (например, навесов). Для этого также не требуется официальное разрешение. Однако если регулирующие и надзирающие органы усомнятся в том, что возведенные объекты не относятся к капитальному строительству, то они могут обратиться в суд для признания их незаконными.

Хотите поделиться?

Судебный порядок.

Светлана

Эксперт по недвижимости

Как уже упоминалось, перед обращением в суд необходимо попытаться узаконить постройку в стандартном порядке. Так как здание уже построено, а разрешение на строительство не выдавалось, в большинстве случаев органы местного самоуправления дают отказ в легализации.

Требования к исковому заявлению описаны в Гражданском процессуальном кодексе нашего государства. К ним относятся:

Основания для строительства, то есть наличие прав на земельный участок – собственность или аренда, со ссылками на документы.
Характеристики объекта недвижимого имущества.
Сведения о ходе строительства – период строительства, лицо, его осуществлявшее с приложением договора подряда, например, и тому подобное.
Указание о соблюдение досудебного порядка с приложением ответа от органа местного самоуправления.

Статья 222. самовольная постройка