Какой налог с продажи квартиры: когда и сколько нужно платить

Оглавление

Нужна ли оплата налога при продаже, если покупаешь другую

Продажа квартиры – это основание получения дополнительного дохода. Согласно нормам НК РФ, при получении дополнительной прибыли граждане должны уплачивать налог на свой доход. Те деньги, которые были уплачены покупателем за проданную квартиру, являются доходом продавца. Нужно ли платить налог с этой суммы?

НДФЛ должны уплачивать резиденты и нерезиденты РФ. Разница только в процентной ставке. Она составляет 13 % и 30 % соответственно. По проданной квартире налогоплательщики отчитываются самостоятельно, сдавая в ФНС все необходимые документы, самостоятельно рассчитывая сумму налога и уплачивая её в бюджет.

Когда продали квартиру и купили другую, совершили 2 разных сделки. При продаже возникает обязанность по уплате НДЛФ, а при покупке – право на получение вычета. Собственников интересует такой вопрос – а можно ли произвести взаимозачет этих средств? Это довольно удобно, не нужно сначала подавать документы на уплату налога, а потом – на возврат. Налоговики считают, что можно, но не всегда уместно.

Налог с продажи жилья нужно платить тогда, когда срок вещного права не превышает 5 лет. Если же продавец владел квартирой 5 лет и более (не имеет значения, на каком основании возникло право), то он полностью освобождается от уплаты подоходного налога. При совершении альтернативной сделки можно рассчитывать на применение налоговых преференций.

Но как быть, если была продана квартира, которой владели менее 5 лет, и сразу же была приобретена другая, по большей стоимости. Собственникам хочется произвести зачёт средств от одной сделки к другой. Согласно НК РФ, можно уменьшить сумма налога, которую нужно внести в бюджет на сумму фактических расходов, которые понёс заявитель при покупке нового жилья. Применяется налоговый вычет.

Правом на вычет обладают только те граждане, которые официально трудоустроены и платят в казну государства ежемесячно 13 %. Это резиденты. Те, кто платят 30 % и не являются резидентами РФ, не могут рассчитывать на применение налоговых послаблений при покупке жилья в России.

Окончательно переход закончится в 2020 – 2021 годах. Но остро стоит вопрос с «убитым» жильём, когда кадастровая стоимость сильно отличается от рыночной, и продавца можно заподозрить в мошенничестве. Этот вопрос решается на уровне депутатов.

Чтобы понять, как нужно действовать, необходимо привести пример расчёта НДФЛ при совершении альтернативной сделки.

Гражданин Р. Продаёт свою квартиру за 3,7 млн. рублей. Ему её подарили в 2017 году. Он решает улучшить свои жилищные условия и покупает другую квартиру за 6,7 млн. рублей, взяв 3 млн. в ипотеку. Какую сумму он должен внести в бюджет, и на какие льготы он может рассчитывать?

Расчёт: проданная квартира была в собственности менее 5 лет, с суммы продажи нужно платить налог, применив вычет за продажу. Он равен: (3,7 – 1) * 13 % = 351 тысяча рублей. У покупателя есть право на применение вычета за покупку. Итог: (3,7-1-2) * 13 %=94 тысячи рублей. Эту сумму он должен будет государству в качестве налога.

Другой пример: Гражданин П. продаёт квартиру за 2 млн. рублей, покупает за 2 млн. рублей, и у него получается отрицательный результат: 2-1-2=-1 млн. рублей. Вносить в бюджет он ничего не должен. У него, наоборот, возникает право на применение налоговых преференций. Он может вернуть себе НДФЛ с 1 млн. рублей. То есть 130 тысяч.

Когда можно получить НВ?

Для уменьшения налоговых затрат, связанных с покупкой и продажей квартиры в одном году, необходимо соблюдать некоторые условия, а именно:

Продажа и приобретение квартиры произошли в одном календарном году.
Новое жилье было приобретено раньше, чем продали старое, но гражданин еще не воспользовался правом на налоговый вычет (например, двухкомнатная квартира была приобретена в мае 2017 г, а однокомнатная квартира реализована в сентябре 2017 г. В этом случае допускается заявить о получении сразу двух вычетов).
Гражданин РФ не воспользовался правом на возврат 13% до 2014 года, либо не исчерпал положенный ему лимит в два миллиона рублей после 2014 года.
Гражданин должен являться собственником жилья не менее пяти или трех лет (до 2016 года).

Внимание! Возврат 13% от приобретенной квартиры, если была произведена продажа и приобретение недвижимости, возможен даже для лиц, которые не уплачивают НДФЛ. Сюда относятся граждане, которые работают неофициально, безработные, ИП с УСН, пенсионеры и т.д.

В каком случае он не положен?

По закону невозможно получить НВ, если квартира приобретается у родственников первой линии (супруг(а), дети или родители (усыновители, опекуны)).

Также сложности возникают, если покупаемая квартира находится в процессе строительства (по договору долевого участия). В этом случае акт передачи жилья в собственность покупателя будет передан новому владельцу только после сдачи дома в эксплуатацию. Передаточный акт является одним из основных документов, которые необходимы для возврата 13% от стоимости жилья при приобретении.

Право на льготы

У граждан есть право не платить налоги, используя некоторые льготы, которые распространяются на:

Подаренную недвижимость;
Унаследованное жильё;
Переуступленные права;
Недвижимость, по договору пожизненной ренты;
Приватизированные дома.

Чтобы реализовать свои права, у владельца дома должны быть на руках оригиналы документов, которые подтверждают факт получения объекта недвижимости одним из вышеописанных способов. Разумеется, заботиться об этом нужно только при сделке с домом и земельным участком, который менее трёх или пяти лет в собственности. Если это срок прошёл, платить и подавать документы не нужно.

Сроки сдачи налоговой декларации при продаже дома и штрафные санкции

Для налогоплательщиков, реализовавших свои жилые дома в 2018 году, последний день сдачи налоговой декларации наступает 30 апреля 2019 года. После этого срока нарушителей ждут штрафные санкции:

за не представленную в срок декларацию — штраф в размере 1 000 рублей;
штраф в размере 5 % от суммы предполагаемого налога. Эти проценты считаются за каждый месяц просрочки (сумма зависит от того, какой налог с продажи дома должен быть оплачен).

ПРИМЕР 6. Тимофеев И.О. купил в январе дом за 1,5 миллиона рублей. В декабре этого же года он этот дом продал за ту же сумму. Посчитав, что дохода он не получил и поэтому отчитываться не должен, Игорь Олегович не сдал налоговую декларацию 3-НДФЛ. Вскоре из инспекции ему пришло уведомление о необходимости отчета в полученном доходе. Когда Тимофеев сдал нулевую декларацию, то ему выписали штраф в размере 1 тысячи рублей. Остальные санкции к нему применить нельзя, так как сумма налога отсутствует.

ПРИМЕР 7. Пенкина И.Н. срочно продала дом с кадастровой стоимостью 4,6 миллиона рублей всего за 2,5 миллиона рублей. Документов, подтверждающих расходы на покупку дома, у нее не было. Жильё было в собственности всего 2 года, но Ирина Николаевна декларацию вовремя не сдала. В мае она получила требование от налоговой инспекции о сдаче отчета, но вовремя на него не отреагировала. В итоге, декларация поступила в инспекцию 1 июля.

Во сколько же ей обошлась продажа дома, налог с какой суммы ей пришлось платить? Расчет налога:

4 600 000 * 0,7 = 3 220 000 (70% от кадастровой стоимости);
3 220 000 — 1 000 000 = 2 220 000 * 0,13 = 288 600 (применен вычет в 1 миллион рублей).

Кроме налога, Пенкиной пришлось заплатить штрафные санкции:

1000 рублей за срыв сроков отчетности;

28 860 рублей за все месяцы просрочки из расчета:

количество месяцев просрочки: 2 (май, июнь);
сумма штрафа за месяц: 288 600 * 0,05 = 14 430;

Если же Пенкина не оплатит налог до 15 июля, то ее ждут еще штрафы в размере 20 процентов от суммы не уплаченного налога.

Как рассчитывается минимальный срок владения имуществом

При расчете минимального срока владения имуществом вполне закономерно встаёт вопрос – с какого момента ведется отсчет? С даты заключения предварительного или основного договора? После подачи документов на регистрацию? С момента регистрации? Какой документ признается отправной точкой? Все зависит от того, каким образом вам достался в собственность этот недвижимый объект.

Покупка квартиры по договору долевого участия в строительстве, инвестирования или уступки права требования. В этом случае право собственности наступает в день регистрации такового в управлении Росреестра. При этом не имеет значения, когда вы подписали акт приемки квартиры с застройщиком.
Покупка квартиры по договору купли-продажи. В этом случае также срок исчисления владения квартиры рассчитывается с момента регистрации договора, указанной в свидетельстве о государственной регистрации права или в выписке из реестра прав на недвижимое имущество.
Покупка квартиры в жилищно-строительном кооперативе. Право собственности в этом случае считается возникшим после полной выплаты паевого взноса и факта передачи квартиры пайщику по акту приема-передачи.
Передача квартиры в собственность в порядке приватизации. Приватизация жилья в собственность граждан проводится в нашей стране с 1992 года, поэтому право собственности на приватизированную квартиру фиксировалось по-разному по мере законодательных изменений и введения в действие законов о регистрации недвижимого имущества. Поэтому те квартиры, которые были приватизированы до 01.01.1998 года, считаются принятыми в собственность на основании актов предприятий технической инвентаризации муниципалитетов. А те, которые приватизировались уже после появления Росреестра – соответственно, после регистрации права в этой организации. Поэтому к приватизированным ранее квартирам не применяются минимальные сроки владения имуществом. А вот к тем, которые приватизированы после 2016 года, применяется трехлетний период.
Жилье получено в собственности по наследству или по завещанию. Здесь могут быть различные варианты.

Например, если в наследство на долю в квартире после смерти одного из супругов вступает другой супруг, то датой регистрации права собственности будет считаться дата, когда супругами была куплена квартира в долевую (или совместную) собственность. То же самое при наследовании доли умершего другим собственником, также владеющим долей в данной квартире.

Если наследник ранее не владел долями в наследуемой квартире, то при смерти наследодателя, срок владения исчисляется со дня смерти (с даты открытия наследственного дела).

Квартира подарена. Здесь все просто – срок владения исчисляется так же, как и при регистрации договора купли-продажи, а именно – с момента регистрации права собственности на квартиру в управлении Росреестра.
Квартира предоставлена собственникам взамен жилья, признанного в установленном порядке ветхим, или аварийным и подлежащим сносу. В этом случае исчисление владения квартирой также наступает после регистрации права собственности в Росреестре, несмотря на то, что предыдущим жильем собственник мог владеть не один десяток лет. В этом случае для того, чтобы не платить НДФЛ, нужно соблюсти установленные 3 года.
Право собственности на жилье установлено в судебном порядке. В этом случае, срок владения имуществом исчисляется с даты вступления в законную силу судебного решения. Обычно эта дата прописывается в самом решении. Обычно она составляет от десяти дней до месяца с момента вынесения решения в случае, если не была подана апелляционная жалоба. Печать о том, что решение уже вступило в законную силу, ставится на самом решении суда.
Доли в квартире приобретались в разное время. Бывает такое, что собственниками одной квартиры являются совершенно посторонние друг другу люди. При этом доли могут выкупаться и переходить по наследству другим людям. И вот наступает долгожданный момент, когда один из собственников наконец выкупил все разрозненные доли и стал единоличным собственником целой квартиры. В этом случае, минимальный срок владения будет рассчитываться, исходя из того, когда была приобретена самая первая доля в данной квартире. Исключение составляет случай, когда доли разделены и оформлены как отдельные объекты недвижимого имущества. В этом случае для каждой приобретенной доли расчет будет вестись с момента регистрации права собственности в управлении Росреестра.

Как рассчитать и уплатить налог с продажи?

Сведения в местное отделение ФНС поступают непосредственно при регистрации гражданско-правового договора купли-продажи. Стоимость объекта, участвующего в имущественной сделке обязательно отражается в договоре. Эта сумма, полученная продавцом недвижимости является базовой при исчислении. Естественно, инспекторы проведут собственный перерасчёт, чтобы проверить отсутствие недоимки при оплате налога.

Кроме этого, в инспекцию ФНС передают сведения о наличии регистрации на территории РФ. Инспекторов интересует следующий факт:

не является ли продавец иностранцем или лицом без гражданства;
прописан ли он ранее, чем за 98 дней до проведения сделки.

Такие сведения имеют значения для того, чтобы увеличить налоговую ставку с 13% до 30%.

Остальные сведения, которые отменяют уплату налога, граждане предоставляют самостоятельно.

К ним относится срок владения проданной недвижимостью. Если она находилась в собственности более 3 лет, от продавца требуется только подача заявления об освобождении от выплат на данном основании. Такое заявление, написанное на имя начальника регионального отделения ФНС, лица подают при личном посещении инспекции или пересылают заказным письмом с уведомлением о получении.

Если же строение возведено и введено в эксплуатацию менее чем за 3 года до продажи, а ЗУ находится в собственности более 3 лет, то аналогичное заявление следует подать только в отношении надела, а налог за дом оплатить по существующему регламенту.

Рассчитываем сумму

Расчёты по оплате налога с продажи дома с земельным участком перечисляются до 15 июля года, следующего за налоговым периодом, а декларация НДФЛ подаётся до 30 апреля. То есть, на следующий год после продажи недвижимости следует подать декларацию и оплатить указанную в ней сумму.

Расчёты проводятся по следующей формуле: от суммы стоимости дома и земельного участка вычитается один миллион. От оставшейся стоимости, которая определяется как налоговая база, находится 13%.

Например: стоимость дома – 2 миллиона 500 тысяч, а стоимость ЗУ – 1,5 миллиона. Участок и строение в собственности 2 года. Соответственно, слагается стоимость дома и надела, которая в совокупности равна 4 миллионам, из которых вычитается 1 миллион. Их полученной разности в 3 миллиона находится размер установленной налоговой ставки. Уплате в счёт НДФЛ подлежит сумма в 390 тысяч рублей.

Если продавец – иностранец, он обязан уплатить 30% налога. Соответственно, с продажи он обязан перечислить в отделение ФНС 900 тысяч. Льготы для иностранцев не предусмотрены.

При условии, что земля под домом оформлена в собственность 3,5 года назад, а капитальное строение введено в эксплуатацию и поставлено на кадастровый учёт за год до продажи, налог следует вычитать только со стоимости частного дома. С его стоимости в 2,5 миллиона следует вычесть миллион не облагаемых НДФЛ средств, а с полутора миллионов вычесть налог, который составит 205 тысяч рублей.

Каждый налогоплательщик исходит из нюансов, определяемых его ситуацией. Рассчитав положенную для выплаты сумму, он должен подойти в местное отделение ФНС и заполнить налоговую декларацию. В декларации указывают как сумму, перечисленную с продажи недвижимости в бюджет государства, так и расчёты, которыми пользовался налогоплательщик.

Льготы или освобождение от налога на продажу дома с земельным участком в силу тех или иных причин, требуется оформить заявлением с приложением подтверждающих документов. К таковым относятся правоустанавливающие или правоудостоверяющие документы на дом и участок. Например:

Договор имущественной сделки, на основании которого продавец, в своё время, вступил в право собственности.
Свидетельство о собственности в случае приватизации ЗУ или при введении дома в эксплуатацию.
Свидетельство о наследовании, если частный дом или участок передавались по наследству.

Для обоснования льгот следует приложить копии документов, которые подтверждают статус льготника.

Для тех кто интересуется алгоритмом и особенностями покупки дома с землей — мы подготовили материал.

Какой налог с продажи наследства

Если вы продали недвижимость раньше, чем наступил минимальный срок владения, то должны заплатить налог с продажи. Законодательством РФ предусмотрены налоговые льготы, уменьшающие налогооблагаемую базу – сумму, которую вам заплатили за квартиру.

Если после использования льготы налог стал равен нулю, вам все равно нужно подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по месту жительства. В декларации отражается доход от продажи и расчет налога. Только этот документ будет подтверждением того, что вы, продав квартиру, законно не заплатили налог. В противном случае у налогового органа будут к вам вопросы и на вас наложат штраф.
Если вы продаете квартиру, купленную после 01.01.2016 года, то при ее продаже нужно смотреть стоимость, указанную в Кадастре. Сравнивается сумма по договору и 70% кадастровой стоимости. Налог платится с большей суммы.

На общей системе налогообложения. Юридические лица общей системы налогообложения с продажи земли должны платить налог на прибыль (ставка 24%), где налоговая база — разница между стоимостью продажи и покупки. Налоговую базу допустимо уменьшить на сумму расходов, которыми могут быть затраты, связанные с извлечением доходов.
На упрощенной системе УСН по ставке 6% от дохода. Согласно п. 1 ст. 346.20 НК налог составит 6% от стоимости продажи земли. Земельный налог при УСН доходы минус расходы здесь не работает.
На упрощенной системе по ставке 15% от дохода за вычетом расходов. Перечень расходов при начислении базы налога при этом лимитирован

Важно, что в него не войдет первоначальная стоимость земли, т. к

земля входит в основные средства (п. 2 ст. 256 НК РФ). К расходам здесь можно отнести нотариальные услуги, оплату кадастровых и технических документов, госпошлину за регистрацию прав на участок.

Также, налога с продажи недвижимости можно избежать, если подать налоговую декларацию и документально подтвердить покупку у предыдущего собственника. Так вы заплатите 13% только от разницы между ценой покупки и продажи, если сумма превысит 1 млн. рублей за налоговый период (один год)

Обратите внимание, что не облагаемая налогом сумма (1 млн. руб.) складывается со всех объектов недвижимости, проданных в течение года

Когда не платится налог с продажи недвижимости

Ситуация имеет свои особенности — при общей либерализации земельного права наблюдается ужесточение налогового пресса. До изменений в налоговом законодательстве 2015 года продажа недвижимости не облагалась налогом только в том случае, если она находилась во владении одного человека не менее трёх лет, а также при продаже за сумму менее 1 миллиона рублей. Это правило позволило создать хорошо работающий рынок жилья и избавить от дополнительного налогового бремени владельцев дешёвой недвижимости, построенной в советский период.

Если же собственник владеет недвижимостью менее минимального установленного законом срока и доход при продаже образовывается (например, покупал дом за 10 млн, продает за 12 млн), то придется заплатить налог НДФЛ.

При продаже недвижимости, купленной после 01.01.2016 года, налог НДФЛ составит 13% от суммы договора купли-продажи или 70% от кадастровой стоимости объекта недвижимости. Налог будет начислен на бОльшую стоимость. Узнать кадастровую стоимость и рассчитать налог можно на сайте ЛИВЛА в разделе КАДАСТР.

Налоговый взаимозачет

Доход от продажи – Вычет продавцам (1 млн р. или фактические затраты) – Уменьшение покупателям (до 2 млн руб).

Если полученное значение более нуля, к нему применяется ставка 13% и эту сумму нужно перечислить в бюджет. Иначе платить налог не нужно.

Применяем первое уменьшение в 1 млн р.: (7800000-1000000) = 6800000р.

Теперь уменьшаем полученное значение на 2000000 р. (оставшиеся 7 млн р. в расчетах не участвуют, т.к. превышают установленный лимит). Получается налог к уплате составит (6800000-2000000 р.) * 13% = 624 тыс. р.

Ситуация 2. Недвижимость продана за 3,2 млн р., куплена – за 1,5 млн р.

Применяем все варианты снизить НДФЛ (3200000-1000000-1500000) = 700000 р. НДФЛ составит (700000*13%)=91 тыс. р.

В такой ситуации расходы на покупку новой квартиры можно учесть в полном объеме, так как ее стоимость меньше лимита в 2 млн р. Неиспользованную сумму в 500 тыс. р. налогоплательщик может предъявить в качестве возвращаемой суммы в следующем налоговом периоде.

После применения первого вычета в размере фактических трат налог к уплате получился нулевым: (3000000-3300000) = 0.

Налогоплательщик вправе получить уменьшение в размере полной стоимости новой квартиры (1900000*0,13) = 247 тыс. р. Недоиспользованные 13 тыс. р. он сможет возместить при покупке жилья в дальнейшем.

В результате применения первого варианта снижения базы по НДФЛ доход составил 1,1 млн р. Эту сумму допускается уменьшить в полном объеме и тогда НДФЛ платить не нужно. Более того, за налогоплательщиком остается неиспользованная сумма в 900 тыс. р.

Ситуация 5. Квартиру продали за 950 тыс. р., приобрели – за 2,8 млн р.

Налогооблагаемый доход отсутствует, так как 950 тыс. р. – менее 1 000 000 р. Имущественный вычет положен налогоплательщику в полном размере 260 тыс. р. с суммы покупки более 2 млн р.

Определяется налоговая база по НДФЛ с суммы доходов после продажи с учетом вычета – итог равен 1 500 000 руб. (2 500 000 – 1 000 000).
Выводятся налоговые обязательства по продаже имущества – сумма исчисленного налога равна 195 000 руб. (1 500 000 х 13%).
Вычисляется сумма, на которую гражданин может претендовать к возмещению после покупки жилья – налогоплательщик вправе воспользоваться максимальным размером льготы, равным 2 000 000 руб. Величина подоходного налога по возврату будет достигать 260 000 руб.
Проводится взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры – размер налога корректируется в сторону уменьшения вычетом по приобретению имущества. В результате получаем отрицательное значение, поэтому налоговые обязательства физического лица равны нулю (195 000 – 260 000 = — 65 000 руб.). Гражданин вправе дополнительно получить возврат налога в сумме 65 000 руб.

Как продать квартиру без налога?

Срок владения жильем остается основным фактором (не считая налоговых вычетов – об этом ниже), который позволяет продать квартиру без налога. И этот срок бывает двух видов: 3 года и 5 лет.

Этот отрезок времени называется в законе: «минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества». Если продаешь квартиру раньше, то возникает обязанность по уплате НДФЛ-13% с полученного дохода. А по истечении этого срока, платить налог с продажи квартиры уже не нужно.

А когда какой срок владения применяется? Тут все просто.

3-х летний срок владения применяется, если соблюдается хотя бы одно из условий:

квартира была куплена до 01 января 2016 года;
квартира была приватизирована;
квартира была получена в наследство или в подарок от члена семьи или близкого родственника;
квартира была приобретена по Договору пожизненного содержания с иждивением;
квартира является единственным жильем налогоплательщика.

В этих случаях после трехлетнего владения, продавцу не нужно платить налог при продаже квартиры ().

Для всех остальных случаев применяется 5-ти летний срок владения (), после истечения которого тоже можно продать квартиру без налога.

А теперь пара уточнений и примеров для наглядности.

Пятилетний срок владения фактически применяется только к тем квартирам, которые куплены (именно куплены) на первичном или вторичном рынке после 01.01.2016. И только в том случае, если эта квартира – не единственное жилье у человека. Причем, наличием другого жилья считается и дом в деревне, оформленный на него, и доля в праве общей долевой собственности, и даже совместная собственность супругов в другой квартире.

То есть если человек купил квартиру в новостройке (в т.ч. в ЖСК), скажем, в 2018 году, и при этом у него есть доля в праве общей долевой собственности в квартире родителей, то для того, чтобы продать свою квартиру в новостройке без налога, ему надо будет ждать 5 лет – до 2023 года.

Но если бы он не имел доли в собственности у родителей, то он смог бы продать свою новостройку без налога (как единственное жилье) уже через 3 года владения – в 2021 году.

Как оформить доверенность на продажу квартиры – смотри в этой заметке.

Есть и еще одно уточнение в законе насчет «единственного жилья». Законодатели учли, что на рынке много альтернативных сделок, когда одновременно продается и покупается две или несколько квартир. Бывает и так, что семья покупает сначала новую квартиру, а затем продает старую (чтобы расплатиться по кредиту, например). Тогда в какой-то момент времени у человека оказывается в собственности две квартиры единовременно. Что тогда? Платить налог при продаже?

Нет. Закон дает возможность иметь формально две квартиры в собственности в течение 90 дней, в течение которых сохраняется возможность продажи квартиры без уплаты налога как «единственного жилья» после 3-х лет владения ().

Ну, а если квартира не покупалась, а была получена в собственность другим путем (приватизирована, подарена, унаследована), то при ее продаже налог платить не нужно тоже после 3-х лет владения, даже если это не единственное жилье.

родители и дети;
дедушки, бабушки и внуки;
братья и сестры.

Если же квартиру подарил «друг» или наследство досталось по завещанию от «доброго дяди», то применяется уже 5-ти летний срок владения, после которого не нужно платить налог.

Кстати, закон дает право субъектам РФ уменьшать по своему усмотрению этот самый «минимальный предельный срок владения» вплоть до нуля, для всех налогоплательщиков или только для отдельных категорий граждан, либо для отдельных категорий объектов недвижимости (). Поэтому, при продаже квартиры есть смысл уточнить в своем регионе, действует ли в отношении минимального срока владения квартирой общее правило (указанное выше), или власти региона уменьшили этот срок для своих жителей.

Вроде бы все понятно? Не совсем!

Ведь, срок владения квартирой зависит от того, с какого момента его начать считать. Например, когда начинать считать срок владения квартирой в новостройке – с момента ее передачи по Передаточному акту или с момента оформления права собственности? А в случае получения наследства – с момента регистрации права или с момента открытия наследства? И т.п.

С какого именно момента правильно считать срок владения квартирой для разных случаев рассказано в отдельной заметке по приведенной ссылке.

Мошенничество с квартирами. Поучительные истории с примерами из практики. СПЕЦРАЗДЕЛ.

Взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры в одном году (налоговом периоде)

Уплата налога при продаже квартиры в первую очередь зависит от того, сколько лет мы ей владели, и была ли эта квартира нашим единственным жильем на момент продажи. Если мы владели квартирой три года и более (а для купленных квартир, не являющихся единственным жильем – 5 лет и более), то мы полностью освобождаемся от уплаты этого налога.

Если же срок владения квартирой был меньше 3-х лет (или меньше 5-ти лет, соответственно), то налог с продажи платить надо. Правда, чтобы продавцы квартир не сильно нервничали, для них предусмотрены три вида налоговых вычетов (подробнее о них – см. ссылку ниже).

В итоге остается вопрос – как быть с налогами, если ты продал квартиру, бывшую в собственности менее 3-х лет (или менее 5-ти лет, соответственно), и купил другую? Можно ли при уплате налога за продажу квартиры, учесть расходы на покупку другой квартиры?

Ответ: расходы на покупку здесь зачесть не получится – не тот случай (см. выше выдержку из НК РФ). А вот уменьшить размер налога за продажу, применив налоговый вычет за покупку, очень даже можно (лучше прочитать это медленно еще раз, чтобы было понятно, о чем речь).

Мало того, в ситуации, когда в одном налоговом периоде происходит продажа одной квартиры и покупка другой, можно применять сразу два налоговых вычета при уплате налога за продажу.

Первый – это «стандартный» вычет в 1 миллион руб., который вычитается из налогооблагаемой базы за продажу квартиры. Второй – это вычет в 2 миллиона руб., который дается за покупку жилья, и применяется к доходам Покупателя, облагаемым налогом НДФЛ (к зарплате, например). А так как полученные за продажу нашей квартиры деньги – это тоже наш налогооблагаемый доход, то второй вычет может применяться и к этой сумме тоже.

Да, налоговый кодекс – та еще «книга джунглей». Мало кому удается с первой попытки понять, что там написано… Чтобы развеять образовавшийся туман в голове, приведем конкретный пример по нашему случаю.

Пример (Налог и вычеты при продаже и покупке квартиры) (Жми! Пример откроется во всплывающем окне.)

Итого: Напрямую взаимозачета доходов и расходов от продажи и покупки разных квартир не происходит (т.е. сумма покупки из суммы продажи не вычитается). Но налогооблагаемую базу от продажи можно уменьшить не только на стандартный вычет в 1 млн. руб., но еще и на вычет с покупки другой квартиры в том же году – в размере этой покупки, но не более, чем на 2 млн. руб. А с оставшейся части платим налог НДФЛ-13%.

Применить сразу два налоговых вычета в альтернативной сделке с квартирами можно при соблюдении следующих условий:

продажа одной квартиры и покупка другой произошли в одном налоговом периоде (календарном году);
налоговый вычет за покупку жилья ранее не использовался (или был ранее использован не полностью – тогда применяется его остаток);
покупка квартиры была не у близкого родственника (налоговики не любят, когда их дурят).

Вообще-то, здесь не имеет значения, одна и та же квартира покупается и продается или две разные. Для взаимозачета требований нужно только чтобы обе сделки прошли в одном календарном году (с 1 января по 31 декабря).

Об отдельных нюансах зачета налога и вычета и о подаче «двойной» налоговой декларации – читай далее.

Нюансы расчёта

Схема расчёта, по которому взимается налог с продажи, едина для всех случаев и включает в себя такие условия:

Часть чистой прибыли в виде разницы суммы, которая была потрачена при приобретении дома и суммы, полученной от его продажи;
Тринадцать процентов от суммы продажи, если объект находился в собственности менее трёх лет или пяти по новым правилам;
При совладении взимается тринадцать процентов с каждого собственника. Процент отчисляется от размера доли каждого из них.

При этом налоговая служба учитывает только ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи. Если же гражданин продаёт недостроенный дом с земельным участком, строительство которого началось менее трёх лет, а земля была в собственности больше этого срока, то по данным объектам недвижимости налог будет считываться отдельно.

Рассчитываем налог

Подоходный налог с покупки квартиры платит не покупатель, а продавец. Рассчитать размер взносов легко: 13 % от сделки по договору. Продавец, как и покупатель, может использовать имущественный вычет в размере 1 млн. руб. На эту сумму допускается уменьшить стоимость базы для расчета взносов.

Из видео вы узнаете о налогообложении при купле-продаже квартиры:

Иной вариант сокращения налога – предоставление справок о расходах на приобретение жилья. Если сумма прибыли меньше, чем затраты на покупку, плательщик не должен платить ФНС. Когда имущество продается за полцены или еще дешевле, для расчета используется кадастровая стоимость объекта с коэффициентом 0,7. При расчете взносов после покупки бывший владелец сам выбирает, какой вариант льготы выбрать.

Стоимость квартиры в договоре

Помните, раньше все в договоре купли-продажи недвижимости указывали цену «1 миллион рублей»?

Уже с 2016 года это не имеет смысла. Налоговики сравнивают цену недвижимости, указанную в договоре купли-продажи, с кадастровой стоимостью этой недвижимости. Если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости этой конкретной недвижимости, налог НДФЛ от продажи недвижимости рассчитывают из предполагаемого дохода. А предполагаемый доход в данном случае считают по формуле:

КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ *0,7

Если цена в договоре больше 70% кадастровой стоимости продаваемой недвижимости, то налог НДФЛ рассчитывают по доходу исходя из цены недвижимости в договоре.

Кадастровая стоимость расположенной в России недвижимости с 2017 года указана в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и периодически пересчитывается (происходит переоценка примерно каждые три года).

Чтобы в договоре указать правильную цену и заранее рассчитать налог НДФЛ, перед сделкой мы рекомендую получить выписку по объекту недвижимости из ЕГРН, в которой будет указана и кадастровая стоимость этой недвижимости. Выписку можно получить быстро и без проблем в электронном виде на сайте Росреестра rosreestr.ru. Стоимость услуги и способы ее получения указаны на картинке ниже.

Для этого заявителю понадобится адрес объекта недвижимости и его кадастровый номер. Кстати, если собираетесь покупать квартиру, то тоже обязательно воспользуйтесь данным сервисом, чтобы проверить информацию об известных вам и скрытых собственниках.

Если прибыль при продаже недвижимости равна нулю

Многие заблуждаются, думая, что если они купили и продали квартиру за одну и ту же сумму, то налога не будет.

Например, квартира куплена за 3 млн. рублей. Продана за 3 млн. рублей. При этом кадастровая стоимость квартиры составляет 7 млн рублей.

В данном случае доходом, облагаемым НДФЛ будет 4 900 000 рублей (получено по указанной выше формуле 7 млн*0,7=4,9 млн. руб). Этот доход можно уменьшить на сумму расходов на покупку недвижимости – 3 млн. руб. Итого налог составит:

НДФЛ = (4 900 000 – 3000 000) *13% =636 610 рублей.

Для кого это будет актуально?

Обновленные условия коснутся лишь относительно небольшой категории владельцев недвижимого имущества: кто является собственником жилых объектов – частных домой, квартир, апартаментов, комнат и т.д., купленных после 1 января 2016 года, и являющихся единственным жильем. Лучше ознакомиться с условиями уплаты НДФЛ заранее, это поможет заранее спланировать свои налоговые обязательства. Заключить договор и подписать документы задним числом нельзя, кроме того, на размер налога, подлежащего уплате, будет оказывать влияние не только дата продажи и покупки жилья, но и сумма сделки.

Чтобы в дальнейшем не переплатить лишнего, или вообще не остаться должником, необходимо заранее ознакомиться с тонкостями оформления и расчета НДФЛ.

Налог с продажи квартиры: кто и когда должен платить