Типовой образец договора купли-продажи в рассрочку между физическими лицами

Оформление договора

В соответствии с законодательными актами России, все сделки купли-продажи недвижимого имущества (жилого, нежилого) должны иметь нотариальное удостоверение. Кроме удостоверения самого документа, услуги профессионального нотариуса могут понадобиться:

• для составления текста документа;
• для удостоверения бумаг, прилагающихся к соглашению;
• для корректного описания способов оплаты в рассрочку;
• для внесения данных соглашения в государственное регистрационное учреждение.

Все услуги специалистов нотариальных контор являются платными. Размер оплаты зависит от ценовой политики данного учреждения и от месторасположения нотариального бюро (в большом городе услуги будут стоить гораздо дороже).

Если текст договора купли-продажи составляет лично продавец, то ему необходимо следовать правилам оформления, установленным российским законодательством. Оформление договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа включает пункты:

• название документа;
• место (город) и дата составления соглашения купли-продажи;
• сведения о сторонах, заключающих настоящий договор. Следует написать — Ф.И.О., паспортные данные (код, серия, номер, когда и кем выдан, срок действия), дата рождения и адрес проживания;
• предмет договора. В данном случае это квартира. Следует описать — месторасположение, количество комнат, общую и жилую площадь;
• обязательства и права продавца и покупателя;
• данные, на основании которых продавец является собственником жилья. Например, договор дарения или соглашение купли-продажи;
• условия оплаты в рассрочку;
• ответственность участников сделки за неисполнение своих обязательств;
• информация о порядке передачи недвижимого объекта покупки во владения покупателя;
• подписи сторон:
  • покупателя;
  • продавца;
  • специалиста нотариального учреждения.

Более детально рассмотреть типовое содержание договора купли-продажи квартиры в рассрочку можно, изучив представленный пример. Скачать образец можно тут.

Необходимые документы

Чтобы заключить договор купли-продажи квартиры в рассрочку потребуется собрать определенный пакет документов. Некоторые бумаги необходимо будет предоставить нотариусу, а некоторые подать в государственное регистрационное учреждение — Росреестр. Если не зарегистрировать соглашение о продаже недвижимости в данном органе, то оно будет признано недействительным и осуществить процедуру прав собственности будет невозможно.

Общий список требуемой документации для заключения сделки о продаже квартиры в рассрочку:

Вышеуказанный перечень документации является обязательным для предоставления в государственные учреждения при оформлении договора купли-продажи дома в рассрочку. Кроме обязательных бумаг, в зависимости от обстоятельств дела, может потребоваться подача дополнительных актов.

Дополнительные документы:

• письменное согласие органов опеки, если при заключении сделки могут быть ущемлены или нарушены права несовершеннолетних;
• письменное одобрение всех собственников жилья на составление договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа.

Для девелопера: покупателей больше, риски выше

Для застройщика ипотечные покупатели в целом выгоднее тех, кто пользуется рассрочкой: если при ипотеке вся сумма за покупку квартиры сразу падает на счет строительной компании, то при рассрочке оплату приходится ждать несколько месяцев.

«Именно поэтому некоторые компании и взимают проценты: суть в том, чтобы компенсировать отсрочку поступления оплаты за квартиру», — объясняет директор по продажам компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева.

Но, отмечают эксперты, такой механизм, как рассрочка, позволяет расширить круг потенциальных покупателей. К ним прибавляются, например, те, кому банк не одобрил кредит, у кого беда с документами.

Если проводить сравнение с субсидированной ипотекой, когда застройщик компенсирует банку льготный процент для клиента, то при рассрочке затрат нет, но есть риск, что у покупателя возникнут проблемы с выплатами. При этом, как отмечает директор по продажам ГК «Гранель» Рустам Арсланов, застраховать себя на случай невыплаты покупателем долга по рассрочке застройщику достаточно проблематично.

Трудности с выплатой долга: отсрочку переоформят в ипотеку, уже уплаченное – вернут. В теории
Пени, штраф и даже расторжение договора с удержанием некой суммы по нему в пользу застройщика грозят покупателю квартиры за просрочку платежа по рассрочке, перечисляет генеральный директор компании «Азбука Жилья» Владимир Каширцев.

Так, согласно законодательству, в случае нарушения срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, обращает внимание директор по продажам компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева. Это если квартира приобретена в рамках ДДУ

При покупке квартиры по договору купли-продажи размер неустойки регулируется самим покупателем и застройщиком, говорит Мария Литинецкая из «Метриум Групп». Как правило, по ее словам, за просрочку платежа назначается пени из расчета 0,1% от суммы задолженности за каждый день неуплаты. Причем за сам факт пропуска платежа может быть назначен штраф 10% от стоимости квартиры, а застройщик получает основание расторгнуть договор

Это если квартира приобретена в рамках ДДУ. При покупке квартиры по договору купли-продажи размер неустойки регулируется самим покупателем и застройщиком, говорит Мария Литинецкая из «Метриум Групп». Как правило, по ее словам, за просрочку платежа назначается пени из расчета 0,1% от суммы задолженности за каждый день неуплаты. Причем за сам факт пропуска платежа может быть назначен штраф 10% от стоимости квартиры, а застройщик получает основание расторгнуть договор.

Застраховаться на случай непредвиденных жизненных ситуаций заемщик может, но только по собственной инициативе: «Механизм страхования не предусмотрен условиями рассрочки застройщика, но сам покупатель может в частном порядке обратиться в страховую компанию и застраховаться», — отмечает Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group (девелопер ЖК «Level Амурская»).

Впрочем, как утверждают сами застройщики, они всегда готовы идти навстречу клиенту и предложить ему, как вариант, переоформить рассрочку в ипотеку.

«В 99% случаев, если клиент по той или иной причине не может выплатить долг вовремя, мы идем навстречу и переоформляем отсрочку платежа на ипотеку, — говорит Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград»). — За более чем три года реализации «Нового Зеленограда» у нас было всего два случая, когда с клиентом пришлось расторгать договор отсрочки – причиной тому стали сложные жизненные обстоятельства и срочная необходимость в крупной сумме денег. Уже внесенные платежи мы вернули без каких-либо санкций».

Если покупатель все-таки не выплачивает долг по рассрочке, застройщик может прибегнуть и к радикальным мерам – расторгнуть договор долевого участия. «В этом случае застройщик возвращает полученные ранее деньги на расчётный счет клиента, а далее идет в суд за возмещением с клиента неустойки по сумме штрафов по невыплатам», — объясняет руководитель управления аналитики и оценки ГК «А101» Дмитрий Цветов.

Инструкция для покупателя

Купить жилье в рассрочку в строящемся доме можно без всякого труда (больше о том, какие есть способы покупки квартиры, можно узнать здесь). Для этого нужно приехать с деньгами и паспортом в офис компании-застройщика, выбрать понравившуюся квартиру и заключить договор. На эту процедуру уйдет не более одного часа.

Инструкция как купить жилье таким способом:

1. Найти застройщика.
2. Изучить его репутацию, учредительные документы, разрешение на строительство.
3. Изъявить желание заключить ДДУ и оформить рассрочку.
4. Заключить договор и зарегистрировать его в Росреестре.
5. Своевременно оплачивать все платежи в сроки, предусмотренные договором.

Жилье в новостройке

Оформление рассрочки чаще всего происходит именно для покупки жилья в строящемся доме, а не на вторичном рынке. Поэтапное внесение платежей может быть предусмотрено и после сдачи объекта в эксплуатацию, то есть когда оформляется уже не ДДУ, а договор купли-продажи.

Однако это происходит крайне редко. В этом случае купчая заверяется у нотариуса, и переход прав собственности регистрируется в Росреестре. До окончания внесения всех платежей на квартиру накладывается обременение.

Рекомендация

Заключая ДДУ с застройщиком, обратите внимание на все существенные условия договора, в частности порядок оплаты. Должны быть указаны сроки и суммы внесения, а также право досрочно выполнить свои обязательства.

Если рассрочка процентная, то необходимо уточнить какие будут основания для повышения ставки в течение периода действия договора.

• Скачать бланк договора долевого участия
• Скачать образец договора долевого участия

«Вторичка»

Поэтапная оплата за квартиру, покупаемую на вторичном рынке, происходит крайне редко. Иногда такая схема практикуется между родственниками или знакомыми людьми, например, если кто-то эмигрирует в другую страну. Для покупки оформляется традиционный договор купли-продажи, в котором указан адрес жилья, все контакты и персональные данные покупателя и продавца, сумма первоначального взноса, сроки оплаты всех платежей и их суммы в рамках рассрочки, момент перехода права собственности, санкции в случае задержки платежей и порядок расторжения соглашения.

Начальный взнос при такой схеме расчетов обычно составляет половину стоимости жилья. До момента полного расчета квартира будет находиться в залоге у продавца. После внесения последнего платежа оформляется право собственности на нового собственника путем регистрации в Росреестре.

Без первого взноса

Программы покупки жилья без необходимости оплачивать 10-50% его стоимости встречаются довольно редко. В основном речь идет об ипотечных кредитах с банками-партнерами. Большинство же застройщиков предлагают условия, на которых необходимо оплачивать хотя бы 10-20% стоимости квартиры. Иногда встречаются программы, по которым предусмотрен нулевой первоначальный взнос, но на деле это означает, что 10 или 20% стоимости квартиры просто вносится через год, а не сразу после заключения договора.

Помощь государства

Справка. Получить беспроцентную рассрочку можно и в рамках государственных программ («Молодежи доступное жилье», «Жилье работникам бюджетной сферы» и пр.). В этом случае часть средств на оплату квартиры гасится за счет полученной субсидии из бюджета.

Однако стать участником такой программы непросто. Нужно соответствовать критериям отбора участников по возрасту, стоять на очереди по улучшению жилья либо работать в госструктуре, на военной службе и пр.

Интересные программы предлагает и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Их участники могут рассчитывать на рассрочку сроком до 15 лет без первоначального взноса (так называемая аренда с выкупом).

Когда возникает право собственности?

Право собственности на жилье возникает только после регистрации в Росреестре. До окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию у дольщика есть только зарегистрированный ДДУ.

Как составить?

Указывается наименование документа: «Договор купли-продажи с рассрочкой». Город и дата составления.

1. Паспортные данные продавца и покупателя:

   «Мы, гр. ФИО, проживающий по адресу:___, паспорт серия ___№___, выдан ___, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гр. ФИО, проживающий по адресу: ___, паспорт серия ___ №___, выдан в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем».

2. Техническая информация о недвижимости, а именно: адрес расположения, площадь, особенности, состояние.
3. Устанавливается принадлежность на праве собственности квартиры продавцу.
4. Реквизиты документа из Единого государственного реестра.
5. Устанавливается сумма инвентаризационной оценки недвижимости.
6. Стоимость квартиры, которая будет выплачена стороной покупателя.
7. Указываются сроки, в которые покупатель обязуется произвести расчёт: «сумму в размере (указать цифрой и прописью) в срок до (указать число, месяц, год)».
8. Указывается сумма единоразового платежа, а также частота выплат (для рассрочки).
9. Покупатель подтверждает факт того, что недвижимость была осмотрена перед подписанием договора: «Покупатель удовлетворён качественным состоянием квартиры, установленным путём внутреннего осмотра квартиры перед заключением данного договора».
10. Передача недвижимости будет производиться в день внесения первого платежа в соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса, а также будет составлен передаточный акт.
11. Покупатель становится полноправным собственником после того, как недвижимость пройдет процедуру госрегистрации.
12. Указывается необходимость покупателя за свой счёт производить ремонт в жилом помещении.
13. Продавец берет на себя обязанность передать недвижимость в том состоянии, в котором она была изначально заявлена.
14. Продавец подтверждает факт того, что до момента регистрации сделки квартира не была передана другим лицам на праве собственности.
15. Прописывается ответственность сторон, которая подразумевает своевременное внесение денежных средств по рассрочке от покупателя, и обязанность продавца передать недвижимость в должном виде.
16. Указываются условия, которые могут повлечь за собой расторжение данного акта.
17. Стороны подтверждают, что являются полностью прав дееспособными гражданами.
18. Стороны договариваются о том, что расходы, связанные с государственной регистрацией они несут пополам.

Ниже вы можете скачать образец и бланк договора купли-продажи жилого помещения (квартиры) с рассрочкой платежа.

• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры в рассрочку
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры в рассрочку

После того, как продавец получит последний платеж, выдается расписка о прекращении их финансовых взаимоотношений. Заявление о прекращении залога также должно быть передано в регистрационный орган.

Если у собственника имеются лица претендующие на собственность, они должны дать свое согласие на отчуждение недвижимости. Договор составляется в трех экземплярах. Стороны ставят свои подписи с расшифровкой.

Важно! Если у сторон имеются какие-либо требования друг другу, которые не указаны в выше установленной форме, они имеют право внести дополнительные пункты. Главное, чтобы они не противоречили действующему Российскому законодательству.

Договор купли-продажи квартиры в рассрочку

Договор состоит из ряда обязательных и дополнительных условий, регламентирующих взаимоотношения сторон и порядок перехода права собственности на квартиру. Документ содержит следующие пункты:

Преамбула. Здесь указывается название договора, его номер, ниже — дата и место подписания. В первом абзаце пишется полное ФИО собственника квартиры и приводится расшифровка, что данное лицо — Продавец; далее указывается ФИО Покупателя. Приводятся паспортные данные обеих сторон.

Предмет договора. Квартиру следует описать максимально точно, указав, сколько в ней жилых комнат, каков их размер; привести данные об общей площади жилья, об этажности дома и месте расположения квартиры относительно иных строений. Покупателю необходимо проверить, соответствует ли адрес, указанный в договоре, зафиксированному в выписке ЕГРН. Грубые ошибки влекут признание договора недействительным.

Сведения о правах собственника. Продавец должен предоставить документ, на основании которого у него возникло право распоряжаться имуществом. Это может быть договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации. Следует внимательно изучить документ для выявления скрытых или потенциальных собственников.

Цена. Без ее указания документ не имеет силы.

Условия внесения платежей. При покупке в рассрочку необходимо конкретно установить дату внесения каждого из платежей, а также их величину

Следует акцентировать внимание, что датой платежа является именно дата отправки средств со счета плательщика. В противном случае, если просрочка произойдет по вине банка, продавец может предъявить претензии, сочтя несвоевременное зачисление средств за невыполнение обязательств.

Информация о передаче недвижимости

При оформлении договора указывается, что был произведен осмотр недвижимости, недостатков не выявлено, а если выявлены — указать, какие именно. Если впоследствии Покупатель обнаружит скрытые Продавцом изъяны, которые не были обнаружены, он сможет потребовать отменить договор или возместить стоимость затрат на устранение поломок.

Данные о госрегистрации. Сам договор не регистрируется, однако право собственника на квартиру должно быть зафиксировано. При обращении в Росреестр и указании нового собственника квартира будет находиться в залоге у Продавца до выплаты Покупателем полной ее стоимости. Покупатель не сможет распорядиться имуществом: продать, подарить, обменять, но до тех пор, пока залог не будет снят по письменному требованию прежнего собственника.

Сведения о гражданах, имеющих право пользования квартирой. Зарегистрированные лица должны быть сняты с учета в срок, установленный договором. Покупателю следует внимательно изучить расширенную выписку, где отражены все зарегистрированные в квартире лица, ведь есть категории граждан, которые даже после продажи квартиры имеют право пользоваться имуществом. Это лица, длительно отсутствующие по объективным причинам: отбывающие наказание в тюрьме, находящиеся на срочной военной службе, пребывающие на лечении в стационаре или по иным обстоятельствам. Свое право на жилье они могут восстановить в суде.

Сведения о том, что квартира ранее не была подарена, что отсутствуют соглашения, которые служат поводом для признания договора недействительным. Также указывается, что в отношении предмета договора отсутствуют споры, квартира не находится под обременением, арестом.

Условия расторжения договора.

Указание количества экземпляров соглашения, подписи сторон.

Покупатель также несет определенные риски. Любое нарушение графика оплаты дает Продавцу право потребовать досрочный возврат всей суммы по договору с учетом процентов (ст. 811 ГК РФ), поэтому каждый пункт необходимо продумать, проанализировать и минимизировать риски потери средств.

Скачать образец договора купли продажи квартиры в рассрочку с обременением между физическими лицами

Особенности документа и его образец

Рассрочка платежа — это особый порядок передачи денежных средств за приобретаемое имущество, при котором покупателю дается возможность вносить оплату не в момент оформления договорных отношений, а в соответствии с утвержденным графиком платежей.

Когда возникает рассрочка платежа при покупке квартиры? При заключении договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа оба контрагента должны прийти к взаимной договоренности, что продавец получит денежные средства через определенный промежуток времени.

Такая форма отношений между контрагента имеет следующие особенности:

• как правило, определенная часть стоимости квартиры уплачивается до регистрации сделки в учреждении Росреестра;
• на оставшуюся сумму платежей сторонами предусматривается график платежей, а регулярность и сроки выплат могут определяться продавцом и покупателем самостоятельно;
• при регистрации документа с рассрочкой платежа возникает обременение права — залог в силу закона.

Указанное обременение устанавливается для защиты интересов продавца от возможных случаев нарушения сроков и порядка оплаты.

Если график платежей при рассрочке не исполняется надлежащим образом, продавец имеет возможность реализовать свое право на взыскание денежных средств в полном объеме либо на расторжение договора с возвратом заложенного объекта.

Что включить в допсоглашение

Традиционно в дополнительное соглашение к договору об отсрочке платежа включают следующие данные:

• наименование документа;
• номер, дату, место заключения;
• реквизиты контракта, к которому заключается допсоглашение;
• наименование и данные должностных лиц сторон сделки;
• изменяемые условия об оплате.

Составляется дополнительное соглашение об отсрочке оплаты минимум в двух экземплярах (для каждой стороны) и подписывается всеми участниками сделки.

Перенос даты погашения задолженности не признается автоматически коммерческим кредитом. Если перенос оплаты на более длительный срок предусматривает уплату процентов, это условие необходимо прописать. Иначе взыскать проценты с должника за период переноса погашения задолженности не получится.

Риски для продавца

При оформлении ипотеки продавец ничем не рискует. Даже если покупатель не выплатит долг банку, продавец не имеет никаких обязательств. Но в случае с рассрочкой некоторые риски все же имеются.

Покупатель может перестать выплачивать долг. И тогда продавец останется без суммы, на которую рассчитывает. Это не значит, что он не сможет получить деньги вовсе. Но ему придется предпринимать определенные действия принудительного характера.

Рассрочка также предполагает наложение на квартиру обременения. Росреестр не может не наложить арест. В ЕГРН будет указано, что на квартиру наложено обременение на основании закона. Соответственно, реализовать жилье покупатель не сможет, по крайней мере, без ведома продавца.

Если покупатель не исполняет своей обязанности по выплате продавцу денег, тот вправе обратиться в суд и взыскать долг в принудительном порядке. Квартира, находящаяся под обременением, может быть реализована и продана с торгов, если иных вариантов взыскания не будет.

Риск для продавца все равно имеется. Как минимум, ему придется нести дополнительные расходы на взыскание долга – платить госпошлину, обращаться к юристу

Суд требует времени, что тоже немаловажно. Но в конечном итоге, благодаря запрету на регистрационные действия, он все равно получит всю сумму

Как оформляются сделки с рассрочкой между физическими лицами?

Зачастую рассрочка оформляется строительными компаниями и автомобильными салонами, с целью увеличения продаж и привлечением новых клиентов. В этом случае частичная оплата является наиболее выгодным условием для покупателей, так как имущество является дорогостоящим, и далеко не каждый может себе позволить приобрести квартиру или машину.

Подписывая такой договор, стороны обязуются выполнять требования: продавец должен предоставить необходимый товар, а покупатель своевременно вносить сумму рассрочки. При несоблюдении договоренности соглашение расторгается на законных основаниях, а правонарушитель привлекается к ответственности в судебном порядке.

Основное отличие обычного договора купли-продажи от договора купли-продажи с рассрочкой платежа в том, что стоимость выплачивается не сразу, а согласно условиям продавца.

Виды рассрочки платежа:

• кратковременная отсрочка выплаты (от 3 до 12 месяцев);
• долгосрочная возможность платежа (1 — 2 года);
• рассрочка по соглашению сторон (предоставляется согласно договоренности и финансовому статусу покупателя);
• ежемесячное внесение платежей без процентов (при этом, первоначальный взнос должен быть не менее 50% от стоимости покупки);
• рассрочка с процентной ставкой (в случае предоставления рассрочки на длительное время).

Содержание договора купли — продажи недвижимости с рассрочкой платежа:

• наименование соглашения;
• ФИО сторон сделки;
• предмет договора (подробное описание недвижимости);
• условия заключения сделки;
• обязанности сторон;
• стоимость квартиры;
• порядок расчета;
• условия рассрочки;
  • дата ежемесячной оплаты;
  • размер;
• ответственность сторон;
• размер неустойки, в случае несоблюдения договоренности;
• список прилагаемых документов;
• дата и подписи сторон.

После государственной регистрации сделки в Росреестре, у покупателя возникает право собственности на квартиру юридически. Фактическая передача недвижимости осуществляется после подписания акта приёма — передачи.

Акт приема-передачи — это документ, который подтверждает исполнение обязательств между сторонами, в то время как договор купли-продажи считается намерением сторон совершить сделку. Иными словами, передаточный акт является неотъемлемой частью соглашения о покупке недвижимости с отсрочкой платежа. Документ составляется в произвольной форме, подписывается сторонами и заверяется подписью ответственных лиц. В некоторых регионах страны, без акта приёма — передачи невозможно зарегистрировать сделку в Росреесте.

Согласно законодательству РФ, до подписания передаточного акта продавец несёт ответственность за имущество, даже если в условиях договора прописано иное. В день оформления требуется детально осмотреть помещение на наличие дефектов и соответствие требованиям в соглашении о купле — продаже. Продавец, в свою очередь, должен подтвердить фактическую передачу денег (первоначального взноса за квартиру).

В дополнение к акту приема -передачи, стороны могут приложить расписку, в которой указана сумма полученных денежных средств цифрами и прописью. Таким образом, стороны минимизируют всевозможные риски, а сделка купли — продажи недвижимости с рассрочкой платежа считается заключённой по всем требованиям законодательства.

Содержание передаточного акта:

• паспортные данные сторон;
• предмет сделки;
• ссылка на договор купли-продажи недвижимости;
• описание объекта;
• список имущества (мебель, окна, двери, трубы, состояние ремонта и другое);
• состояние объекта;
• описание обнаруженных дефектов (если имеются), а также срок их устранения;
• сумма переданных денежных средств;
• претензии сторон;
• дата, подписи.

Документ составляется в двух экземплярах и скрепляется с договором купли — продажи квартиры. Бумаги требуется хранить до того момента, пока стоимость недвижимости не будет оплачена полностью.

Похожие записи:

Порядок внесения данных о детях в паспорт родителей Как проверить на банкротство юридическое или физическое лицо Как позвонить в дпс с мобильного телефона Статья 148. отказ в возбуждении уголовного дела Права нетрудоспособных иждивенцев при наследовании по закону Эцп для торгов по банкротству: что это, как её получить