Оглавление
Комментарий к Ст. 293 ГК РФ
1. Как известно, принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом. В п. 2 ст. 235 ГК РФ содержится исчерпывающий перечень таких случаев. В том числе называется и ст. 293 ГК РФ.
2. В комментируемой статье предусматривается ответственность собственника жилого помещения за такие противоправные действия, как:
— использование жилого помещения не по назначению (т.е. не для проживания, а в качестве склада, офиса и т.д.);
Бесплатная юридическая консультация по телефонам:
8 (495) 899-04-17 (Москва и МО)8 (812) 213-46-96 (Санкт-Петербург и ЛО)8 (800) 511-98-59 (Регионы РФ)
— систематическое нарушение прав и интересов соседей (видимо, имеются в виду такие неоднократные нарушения, которые создают невозможность проживания с таким гражданином в одном доме);
— бесхозяйственное обращение с жильем, в результате которого происходит его разрушение (бездействие (отсутствие необходимого ухода, неосуществление ремонта и т.п.) либо совершение активных действий, ведущих (могущих привести) к разрушению жилого помещения).
Введение в комментируемую статью этих оснований принудительного прекращения права собственности на жилое помещение есть логическое продолжение ряда иных норм права. В названных случаях изъятие жилого помещения есть санкция за неисполнение обязанностей. Так, жилое помещение должно использоваться для проживания (см. ст. 288 ГК и комментарий к ней). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (п. 2 ст. 209 ГК). Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 30 ЖК).
3. Комментируемая норма предусматривает достаточно гуманную процедуру (гуманную, поскольку до решения суда собственник может устранить нарушение и прекратить соответствующую процедуру). До лишения права собственности орган местного самоуправления предупреждает собственника о необходимости устранения нарушений, а если они влекут разрушение помещения — также назначает собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.
И только когда, несмотря на предупреждение, собственник продолжает бесхозяйственно содержать жилое помещение, использовать его не по назначению, нарушать права соседей, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения. При этом собственнику выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
4. Применение правил, предусмотренных в комментируемой статье, возможно только при наличии вины собственника жилого помещения. Причем вина в таких случаях возможна только в виде умысла. Во всяком случае, после предупреждения органа местного самоуправления собственник точно осознает противоправность своего поведения и чаще всего безразлично относится к неблагоприятным последствиям своего поведения.
5. На практике правила комментируемой статьи применяются крайне редко. И отнюдь не потому, что редки называющиеся в ней правонарушения. Причин тому немало. С одной стороны, одним из принципов гражданского права является неприкосновенность собственности (ст. 1 ГК). Стало быть, прекращение права собственности принудительно, вопреки воле собственника, не должно иметь сколько-нибудь широкого распространения. С другой стороны, органы местного самоуправления в этой сфере не проявляют должной активности. Следует учесть, что в судебной практике торжествует принцип преимущественной защиты жилищных прав граждан, а применение комментируемой статьи к ним имеет непосредственное отношение. И это хорошо. Другое дело, что нельзя возводить этот принцип в абсолют. Сказывается и пресловутый менталитет. Соседи, как правило, терпят «буйных» соседей. В средствах массовой информации нередко с умилением рассказывается о сердобольной старушке, которая приютила в квартире 20 — 30 кошек (собак). А каково соседям? Об этом не задумываются. А если бы и задумывались, у кого «поднялась бы рука» отнять квартиру у такой старушки?
Порядок действий
Чтобы прекратить право пользования жильем, важно действовать последовательно и в строгом соблюдении законодательства. В первую очередь необходимо постараться мирно договориться о выселении и выписке из квартиры или дома
Если гражданин не идет на контакт, выполняются следующие действия:
- Письменное предупреждение. Его можно составить в двух экземплярах и передать лично под роспись. Если жилец отказывается его принимать, предупреждение можно направить заказным письмом с уведомлением. Последнее будет служить в качестве подтверждения исполнения процедуры.
- Подготовка искового заявления в суд. Необходимо составить заявление, в котором четко определяется причина, на основании которой прекращается подобное право. В конце заявления высказывается просьба о принудительном выселении.
- Процедура выселения. Если суд вынес положительное решение, а бывший жилец не согласен выезжать, его выпроводят судебные приставы. Они действуют на основании решения суда, вступившего в законную силу и исполнительного производства.
Составление искового заявления
Если дело дошло до судебного разбирательства, собственнику важно грамотно составить исковое заявление. В нем указывается наименование суда, полное имя и адрес проживания истца и ответчика
В заявлении указываются обстоятельства дела
Важно привести причину, по которой планируется выселения жильца. Это может быть продажа недвижимости предыдущим собственником, расторжение брака, недостойное обращение с недвижимостью или систематическое нарушение спокойствия соседей
К заявлению обязательно прилагаются документы, которые подтверждают право собственности и основание, по которому прекращается право пользования. Так, в случае развода предоставляется следующее:
- правоустанавливающий документ на квартиру, по которому истец значится владельцем;
- копия паспорта истца и ответчика (если имеется);
- свидетельство о расторжении брака;
- предупреждение о выселении.
Если заявление составлено грамотно и предоставлен полный пакет документов, суд принимает положительное решение
Важно не забыть подать документы в 3 экземплярах, иначе суд может приостановить рассмотрение дела или отказать в приеме документов
Скачать исковое заявление о выселении из квартиры (образец)
Квартира в муниципальной собственности
Если собственником жилого помещения является государственный или муниципальный орган, процедура будет такой:
- Нанимателя и членов его семьи предупреждают об исправлении ситуации, если предполагаемое выселение связано с ненадлежащим поведением.
- Если ситуация не меняется, администрация подает иск в суд о принудительном выселении.
- Нанимателя выселяют по решению суда, а квартира передается другой семье на тех же условиях.
Лучше не доводить до судебного разбирательства, так как вряд ли судья пойдет на уступки, если пообещать исправиться во время судебного заседания. Делать это нужно, когда получено предупреждение от собственника.
Также выселение возможно, если не вносится плата за ЖКУ в течение 6 месяцев и более. Наниматель и проживающие с ним лица по данному основанию могут быть выселены, если принято соответствующее решение суда. Предоставляется иное жилье в общежитии по нормативам, которые устанавливаются в регионе постоянного проживания.
Как снять с регистрации?
Если бывший член семьи владельца или его родственники отказываются сниматься с регистрации, придется действовать самостоятельно. Если гражданин имеет временную регистрацию, выписать его можно по заявлению собственника в миграционную службу. Такое заявление можно подать лично или заказным письмом в территориальный отдел МВД, МФЦ или в управляющую компанию.
Сложнее обстоит дело, если гражданин имеет регистрацию по месту жительства. Если гражданин одновременно с нежеланием выписываться отказывается выезжать, в суд можно подать заявление с указанием данного обстоятельства. Если же гражданин выехал, но не снимается с регистрации, можно подать отдельный иск о снятии с регистрацией с указанием обстоятельств.
Когда будет получено вступившее в силу решение суда, собственник может обратиться в миграционную службу или МФЦ для снятия с регистрации. Для этого он предоставляет следующие документы:
- заявление, бланк которого можно заполнить на месте;
- правоустанавливающие документы о собственности;
- свой гражданский паспорт;
- решение суда о снятии с учета.
Сотрудник примет документы и в течение 3-7 дней проводится выписка, о чем собственника уведомят соответствующей справкой. После этого можно считать недвижимость свободной.
Таким образом, для прекращения права пользования должны быть серьезные основания. Если они имеются, собственник может действовать вплоть до получения судебного решения.
Комментарий к статье 293 ГК РФ
1. Содержание комментируемой статьи шире ее названия. В отличие от ГК 1964 г. (ст. 141) ею установлено не одно, а три самостоятельных основания принудительного прекращения права собственности на жилое помещение. К их числу относятся: а) использование жилого помещения не по назначению; б) систематическое нарушение прав и интересов соседей; в) бесхозяйственное обращение с жильем, влекущее его разрушение. Содержание ни одного из них в статье не раскрывается, но достаточно легко выводится из анализа других норм действующего законодательства.
Под использованием жилого помещения не по назначению понимается его использование не для проживания, без предварительного перевода жилого помещения в нежилое. Более подробно см. коммент. к ст. 288 ГК.
Понятие систематического нарушения прав и интересов соседей имеет такое содержание, которое вкладывается в него жилищным законодательством (см. п. 4 ст. 687 ГК, ст. 91 ЖК). По сути дела, речь идет о нарушении собственником жилого помещения или дееспособными членами его семьи действующих правил проживания и пользования жилыми помещениями, в частности закрепленных Правилами пользования жилыми помещениями, утв. Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 (СЗ РФ. 2006. N 5. Ст. 546).
Бесхозяйственное обращение с жилым помещением — это либо бездействие собственника, который не выполняет обязанностей по ремонту и содержанию помещения, либо его действия по порче помещения, в частности разрушение инженерных сетей и оборудования, самовольные перепланировка и переустройство, создающие угрозу жилому дому, нарушение санитарных правил содержания жилых помещений и т.п.
2. Комментируемая статья устанавливает порядок принудительного прекращения права собственности при наличии указанных выше оснований.
Прежде всего, собственнику жилого помещения органом местного самоуправления делается официальное предупреждение о необходимости устранения выявленного нарушения. В случае бесхозяйственного обращения с жилым помещением, если это влечет его разрушение, собственнику должен быть предоставлен также соразмерный срок для ремонта помещения. При нарушении прав и интересов соседей для вынесения предупреждения требуется установление систематичности в действиях собственника или дееспособных членов его семьи.
Далее, если принятые меры окажутся безрезультатными, т.е. собственник жилого помещения не изменит своего поведения, в том числе не произведен необходимый ремонт жилого помещения, орган местного самоуправления вправе обратиться с иском в суд о продаже жилого помещения с публичных торгов.
В случае удовлетворения иска жилое помещение продается с публичных торгов, а собственнику выплачивается вырученная от продажи сумма за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
3. Комментируемая статья оставляет открытым вопрос о том, влечет ли прекращение права собственности на жилое помещение выселение бывшего собственника из занимаемого им жилого помещения. Не решен этот вопрос и в новом ЖК РФ. Исходя из смысла закона, его решение зависит от того, обладает ли лицо правами на другое, пригодное для проживания жилое помещение, или данное жилое помещение является для него единственным местом проживания. В первом случае бывший собственник может быть выселен из помещения, а во втором — сохраняет право пользования им в качестве нанимателя и может быть выселен из него на основании норм жилищного законодательства, если в дальнейшем не изменит своего поведения.
4. По смыслу закона правила комментируемой статьи применимы лишь при наличии вины собственника жилого помещения или дееспособных членов его семьи. Если же бесхозяйственное содержание жилого помещения обусловлено уважительными причинами, собственник не может быть принудительно лишен прав на жилое помещение.
