Оглавление
Особенности продажи ипотечной квартиры
Если квартира находится в ипотеке, ее тоже можно
продать
Но при этом важно, чтобы банк, в котором оформлен ипотечный кредит,
дал согласие на совершение сделки
Продажа осуществляется одним из следующих способов:
- путем передачи
обязательств по ипотеке новому владельцу; - при полном погашении
ипотеки новым собственником.
Как продать ипотечную квартиру можно узнать здесь.
Кроме того, можно продать квартиру по ипотеке. То есть, покупатель оформляет на себя ипотечный кредит, чтобы рассчитаться с бывшим владельцем. По сути, для самого продавца, процедура отличается лишь тем, что покупатель передает деньги после заключения договора купли-продажи. По условиям банка, ему нужно заложить уже свое имущество под залог кредита. Однако при юридически грамотном подходе риски полностью исключены. Ведь обязательства относительно полного расчета в указанные сроки фиксируются на бумаге и заверяются у нотариуса.
Соглашение о задатке
Запланировав приобретение жилья, нужно изучить все существенные условия, чтобы не случились потом неприятные неожиданности. В частности, нужно исследовать договор о задатке при приобретении жилой площади, образец предстоящего соглашения о купле-продаже, объем аванса и присутствие множества документов. Когда контрагенты подходят друг другу, договор тут же не подписывается. По обыкновению, данный этап отсрочивается на некоторый срок. И для того чтобы ни одна сторона не раздумала относительно собственных намерений совершить какие-либо действия с недвижимым имуществом, страховкой является задаток.
Договор о задатке создается в двух образцах. Иными бумагами задаток не удостоверяется, даже распиской. Выплату лучше всего отдавать продавцу при троих свидетелях. И, кроме прочего, договоренность о задатке при приобретении жилого помещения не предполагает официального удостоверения. Но для более надежной гарантии возвращения денежных средств правильным будет обратиться к профессионалу.
Документом, который удостоверяет истинность передачи денег, является расписка при приобретении квартиры.
ВНИМАНИЕ !!! Задаток, вносимый приобретателем в виде гарантии покупки жилья впоследствии, кроме договоренности должен быть подтвержден документом, который подтверждает процедуру передачи. Данный документ заполняется продавцом вручную и без поправок
Запросы те, что и при подписании соглашения о задатке: сведения о том кто продает и покупает жилье; предназначение выплаты и повод для передачи; место подписания, объем передаваемого задатка.
Необходимо иметь при соглашении оригиналы документов, определяющих право собственности продавца на квартиру. Если недвижимое имущество приобреталось в брачный союз, либо приватизирована на всех членов семьи, в таком случае при заключении предварительного соглашения, договора о задатке требуется присутствие всех владельцев.
Алгоритм действий
Продать быстро и выгодно квадратные метры поможет следующая инструкция:
- Изначально необходимо определиться с целями реализации. Именно от целевой установки будет зависеть срок продажи, запрашиваемая цена, возможность уступки, объем скидки и прочие моменты. Основными целями считаются – желание переехать в более комфортабельные апартаменты, потребность в деньгах (на лечение, образование и прочее), переезд в другую местность, смена квартиры на индивидуальный дом. Чем принципиальнее скорость реализации, тем ниже стоимость жилья.
- Необходимость выбора между поиском покупателя самостоятельно или при помощи услуг риелторов.
Занимаемся рекламой
«Реклама – двигатель торговли», «Реклама – двигатель прогресса», — недаром так говорят. Ведь именно от неё зависит то, насколько быстро и удачно Вы сможете продать свою квартиру. Часто даже дорогостоящая недвижимость уходит «с молотка» за считанные дни при правильной рекламе, должной удачливости и других факторах. А теперь о самих способах:
- Друзья. Обязательно расскажите друзьям, знакомым, родственникам о своих намерениях. Возможно, Вам повезёт и среди них или их знакомых найдётся человек, желающих приобрести квартиру в Вашем районе;
- Авито и другие бесплатные доски объявлений. Размещаете своё объявление в сопутствующем разделе. Делаете 5-10 фотографий отличного качества, с различных ракурсов. Максимально красиво расписываете детали: почему продаёте, какие соседи, как давно делался ремонт, какого года дом, в каком состоянии подъезд и так далее. А ещё лучше, помимо прочего, купить себе турбо-объявление (количество показов увеличивается раз в десять, ровно настолько же и возрастает вероятность продажи квартиры);
- Социальные сети. В Вашем городе наверняка должны быть группы по недвижимости, позволяющие бесплатно или практически даром опубликовать своё объявление – обязательно воспользуйтесь данной возможностью.
Определение стоимости квартиры
Если человек все же решил продать квартиру без агентства, в первую очередь он должен выяснить ее стоимость. Для этого необходимо изучить аналогичное жилье, представленное на рынке, и ознакомиться с его ценой
Оказать влияние на размер стоимости может и ряд индивидуальных нюансов. Выполняя оценку, в первую очередь нужно обратить внимание на метраж. Площадь квартиры оказывает существенное влияние на цену
В общую площадь включается размер прихожей, кухни и санузла. Во внимание принимается и удобство планировки, а также количество комнат. Нужно уделять внимание и расположению недвижимости. Жилье, которое находится в центре или элитных районах, значительно дороже. Квартиры на окраине или в пригороде оцениваются довольно низко.
Видео
На стоимость оказывают влияние и следующие факторы:
- удаленность от метро;
- развитая инфраструктура;
- транспортная доступность.
Ремонт и отделка также отразятся на цене квартиры. Если провести ремонтные работы перед продажей, цена может возрасти в среднем на 10%. Потому стоит заранее рассчитать, окупятся ли затраты.
Это происходит из-за того, что в построенном давно доме имеются устаревшие коммуникации, риск поломки которых существенно возрастает. Если квартира располагается на первом или последнем этаже, цену придется снизить. Такие помещения клиенты приобретают неохотно. Юридические аспекты, связанные с квартирой, также важны. Нужно учитывать наличие задолженности за квартплату. Если жилье располагается на охраняемой территории, или в доме присутствует консьерж, это положительно отразится на стоимости. Сегодня произвести оценку жилья можно с использованием онлайн калькулятора. Они расположены в интернете. Система автоматически определит цену недвижимости в соответствии с заданными параметрами. Однако нужно учитывать, что результаты являются примерными. В крупных городах цена на жилье обычно выше.
Видео
Подготовка необходимых для продажи квартиры документов
Подготовка к продаже начинается со сбора документов. Особых затруднений на этой стадии не должно возникнуть, если нет никаких проблем с ними и они находятся по большей части на руках. В другом случае, этот процесс займет определенное время и необходимо будет обратиться в различные инстанции.
Обязательный пакет включает:
- Паспорт;
- Документ, подтверждающий право собственности;
- Кадастровый и технический паспорт;
- Выписка из домовой книги;
- Справка об отсутствии задолженностей по текущим лицевым счетам.
Дополнительно:
- Свидетельство о браке;
- Нотариально заверенное согласие супруга на продажу;
- Разрешение на продажу органов опеки, если собственником является несовершеннолетний ребенок;
- Справка налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам на имущество, полученное в порядке наследования и дарения;
- Отказ от права преимущественного приобретения (при отчуждении доли в праве общей долевой собственности).
Ступень 1. Очищаем квартиру от хлама
Перед тем, как давать объявления о продаже и делать фотографии, следует привести жилье в порядок. Старайтесь выбрасывать все, что по вашим соображениям не пригодится новым жильцам, а именно:
- Мебель, которой 20 и больше лет;
- Сломанные вещи и технику;
Одежду, белье, ковры, которые явно пришли в негодность. Впрочем, одежду и белье еще можно пожертвовать в благотворительные организации; - Книги – лучше раздать или пожертвовать в библиотеку;
- Бесполезные сервизы, вазы, сувениры и т. д.
Следует помнить, что люди хотят купить квартиру, а не то что в ней находится. Просторное чистое жилье куда быстрее удастся реализовать.
Совет: если вам жалко просто выбросить вещь, пристройте ее на «Авито» или другом сайте, где продают вещи бывшие в употреблении. Вещи от брендов и дизайнеров можно сдать в комиссионку.
Оценка первичного состояния объекта
Жилье расположено было в постройке хрущевских времен, известной своими маленькими комнатами и тонкими стенами. Ремонт тоже примерно отдавал «совком», поскольку квартира досталась в наследство от бабушки. Соответственно, окна старые, двери тоже, лифта в подъезде нет, а квартира на пятом этаже. Такое «сокровище» быстро не продается: нужно или предлагать низкую цену, или что-то делать.
Поскольку знакомый терять деньги не хотел, он решил потрудиться над параметрами жилья, которые можно изменить. Он первым делом выбросил весь хлам и почти всю мебель, сам провел генеральную уборку, позаботился о качественных фотографиях и завлекающем тексте объявления. И произошло чудо: каждую неделю приходили люди, чтобы ее посмотреть. А через 4 месяца знакомый выгодно и самостоятельно продал квартиру!
Предпродажная подготовка квартиры
Сегодня на «вторичке» балом правят покупатели. На рынке есть большой выбор квартир. Если вы хотите, чтобы ваше жилое помещение не «зависло» на полгода или год, оно должно приглянуться потенциальным покупателям. К тому же большинство из них хотят переехать в квартиру сразу после заключения сделки и хотя бы первое время обойтись небольшим косметическим ремонтом.
Однако специалисты не советуют перед продажей делать в квартире большой ремонт. Не факт, что ваши вкусы совпадут с предпочтениями покупателей. За вашу новую плитку, обои или линолеум никто особо не доплатит, а вот вы потратитесь.
Другое дело – сделать в квартире генеральную уборку, вымыть окна, избавиться от пыли, вывезти старую мебель, где-то подклеить обои
Этим самым визуально вы сделаете ее просторнее и, возможно, на нее быстрее обратят внимание
Практика показывает, что покупатели готовы доплачивать только за кухню в хорошем состоянии. Но на большую сумму тоже не стоит рассчитывать. Даже если кухня приобретена пару лет назад, вам никто не компенсирует ее полную стоимость. Есть случаи, когда сделки были на грани срыва из-за того, что продавец и покупатель даже не могли сойтись на сумме в $300.
Возможно, вы получите некоторую компенсацию за свежий ремонт с новой сантехникой в ванной и туалете, встроенный шкаф, добротные межкомнатные двери. Но все это, опять-таки, на любителя.
Сам себе риэлтор
Теперь вам придется примерить на себя роль самого настоящего риэлтора. Ведь после того, как вы оставили такое количество объявлений на всех возможных площадках, к вам потянется вереница из желающих купить квартиру
И тут важно правильно себя вести.
Олдскулы вспомнят незабвенный советский мульт про то, как на рынке корову старик продавал. Никто за корову цены не давал.
Мульт — наглядная иллюстрация того, как поступать не надо. Ни к чему подчеркивание всех недостатков квартиры, как и сгущение красок ради красного словца и чтобы покорить сердце покупателя. Достаточно следовать несложным правилам, чтобы не показаться посетителям странным и не внушающим доверия человеком. Вот они:
если вы не живете в этой квартире, не опаздывайте на показ. Приходите тогда, когда вы договаривались, берегите время свое и покупателя;
будьте готовы к тому ,что покупатель сунет нос в каждый угол, исследует пространство под подоконниками, заглянет под диван, простучит стены, и так далее. Не воспринимайте это как личное оскорбление. Прост человеку нужно понимать, с чем он имеет дело.
если у квартиры есть какие-то особенности, говорите о них спокойно и уверенно. Например, протекала крыша, но в этом году управляющая компания сделала капитальный ремонт.
отвечайте на вопросы по возможности честно. Если вы скроете какие-то существенные для покупателя параметры, не забывайте о лучах добра, которые будут лететь вам вслед и испортят карму. Возможно и не испортят, но зачем рисковать?
если вы живете в той же квартире, которую продаете, постарайтесь, чтобы ко времени осмотра в ней было чисто. Беспорядок может испортить впечатление о жилище, даже если это действительно замечательный вариант;
не пытайтесь скрыть следы затопления, плесени и другие прелести
Яркие пятна свежего ремонта обязательно привлекут внимание покупателя и заставят задуматься о том, все ли в порядке.
Совет №8 — Не отдавайте всё на откуп риэлтору
Продажа квартиры через риэлтора не исключает обмана
Клиенты на рынке ошибочно полагают, что риэлторам нужна работа, много работы, что агенты дорожат репутацией, и что миссия всех специалистов по недвижимости оказать качественную услугу. Это не совсем так. Единственное в чём реально заинтересованы ушлые риэлторы, так это в быстром и как можно большем заработке. И когда на пути встречаются упрямые и несговорчивые клиенты, которые сразу не хотят плясать по их дудку, в ход идут любые приёмы, Например, на сцену могут выйти подставные покупатели, которые исполняют самые разные роли: и восхищенного и не скупящегося на похвалу, и всем недовольного покупателя, но цель у них всегда одна — вывести собственника из психологического равновесия, лишить уверенности и заставить хозяина квартиры принять нужное для риэлтора решение. В том случае когда собственник не желает снижать цену на жильё, приходят на просмотр подставные под видом покупателей к владельцу и попытаются его переубедить в правильности суждений и сбить цену. Когда собственник сотрудничает сразу с несколькими агентствами, подставные для риэлтора расчищают путь и убирают с дороги конкурента. Для того чтобы отсечь и отстранить других агентов, подставные обещают купить или даже вносят возвратный аванс, квартира снимается с продажи, но сделке не суждено состояться, соглашение разрывают в самый последний момент. В итоге крепнет связь между собственником, который изначально не хотел давать эксклюзивных прав на продажу, и риэлтором — на игровом поле конкурентов нет и агент в спокойном режиме дожимает хозяина и зарабатывает свою комиссию. Продажа квартиры через риэлтора порой собственнику вообще ничего не гарантирует, не исключает подвоха, подлога и обмана.
Совет№10 Утром деньги — вечером стулья, никому не верь на слово
Не болтайте лишнего, о предстоящей продаже должен знать ограниченный круг лиц
Потрудитесь объективно и беспристрастно оценить свою квартиру, для этого проанализируйте аналогичные предложения целого района, а не только близлежащих домов
Выходите на рынок на общих основаниях, на площадках, где планируете рекламироваться зарегистрируйтесь как риэлтор или агентство недвижимости — заведите коммерческий аккаунт, там вы убережёте себя от лишних звонков от настырных агентов и всякого рода мошенников, это поможет вам понять реальный спрос на квартиру
Не верьте потенциальному покупателю на слово, берите предоплату и только после внесения задатка или аванса снимайте объявление о продаже
Для сопровождения сделки в банке наймите опытного юриста или риэлтора
Внимательно читайте все документы, которые вам предлагают подписать
Заранее определите приемлемый для вас порядок расчётов и хранения денег
Помните, что продажа квартиры это большой стресс, будьте к этому готовы, всегда держите ухо востро
Наймите высококвалифицированного агента с реальным опытом продаж
Согласуйте стартовую цену продажи
Заключите официальный договор на риэлторские услуги, зафиксируйте в нём ставку комиссии агента
Не пускайте всё на самотёк, постоянно интересуйтесь ходом продажи, контролируйте процесс
Если, что-то вам кажется подозрительным, воспользуйтесь дополнительными консультациями другого стороннего специалиста или незамедлительно разорвите отношения с посредником
На сделке внимательно знакомьтесь со все документами на подпись
Не болтайте лишнего где ни попадя и кому попало, не храните деньги дома
Как продать квартиру
Приняв решение о продаже квартиры, владелец может столкнуться с массой вопросов в рамках темы «Продажа недвижимости». Очень важным пунктом в данном вопросе является размещение объявления о продаже, а также определение цены на квартиру. Безусловно, на успешность продажи влияет масса факторов — с ремонтом квартира или без, в какой части или районе города она расположена, насколько развита инфраструктура района, есть ли рядом парковка, продуктовый магазин, детский сад и т.п. Статья поможет, как правильно написать и подать объявление о продаже квартиры, оформить предварительный договор купли-продажи, а также о других факторах, касающихся продажи квартир.
Разделы статьи:
Алгоритм продажи квартиры
Вначале позволю себе несколько рекомендаций по продаже.
Выставьте адекватную цену, проанализировав максимально подобные варианты и время их экспозиции на рынке недвижимости.
Разместите объявления в сми и интернете. Приготовьтесь к многочисленным звонкам риэлторов с предложением об услуги продажи и ее условиями.
В телефонных разговорах Вам будут задавать вопросы:
- Входит ли площадь балконов и лоджий в указанную в объявлении. Посмотрите в технических документах заранее. ( Напомню: до 01.05.2005 г в общую площадь квартиры входила площадь балконов и лоджий с поправочными коэффициентами)
- Сколько собственников у квартиры и есть ли среди них несовершеннолетние или недееспособные
- Готовы ли Вы продавать по ипотеке или за Материнский капитал
- Не нужно ли занижать стоимость в договоре для избежания оплаты налогов
- Можно ли завысить стоимость в договоре. Занижение цены в договоре и завышение цены
- Кто будет оплачивать услуги нотариуса, если сделка подлежит обязательному удостоверению у него ( изменения в законе от 01.05.2019 года об отмене нотариальных сделок)
- Как быстро Вы фактически сможете передать квартиру Покупателю после сделки
- Просьбы сбросить копии документов на электронную почту или мессенджеры. Рекомендую эту информацию давать избирательно!!! А может и не давать вовсе.
Подготовьте квартиру для просмотра
Перед приходом потенциальных покупателей спрячьте личные вещи и фотографии, стоит убрать иконы или укрыть их. То есть максимально обезличьте жилище, продемонстрируйте, что Вы почти здесь не живете.
Обязательно наведите порядок. Когда в окна светит солнце сильно бросаются в глаза немытые стекла.
Если в квартире есть ветхая мебель, которую Вы не планируете забирать и ее потребуют вынести Покупатели — освободите от нее квартиру, зрительно добавится площади.
- Запах свежей выпечки или кофе возбуждает желание жить именно в этой квартире. Почему бы это не использовать при продаже.
Оформление сделки купли-продажи
Продать квартиру без посредников, какие документы приготовить?
Договоритесь с Покупателем об условиях продажи. Составьте Предварительный договор купли-продажи. Как правильно составить > > >
Определите требуется ли обязательное удостоверение Вашей сделки у нотариуса > > >
Договоритесь как будут распределяться затраты на его услуги > > >
Примите задаток в счет обеспечения выполнения условий договора. Стоит почитать: Задаток или аванс
Напишите расписку о получении денег. Стоит почитать: Правильная расписка от Продавца
Подготовьте пакет документов для Росреестра > > >
Составьте Договор купли-продажи и Акт приема-передачи > > >
- Передайте в Росреестр заявление о переводе права собственности на Покупателя > > >
- Получите из Росреестра погашенные документы, сохраните в личном архиве.
Алгоритм продажи квартиры по ипотеке
Инструкцию к сделке купли-продажи квартиры за счет кредитных средств смотрите в видеоуроке: Пошаговая инструкция > > >
Алгоритм продажи квартиры за счет средств Материнского капитала
Инструкцию к сделке купли-продажи квартиры за счет средств Материнского (семейного капитала) смотрите в видеоуроке: Пошаговая инструкция > > >
Залог(обременение) в пользу Продавца
Нередко Покупатели просят рассрочку по оплате. Конечно относится к этому необходимо очень разумно.
Должно быть полное понимание сроков оплаты и источник поступления денег.
Обременение в пользу продавца регистрируется на основании заявлений ВСЕХ участников сделки.
ВНИМАНИЕ! Если в залог уходит не весь объект недвижимости, а только доля в праве собственности на него — это нотариальная сделка. Как составить договор с обременением в пользу Продавца читайте далее
Как составить договор с обременением в пользу Продавца читайте далее.
Всегда рада разъяснить. Автор
Алгоритм продажи квартиры в 2021 году
Шаг №3. Готовим квартиру к продаже
Неприятные запахи, матерные слова на стенах и мусор на площадках подъезда оставят у потенциального покупателя тягостное впечатление о вашей недвижимости. Если вам необходимо продать квартиру быстро, наведите в подъезде порядок. Можно потратиться и обновить побелку на стенах, но часто бывает достаточно просто убрать мусор и помыть лестничные площадки.
Оцените товарный вид квартиры: если необходимо, подклейте, подкрасьте, побелите, словом, слегка освежите ремонт. Простор в комнатах всегда оставляет лучшее впечатление, чем загроможденные проходы и забитые мебелью помещения. По возможности освободите квартиру от мебели и личных вещей. Не забудьте про балкон и лоджию, наведите порядок и там.
Как в вашу пользу, так и против вас может сыграть вид из окна. Если окна вашей квартиры выходят на сквер, набережную или красивую площадь, то распахните занавески шире и ведите к окну покупателя
Если же вид из окон удручает, то прикройте его и акцентируйте внимание на чем-нибудь другом. Обратите внимание на запахи в доме
Перед показом нужно проветрить помещение, можно заварить кофе: его аромат способен перебить неприятные запахи.
Способы продажи
Купить жилплощадь можно как на первичном рынке, так и на вторичном. И если в новостройке предпочитают покупать помещения не отремонтированные, то на вторичном рынке не все так просто. Кто-то хочет приобрести квартиру, чтобы потом самостоятельно сделать ремонт под себя, а кому-то нужна квартира «заходи и живи».
Как лучше продавать квартиру с ремонтом или без, решать самому хозяину. Но лучше все-таки посоветоваться с риэлтором.
На вторичке продать квартиру без ремонта можно. Но для этого придётся приложить некоторые усилия. Сначала определиться с ценой и решить, за сколько можно продать вашу квартиру без ремонта. Но стоит исходить из реального положения вещей и состояния жилплощади.
Как выгодно продать квартиру без ремонта в старом доме, если его состояние оставляет желать лучшего? Нужно учитывать пожелания покупателей. Сначала нужно промониторить рынок недвижимости в том районе, в котором располагается продаваемое жильё. Затем оценить состояние продаваемой недвижимости и сделать скидку на старое строение.
Как быстро продать квартиру без ремонта, если продавец решил заняться делом самостоятельно. Можно просто разместить объявление. Сейчас много интернет-ресурсов, которые специализируются на продаже недвижимости. Можно также разместить в пабликах местных социальных сетей либо же разместить объявление на уличных досках объявлений.
Как продать квартиру без ремонта дорого? Нужно убедить клиента в уникальности предложения. На практике это сделать очень сложно. Многие покупатели также читают советы по удачному приобретению жилья и приходят уже подготовленными к различным «сюрпризам» со стороны продавца.
Как продать старую квартиру без ремонта так, чтобы не продешевить? Стоит обратиться внимание на четыре составляющие, от которых будет зависеть цена сделки:
- Инфраструктура. Плюс, если поблизости есть поликлиники, магазины, детские сады, школы и прочее.
- Транспорт. Если от жилья до ближайшей станции метро или остановки транспорта неудобно добираться, это значительно повлияет на стоимость. В минус, разумеется.
- Состояние самого многоквартирного дома, его расположение относительно центра муниципального образования.
- Состояние предмета сделки. Квартира может быть без ремонта, но состояние стен, потолка, пола, окон и прочего должно быть хорошим.
Реально оценив эти показатели, можно установить адекватную стоимость.
