Досрочное расторжение договора аренды: правила, образцы соглашения и иска

Оглавление

Обычное расторжение в связи с истечением срока договора аренды

При нормальном течении дел прекращение договора найма жилого помещения происходит в связи с истечением установленного сторонами срока. Заключать дополнительных соглашений о его прекращении не нужно.

После окончания определенного в договоре срока наниматель обязан освободить жилье, вернуть ключи от него наймодателю. Оформлять передачу помещения наймодателю следует письменно по акту.

В этом документе нужно отразить, когда и в каком состоянии принимается помещение. Но не всегда после окончания срока договора арендаторы сразу освобождают помещение. Поэтому наймодателям следует быть внимательными.

Возобновляется он на таких же условиях, но уже без ограничения срока. Кроме того, согласно положениям об аренде у добросовестных нанимателей имеется преимущество перед иными лицами при заключении договора на новый период.

Поэтому, если арендатор желает продлить пользованием жильем, то он должен заблаговременно до истечения срока договора известить об этом собственника имущества. Последний может отказать, но тогда он не должен заключать аналогичных договоров с иными лицами в течение года. При нарушении наймодателем указанного условия наниматель через суд может заявить требование о переходе на него прав по этому договору.

Порядок расторжения по основаниям в договоре

Если инициируется прекращение соглашения по причинам, отраженным в тексте договора, дело может быть решено между участниками сделки без привлечения суда. В этом случае порядок действий следующий:

Квартиросъемщик направляет хозяину письменное уведомление о своем намерении прекратить действие соглашения.
Ожидает ответа 30 календарных дней.
Если контрагент согласится с выдвинутыми требованиями, составляется договор о расторжении. Если же собственник откажется расторгать соглашение, необходимо привлечение суда.

Важно отметить, что в данном случае закон будет на стороне инициатора, если основанием для прекращения соглашения является основание, указанное в арендном договоре. Если расторжение по инициативе арендодателя, то порядок следующий:

Если расторжение по инициативе арендодателя, то порядок следующий:

Уведомить контрагента о своем намерении.
Получить от него согласие на расторжение правовых отношений.
Составить соглашение о прекращении договора.
Заключить акт передачи имущества и его оценки.

Элементы документа

В приложенном образце письма приведена конкретная ситуация: арендатор не платил за аренду помещения в течение двух месяцев. По этой причине арендодатель решил воспользоваться своим правом прервать соглашение в одностороннем порядке. Для того чтобы придать своему сообщению юридически грамотную структуру, он ссылается как на заключенный договор, так и на статьи Гражданского кодекса, регулирующие подобного рода отношения.

Письмо имеет три части: введение, основную часть и заключение.

В основной части находится вся смысловая нагрузка, но и остальные важны. Без введения и заключения письмо просто не будет иметь юридической силы.

В шапке письма прописываются:

Реквизиты обеих организаций или лиц, которые заключали договор аренды. Должно быть четко понятно, от кого и кому направлено уведомление.
Должность руководителя организации, которой посылается письмо.
Наименование.
Дата.
Если в организации принята нумерация деловых писем, то номер.

Идеальный вариант – размещение информации на фирменном бланке компании. В этом случае в верхней части всегда будут прописаны ее реквизиты. Если же договор был заключен между частными лицами либо частным лицом и организацией, то достаточно будет паспортных данных и сведений об адресе проживания (регистрации) этого лица.

В основной части письма обычно размещаются:

Номер и дата договора, который был заключен между сторонами. Может подчеркиваться срок его заключения.
Основные моменты договора. Какой движимый либо недвижимый объект сдается, на какой срок, какие условия оплаты предполагало соглашение и пр.
Пункты договора, согласно которым одна сторона может разорвать его.
Причина прекращения договора аренды. Это может быть нарушение условий либо просто завершение срока действия соглашения.
Ссылки на статьи Гражданского кодекса при необходимости.
Дата, когда фактически прекращаются все договоренности между сторонами.
Просьба отправителя о чем-либо, что касается арендуемого имущества: освобождение помещения, ремонт, возврат возникшего долга и пр.

Завершается письмо подписью отправителя, по возможности — печатью. Если отправителем является организация, то расписывается ее руководитель.

После подписания письмо о прекращении договора аренды регистрируется в журнале исходящей корреспонденции и отправляется адресату. Лучше делать это лично, через службы доставки либо письмом с отметкой о вручении. Так, в случае возникновения судебных разбирательств по этому вопросу можно будет доказать факт существования документа и его получения адресатом.

Причины для расторжения соглашения

Соглашение об аренде жилья считается расторгнутым, если истек срок его действия. При этом закон допускает, что договор может быть прекращен досрочно по инициативе одной из сторон.

Так, если срок действия арендной сделки не истек, она может быть расторгнута по следующим основаниям:

Обоюдное соглашение участников о расторжении.
По желанию одной из сторон в судебном порядке по причинам, предусмотренным законодателем- согласно ст. 619-620 ГК РФ.
По желанию одной из сторон по причинам, прописанным в тексте соглашения.

Самым простым случаем является расторжение по согласию сторон, когда ни один из участников не предъявляет претензии другому и дело не требует привлечения третьих лиц. Сложнее обстоят дела, когда прекращения соглашения требует одна сторона, в то время, как другая не согласна с подобным требованием. В этом случае необходимо действовать по определенному алгоритму, который позволит существенно сэкономить время.

Съехали до официального прекращения договора аренды

Договор аренды прекращается в конкретный день. Обычно это конечная дата срока по договору. К примеру, помещение взяли в аренду до 30 декабря 2021 года.

Если арендатор и собственник договорились о досрочном расторжении, аренда прекратится датой из их соглашения. Например, стороны решили, что арендатор съедет до 1 сентября 2021 года.

Если арендатор отказывается от договора в одностороннем порядке, нужно выжидать срок из договора. К примеру, месяц после направления арендодателю уведомления. А если арендатор отказывается от бессрочной аренды, договор по умолчанию прекращается через три месяца после уведомления — ст. 610 ГК РФ.

Съехать быстрее на пару дней — не критично. А вот если оставить помещение на месяц раньше, набежит долг по полной ставке. Арендодатель легко взыщет деньги с процентами через суд или вычтет из депозита.

Чтобы безопасно съехать пораньше, нужно подписать с собственником соглашение. В нём прописать фактическую дату отъезда и оговорить, что начисление арендной платы прекращается.

Требования к письменному извещению

реквизиты обеих сторон соглашения;
условия соглашения, которые необходимо выполнить обеими сторонами до завершения сделки, например, оплаты стоимости аренды оставшихся дней;
сообщение о том, что данное письмо выполняет функцию оповещения о расторжении договора об аренде, либо найме.

Отправить письмо необходимо именно на тот адрес, который прописан в соглашении. В противном случае это будет расцениваться, как нарушение требований законодательства. Такое оповещение о расторжении договора об аренде можно признать недействительным.

Договор об аренде движимого и недвижимого имущества всегда вызывал множество нюансов и сложностей. Основная задача обеих сторон – добросовестно выполнять свои обязанности и знать права.

Каждая из сторон может стать инициатором расторжения такого договора. В таком случае всегда лучше оповестить другую сторону и совместно решить вопрос о прекращении действия договора.

Соглашение о расторжении договора аренды

Договоренность о расторжении между сторонами арендного договора (арендатором/арендодателем) подлежит оформлению в виде отдельного соглашения, в случае, если по тем или иным причинам, у какой-либо из сторон отсутствует возможность исполнения принятых на себя обязательств в рамках ранее оформленного и действующего договора.

Такое соглашение, по общепринятым правилам, не должно оформляться в случае, если срок, на который был заключен арендный договор, полностью истек, а арендатор не высказал определенных намерений повторного найма этого же имущества: оборудования, транспорта, недвижимости и т. п. в аренду, с определением нового срока.

Условия соглашения могут предусматривать конкретный порядок прекращения действия сделки для сторон, включительно с определением объема и вида штрафных санкций для той стороны, которая высказала желание досрочно расторгнуть договоренность.

Здесь же может обозначаться отсутствие у сторон каких-либо претензий друг к другу финансового (куда входит выплата платежей по аренде, возврат суммы задатка и прочее) и материального (по ремонту имущества, находящегося в аренде, возмещению причиненного вреда и прочее) характера.

Преимущественно, в арендном соглашении обозначается конкретный порядок, в соответствии с которым одна и вторая сторона имеют возможность досрочно прекратить действие договора.

Но условиями соглашения могут лишь подтверждаться договоренности, достигнутые сторонами, или же определяться новые, имеющие приоритетное значение для арендного соглашения.

При наличии у сторон претензий взаимного характера, они должны быть полностью разрешены до момента оформления соглашения по расторжению арендного договора, в противном случае, у ущемленной стороны останется право обращения в судебную инстанцию с отдельным иском.

С того момента, как сторонами будет подписано это соглашение, между ними прекращаются все ранее предусматриваемые документом гражданско-правовые отношения.

Унифицированный образец подобного соглашения законом не предусмотрен, именно поэтому составляться оно может в удобной произвольной форме.

В соглашение должны быть включены все существенные реквизиты, которые свойственны любым договорам.

К таким относят:

реквизиты каждой из сторон и их наименование;
предмет заключаемого соглашения. Здесь подразумевается само расторжение арендного соглашения (необходимо обозначить его номер и дату подписания документа), начиная с конкретной даты, порядок, в соответствии с которым будет осуществляться прием-передача объекта;
другого рода положения (включительно с порядком урегулирования спорных моментов, присутствие/отсутствие взаимных или односторонних претензий и прочее);
дата, когда документ составляется;
в подведении итогов, стороны должны оставить свои личные подписи, что является прямым подтверждения согласия с обозначенными в документе условиями.

Если вы хотите узнать, Или позвоните нам по телефонам:

Следующая
РасторженияРасторжение трудового договора с генеральным директором

Основания для прекращения действия документа по инициативе владельца объекта

Чтобы обезопасить арендатора от нежелательного разрыва коммерческих отношений, рассмотрим вкратце возможное расторжение договора по инициативе арендодателя. Осуществиться оно может по таким причинам:

Использование арендуемого предмета или объекта с нарушениями пунктов соглашения. Это может быть цель использования, режим работы, другие моменты;
Расторжение договора аренды арендодателем возможно также в случае причинения порчи имуществу по вине арендатора либо изменении его без дополнительного согласования;
Задержка выплаты согласно договора на период, более чем два месяца (если соглашением не предусмотрен другой порядок);
Невыполнение текущего ремонта, если такая обязанность наложена на арендатора по пункту подписанного договора.

Порядок действий

Если у арендатора имеются законные основания прекращения договора аренды, порядок действий должен быть следующий:

1. Направление арендодателю извещения о намерении разрыва договорных отношений. Стандартное извещение содержит следующие пункты:

Общая часть, в которой отражаются наименования контрагентов и их реквизиты;
Реквизиты соглашения аренды, который один из сторон соглашения намерен прервать;
Основания для расторжения договора аренды. Обязательна ссылка на нормативные акты или, что еще правильнее, на конкретные пункты договора, которые были нарушены владельцем объекта;
Уточнения. В основном это определенный период или конкретное число, в которое арендатор желает осуществить прекращение действия соглашения;
Дата и подпись стороны, оформившей уведомление.

2. Ожидание ответа от контрагента (по закону он может осуществить такое действие в течение одного месяца);
3. В том случае, если арендодатель присылает отказ от расторжения договора или же просто игнорирует полученное извещение, арендатор может обратиться в судебные инстанции. Кроме искового заявления лицо, подающее его, должно предоставить копию действующего соглашения об аренде, а также банковскую квитанцию об уплате положенной государственной пошлины. Оформляемый в таком случае иск содержит следующие пункты:

Наименование судебной инстанции, куда направляется иск;
Суть и предмет договора, какой расторгается;
Основания, в связи с которыми арендующий инициирует разрыв деловых отношений.

Вынесенное решение, в чью бы пользу оно не было, может быть обжаловано как истцом так и ответчиком в течение одного месяца.

4. Если арендодатель признает за собой факт нарушения соглашения и дает добро на его разрыв, составляется документ о досрочном расторжении по согласию сторон. Основные пункты, которые он должен содержать, следующие:

Дата составления и место (обычно указывают населенный пункт);
Уточнение определенных пунктов, на основании которых осуществляется разрыв деловых отношений;
Отражение в соглашении точной даты – дня, с которого все имеющиеся договоренности по условиям действующего документа прекращаются;
Указание отсутствия взаимных претензий друг к другу. В основном такой пункт касается внесения арендатором всех положенных сумм согласно ежемесячных платежей, состояния арендованного предмета или объекта (что имущество удовлетворяет владельца, и он готов принять его в таком виде), возврат залоговой суммы от собственника;
Отметка о наличии акта приема-передачи от арендатора к владельцу имущества, в то случае, если таковой имеется;
Реквизиты обеих сторон, подписи и печати.

Инициатива

Желание расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке может возникнуть как у арендатора, так и у арендодателя. Причем по существующему законодательству арендатор вправе это сделать, если:

Арендуемое имущество пришло в негодность, однако это произошло без участия арендатора. К примеру, ввиду стихийного бедствия.
У арендуемого объекта есть недостатки, которые не позволяют его использовать по прямому назначению и о которых до заключения договора арендатору не было известно.
Существуют препятствия для использования имущества, которые устраиваются арендатором и пр.

Существующая судебная практика может расширить этот список до бесконечности. Арендатор при этом может ссылаться как на пункты заключенного договора, так и на статьи Гражданского кодекса.

У арендодателя же могут быть веские причины для расторжения договора, например, в таких случаях:

Порча арендуемого имущества, эксплуатация не по назначению, другие неправомерные действия арендатора.
Отсутствие выплат, положенных по договору. Естественно, задержка должна быть не на один день. Но если иных условий не содержится в договоре, то критическим значением является долг за два месяца арендной платы.
Несоблюдение арендатором отдельных пунктов договора, таких как осуществление ремонта в конкретно определенные сроки.

Государственная регистрация прекращения договора аренды в связи с истечением срока его действия

12.12.2019 09:53

Центральный отдел

В соответствии с частью 1 статьи 51 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации) государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества; с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества; в случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам либо помещения или машино-места в которых принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель.

Соответственно, с заявлением о прекращении аренды также может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Основания прекращения обязательств установлены Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК), согласно статье 407 которого обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК, другими законами, иными правовыми актами или договором; прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором; стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
При этом орган регистрации прав не вправе самостоятельно вносить в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) какие-либо записи (в том числе о погашении регистрационной записи об аренде в связи с истечением указанного в договоре аренды недвижимости срока) за исключением случаев, установленных Законом о регистрации.
Таким образом, истечение указанного в договоре аренды недвижимости срока само по себе не является основанием для погашения регистрационной записи об аренде в ЕГРН. Учитывая в том числе положения пункта 2 статьи 621 ГК, такая запись может быть погашена на основании заявления одной из сторон договора аренды недвижимости, представленного в орган регистрации прав после истечения указанного в договоре срока.
При этом, учитывая положения части 4 статьи 18 Закона о регистрации, к заявлению также должны быть приложены документы, необходимые для её проведения, то есть подтверждающие фактическое прекращение арендных отношений (таким документом
может, например, являться документ (акт), подтверждающий передачу (возврат) арендованного имущества арендодателю (статья 622 ГК) либо, например, уведомление о расторжении договора аренды недвижимости, направленное арендатором арендодателю в срок, установленный законом или договором для предупреждения о прекращении договора аренды недвижимости).

Вернули убитое помещение

Арендатор обязан по мелочи ремонтировать помещение и не делать хуже. А иногда — по условиям договора — ещё и капремонт. В конце арендатор возвращает помещение с учётом нормального износа. Чтобы сделать ремонт под себя, нужно согласие собственника. Так сказано в ст. 616 и 622 ГК РФ.

Если арендатор забивал на поддерживающий ремонт и уборку или оставил на стенах дыры от шкафов, арендодателю придется делать восстановительный ремонт. Эти убытки обязан покрыть арендатор по ст. 15 ГК РФ.

Вот примеры, когда собственники недвижимости не захотели мириться с состоянием помещения.

Границы между порчей помещения и нормальным износом нет. В идеале состояние помещения на финише аренды должно соответствовать:

— акту приёмки — в каком состоянии взяли, в таком и вернули;

— плану из кадастрового паспорта на помещение — перепланировку не делали, окна кирпичами не закладывали;

— назначению из договора аренды — арендатору не нужно обновлять ремонт, чтобы пригласить нового арендатора с аналогичным бизнесом.

Необходимость ремонта доказывает арендодатель. Для подсчёта стоимости работ и материалов обычно зовут сметчика

И арендатору важно помнить, что любую смету можно проверить и оспорить, если заказать свою экспертизу.

Статья актуальна на 08.02.2021

Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

Прекращение договорных отношений может быть осуществлено при наличии следующих обстоятельств:

Отсутствие оплаты за найм недвижимости в течение полугода, либо иного срока, предусмотренного подписанным договором. Если жилплощадь арендуется на краткосрочный период, то внесение платежа рассчитывается не во временных, а в количественных рамках, к примеру, при отсутствии двукратного платежа, трёхкратного и тому подобное.
Передача имущества владельцу не в первоначальном состоянии. Под этим пунктом подразумевается порча съёмного жилья нанимателем или иными лицами, за которых арендатор несёт ответственность (друзья, сестры, братья, мамы и так далее).
Использование снимаемого жилого помещения не по прямому назначению (не для проживания). К примеру, если в арендуемой квартире будет осуществляться какая-либо предпринимательская деятельность, то договор может быть беспрепятственно расторгнут в одностороннем порядке.
Систематизированное нарушение условий договора либо прав и интересов других лиц, проживающих рядом (соседи).
И иные обстоятельства, которые дополняются арендодателем, главное чтобы они не противоречили закону.

Стоит учесть: Чтобы расторгнуть договор в суде, по инициативе арендодателя, требуется заранее уведомить об этом нанимателя. Если это не будет сделано, то судебная инстанция не примет иск к судоделопроизводству. Мало того, что наймодатель должен известить о нарушениях арендатора, также он дает последнему конкретный срок для устранения нарушений.

Уведомление о допущенных нарушениях составляется только в письменной форме, которое непосредственно ссылается на заключенный правовой акт, а именно, на конкретный пункт «Прав и обязанностей».

Сроки для исправления нарушений устанавливаются собственником, они должны быть «разумными». Юридическое понятие «разумности» отсутствует, потому сроки ограничиваются индивидуально наймодателем.

Если у арендатора отсутствует реакция на письменное извещение о допущенных нарушениях в соответствии с заключёнными договорными обязанностями, то владелец съёмного жилья вправе обратиться в суд.

Скачайте

Иск о расторжении договора найма (истец — собственник жилья). Образец (58,5 KiB, 755 hits)

Исковое заявление о расторжении дог. найма (ответчик выехал). Образец (28,5 KiB, 260 hits)

Обратите внимание: Иногда, непосредственно сам судья для устранения нарушений устанавливает временные рамки, которые могут составлять от нескольких недель до одного года.

Если арендатор проигнорировал сроки установленные не только своим арендодателем, но и временные рамки указанные судом, то при вторичном обращении собственника в суд, прекращение договора происходит в одностороннем порядке.

Расторжение договора в одностороннем порядке

17.06.2019 11:15

Апшеронский отдел

Договор можно расторгнуть по основаниям, предусмотренным в законе, ином правовом акте или договоре. Например, по закону любой договор можно расторгнуть через суд при существенном нарушении договора другой стороной.

Чаще всего основания расторжения договора указываются в нормах Гражданского кодекса РФ о конкретном виде договора или в самом договоре. Это могут быть основания как для одностороннего отказа от договора, так и для его расторжения через суд.
Однако проще всего расторгнуть договор по взаимному согласию сторон
Расторгнуть договор в одностороннем порядке можно по тем же основаниям, которые дают право отказаться от исполнения обязательств. Это объясняется тем, что общие положения об обязательствах применяются и к обязательствам, которые возникли из договора.
        Основания для отказа от договора могут быть установлены законом или иным правовым актом, а также договором. Однако если только одна из сторон ведет предпринимательскую деятельность, то отказ можно разрешить только ее контрагенту.
         Обычно допускается право на мотивированный отказ, которое связано с нарушением договора контрагентом или обусловлено наступлением иных обстоятельств. В этом случае вы можете отказаться от договора при наступлении предусмотренных обстоятельств. Но отказ может быть и ничем не обусловлен (немотивированный отказ). В такой ситуации отказаться от исполнения договора можно в любое время без объяснения причин.
Можно выделить следующие основания расторжения договора через суд:
·      существенное нарушениедоговора другой стороной. Нарушение может быть названо существенным в законе или договоре. Например, стороны могут согласовать, что нарушение поставщиком срока поставки более чем на пять рабочих дней признается существенным нарушением. В таком случае для расторжения договора вам нужно доказать, что контрагент-поставщик совершил это нарушение. Если же нарушение не названо в законе или договоре основанием для расторжения, то надо доказать суду, в чем заключается существенность такого нарушения;
·      иное нарушение, предусмотренное законом или договором. Например, такие нарушения договора аренды предусмотрены в п.3 ст.611 и ст.620 ГК РФ. При этом не надо доказывать, является ли нарушение существенным;
·      наступление иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором, которые не связаны с нарушением договора. Например, в договоре стороны могут предусмотреть такое основание, как изменение контрагентом цены в одностороннем порядке;
· существенное изменение обстоятельств. Шансов расторгнуть договор по этому основанию мало, поскольку доказать такое изменение очень сложно.
        По общему правилу стороны могут договориться расторгнуть договор в любой момент до истечения срока его действия. В этом случае основанием расторжения договора будет взаимное согласие сторон.
       Такого согласия недостаточно для расторжения договора, заключенного в пользу третьего лица (в частности, договора имущественного страхования, заключенного не в пользу страхователя), которое выразило должнику намерение воспользоваться своим правом по договору. Для расторжения такого договора нужно дополнительно получить согласие третьего лица, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором.
          Чтобы расторгнуть многосторонний договор, может быть достаточно согласия не всех сторон, а большинства, если это допускает предпринимательский договор и не запрещает закон.

Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок

Условие о сроке договора аренды в силу п. 2 ст. 610 ГК не является его существенным условием, а потому может не включаться в текст договора. В этом случае контракт будет считаться заключенным на неопределенный срок. Также стороны вправе непосредственно в тексте сделки прописать, что договорные отношения по передаче в аренду имущества заключаются на неопределенный срок, хотя это и необязательно.

О том, как расторгнуть такую сделку, мы уже писали выше, в разделе об одностороннем порядке расторжения. На основании абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК любая сторона имеет возможность в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Для этого ей необходимо лишь уведомить контрагента по адресу, указанному в его реквизитах.

По общему правилу срок направления уведомления до момента прекращения договора в отношении движимого имущества составляет 1 календарный месяц, в отношении недвижимого — 3 месяца. Однако данное установление носит диспозитивный характер и может быть изменено сторонами по их усмотрению. Так, стороны могут как уменьшить, так и увеличить данный отрезок времени, внеся соответствующий пункт в договор.

Как досрочно расторгнуть документ о найме жилого помещения?

Одним из самых популярных видов арендных и схожих с ними отношений является наём жилья. По сути, он отличается от аренды лишь тем, что нанимателем может быть исключительно физическое лицо: организации получают доступ к жилью (например, для проживания своих сотрудников) исключительно в порядке аренды. Рассмотрим порядок, в котором будут расторгаться договора аренды и найма применительно к жилью.

Уведомление второй стороны

В отличие от аренды, для найма жилья не предусмотрено правило о том, что наймодатель непременно должен письменно уведомить нанимателя о том, что условия договора нарушаются и требуется исправить нарушения. Такая ситуация не обязательна, но возможна – особенно в случаях, когда это требование стороны зафиксировали в тексте договора.

Однако ст. 687 ГК указывает, что если наниматель желает прекратить отношения, он вправе это сделать – но лишь при условии, что в срок не позднее 3 месяцев до даты предстоящего расторжения предупредит об этом наймодателя. Предупреждение должно быть сделано в письменном виде.

В этом коренное отличие договора найма от аренды. Для аренды недвижимости тоже есть возможность отказаться от дальнейших отношений по сделке в одностороннем порядке, но лишь в случае если договор был заключён на неопределённый срок. Наём же позволяет нанимателю прекратить правоотношения когда угодно, предварительно уведомив наймодателя.

Скачать бланк уведомления о расторжении договора аренды в одностороннем порядке
Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды в одностороннем порядке

Уведомление о досрочном расторжении договора аренды: как расторгнуть договор

Как долго ждать ответа на уведомление?

Когда расторгнуть отношения желает наниматель, законодательство вообще ничего не говорит о том, что на уведомление должен быть получен ответ. По сути, ч. 1 ст. 687 ГК РФ нужна лишь для того, чтобы у наймодателя было время подстраховаться и подыскать другое лицо, желающее воспользоваться жильём.

Однако возможна ситуация, когда стороны условились, что владелец жилья сначала предупреждает жильца о допущенном нарушении и даёт время на то, чтобы исправиться. В этом случае в самом договоре должно быть указано, в какой срок наниматель должен дать ответ либо принять необходимые меры. Если же в договоре такого условия нет, будет действовать правило о «разумном сроке». Им будет считаться время, которое достаточно для того, чтобы дать ответ или же исправить допущенные нарушения.

ВАЖНО: Исчислить «разумный срок» сколь либо точно нельзя. В итоге, если ответ не получен, а нарушенные обязанности не исполнены, решение будет принимать судья и уже он будет определять, какой срок может рассматриваться как разумный.

Подписание соглашения

В некоторых случаях добиться расторжения договора можно, проведя переговоры между сторонами и подписав дополнительное соглашение о прекращении взаимных прав и обязанностей. Хотя это нельзя в полной мере назвать односторонним расторжением, именно этот путь часто оказывается самым быстрым и надёжным для тех, кого больше не устраивают условия по договору.

Стороны могут подписать соглашение:

О порядке исправления нарушений (например, наниматель, просрочивший оплату по договору, принимает на себя обязательство погасить долг в установленные сторонами сроки).
О расторжении договора. В этом случае отношения прекращаются с того момента, как соглашение вступает в силу.

В том случае, если наём заключался на срок более года, договор согласно ч. 2 ст. 674 ГК РФ должен быть зарегистрирован в ЕГРН в порядке, предусмотренным ч. 2 ст. 51 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В этом случае соглашение о расторжении будет основанием для того, чтобы зарегистрировать в Росреестре прекращение для обременения жилой недвижимости.

Акт приёма-передачи

Если достигнуто соглашение о досрочном прекращении договора либо одна из сторон имеет право произвести расторжение во внесудебном порядке, должен быть подписан акт приёма-передачи. Этот документ не относится к числу обязательных по гражданскому законодательству, однако он позволяет избежать споров о том, в каком состоянии наниматель (либо арендатор, если речь идёт о договоре аренды) вернул помещение.

В акте приёма-передачи указываются:

Наименования сторон (для граждан – полное имя, для организаций – название).
Объект, передаваемый по акту.
Состояние объекта на момент осмотра.

СПРАВКА: Если стороны по итогам расторжения договора не имеют друг к другу претензий, крайне желательно отразить этот факт, указав его в тексте акта.

Скачать бланк акта приема-передачи жилого помещения к договору найма
Скачать образец акта приема-передачи жилого помещения к договору найма

Как правильно досрочно расторгнуть договор аренды?