Оглавление
○ Аренда депозитарной ячейки.
Это надежный способ передачи денег, при котором каждая сторона может быть уверена в соблюдении своих прав. Благодаря своей надежности данный метод с каждый годом становится все популярнее, несмотря на определенные финансовые траты, связанные с арендой ячейки.
- «Договором хранения ценностей в банке может быть предусмотрено их хранение с использованием поклажедателем (клиентом) или с предоставлением ему охраняемого банком индивидуального банковского сейфа (ячейки сейфа, изолированного помещения в банке).
- По договору хранения ценностей в индивидуальном банковском сейфе клиенту предоставляется право самому помещать ценности в сейф и изымать их из сейфа, для чего ему должны быть выданы ключ от сейфа, карточка, позволяющая идентифицировать клиента, либо иной знак или документ, удостоверяющие право клиента на доступ к сейфу и его содержимому.
- Условиями договора может быть предусмотрено право клиента работать в банке с ценностями, хранимыми в индивидуальном сейфе (п. 1 ст. 922 ГК РФ)».
Участники процесса.
В аренде банковской ячейки участвуют:
- Продавец, который наделяется правом забрать деньги после выполнения условий, определенных договором.
- Покупатель (поклажедатель), передающий в банк финансовые средства на хранение в период оформления прав собственности на приобретенное жилье.
- Банк (хранитель) – принимает на хранение финансовые средства и несет ответственность не только за их сохранность, но и своевременную передачу указанному в договоре лицу.
Преимущества способа.
Основной плюс данного метода передачи финансовых средств – отсутствие возможности у сторон сделки присвоить себе деньги либо квартиру.
Благодаря тому, что деньги хранятся у третьей стороны, исключается возможность нецелесообразного их использования, нарушения сроков оплаты и попадания в руки посторонних лиц.
Другие преимущества:
- Наличие вооруженной охраны в месте хранения и минимальный риск потери денег.
- Возможность продавца забрать деньги в любой момент без согласования с покупателем (при условии выполнения обязательств по договору).
- Снятие ответственности с покупателя за хранение денег, при этом, даже при неблагополучном исходе сделки, он в любой момент может вернуть свои деньги.
- Сумма, которую можно заложить в ячейку, не ограничена, а срок договора аренды можно продлевать.
Заключение договора аренды и внесение нужной суммы.
При аренде банковской ячейке составляется соответствующий договор, по которому в сейф закладываются деньги. Они могут быть распределены в процентном соотношении на этапы сделки. Например, продавец может получить определенную сумму после заключения договора и остаток – после регистрации права собственности. Такое распределение является более надежным, чем единовременная передача всей суммы.
Пересчет денег и проверка на подлинность.
Помимо ответственного хранения, банк также предоставляет услуги по проверке подлинности закладываемых финансов и их расчете
Важно учитывать, что деньги, как правило, закладываются сторонами вместе, а в случае успешной сделки, их единолично забирает продавец
Ключи от ячейки.
Учитывая риск, который появляется при хранении ключа у одной из сторон, они хранятся у банка, как незаинтересованной стороны, во время прохождения всех этапов регистрации сделки.
Доступ к ячейке покупателя и продавца в случае успеха сделки или отказа от нее.
После успешной регистрации права собственности на приобретенное жилье, ключ передается продавцу, который получает доступ к ячейке и забирает свои деньги. А если сделка по каким-либо причинам не состоялась, ключ получает покупатель, который возвращает заложенную сумму.
Недостатки этого способа.
Несмотря на высокий уровень надежности, у данного метода также есть минусы:
- В соглашении об аренде банковской ячейки, указание суммы передаваемых на хранение денег, не является обязательным. Поэтому, если возникнут какие-либо разногласия, данный документ не может выступать основанием для спора.
- Банк не несет ответственность за подлинность представленных документов. Обязательным является только сверка подлинности данных покупателя с указанными в паспорте.
Нюансы работы с ячейкой
По усмотрению сторон, в аренду можно взять сразу две ячейки. В первую – вносят средства. Во вторую – кладут расписку о получении средств. После завершения покупки через банковскую ячейку и получении подтверждающих регистрационных документов, продавец и покупатель обмениваются ключами.
При утрате ключа ячейка подлежит вскрытию при одновременной явке бывшего и нового собственника.
Аренда ячейки используется практически при каждой ипотечной сделке, так как входит в список обязательных требований кредитора, однако и сами граждане часто инициируют аренду как вариант безопасного расчета за недвижимость. Читайте: Ипотека на дом с земельным участком.
Предоставляя примерно одинаковый сервис, рекомендуется обратить внимание на актуальные предложения банков, выбирая услугу по стоимости аренды и возможному дополнительному сервису. 2021 zakon-dostupno.ru
2021 zakon-dostupno.ru
Способы расчетов и порядок передачи денег продавцу
Как говорилось ранее, стороны самостоятельно определяют способы и порядок передачи денег. Это должно быть отражено в договоре.
Но есть определенные риски:
- Для покупателя, если продавец получает деньги до регистрации перехода права собственности. Если в регистрации Росреестр откажет, а продавец средства к тому времени уже потратит, получить их обратно будет проблематично. Если ситуацию не удастся решить мирным путем, придется обращаться в суд.
- Для продавца, если покупатель передает деньги после регистрации в Росреестре. Есть вероятность, что сумму за квартиру он так и не увидит, а сделку придется оспаривать в суде по причине неисполнения обязательств по договору покупателем.
Совет юриста: самый оптимальный вариант – внесение аванса через банковские ячейки. Аванс обычно перечисляется продавцу в размере 10-20% от суммы сделки. Остальная часть передается уже после регистрации при предъявлении документов, подтверждающих переход права собственности к покупателю.
Банковская ячейка
Для начала покупателю нужно арендовать банковскую ячейку, затем положить туда деньги в присутствии продавца. Подлинность купюр проверит сотрудник банка. Могут быть арендованы и две ячейки: в одной аванс, во второй – остаток, получаемый после регистрации.
При открытии ячейки составляется договор с указанием суммы и условиях получения денег, а также Ф.И.О. и паспортных данных продавца.
Аккредитив
Аккредитив бывает безотзывным или открытым. В первом случае подразумевается получение санкции продавца недвижимости, такой вариант используется чаще всего. Открытый аккредитив же не требует согласования с продавцом.
При аккредитиве банк выступает в роли посредника. Покупатель подписывает с ним договор об открытии счета, затем перечисляет туда сумму, равную стоимости покупаемого жилья. После регистрации сделки продавец обращается в банк для снятия денег, предъявив выписку из ЕГРН о переходе права собственности.
Из рук в руки
Это самый простой вариант расчетов:
- Передача аванса до регистрации сделки, остатка – после.
- Передача в момент подачи документов для регистрации. Есть риски для покупателя, они описаны выше.
- Передача всей суммы после регистрации права собственности на покупателя. Есть риски для продавца.
Обратите внимание! Вручать наличные рекомендуется в тихом и освещенном помещении. Продавцу понадобится время, чтобы пересчитать купюры
Желательно снять процесс на видео, а после пересчетов взять с него расписку о получении суммы.
Сервис безопасных переводов
Сервис безопасных расчетов работает просто:
- Покупатель переводит деньги на специальный счет, открытый в банке.
- Банк запрашивает сведения в Росреестре о регистрации сделки.
- Если регистрация подтверждена, деньги переводятся на счет продавца.
Такие сервисы есть во многих банках. Например, в Сбербанке, ВТБ, Райффайзенбанке.
Банковский перевод
Этот способ схож с передачей денег наличными, с той лишь разницей, что покупатель самостоятельно переводит средства со своего счета на счет продавца.
Механизм прост:
- Стороны заключают договор. По желанию вносится аванс.
- Сделка регистрируется.
- После регистрации остаток суммы безналичным переводом поступает продавцу.
Каковы расходы за аренду ячейки в банке
По сравнению с самой суммой сделки, расходы на услуги по хранению денежных средств в депозитарии невысоки. Платеж взимается за каждый день аренды, либо полностью за месяц. Если стоимость жилья велика, следует заранее поинтересоваться, какие размеры имеет ячейка, предложенная банком, так как не исключено, что вся сумма в одной ячейку не поместится.
Между тем, на расценки банка влияет не только установленные тариф и период аренды, но и размеры сейфа.
У каждого кредитора действуют свои тарифы стоимости аренды:
- Райфайзенбанк предлагает арендовать стандартные ячейки на 1 месяц с оплатой 2,4 тысячи рублей.
- ВТБ24 вводит региональные тарифы. Наиболее дорогие ячейки находятся в отделениях в Москве – 135 рублей за день.
- В Росбанке время оформления минимально, как большая часть бумаг пересылается онлайн. Пата за месячную аренду составит от 5110 рублей (размер зависит от региона и места расположения офиса), плюс допрасходы на залог при выдаче ключей.
- Ячейка в Сбербанке стоит относительно недорого – всего 65 рублей за сутки. При срыве сделки дают еще 7 дней дополнительно без взимания платы.
Продажа жилого помещения посредством аккредитива
Данная процедура напоминает ту, что осуществляется через ячейку, но тогда затраты отображаются лишь перед контрагентами. Иначе говоря, приобретатель зачисляет деньги продавцу, после чего осуществляется заверение договоренности. Если договор откладывается, то продавец не способен обналичить средства, они хранятся на блокировке по счету до того времени, пока не закончится действие сделки.
Если продавец не обладает возможностью произвести перерасчет суммы выплаты, а приобретатель настроен, подождать, денежные средства держатся на счету приобретателя в блокировке. После того, приобретатель начинает владеть жилым помещением, продавцу передается вся денежная сумма. Документ о владении квартирой нужно предъявить в организацию для « активации » счета и зачисления всей цены.
Материнский капитал на покупку квартиры — условия использования
Чтобы ПФР выделил на квартиру средства, предусмотренные сертификатом, семье с детьми нужно выполнить несколько условий, которые являются обязательными:
- должно оформляться приобретение отдельного жилого объекта (в некоторых случаях возможно приобретение доли в квартире, если она дает семье полное право собственности над жилым помещением или если она может быть определена в качестве жилого помещения самостоятельно);
- приобретаемая квартира должна находиться на территории РФ;
- сделка может быть проведена в любой форме, которая не противоречит закону;
- в заявлении на распоряжение маткапиталом нужно указывать цель, на которую заявитель хочет направить денежные средства, а также сумму, и приложить подтверждающий пакет документов;
- квартиру надо оформить в собственность с учетом интересов детей с выделением долей.
ПФР требует прописывать последнее условие в договорах и составлять письменное обязательство, заверенное у нотариуса. При этом:
- Его необходимо выполнить в течение 6 месяцев после перечисления средств из семейного капитала продавцу или после снятия обременения с квартиры.
- Собственность детей и супругов устанавливается в долях по соглашению между членами семьи.
- Необходимо учитывать право собственности детей, которые родились (были усыновлены) после заключения сделки, но до погашения обязательств семейным капиталом и окончательного оформления квартиры в собственность.
Можно ли использовать материнский капитал до 3 лет на покупку квартиры
Согласно закону, средства маткапитала можно использовать на покупку либо строительство жилья. Но это можно сделать только после того, как ребенку исполнится 3 года. Но возможность потратить семейный капитал раньше данного срока все же есть:
Если семья приобретает квартиру в кредит и погашает ипотеку с помощью государственной субсидии, или же выделенные деньги направляются на первый взнос по жилищному кредиту. Если семья уже имеет заемные обязательства, то их можно также погасить, используя средства господдержки
Важно только, чтобы данный заем был взят на приобретение жилого помещения.. Семейный капитал нельзя потратить на погашение штрафных санкций (пеней, комиссий и т.д.) При имеющейся просроченной задолженности по жилищному кредиту за счет средств госсубсидии погашаются только вовремя невыплаченные суммы основного долга и проценты по кредиту, а оставшиеся начисления (неустойки, пени) заемщик должен гасить личными средствами. Семейный капитал нельзя потратить на погашение штрафных санкций (пеней, комиссий и т.д.) При имеющейся просроченной задолженности по жилищному кредиту за счет средств госсубсидии погашаются только вовремя невыплаченные суммы основного долга и проценты по кредиту, а оставшиеся начисления (неустойки, пени) заемщик должен гасить личными средствами
Семейный капитал нельзя потратить на погашение штрафных санкций (пеней, комиссий и т.д.) При имеющейся просроченной задолженности по жилищному кредиту за счет средств госсубсидии погашаются только вовремя невыплаченные суммы основного долга и проценты по кредиту, а оставшиеся начисления (неустойки, пени) заемщик должен гасить личными средствами.
Можно ли купить квартиру у родителей на материнский капитал
Порядок совершения сделок по купле-продаже недвижимости между родственниками такой же, что и при сделках, где участвуют граждане, которые не состоят в родственных отношениях.
Хотя сделки между родственниками и законны, но на практике есть ряд ограничений:
- запрещены сделки между супругами, но заключать договоры с другими родственниками — например, между родителями и детьми не возбраняется;
- запрещается заключение мнимой сделки, т.е. совершенной без изменения порядка пользования жилья и для обналичивания маткапитала;
- ПФР признает договор, по которому семья покупает права собственности у родителей, если они полностью отказываются от владения своими долями в квартире.
Эта схема в последнее время стала настолько распространена, что органы МВД следят не только за дальнейшей судьбой жилья (чтобы не нарушались права детей), но также и за историей приобретенного жилья. Если факт мошенничества будет доказан, договор купли-продажи признается недействительным, а виновным грозит уголовная ответственность за обналичивание материнского капитала.
Кроме этого при приобретении квартиры у родителей необходимо помнить о праве на имущественный налоговый вычет в величине произведенных расходов (за минусом суммы маткапитала). Однако гражданам, которые желают купить жилье у близких родственников, на основании п. 5 cт. 220 НК РФ могут отказать в оформлении налогового вычета, т.к. сделка совершается между взаимозависимыми лицами.
Когда можно получить и воспользоваться сертификатом
При рождении ребенка до 31 декабря 2021 года женщина, у которой в семье уже имеются дети или один ребенок, получает право на участие в программе «Материнский капитал».
Внимание! Обратиться за МК можно в любое время — сразу после рождения малыша или тогда, когда женщине будет удобно, ведь срок получения сертификата ничем не ограничен. После того, как женщина предоставит в отделение ПФР по месту прописки необходимые документы, в течение месяца и 5 дней ей предстоит ожидание решения о выдаче сертификата или об отказе в его предоставлении. После того, как женщина предоставит в отделение ПФР по месту прописки необходимые документы, в течение месяца и 5 дней ей предстоит ожидание решения о выдаче сертификата или об отказе в его предоставлении
После того, как женщина предоставит в отделение ПФР по месту прописки необходимые документы, в течение месяца и 5 дней ей предстоит ожидание решения о выдаче сертификата или об отказе в его предоставлении.
В случае положительного решения заявитель получает соответствующее свидетельство и самостоятельно принимает решение о сроках и целях использования МСК.
Однако, направить капитал на некоторые цели удастся не ранее, чем ребенку исполнится 3 года. Раньше этого срока женщина может подать заявление на использование денег с целью улучшения жилищных условий или для адаптации ребенка-инвалида в обществе.
Как только ПФР успевает ознакомиться с заявлением владельца сертификата и согласовывает цель использования средств, наступает этап перечисления капитала.
Когда перечислят материнский капитал после одобрения? Сроки данного этапа варьируются в зависимости от ряда нюансов, которые будут рассмотрены ниже.
Внимание! На рассмотрение заявки на выдачу денег уходит не более 5 дней. После чего, заявителю высылают уведомление с согласием на выдачу, либо официальный отказ с описанием законных оснований. После чего, заявителю высылают уведомление с согласием на выдачу, либо официальный отказ с описанием законных оснований
После чего, заявителю высылают уведомление с согласием на выдачу, либо официальный отказ с описанием законных оснований.
Способ №1: Оплата по договору купли-продажи после регистрации права собственности в Росреестре
До подписания договора, если нет уверенности в продавце, отдавать деньги не стоит. Почему? Да потому что продавец может:
- Потеряться с вашими деньгами и не дойти в офис МФЦ (Росреестр) для регистрации перехода права собственности,
- Заблокировать сделку сразу после подачи документов в МФЦ,
- После подачи документов может выяснится, что наложен запрет на регистрационные действия с недвижимостью или арест, или другие ограничения прав и обременения. Чтобы проверить наличие ограничений (обременений) – нужно заказать выписку из ЕГРН.
Исходя их вышесказанного, лучше произвести расчет с продавцом квартиры, земельного участка или любой другой недвижимости после регистрации перехода права собственности.
Как происходит расчет с продавцом после регистрации права собственности
- Условия о расчете нужно четко прописать в договоре. Чтобы все было максимально понятно.
- После сдачи документов на государственную регистрацию право собственности будет зарегистрировано за покупателем, но с обременением в виде залога в пользу продавца (на основании п. 5 ст. 488 ГК РФ). Это обременение будет отражено в выписке из ЕГРН. Покупатель ничего не сможет сделать пока полностью не рассчитается.
Вот так выглядит обременение в виде залога в выписке из ЕГРН:
- Далее необходимо снять обременение, когда расчет произведен полностью. Для этого необходимо еще раз обратиться в регистрационную службу с заявлением о снятии обременения и доказательствами полного расчета (например, расписка).
Единственный минус расчета после регистрации недвижимости – это двойное посещение регистрационного органа.
Чтобы 2 раза не посещать Росреестр можно прописать в договоре особое условие.
Например, «Расчёт сторонами осуществляется в течение пяти рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на отчуждаемое имущество к покупателю. При этом по соглашению сторон с момента такой регистрации и до полного завершения расчёта квартира не признается находящейся в залоге у продавца. Государственная регистрация залога в силу закона не производится.»
Способы безопасных денежных переводов
Как безопасно и правильно передать деньги при сделки? Многие покупатели предпочитают иметь дело с наличными и с их помощью рассчитываться за квартиру. Однако и тут есть несколько вариантов – помимо прямой передачи средств от покупателя к продавцу, предусмотрено право привлечь банк в качестве посредника.
Из рук в руки
Самый простой способ, не требующий дополнительных затрат, заключается в передаче денег из рук в руки. Стороны должны договориться о времени осуществления расчета – и тут, отметим, иногда возникают сложности.
- Если деньги покупатель передает до регистрации сделки в Росреестре, он сталкивается с риском, что до регистрации нового права собственности после его оплаты дело по каким-то причинам просто не дойдет.
- Расчет после регистрации в Росреестре, напротив, менее выгоден продавцу – ведь он сначала отдает свою квартиру другому хозяину, полагаясь на его честность, и только потом получает за недвижимость средства.
Процесс передачи средств желательно проводить в помещении, оснащенном видеокамерами
Также обратите внимание, что в месте, где осуществляется расчет, не должно быть много посторонних людей – продавцу предстоит пересчитать крупную сумму
Важно! Недостаток наличного расчета заключается в невозможности проверить подлинность банкнот. Советуем написать расписку о получении денежных средств за квартиру, в которой будет указана полная стоимость квартиры
Своеобразным посредником при наличном расчете может стать нотариус.
Аккредитив
Формой наличного расчета является и аккредитив. Различие со стандартным способом «из рук в руки» заключается в привлечение банка в роли посредника. Инициатор сделки (покупатель) должен подписать с финансовой организаций договор об открытии счета. На него вносится сумма, равная стоимости квартиры. После этого все три стороны договариваются о механизме использования аккредитива.
Как правило, устанавливаются такие условия: снять средства со счета имеет право только продавец, продемонстрировав свидетельство из Росреестра.
По окончании определенного срока, например, месяца – продавец теряет доступ к аккредитиву. Данная мера рассчитана на случай несостоявшейся сделки купли-продажи.
Бывают отзывные и безотзывные аккредитивы:
- Отзывной аккредитив не требует согласования с его получателем.
- Безотзывной предусматривает получения санкции продавца квартиры. Данный аккредитив используется чаще и считается безопаснее.
С использованием банковской ячейки
Банки предоставляют в аренду банковские ячейки и они тоже используются для расчета в сделках с недвижимостью.
- На первом этапе покупатель должен арендовать такую ячейку.
- Далее деньги в нее кладутся только в присутствии продавца, их подлинность проверяет банковский сотрудник.
- Подписывается договор, в нем определяются сроки хранения, сумма, перечень лиц, которые могут забрать деньги и при предъявлении каких конкретно документов.
О том, как происходит расчет за куплю-продажу квартиры через банковскую ячейку, читайте тут.
Процесс передачи денег при покупке квартиры
Если квартира в залоге
Приобретаемая квартира может быть в залоге у банка по ипотеке или кредиту под залог недвижимости. В этом нет ничего страшного, но покупателю для снятия обременений придется вносить аванс, равный размеру непогашенной задолженности. Обременение снимается в течение трех рабочих дней.
Здесь есть два варианта:
- Оплатить стоимость полностью и подать документы на регистрацию. Продавец сразу же должен погасить ипотеку, до этого момента регистрационные действия будут приостановлены.
- Внести аванс, дождаться снятия обременений, затем обратиться в Росреестр или МФЦ для регистрации перехода права собственности и внести остаток стоимости квартиры.
Важно! Нужно тщательно проверить кредитные документы продавца и убедиться, что аванс действительно вносится для закрытия долга перед банком. Покупатель вправе запросить справку об остатке задолженности
Как передать деньги через нотариуса
Одним из способов расчета за покупку недвижимости является передача денег через нотариуса, у которого документируется сделка с недвижимостью. Нотариальное сопровождение обеспечивает безопасность этого варианта, поскольку денежные средства передаются и все необходимые бумаги оформляются только в присутствии третьего лица, наделенного правами засвидетельствовать совершенную сделку.
Альтернативой нотариусу является агентство недвижимости, которое вправе принять посреднические функции и сопроводить заключаемую сделку. Передача денег при покупке квартиры с одновременной передачей оформленной документации происходит в присутствии третьего лица, то есть представителя агентства недвижимости.
Обратите внимание!
Перед тем, как передавать деньги продавцу, удостоверьтесь, что вы полностью проверили квартиру на чистоту. На что еще нужно обратить внимание перед покупкой — читайте в статье здесь. Процедура передачи денег при реализации недвижимости через нотариуса состоит из нескольких этапов:
Процедура передачи денег при реализации недвижимости через нотариуса состоит из нескольких этапов:
- Покупатель заключает специальный договор с нотариусом, перед этим рекомендуется проверить выбранного представителя нотариата по всем базам данных.
- Денежные средства поступают от покупателя на счет нотариуса через отделение банка.
Очевидным преимуществом подобной передачи денег является то, что представитель нотариата, согласно требованиям действующего законодательства, должен при совершении либо одобрении сделки проверять, как происходит передача денег при продаже квартиры, то есть ее законность. В таком случае клиент будет полноценно защищен от всевозможных противозаконных действий другой стороны.
В столь продуманной комбинации имеется и негативный момент. Услуги нотариуса оплачиваются достаточно дорого. Нередко стоимость такой процедуры доходит до 1,2-1,5 % от общей суммы сделки
