Заказчик-застройщик - кто это, положение и функции в строительстве

Оглавление

История и правомерность понятия

Как выяснилось, технический заказчик в строительстве – это ключевое звено, ведь именно он управляет непосредственно процессом и эффективным образом взаимодействует абсолютно со всеми субъектами, принимающими в нем участие. Он исполняет роль координатора, осуществляющего технических надзор, который соответствует каждому из актуальных этапов, а также контролирующего сроки и качество строительства. Откуда же возникло столь современное понятие, как технический заказчик?

Технический заказчик (подрядчик) в качестве самостоятельного термина официально возник в 1980-х. В то время советский Госстрой утвердил соответствующее положение. Так, государственный заказчик сформировал специальную службу, деятельность которой включала подготовку к процедуре возведения объекта, а также современные функции технического заказчика, носящие надзорный характер

Важно отметить, что данная служба полноценно справлялась с собственными обязательствами (в частности, с контрольной функцией в плане качества). Кстати, после того как советская политическая система распалась, она оказалась совершенным образом подготовленной к работе при условии новых обстоятельств, что, несомненно, являлось положительной тенденцией

Необходимость в техническом заказчике

Сегодня зачастую технического заказчика, который работает в качестве общества с ограниченной ответственностью, объективно необходим рынку строительства, потому что именно он занимается многосторонней деятельностью

Важно отметить, что для ведения последней так или иначе нужные знания, приобретаемые на протяжении многих лет. Кстати, что допуск СРО техническому заказчику необходим для реализации собственных функций, куда относится и контроль сроков и качества работ на объекте

С ним работа продвигается намного быстрее и эффективнее, однако данный допуск не является обязательным пунктом.

Для того чтобы полноценным образом понять значимость структуры технического заказчика, следует как можно подробнее осознать, какие разновидности работы он берет на себя. Помимо подготовки документации, о чем в полной мере рассказано в предыдущих главах, технический заказчик организует плодотворный контакт между всеми участниками процесса, среди которых:

Непосредственные заказчики (инвесторы).
Проектировщики.
Подрядчики.
Контролирующие органы, которые занимаются выдачей необходимых для строительства разрешений.

Следует отметить, что департамент службы технического заказчика так или иначе обязуется учитывать интересы всех сторон, а также организовать сдачу объекта капитального строительства вовремя при условии его соответствия нормативным документам и актуальным требованиям.

Работа с документацией

Планирование усовершенствования обустройства населённых пунктов ведётся на основе градостроительной документации. В России на законодательном уровне закреплены виды, состав, содержание, порядок разработки, согласования и утверждения этих документов.

На первом этапе прорабатывается список проблем, возникающих на разных этапах развития любого города или посёлка. Специалисты-градостроители изучают их и представляют рекомендации по выполнению необходимых работ и проекты на будущее.

Разделяют два уровня градостроительной документации.

Документы уровня субъекта Российской Федерации. Планы и схемы развития достаточно больших территорий.
Документы муниципального уровня. Планы и схемы развития отдельных поселений, проекты квартальной застройки и другие документы, включающие необходимый комплекс задач конкретного города или посёлка.

Перед утверждением пакет документов в обязательном порядке должен пройти процедуру государственной экспертизы. В исследовании принимают участие представители разных специальностей. При положительном результате комиссия решает рекомендовать проект к утверждению и воплощению. По особо важным проектам проводится народная экспертиза. В таких случаях высказать своё мнение о плюсах и минусах вправе каждый путём онлайн-голосования через интернет. Далее предложенные решения по улучшению обустройства населённого пункта попадают в органы местной власти. Документы изучают сотрудники различных комитетов: архитектурного, жилищно-коммунального, природоохранного, экологического. Только после этого проект окончательно согласовывают и утверждают.

В чем разница между Застройщиком, Заказчиком, Техническим заказчиком в строительстве?

Ответ

Заказчик в строительстве — тот кто заключил Договор строительного подряда в качестве заказчика строительства (с подрядчиком).

Заказчик

В строительстве, Заказчик (лицо, которое заказывает строительство или реконструкцию объекта) заключает договор строительного подряда с подрядчиком. Договор строительного подряда регулируется пар. 3 гл. 37 Гражданского кодекса России (ГК РФ). В ГК РФ стороны договора подряда (в том числе строительного) именуются как Заказчик и Порядчик:

«По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.» (п. 1 ст. 702 ГК РФ).

То есть заказчиком может быть и подрядчик, если он заключит договор строительного подряда, как заказчик, с субподрядчиком.

Пример

Компания А заключила договор строительного подряда № 1 со строительной Компанией Б для строительства производственного цеха.

Для исполнения этого договора, Компания Б заключила договор строительного подряда № 2 со строительной Компанией В, поручив ей выполнение части работ по строительству производственного цеха.

В договоре 1:

Компания А — Заказчик

Компания Б — Подрядчик

В договоре 2:

Компания Б — Заказчик

Компания В — Подрядчик

Застройщик

Застройщик — лицо, которое обеспечивает строительство объектов на принадлежащем ему земельном участке (ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации). То есть главный признак застройщика — что строительство происходит на принадлежащем ему земельном участке. В большинстве случаев Застройщик и выступает Заказчиком в строительстве, привлекая подрядчиков по договору. Иногда такого Застройщика именуют Заказчик-Застройщик.

Застройщик не обязательно должен иметь право собственности на земельный участок, на котором строится объект. Застройщик может обеспечивать строительство объекта и, к примеру, на арендованном земельном участке.

Застройщик может привлекать инвесторов для строительства объекта. В этом случае, застройщик получает целевые средства от инвесторов, контролирует ход строительства и обеспечивает передачу результата строительных работ инвесторам (в их части).

Пример

Застройщик строит здание офисного центра. Застройщик привлек Инвестора. Застройщик по инвестиционному договору обязуется передать в собственность 1000 метров офисной площади в построенном здании инвестору.

Технический заказчик

Технический заказчик — лицо, выполняющее за плату функцию заказчика в строительстве. Для этого, это лицо заключает договор с застройщиком на выполнение функции заказчика в строительстве (ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Привлечение Технического заказчика обусловлено особенностями строительства. Учитывая, что эта отрасль чрезвычайно сложна и ответственна, то иногда заказчик, у которого не хватает опыта в строительстве (или не достаточно своего ресурса), нанимает профессиональную организацию, которая по договору (технический надзор, технической заказ) выполняет функцию заказчика. Такая профессиональная организация выступает в роли Технического заказчика.

Нелегкий путь

Как выяснилось, техническое задание заказчика (инвестора) предполагает прохождение целого ряда этапов. Так, пройдя через кабинеты Московской теплосетевой структуры, Мосэнерго, Моссвета, МОЭКа, Мосгаза, Мосводоканала и иных объединений, технический заказчик в абсолютной боевой готовности может приступить к следующей стадии. В пакет документации, необходимой для реализации торгов и конкурсов по выбору проектного объединения, кроме заветных условий технической направленности, он вкладывает план участка земли, которые согласовывается заранее, архивную геоподоснову, архитектурную концепцию в плане посадки на земельном участке и прочие сведения.

Технический надзор заказчика после осуществления выбора организации предполагает разработку проектно-сметных документов

Важно отметить, что в данном случае необходимо и обязательно предварительное заключение договора с проектной структурой на реализацию определенных работ в строго установленные сроки. Задания, полученные от проектировщиков, так или иначе согласовываются с Москомархитектурой, а также Департаментом здравоохранения и образования, Департаментом жилищной политики, Департаментом жилищного фонда и так далее

Необходимо знать, что проектно-сметные документы, предполагаемые договором технического заказчика, при любых обстоятельствах проходят экологическую экспертизу и экспертизу противопожарной и промышленной безопасности.

Кто такой инвестор

Инвесторы выделяют средства под определенные цели

Данное понятие раскрывается положениями вышеуказанного Закона № 39-ФЗ. Инвесторами могут быть любые лица независимо от их статуса. В их качестве выступают организации, граждане и даже иностранные субъекты.

Главной их деятельностью является осуществление вложений для реализации каких-либо проектов.

В строительной сфере средства инвестируются для возведения различных построек. Инвестироваться могут как собственные, так и привлеченные средства. Допускается совмещать эти оба варианты инвестирования.

При этом инвесторы выделяют средства под определенные цели и вправе проверять их правильное расходование.

Инвестиции являются вложениями, которые впоследствии должны принести инвестору прибыль. По своему характеру они бывают краткосрочными или долгосрочными.

Чем отличается капитальное строение от некапитального

Любое возводимое строение принято подразделять на капитальное и некапитальное.

Капитальное предполагает не только возведение сооружений, но и любые изыскательные, проектные или монтажные работы, а также модернизацию уже существующих объектов.

Градостроительный кодекс трактует капитальное строительство, как возведение нежилых или жилых строений, различные незавершенные объекты, за исключением легких построек в виде киосков, ангаров, кладовых, павильонов и т. д.

Виды капитального строения

Объект капитального строения – это самостоятельное здание с необходимыми коммуникациями, оборудованием, эстакадами и т. д.

Виды строений:

Постройки или комплексы построек на отдельных площадях. После окончания строительства такие постройки перейдут на самостоятельный баланс.
Реконструируемые здания для усовершенствования, увеличения возможностей или мощностей.
Реставрируемые здания с целью их косметического или капитального ремонта, внутренней перестройки, устранения физических дефектов, расширения.
Производственные помещения, подлежащие техническому перевооружению, автоматизации или модернизации, для увеличения производственных площадей.

В обобщенном варианте все объекты капитального строительства подразделяются на:

Производственные. Это здания, возведенные для промышленных целей, объекты обороны или безопасности.

Непроизводственные. Это здания жилищно-бытового фонда, коммунального, культурно-социального.

Линейные. Это различные инженерно-коммуникационные сети, трубопроводы, линии связи и электропередач, дороги, мосты, туннели и т. д.

Признаки капитального строения

Основным признаком является тесная связь объекта с земельным ресурсом, т. е. непременное наличие фундамента. Дополнительно необходим разрешительный пакет документов, отвечающий всем требованиям ГПЗУ (градостроительный план земельного участка). Именно представление документов позволяет застройщику приступить к строительству или необходимой реконструкции.

Виды временного строения

Объект временного строения – это сооружения из облегченных конструкций, без заглубленной фундаментной основы, с отсутствующими подземными объектами. Например:

Сооружения для придорожного сервиса – автопарковки, терминалы для платежей, телефонизированные кабины и т. д.
Развлекательные сооружения – аттракционы, детские/игровые площадки, шапито и т. д.
Сооружения технического, производственного, коммунального назначения – пункты вторсырья, бытовки, склады, навесы на автостоянках, гаражи и т. д.
Крытые подземные или воздушные переходы, пандусы и т. д.
Мобильные сооружения сборно/разборного типа – кладовые, склады, ангары, вспомогательные помещения, павильоны и т. д.

Признаки временного строения

Отличительная особенность временного строения – недолговечность постройки. Обычно это вспомогательный объект, в дальнейшем подлежащий разборке или переносу на другую территорию. Временный объект может носить сезонный характер. Срок его эксплуатации не более 5 лет.

На возведение временного строения не требуется сбор разрешительной или правоустанавливающей документации. Не требуется и градостроительная экспертиза. Необходимо лишь установить вид строения, определить площадку для установки сооружения и, по необходимости, возвести заграждение.

Капитальное строительство:

Заглубленный фундамент – обязательное условие.
Ограждающие и несущие конструкции.
Проведение коммуникаций инженерного свойства.
Привязка сооружения к земельному участку, территории.
Продолжительный срок службы.
Государственная регистрация документов с указанием характеристик объекта, местоположения, площади, назначения, соответствия нормам СНиП и ГОСТ.

Некапитальное строительство:

Площадь не более 20 кв.м.
Легкие сборно/разборные конструкции.
Отсутствие заглубленного фундамента.
Отсутствие подземных дополнительных сооружений.
Нет необходимости создавать различную проектную, регистрационную и т. д. документацию.
Отсутствие конкретного местонахождения, возможность разобрать сооружение и перенести его на другую территорию для эксплуатации.

Дополнительно для определения капитальности здания рассматривают следующие пункты:

Конструкция здания и применяемые стройматериалы.
Технические решения, применяемые при строительстве.
Размер и размещение объекта.
Уровень противопожарной безопасности.
Благоустройство.

Все вышеизложенные характеристики и критерии необходимы для определения капитальности постройки, что в свою очередь определяет юридическую и экономическую сторону эксплуатации сооружения.

Различия капитального и временного строения

Объект капитального строительства — это любое строящееся здание, строение или сооружение, функциональные, технологические и конструкционные особенности которого не являются временными, а также объект незавершенного строительства или проходящий процесс ремонта или модернизации.

Признаки капитальных и некапитальных сооружений:

Капитальная постройка имеет постоянную привязку к фундаменту, в то время как временная зачастую им не обладает.
Привязка к определенному и регламентированному земельному участку.
Для эксплуатации капитальной постройки в полном объеме необходим пакет правоустанавливающих и разрешительных документов, в то время как на временные строения не требуется выдачи разрешения.
Согласно Градостроительному кодексу РФ объекты капстроительства должны относиться к 1, 2 или 3 категории, минимальный срок их эксплуатации составляет 25 лет. Временные строения не могут эксплуатироваться дольше 25 лет.
Объект капстроительства должен в обязательном порядке ставиться на кадастровый учет, должны регистрироваться также права собственности в Росреестре, в связи с чем объект не может быть снесен. Также становится невозможен перенос объекта на другой земельный участок.

Назначение и виды объектов капитального строительства

Таким образом, к объектам капитального строительства относятся несколько основных типов, которые делятся по своему функциональному назначению. Функциональное назначение объекта – это совокупность экономических, социальных, экологических и других показателей, характерных для объекта и объединенных в единую систему признаков.

Виды капитальных объектов:

Объекты незавершенного строительства – это здания, сооружения или строения, которые не должны использоваться по своему прямому назначению до окончания всех работ и ввода в эксплуатацию. Термин отражает не технические характеристики или цели создания, а указывает на временное состояние, связанное с этапом в процессе работ или их временной приостановкой. Как пример – жилые многоквартирные дома, работы по которым приостановлены в связи с нехваткой финансовых средств.
Сооружение – объект строительства, обладающий объемной, линейной или плоскостной системой, имеющей несущие (иногда и ограждающие) конструкции, располагающиеся на фундаменте. Такие виды объектов предназначены для производственных процессов, хранения продукции, временного нахождения в них людей и т.д. Они могут состоять из нескольких разнородных объектов, элементов и устройств, объединенных общими функциональными свойствами. Примеры сооружений: стадионы, парковки, плотины, склады и т.д.
Строение – здание или сооружение второстепенного назначения, используемое во вспомогательных или служебных целях. На земельном участке с другими сооружениями оно обычно имеет потребительское отношение. Строение – это ответ на вопрос, считается ли гараж объектом капитального строительства. Да, гараж – это строение капитального типа.
Здание – объект строительства, имеющий объемную систему, фундамент, монтажные конструкции, надземную и (или) подземную части, инженерные сети и технические системы.

По своему функциональному значению здания делятся на четыре основных типа:

Жилое здание – дом, состоящий из жилых и нежилых помещений, несущих вспомогательное назначение, и обуславливающий исполнение бытовых потребностей. К жилым домам относятся здания, предназначенные для постоянного проживания.
Индивидуальные дома – это здания, предназначенные для проживания одной или нескольких семей, располагающиеся на участке земли, чаще всего находящемся в собственности владельца дома. Высота такого здания ограничена максимум тремя этажами. Также такие дома характеризует то, что они стоят отдельно от других строений и могут состоять из нескольких жилых секций.
Многоквартирный дом – это строительный объект, объединяющий в себе более двух квартир в одном здании, но имеющих раздельные выходы. Такое здание отличается наличием общедомового имущества собственников и помещениями общедомового использования. Чаще всего функции по обслуживанию здания несет независимая управляющая компания.
Нежилые помещения.

Нежилые здания

Такой тип зданий регламентируется классификатором объектов капитального строительства и делит их на следующие категории:

административно-деловые здания;
учебно-образовательные и учебно-воспитательные;
культурно-просветительные и спортивно-рекреационные;
торгово-бытовые;
лечебно-оздоровительные и социально- реабилитационные;
промышленно-производственные;
специальные;
жилищно-бытовые и коммунально-складские.

Виды недвижимости

К недвижимому имуществу можно отнести многие объекты, но основные категории принадлежат жилью и природным угодьям.

Типы недвижимых объектов:

Обособленные водные объекты.
Земельные участки.
Недра.
Леса.
Сооружения.
Здания.
Многолетние насаждения.
Объекты незавершенного строительства.

К недвижимости может быть отнесено и другое имущество, которое нельзя без увечий передвинуть с земли. Например, сюда относятся космические и водные суда. Любое предприятие будет также считаться недвижимостью. Оно подчиняется гражданскому праву, может стать объектом купли-продажи, залога, аренды.

Если вы имеете подобное сооружение или любую другую недвижимость в собственности, то можете использовать ее в качестве залога для получения займа у частных лиц. Подробнее читайте в статье Займы под залог недвижимости.

Экономическая сущность

В качестве средства производства выступают следующие объекты:

Земля.
Дома, дачи, квартиры, гаражи.
Склады, помещения, предприятия, административные здания.

Экономические характеристики

Редкость.
Стоимость прилегающей земли и строений.
Территориальные особенности.
Целевое назначение.

Нет абсолютно одинаковых зданий, а изменение территориального предпочтения может влиять на стоимость недвижимости. Обычно объекты разделяют на группы по характеру использования:

Коммерческая.
Жилая.
Для производственных целей.
Для сельского хозяйства.
Для специальных целей.

Все это можно обобщить в три вида: земля, жилье и нежилые помещения. Для жилья используются дома, квартиры, коттеджи, дачи. К коммерческим объектам относятся офисы, магазины, отели и другое. Производственные здания — это заводы, фабрики, склады. В сельском хозяйстве используют фермы, огороды, сады. Специальные сооружения: школы, больницы, церкви, садики.

Виды недвижимости по происхождению:

Природные (не созданы человеком).
Результат труда человека.
Созданные людьми, но не функционирующие вне природы.

Огромную стратегическую и экономическую роль имеют недра и земля. Любой из видов недвижимости важен для государства и его экономики. Именно поэтому необходимо в обязательном порядке регистрировать права собственности.

Космические спутники и морские суда относятся к недвижимости из-за сложности регистрации, а вот деревья из питомников и дома под снос наоборот не считаются уже объектами недвижимости.

Кто такой подрядчик

Застройщик это заказчик или подрядчик? Под подрядчиком понимает лицо, которое непосредственно занимается выполнением работ. Они выполняют свою деятельность на основе поручения от иных лиц. В их роли могут выступать заказчики или застройщики.

В обязанности заказчиков входит обеспечение всех условий подрядчикам для выполнения работ. Исполнители же (подрядчики) должны действовать в соответствии с заданием и предоставить результат работы в установленные договором сроки. Строительство должно осуществлять строго в рамках утвержденных проектов, строительных правил и норм.

Соотношение понятий «недвижимость» и «объект капитального строительства»

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Понятие «объект недвижимости» не тождественно понятию «объект капитального строительства». Объект недвижимости может и не являться объектом капитального строительства, равно как и капитальный объект не всегда является недвижимым имуществом.

Например, жилой дом или здание являются объектами недвижимости и объектами капитального строительства в соответствии с п. 10 ст. 1 ГрК РФ, ч. 1 ст. 130 ГК РФ (созданы в результате строительства, имеется прочная связь с землей и самостоятельное функциональное назначение).

Земельный участок относится к недвижимому имуществу в силу прямого указания ст. 130 ГК РФ, но не является объектом капитального строительства поскольку не является результатом строительства.

Строение вспомогательного использования может иметь все признаки объекта капитального строительства (результат строительства, прочная связь с землей и невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба), в то же время такой объект не будет относиться к недвижимому имуществу, поскольку отсутствует «самостоятельное функциональное назначение объекта», соответственно, отсутствуют качества самостоятельного объекта недвижимости.

По вопросу о тождественности понятий «объект капитального строительства» и «объект недвижимости» остается актуальной позиция ВАС РФ, выраженная в Постановлении Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 N 1160/13 по делу N А76-1598/2012, где указано следующее.

Термин «объект капитального строительства» является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию «объект недвижимого имущества», имеющую иную отраслевую принадлежность, объем и содержание.

Такой вывод был сделан в отношении регистрации права собственности на ограждение на фундаменте. Суд указал, что в связи с отсутствием у ограждения качеств самостоятельного объекта недвижимости право собственности на него не подлежит регистрации независимо от его физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этого сооружения с соответствующим земельным участком. Ограждение не имеет самостоятельного хозяйственного назначения, не является отдельным объектом гражданского оборота.

Кто такой заказчик-застройщик?