Оглавление
Важные моменты
Очевидно, что главным моментом, который необходимо освятить, является невозможность использования тридцать шестой статьи Земельного кодекса в юридических целях. Дело в том, что с первого марта 2015 года эта статья утратила силу и больше не является действующим нормативно-правовым актом. Как было указано ранее, сейчас задачи тридцать шестой статьи выполняют федеральные законы, а именно 178 ФЗ. По мнению законодателей, в этом федеральном законе содержится чёткий регламент отношений между собственником и государством по поводу приобретения земельного участка, и поэтому 36 статью можно было убрать.
Кроме того, ещё один момент, на который стоило бы обратить внимание, это ограничения возможности приватизации для иностранцев, вернее, отсутствие этого ограничения. Физические лица, имеющие гражданство другой страны, имеют равные права с гражданами Российской Федерации в приобретении земель у государства
Но деятельность юридических иностранных лиц, по комментариям к тридцать шестой статье, значительно ограничена. Как минимум четверть от уставного капитала юр.лиц должна принадлежать России, и тогда они смогут полноценно распоряжаться правами, перечисленными в этой статье для физических лиц.
Описание и разъяснение статьи 36 ЗК РФ
Статья тридцать шестая Земельного кодекса регламентирует то, каким образом собственники недвижимости, находящейся на региональном или федеральном земельном участке, могут получить права на эту землю:
- Любые действия, которые принадлежат органам государственной или местной власти, регулируются этой статьёй, кроме случаев, определённых ФЗ.
- Владельцы недвижимости имеют исключительное право на получение федеральных земельных участков, которые она занимает.
- При продаже недвижимости и земли, устанавливая цену, собственник должен действовать в соответствии с рядом законодательных актов:
- Земля принадлежит федеральному центру: Указы и Постановления российского правительства (имеют наивысшую силу).
- Земля находится в региональной собственности (края, области, республики, федерального города РФ). Приказы представителей власти субъектов России (часто сопряжены с федеральным центром).
- Земля принадлежит муниципальным органам. Решения органов местного самоуправления (с возможным созывом общественных слушаний).
- В случае отсутствия указов от перечисленных выше органов власти цена устанавливается от кадастровой стоимости владения (и не должна её превышать).
- Для того чтобы получить землю в собственность, владелец недвижимости должен соблюсти следующий порядок действий:
- составить заявление и собрать необходимый пакет документов, регламентированный двести десятым ФЗ в редакции от 2010 года;
- отнести собранную документацию в орган государственной или региональной власти;
- ожидать решения кадастровой комиссии (по 29 статье этого же кодекса власти должны вынести решение в течение тридцати дней с момента подачи).
Порядок переоформления права постоянного (бессрочного) пользования (в собственность, в аренду)
В Концепции развития гражданского законодательства РФ (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) предусмотрено, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком должно быть сохранено без установления какого-либо срока, на которое оно сохраняется, и без изменения его содержания. Однако оно не должно возникать в будущем. Для его постепенного исчезновения следует разработать механизмы, которые создадут стимулы для трансформации этого права в другие вещные права, предусмотренные ГК (абз. 6.6 разд. IV “Законодательство о вещных правах” Концепции).
В настоящее время актуальны является введение права постоянного землевладения (эмфитевзис), положение о котором нашли свое отражение в проекте изменений Гражданского кодекса (ст. 299 ГК РФ в редакции проекта Федерального закона N 47538-6 “О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации”).
Землепользователи, не указанные в п. 2 ст. 39.9 ЗК РФ, обязаны переоформить земельные участки по своему желанию в аренду или в собственность до января 2012 г., а земельные участки, на которых находятся линейные объекты (линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги и железнодорожные линии и др.), – до января 2016 г. (п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”).
Кроме того, в п. 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства” разъяснялось, что если право собственности на здание, строение или иную недвижимость перешло после введения в действие ЗК РФ к лицу, которое в соответствии с действующим законодательством не может обладать земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, такому лицу надлежит по своему выбору переоформить названное право на право аренды земельного участка или приобрести его в собственность.
Коммерческие и некоммерческие организации могут переоформить свое право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на иное право, в том числе право аренды земельных участков без проведения торгов, в соответствии с правилами, установленными гл. V.1 ЗК РФ (п. 2 ст. 39.9, пп. 11 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).
С 01.01.2013 КоАП РФ дополнен ст. 7.34, устанавливающей ответственность юридических лиц за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность.
На основании п. п. 2.1 и 3 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации” (далее – Закон о введении в действие ЗК РФ) оформление в собственность граждан, некоммерческих организаций, созданных до дня вступления в силу указанного Федерального закона для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, организаций, при которых до дня вступления в силу Закона о введение в действие ЗК РФ были созданы (организованы) некоммерческие организации для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, пользующиеся такими земельными участками, гаражных потребительских кооперативов земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, в установленных земельным законодательством случаях, а также переоформление прав на земельные участки, предоставленные в постоянное (бессрочное) пользование государственным или муниципальным унитарным предприятиям сроком не ограничивается, в связи с чем имеются основания полагать, что данное вещное право на земельные участки еще будет существовать продолжительное время.
В абз. 6 п. 2.1 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ предусмотрено, что переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками должно быть осуществлено до 01.01.2024 в порядке, установленном данным Законом.
Взаимодействие статьи 36 ЗК РФ с другими правовыми нормами
Как и многие статьи в Земельном кодексе, тридцать шестая неразрывно связана с другими правовыми актами, и ни одно судебное разбирательство не проходит без обращения в своды законов Российской Федерации.
- Федеральные законы:
- «О приватизации гос. имущества» — регулирование поведения юридических лиц в процессе приобретения земельных участков, а также способы возможных разрешений проблем с договором временного или бессрочного пользования имуществом;
- «О государственных корпорациях» — перечень невозможной для приватизации собственности, запрет на приобретение определённых земельных участков.
- Жилищный кодекс: статья 36, пункт первый — жильцы одного дома обладают долей зем.участка, на котором располагается здание, в соответствии с площадью квартиры.
