Оглавление
Каковы основные трудности?
Проблемы налогообложения являются сложными и имеют приоритетное значение в текущей деятельности государства. В НК РФ законодатель внес более ста тридцати поправок только за последние 8 лет.
При применении методики начисления, статья 271 п. 3 НК РФ считает датой фактической реализации товаров, определяемой в ст. 39 п. 1 НК РФ., дату поступления реальных денежных средств от реализации. В расчет берется возмездная передача товара со сменой собственника. При этом реальная оплата товара и фактическое поступление имущества или денежных средств в счет оплаты, не учитывается.
Если договором поставки предусмотрено сохранение права собственности товара за продавцом до фактической оплаты товара либо иных обстоятельств, а также смена собственника в договоре, покупатель утрачивает возможность распоряжения товаром, в том числе путем его передачи третьим лицам, если из назначения и свойств товара не вытекает иное либо законодательно или в договоре предусмотрены иные условия. Это установлено в статье 491 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).
При отсутствии оплаты товара в предусмотренный договором срок либо при отсутствии иных обстоятельств смены собственника товара у продавца возникает право требования возврата товара (переход права собственности на товар при этом не происходит), если договором не установлены иные условия.
Согласно ст. 223 ГК РФ, право собственности у нового владельца возникает с момента передачи вещи, при отсутствии иных условий в законе или договоре. Это дает право указать условие об особом моменте при смене владельца и в договоре поставки. Однако не следует путать правовую сущность смены собственника и момента передачи стороной товара, установленного в ст. 458 ГК РФ. В первом случае речь идет о вещном праве, а во втором — об исполнении взятого на себя обязательства. В обоих случаях порядок перехода права собственности на товар может отличаться.
Исполнение обязанности продавцом не всегда совпадает со сменой собственника вещи: от продавца к покупателю. Условиями договора может быть предусмотрена отсрочка смены собственника товара на определенный период, предусмотренный для возврата вещи обратно к продавцу. Реализация в указанном случае отсутствует
При заключении договора важно помнить, что по собственному усмотрению момент смены собственника и переход права собственности на товар может изменяться только в отношении строго индивидуализированной вещи. При этом покупатель также должен соблюдать это условие, не меняя при получении один товар на другой
При замене либо смешении покупателем товара с аналогичным (например, в таре, емкости), условие об изменении момента перехода права собственности на товар (импортного либо отечественного) становится ничтожным. Право собственности на товар в указанном случае переходит в момент его передачи, а возврат товара будет его реализацией.
Особенности для продавца
Продавцу важно снять с себя обязательства по сохранности вещи при её передаче не лично покупателю, а стороннему лицу: перевозчику, службе доставки, поскольку он не контролирует процесс перевозки — не осуществляет её лично. В контрактах право перехода собственности на товар при импорте определяют при сдаче его первому перевозчику, перед покупателем за сохранность вещи несет ответственность перевозчик
При долгосрочных поставках рекомендуем согласовать с контрагентами условия, удобные для обеих сторон правоотношения. Стороне, которая готовит проект соглашения, не рекомендуется включать положения, заведомо неприемлемые для контрагента.
В какой момент происходит переход права собственности на дом
В законе однозначно определено время, когда происходит переход права собственности на недвижимое имущество от одного лица к другому. Этим моментом является внесение информации о новом собственнике в ЕГРН. При этом следует помнить, что в момент подписания договора (будь то купля-продажа или дарение), акта приема-передачи или при открытии наследства, юридически собственник остается прежним.
Важно! Только когда Управление Росреестра внесет в ЕГРН информацию об изменении владельца имущества, Вы станете полноправным собственником вновь приобретенной недвижимости. Раньше этого момента стать собственником у Вас не получится
Государство в лице своего уполномоченного органа (Управления Росреестра) осуществляет контроль за изменением собственников любой недвижимости, в связи с чем очень важно правильно оформлять необходимые для этого документы. Наличие ошибок и неточностей в документации может привести к затруднениям и задержкам в виде приостановки или даже отказа в регистрации
Передача денег от покупателя продавцу
Особый вопрос – как именно происходит передача денег от покупателя продавцу. Если предусмотрена оплата наличными, то участники сделки обычно обращаются за помощью к банку, оформляя, например, договор аренды банковской ячейки. Кроме того, стороны могут избрать такую форму обеспечения обязательств по передаче денежных средств как договор счета эскроу.
В любом случае лучше указывать не только цену, но и конкретные сроки и порядок оплаты в договоре.
В договоре должны быть отражены абсолютно все существенные для продавца или покупателя моменты. Поэтому, повторим, юридическая помощь при составлении договора не повредит. Например, если по каким-то причинам право продавца ограничено, то это должно быть отражено в договоре в обязательном порядке. Таким образом, если квартира находится в залоге, а в договоре об этом ничего не сказано, то государственную регистрацию такой договор не пройдет. Или если продавцом стал малолетний (ребенок до 14 лет), то от его имени договор заключается и подписывается только родителями, усыновителями или опекунами, но не им самим. А вот если продавец и покупатель – несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет или граждане, ограниченные в дееспособности на основании решения суда, то договор заключается (и подписывается) ими самостоятельно с письменного согласия законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя. Каждая ситуация уникальна, и для того, чтобы учесть все возможные нюансы и аспекты каждого случая, лучше всего обращаться за юридической консультацией.
Удачных вам сделок!
Последняя актуализация: 2 мая 2017 г.
Документы по теме:
- Гражданский кодекс Российской Федерации
- Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
Если у вас остались вопросы, напишите нам: editor@garant.ru – мы постараемся вам помочь. Или обсудите волнующие вас вопросы на форуме.
Какими документами подтвердить право собственности на недвижимость
Документом, который удостоверяет право собственности на недвижимое имущество, является выписка из ЕГРН ( ч. 1 ст. 28 Закона о госрегистрации недвижимости).
При этом свидетельства о государственной регистрации права, которые выдавались до 15.07.2016, сохраняют свою силу. Госорганы, органы местного самоуправления, суды, иные органы и организации обязаны принимать для подтверждения регистрации прав на недвижимость выписку из реестра наравне со свидетельством о госрегистрации (п. 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).
Учтите, что такое свидетельство или первоначально выданная выписка из ЕГРН актуальны лишь на момент регистрации, и указанные в них данные могут уже не соответствовать действительности.
Поэтому при совершении сделок с недвижимостью понадобится свежая выписка из ЕГРН, поскольку именно она содержит актуальную информацию об объекте и правах на него
Обратите внимание: сведения в выписке действительны на дату ее выдачи ( ч. 4, 7 ст
62 Закона о госрегистрации недвижимости).
Если право собственности возникло в силу закона, оно признается юридически действительным и при отсутствии госрегистрации права в ЕГРН (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ, ч. 2 ст. 69 Закона о госрегистрации недвижимости). Например, при реорганизации юрлица к его правопреемнику перейдет право собственности на имущество, принадлежавшее реорганизованному юрлицу (п. 2 ст. 218 ГК РФ). При этом право собственности возникнет с момента завершения реорганизации, а не с момента регистрации права в ЕГРН.
В таком случае свидетельствовать о наличии права собственности будут документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства (например, договор о присоединении, передаточный акт), а также документы правопредшественника о приобретении собственности на недвижимость.
Однако следует обратиться в Росреестр за регистрацией права и получить выписку из ЕГРН, если вы захотите распорядиться недвижимостью, например продать или передать ее в аренду ( ч. 2, 3 ст. 69 Закона о госрегистрации недвижимости).
Особенности налогового законодательства
Как уже было установлено, переход права собственности на товар по ГК РФ регулируется просто. Однако такие правоотношения неразрывно связаны с налоговыми. Как же происходит такое законное регулирование?
В текущем периоде основным источником регулирования налоговых отношений в нашей стране является Налоговый кодекс РФ (НК РФ). Кроме НК РФ, к источникам, регулирующим отношения в данной области, относятся разрабатываемые Министерством финансов РФ и ИМНС РФ положения и инструкции. Отдельные положения кодекса разъясняются с помощью писем ИФНС и Министерства финансов РФ, равно, как и других нормативно-правовых актов. Однако письма не имеют силы закона, могут применяться как рекомендации и являются отражением мнения написавшего их ведомства.
Для определения порядка взимания налога на прибыль, практическое значение приобретает отсроченный порядок, применяемый при переходе права собственности на товар. С 01.01.2006 в силу вступили поправки в НК РФ (изменения отражены в Законе № 158-ФЗ от 06.12.2005), согласно которым при расчете налога на добавленную стоимость принятая ранее специфика при переходе права собственности не оказывает влияния на порядок расчета НДС по договорам поставки. Статья 167 НК РФ при установлении налоговой базы для расчета НДС (в том числе и применительно к купле-продаже) ссылается на необходимость применения более ранней из следующих дат:
- даты передачи прав на имущество, товары, услуги;
- даты перечисления (частичного перечисления) денежных средств в целях предстоящего перехода имущественных прав, в том числе при поставке товаров.
Если права на товар переданы, а одновременная транспортировка и отгрузка данного товара не произведена, — в целях, установленных главной 21 НК РФ, такая смена собственника товара приравнивается к его фактической отгрузке.
Главным образом внимания здесь заслуживает рассмотрение налоговых последствий исчисления налога на прибыль при отсроченном порядке перехода права собственности на товар после оплаты.
Регулирование налоговых правоотношений, связанных с порядком правильного начисления и оплаты налога на прибыль организаций, установлено в главе 25 НК РФ.
Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним
ЕГРП – всероссийская доступная база данных, использующая электронные и бумажные носители, собирает и хранит информацию о действующих и прекращённых (ранее существовавших) правах на недвижимость (ФЗ 122).
Введение обязательной госрегистрации собственнических прав может служить гарантом юридической безопасности при совершении сделок с недвижимостью и подписании договоров.
Сведения госреестра не представляют тайны – справку (выписку) из него может заказать любое заинтересованное лицо.
Выписка из госреестра удостоверяет существование права собственности как такового со всеми ограничениями, если имеются.
Выписка ЕГРП – документ бессрочный и фактически действительный на момент получения. Сведения в госреестре подвержены динамике, а потому, учитывая лабильность системы, выписку следует запрашивать как можно ближе к времени совершения сделки с целью снижения рисков.
Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 938-66-24, Санкт-Петербург +7 (812) 425-62-38, Регионы 8800-350-97-52
Регистрация перехода права собственности
Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество — дома, квартиры, земельные участки, комнаты, осуществляется Росреестром. Запись об этом вносится в Единый государственный реестр недвижимости по всем сделкам с объектом.
История регистрации перехода права сохраняется и может быть получена любым заинтересованным лицом в виде выписки о переходе права из ЕГРН.
Договор для регистрации перехода права собственности
Документом-основанием для регистрации перехода права собственности является:
- Договор купли-продажи недвижимого имущества
- Договор мены
- Договор дарения
- Решение суда и т.д
Такой договор описывает сделку по отчуждению права от одного физического или юридического лица — другому.
Сам договор отчуждения не подлежит государственной регистрации, следовательно и нет государственной пошлины за это.
Договор для регистрации перехода права на бумажном носителе предоставляется в Росреестр в количестве экземпляров не менее двух, так как один экземпляр остается в архиве Росреестра. Как правило количество экземпляров договора равняется количеству участников сделки + один.
Договор для регистрации перехода права можно подать в Росреестр в электронном виде.
Стороны сделки по отчуждению прав на недвижимость вправе самостоятельно решить о форме оформления — нотариальная или простая письменная форма договора.
Однако для некоторых видов сделок требуется обязательная нотариальная форма оформления сделки:
- Если объектом недвижимости владеют несколько собственников на праве общей долевой собственности, то переход права не на все доли одновременно, Росреестр зарегистрирует только на основании нотариального договора купли-продажи.
- Отчуждение общей совместной собственности — не требует удостоверения у нотариуса.
- Переход права собственности от несовершеннолетнего или недееспособного собственника требует не только разрешения Органов опеки и попечительства, но и обязательного удостоверения договора купли-продажи у нотариуса.
Документы для регистрации перехода права собственности
Государственный регистратор внесет запись о регистрации перехода права собственности при наличии:
- заявления о переходе права собственности от продавца, дарителя или стороны договора мены
- документа -основания (договора дарения, купли-продажи, мены)
Если документ-основание удостоверен нотариусом заявление от стороны, отчуждающей право, не обязательно!
То есть при наличии нотариального договора продавец или даритель может не присутствовать в МФЦ при подаче документов на регистрацию права собственности на нового правообладателя.
Заявление о регистрации перехода права примут только по предъявлению документа, удостоверяющего личность.
Документы на недвижимость теперь можно не предоставлять! Ведь единственным доказательством зарегистрированного права собственности является наличие записи об этом в ЕГРН. А правоустанавливающий документ есть в реестровом деле.
Теперь даже не требуется предоставлять согласие супруга на продажу. Препятствием для регистрации перехода права это не будет
НО! Об этом будет внесена запись в ЕГРН!!!
Прочтите статью: Согласие супруга на продажу
Госпошлина за регистрацию перехода права собственности
Госпошлина за регистрацию перехода права не уплачивается.
НО! Если у собственника поменялись персональные данные, например изменилась фамилии при вступлении в брак, необходимо подать в Росреестр заявление о внесении изменений в ЕГРН, оплатить госпошлину 350 рублей( на 2021 год) и приложить свидетельство о заключении брака.
Сроки регистрации перехода права собственности
Сроки регистрации перехода права сокращены.
- Регистрация перехода права на основании документа, удостоверенного нотариусом — 3 рабочих дней
- Договор в простой письменной форме — 10 рабочих дней
- Если одновременно с переходом права регистрируется ипотека — 5 рабочих дней
Росреестр сейчас принимает документы только на экстерриториальные сделки, то есть на объекты, находящиеся в ином кадастровом округе.
Все другие сделки обслуживает МФЦ, то есть осуществляет прием заявлений и выдачу результата. На передачу документов в Росреестр и обратно определено 3 рабочих дня.
Сроки электронной регистрации перехода права определены не позднее 3-х рабочих дней (на основании изменений в закон о регистрации от 30.04.2021 г.) , после поступления документов в Росреестр.
Всегда рада разъяснить. Автор
Регистрация перехода права собственности — обязательная процедура
Частные случаи перехода
Чаще всего смена собственника происходит по причине продажи или дарения имущества, смерти владельца, приватизации жилья, чуть реже имущество обменивается. Однако, бывают и иные основания перехода прав на недвижимость.
Например, заключение брачного договора между супругами изменяет режим совместной собственности супругов. В результате заключения брачного контракта поименованная в таком контракте недвижимость перестает быть совместной собственностью мужа и жены и переходит к одному из них. В этом случае также потребуется регистрация перехода прав на недвижимую вещь, которая становится единоличной собственностью одного из супругов. Основным документом в данном случае будет брачный договор, который в обязательном порядке заверяется нотариусом.
Реорганизация юридического лица также будет являться причиной переоформления права собственности. Например, присоединение одного юридического лица к другому повлечет и переход прав на недвижимые вещи от присоединяемого к основному юридическому лицу.
Договор пожизненного содержания с иждивением также может стать основанием для изменения правообладателя и перехода прав от получателя ренты к её плательщику.
В каком случае невозможно подарить квартиру?
Квартира не может быть передана в дар в случае:
- Признания дарителя недееспособным;
- Желания подарить жилье нянечке, сиделке, медсестре, судье, сотруднику банка, муниципального учреждения, мед. учреждения, где даритель проходит лечение.
- Дарственная будет считаться фиктивной, если участниками сделки являются представители коммерческих организаций, или квартира принадлежит собственнику не в полном объеме, т.е. лишь часть, доля.
- Если квартира нажита в совместном браке и супруг (супруга) не дают на сделку согласие. В случае долевого распределения имущества передать в дар можно лишь свою законную долю.
- Нельзя подарить квартиру, оформленную в ипотеку, если не выполнены перед банком все условия договора и кредит полностью не погашен. Теоретически, конечно, подарить можно в случае согласованности с банком содержателем ипотеки.
-
Невозможно передать в дар квартиру:
- заложенную в банке;
- находящуюся под арестом у суда;
- имеющую ограничения, например, при проживании в ней несовершеннолетних детей или родственников – инвалидов.
-
Невозможно подарить квартиру, если даритель:
- не располагает правоустанавливающим документом на квартиру;
- имеет в собственности лишь часть жилья;
- находится в тяжелом психическом состоянии или алкогольном опьянении;
- недееспособен;
- является несовершеннолетним лицом.
В ГК ПРЕДУСМОТРЕНЫ СЛЕДУЮЩИЕ СДЕЛКИ С ОТЧУЖДЕНИЕМ, КОТОРЫЕ ТРЕБУЮТ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ:
- договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК), а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст. 251 ГК);
- соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п. 4 ст. 350 ГК). При этом следует иметь в виду, что согласно п. 3 ст. 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к соглашению о приобретении заложенного имущества залогодержателем применяются правила гражданского законодательства РФ о договоре купли-продажи;
- договор купли-продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК), а также доли в праве собственности на предприятие, находящееся в общей долевой собственности;
- договоры мены жилых домов, квартир и их частей (п. 2 ст. 567 ГК), а также доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК);
- договоры дарения недвижимости (п. 3 ст. 574 ГК), доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК РФ), в том числе пожертвование (ст. 582 ГК) и отказ от принятия дара или пожертвования (п. 2 ст. 573, п. 1 и п. 6 ст. 582 ГК);
- договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением (ст. 584, п. 2 ст. 601 ГК);
- договоры аренды с выкупом (ст. 624 ГК).
При этом, как отмечено в п. 14 вышеупомянутого информационного письма ВАС РФ от 16 февраля 2001 г., предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации. Этот тезис проиллюстрирован следующим примером.
Индивидуальный предприниматель на основании пункта 4 статьи 445 ГК обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о понуждении последнего заключить с ним договор аренды здания сроком на 25 лет на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Возражая против предъявленного иска, акционерное общество в ходе судебного разбирательства заявило, что поскольку договор аренды здания сроком на 25 лет, который это общество обязалось заключить с предпринимателем, подлежал обязательной государственной регистрации, то в соответствии с пунктом 2 статьи 429 ГК и сам предварительный договор также подлежал такой регистрации. Однако он не был зарегистрирован, и, следовательно, на основании пункта 3 статьи 433 ГК должен считаться незаключенным. Поэтому требования истца не подлежат удовлетворению, т.к. основываются на незаключенном предварительном договоре.
Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, отметив, что на основании пункта 2 статьи 429 ГК предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Поскольку договор аренды здания подлежал государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК, то и предварительный договор также подлежал государственной регистрации. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск о понуждении заключить договор аренды, указав, что в силу пункта 2 статьи 429 ГК к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное пунктом 2 статьи 651 ГК условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью, исходя из требований статьи 164 ГК. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.
С учетом изложенного суд кассационной инстанции признал, что предварительный договор не подлежал государственной регистрации.
Оформление дарственной на квартиру между родственниками
Зачастую собственник квартиры старается подарить квартиру детям или близким родственникам, обеспечив тем самым их будущее, и это вполне нормально. Главное, учесть все особенности при проведении сделки, поскольку договор дарения не предполагает передачу имущества за деньги, а значит, не является безвозмездным.
Это значит, что оспаривание и отмена возможна дарителем при жизни, а также одариваемый после составления договора наделяется не только правом на владение жильем, но некими полномочиями, расходами, связанными с погашением коммунальных и прочих услуг.
Дарственная имеет множество неоспоримых преимуществ:
- простота проведения сделки;
- возможность оспаривания, обжалования сделки родственниками при предоставлении суда неоспоримых фактов факт мошенничества, нечистоты проведенной сделки;
- оформление договора через нотариальную контору в присутствии свидетелей, что послужит гарантом надежности проведенной сделки;
- отсутствие лишних трат, нет обложения налогом, и услуги у нотариуса стоят недорого.
Согласно статистике, многие родители стремятся передать свою собственность в дар детям с целью обеспечения их будущего, сбережения жилья от дележки в случае развода выросшего дитя, когда вдруг встанет вопрос о разделе имущества.
https://youtube.com/watch?v=GlhslZemnMY
Государственная регистрация сделок обязательна в случаях
Государственная регистрация сделок производится внесением записи о заключенной в Единый реестр. В отличие от записи о праве, где указывается только правообладатель, запись о указывает лицо, чьи права ограничиваются, и лицо, в пользу которого это ограничение устанавливается.
Если заключен договор купли-продажи, то возникшее обязательство ограничивает право продавца в пользу покупателя.
Когда договор требует государственной регистрации
В отдельных случаях подписываемый договор требует государственной и будет считаться для третьих лиц заключенным только с момента такой. Если это требование проигнорировать, возникает опасность того, что по иску контрагента суд признает договор незаключенным.
В отличие от нотариального удостоверения . необходимость которого может быть предусмотрена соглашением сторон, требование об обязательной регистрации может быть установлено только законом.
Государственная сделок и прав является средством обеспечения государственной (публичной) достоверности сведений о существовании или отсутствии сделок и прав, опосредующих этот оборот В действующем гражданском законодательстве установлены два вида правовых последствий для случаев нарушения требования закона об обязательной регистрации сделок.
Во-первых, согласно норме п.
В каких случаях требуется государственная регистрация сделок?
Так какие же сделки нуждаются в регистрации, и в каких случаях нам будет необходимо прибегнуть к юридическим услугам специалистов?
- Сделки с отдельным видом движимого имущества
- с исключительными правами интеллектуальной деятельности
- с недвижимыми вещами
При нарушении требования закона о необходимой государственной может возникнуть следующий правовой результат: Во-первых, несоблюдение требований о влечёт её ничтожность — абсолютную недействительность.
Ввиду особенностей российского законодательства, некоторые операционные действия с недвижимыми объектами обязательно требуют госрегистрации.
Сведения о том, какие подлежат регистрации, а какие нет, интересует многих. Попробуем разобраться с подобным вопросом детально.
Государственная регистрация и прав является средством обеспечения (публичной) достоверности сведений о существовании или отсутствии и прав, опосредующих этот оборот. В связи с этим в тех случаях, когда законом устанавливается обязательная регистрация . гражданско-правовые последствия, основанные на таких, возникают в полном объеме только после факта их.
Виды сделок, подлежащих обязательной государственной регистрации
5.Договор участия в долевом строительстве (ст. 25.1 Федерального закона
«О государственной прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
№ 122-ФЗ от 21.07.1997 г. п. 3 ст. 4 Федерального закона
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»
).
13.Договор об ипотеке (п. 3 ст.
339 ГК РФ, п. 2 ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)
Задайте вопрос дежурному юристу
1. В случаях, если законом предусмотрена государственная сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.
3-6/94, с 1 марта 2013 года отменена государственной регистрации сделок таких как: договор купли-продажи жилых помещений, договора купли-продажи предприятия, договора дарения недвижимого имущества, договора об отчуждении недвижимого имущества под выплату ренты, договора аренды недвижимого имущества, в том числе здания или сооружения, если такой договор заключен на срок не менее года, договора аренды предприятия.
Гражданское право
Многие сделки, даже будучи совершенными в надлежащей форме, сами по себе не порождают гражданские права и обязанности.
Данные юридические последствия могут появиться только при соединении с такими юридическими фактами, как государственная регистрация сделки или государственная регистрация прав на имущество., подлежащая государственной, порождает права и обязанности с момента ее государственной; права на имущество, подлежащие регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него.
Способы передачи жилья
Существует 5 способов передачи права собственности на недвижимость:
- купля и продажа;
- обмен (мена);
- договор ренты;
- дарение;
- наследство и раздел совместной собственности.
Каждый из них имеет свои особенности и актуален только в определенных ситуациях. Выбор способа переоформления играет важную роль во всех последующих этапах. В частности, он может повлиять на стоимость переоформления и скорость регистрации.
Посторонний человек
Если владелец квартиры решил продать свою недвижимость субъекту, с которым у него нет никаких родственных связей, то ему намного выгоднее подписать стандартный договор купли-продажи.
Ранее, многие продавцы недвижимости стремились избежать оплаты налога НДФЛ, а потому проводили продажу по договору дарения. На сегодняшний день оформление дарения на дальнего родственника или чужого человека будет стоять намного дороже, чем стандартная продажа.
Важно! Если продажа квартиры была совершена по договору дарения, то этот документ через суд может быть признан недействительным.
Еще один из актуальных способов передачи права на жилье постороннему человеку – договор ренты. Его часто используют пожилые люди, которые желают на протяжении своей жизни получать определенную денежную помощь взамен на свою квартиру.
Для супругов
Если возникла необходимость переоформить квартиру на жену, то можно воспользоваться, как договором дарения, так и стандартными договорами мены или купли-продажи.
Выбор способа напрямую взаимосвязан с тем, что стало причиной передачи прав. Если переоформление происходит во время развода, к примеру, жена желает выкупить долю своего мужа, то между супругами подписывается договор купли-продажи.
Если муж и жена являются собственниками двух недвижимых объектов, то они могут подписать договор обмена, на основании которого доля одной недвижимости перейдет в собственность мужу, а доля второй квартиры – жене.
Внимание! Недвижимое имущество делится только в том случае, если оно признано совместно нажитым. Если квартира была подарена одному из супругов, то она считается его личным имуществом и не подлежит делению.
Для детей
Переоформление квартиры на другого собственника, которым является ребенок, может быть реализовано с помощью завещания или договора дарения.
Завещание будет актуальным если владелец желает передать права на свое жилье после смерти. Для детей завещание послужит гарантом того, что квартира родителей не попадет в чужие руки, а родители, в свою очередь, смогут не расставаться со своим имуществом на протяжении всей жизни.
Дарственная имеет следующие преимущества:
- передача права собственности осуществляется сразу после регистрации;
- этот способ переоформления сопровождается значительно меньшим пакетом документов;
- передача права собственности близким родственникам будет бесплатной.
Помимо формата договора, важно учитывать также возраст ребенка. Процедура передачи недвижимости совершеннолетнему субъекту будет такой же, как и со взрослым
А вот переоформление жилья на ребенка до 18 лет имеет следующие особенности:
- вступить в право на жилье можно только по договору дарения;
- подписание договора должно сопровождаться законными представителями ребенка (родители/опекуны);
- обязательным является присутствие нотариуса при совершении сделки;
- если возраст ребенка 14-18 лет, то он имеет право самостоятельно подписывать документы, однако только в присутствии родителей/опекунов.
Если дарение недвижимости совершает один из родителей, то он обязательно должен составить у утвердить у нотариуса соглашение второго супруга. Особенно это касается совместно нажитого имущества.
