Что такое задаток? в чем отличие от аванса и залога? в каких случаях дают (берут) задаток?

Залог

Строго говоря, с юридической точки зрения, залог нельзя назвать вариантом предоплаты. Но, тем не менее, он периодически используется.Залог – это ситуация, когда гарантом выполнения сделки выступают какие-либо материальные ценности, в том числе квартира.

Правда, тогда залог называется ипотечным.Главный вопрос в данном случае следующий – что делать с имуществом, если сделка сорвалась?

Этот пункт стороны прописывают в основном договоре или в отдельном залоговом соглашении. Можно привести пример с квартирой.

Она, как правило, выставляется на продажу. Далее деньги возвращаются покупателю, а остальную сумму забирает банк.

Важные нюансы

Для приобретения договора купли продажи с авансом и задатком юридической значимости важно указать полный перечень данных:

• перечислить всех владельцев объектов недвижимости и покупателей;
• внести достоверные паспортные сведения (ФИО полностью, адреса регистрации) всех участников сделки;
• прописать сумму задатка, цену имущества цифрами и прописью, срок, во время которого вносится платеж, способ перечисления финансовых средств. Если этого не сделать, продавец в одностороннем порядке может пролонгировать договор на неопределенный срок, увеличить цену;
• вписать характеристики квартиры/дома: кадастровый номер, этаж, площадь помещения и т.д.;
• обязанности и права обеих сторон в случаях недобросовестного исполнения или срыва сделки.

При планировании покупки квартиры с заключением договора задатка при ипотеке необходимо поставить в известность кредитора о своем намерении заранее. При одобрении со стороны кредитной организации такой операции сумма уплаченного задатка будет вычтена из цифры первоначального взноса.

Дальнейшие процедуры по оформлению задатка при покупке квартиры в ипотеку точно такие же, как и без нее. Участники сделки подписывают двусторонний договор о задатке. В банк относят копию контракта и расписку от продавца о получении наличных средств или перечислении на банковскую карту.

Перед заключением сделки нужно изучить платежные квитанции бывшего владельца. Если имеется задолженность перед коммунальными службами, необходимо прописать ее в предварительном договоре. Иначе расплата по долгам ляжет на плечи будущего хозяина.

Часто покупатели контактируют с продавцом через риэлторские агентства. Такой вариант удобен, т.к. экономит время клиента. Часть взноса можно передать через посредника – сотрудника конторы. Если риэлтор просит задаток за квартиру по ипотеке, на него необходимо составить нотариальную доверенность с соблюдением всех аспектов.

Почему вносится задаток? А может быть – аванс?

В практике рынка чаще используется именно аванс, а не задаток. На этом, так сказать, настояли Продавцы квартир, и агентства недвижимости, которые этих Продавцов обслуживают. Причина отказа от использования задатка в том, что он обязывает сторону, принявшую задаток, нести серьезную финансовую ответственность в случае срыва сделки или отказа от продажи квартиры.

В случае обычной сделки купли-продажи квартиры без выстраивания цепочки из нескольких «альтернативных квартир», Продавцы иногда соглашаются оформить именно задаток, и принимают на себя эту финансовую ответственность. Риэлторы называю такой вариант «чистой продажей» или «чистой покупкой».

Но в случае выстраивания альтернативных сделок (а их на рынке большинство), оформление предоплаты в виде задатка для Продавца выглядит неразумно. Ведь в цепочке квартир Продавец, принимая задаток, должен передать его дальше по цепочке – другому Продавцу. А тот может передать задаток третьему (если цепочка квартир длинная). В итоге первый Продавец уже не имеет на руках задатка, но вынужден нести ответственность перед своим Покупателем в размере его удвоенной суммы, если продажа его квартиры не состоится. А не состояться она может из-за других участников альтернативной сделки, в том числе из-за развалившейся цепочки квартир, например.

Понятно, что нести финансовую ответственность за обстоятельства, которые ты не можешь полностью контролировать, в том числе за действия других людей – никто не хочет. Особенно риэлторы. Поэтому такую ответственность просто исключают, оформляя вместо договора задатка – договор аванса

Тогда если покупка квартиры сорвалась (уже не важно по чьей вине), то Продавец просто возвращает Покупателю внесенную им сумму аванса.

Образец договора (соглашения) об авансе при покупке и продаже квартиры на «вторичке» – можно скачать здесь.

Для Покупателя, однако, условия внесения аванса за квартиру устанавливаются более жестко. Несмотря на то, что здесь НЕ подразумевается финансовой ответственности для обеих сторон, на практике эту ответственность для Покупателя устанавливают отдельным условием в Договоре аванса. Это условие говорит о том, что если Покупатель отказывается от сделки, то сумма аванса ему не возвращается, и остается у Продавца в виде штрафа.

То есть, фактически, для Покупателя квартиры применяется жесткое условие задатка, в то время как для Продавца действует мягкое условие аванса. Почему такая несправедливость?

Дело в том, что на рынке недвижимости больших городов большинство квартир выставлены в продажу не от имени собственников, а от имени агентств (посредников). И Покупатель, выбрав квартиру, вносит предоплату тоже не собственнику, а его представителю – агенту. Владелец при этом может передумать продавать свою квартиру, или, например, изменить цену продажи. Понимая это, агент никогда не берет на себя финансовую ответственность за взятые деньги. В случае срыва сделки он готов их просто вернуть, не более того.

Покупатель же отвечает за свое намерение самостоятельно, поэтому для него риэлторы вписывают более жесткую ответственность в договоре. Исключение – в случае, когда Покупатель является участником сложной сделки из цепочки квартир, где его покупка зависит от действий остальных участников. Тогда с него тоже снимается финансовая ответственность, и если цепочка рассыпалась, ему просто возвращается сумма внесенного аванса.

О том, как действовать Продавцу и Покупателю при подготовке сделки покупки-продажи квартиры, в том числе, как договариваться, вносить, получать и оформлять предоплату (аванс или задаток), а также проводить окончательные расчеты по сделке – подробно рассказано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (схема откроется во всплывающем окне).

Как внести аванс при покупке квартиры?

Для внесения аванса в качестве предоплаты при покупке недвижимости нужно составить предварительный или основной ДКП. Первый вариант актуален, если документы будут подаваться на регистрацию через некоторое время. Если же стороны готовы подать из в Росреестр сразу, проще оформить основной ДКП сразу.

Аванс можно передать наличными, но лучше использовать безналичный перевод, банковскую ячейку или аккредитив.

Содержание и образец договора

Если оформляется предварительный ДКП, в нем нужно указать, в какой срок должен быть оформлен основной договор, а также предусмотреть ответственность за неисполнение обязательств. В остальном же содержание основного и предварительного ДКП примерно одинаково:

1. Ф.И.О., паспортные данные, адреса регистрации покупателя и продавца.
2. Адрес недвижимости, площадь, количество комнат, кадастровый номер.
3. Название и реквизиты документа, на основании которого у продавца возникло право собственности.
4. Общая стоимость квартиры
5. Сумма, переданная в качестве предоплаты.
6. Способ и порядок расчетов.
7. Дата составления и подписи сторон.

Что такое аванс?

Согласно п. 1 ст. 487 ГК РФ, аванс – предварительная оплата товара, услуг работ в счет предстоящих платежей до момента передачи товара, оказания услуг, выполнения работ.

Таким образом, аванс имеет следующие функции:

• засчитывается в счет будущих платежей по договору (платежная функция).
• служит доказательством, удостоверяющим факт заключения договора (доказательственная функция). Совершение действий по уплате аванса считается акцептом оферты, т.е. согласием на заключение договора.
• не является способом обеспечения обязательств – не выполняет обеспечительной функции. Поэтому, независимо от того, какая из сторон ответственна за неисполнение обязательства, сторона, получившая аванс, обязана его вернуть.

В случае с недвижимостью, при купле/продаже по договору : если договора нет, то и аванса, по сути, быть не может. Чтобы зафиксировать цену, дату сделки и другие важные условия — нужно заключать предварительный договор купли-продажи. Аванс за квартиру — это просто предоплата, которая просто будет учтена при полном расчете за объект покупки.

Если покупатель передумал, то продавец обязан вернуть аванс. Исключение составляют лишь случаи, когда в договоре аванса прописан пункт о компенсации ущерба из-за срыва сделки по вине покупающей стороны.

В повседневном обиходе именно «авансом» называют внесение денег для символического подтверждения намерения. Однако, стоит помнить: «аванс» не дает никаких гарантий, иными словами – от внесения аванса не зависит тот факт, что сделка обязательно должна быть заключена на тех условиях, о которых вы договорились.

Всё это может привести к вполне ощутимым финансовым потерям. Например, покупатель уже потратился на оформление сделки, а продавец в последний момент откажется и вернет «аванс». Возможные убытки покупателю при этом никто не компенсирует.

Например, некий гражданин Иванов подписал с продавцом соглашение об «авансе» и передал 100 000 рублей. За три дня до сделки продавец заявил, что хочет за квартиру на 300 000 рублей больше. Иванов мог бы просто забрать «аванс», но пожалел времени и денег, уже потраченных на оформление, оценку и так далее. В итоге, квартиру купили по завышенной цене.

Есть ли гарантии? Нужна ли расписка?

Оформляйте расписку в момент передачи суммы задатка. Лучше всего делайте это при свидетелях со стороны покупателя. При этом это должны быть посторонние люди, а не родственники или друзья. Называйте получаемые деньги в расписке именно задатком, а не чем-то иным.

• наименование документа, а также номер и дату договора, к которому он относится;
• дату составления документа;
• ФИО сторон, их полные паспортные данные и места проживания;
• цифрами и прописью сумму задатка;
• краткие характеристики недвижимости;
• подписи сторон с расшифровкой.

Если владельцев у квартиры несколько, то расписку пишет каждый из них, чтобы избежать возможных претензий в будущем. Расписки должны быть одинакового содержания, только сумма задатка указывается пропорционально долям собственности. За несовершеннолетнего собственника выступает один из родителей или опекун.

Скачать
30 Kb

образец расписки в формате .doc (Word)

Случаи и порядок возврата задатка

Иногда задаток по договору купли-продажи недвижимости приходится возвращать в ситуациях, не связанных с нарушением обязательств.

Эти случаи предусмотрены ст. 381 Г РФ, и к ним относятся:

• соглашение сторон о прекращении обязательства до того, как оно начало исполняться;
• невозможность исполнения обязательств, если она возникла в связи с появившимся после фиксации обязательства обстоятельством, не зависящим от воли сторон (ст. 416 Г РФ). 

Кроме того, задаток может быть возвращен:

• если он выплачивался в рамках предварительного договора, при подписании основного;
• в случае, когда не состоялись торги, проигравшим участникам торгов (ст. 488 ГК РФ). 

Порядок возврата должен быть определен в договоре. Соглашением сторон могут быть установлены:

• сроки возврата;
• размер возвращенной суммы (из задатка могут быть вычтены предусмотренные сторонами расходы);
• порядок предъявления требования о возврате;
• порядок компенсации возможных убытков и их объем или порядок расчета объема;
• условие о перечислении задатка не стороне договора, а третьему лицу;
• условие о превращении задатка в отступное. 

Важно! Возврат задатка должен быть произведен таким образом, чтобы оформляемые при этом документы могли иметь доказательственный характер. 

Что такое задаток при покупке квартиры

Задаток представляет собой один из способов обеспечения обязательств. В соответствии со ст. 380 ГК РФ задаток — это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне как доказательство, что договор купли-продажи в дальнейшем будет заключен и исполнен.

Задаток несет две функции: функцию предоплаты (авансовый платеж), поскольку стоимость квартиры впоследствии уменьшается на сумму переданного задатка, а также гарантийную функцию.

Правило задатка: «При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения, задаток должен быть возвращен», — статья 416 Гражданского кодекса РФ. Существенным отличием задатка от аванса является ответственность за его нарушение.

Если покупатель (сторона, давшая задаток) отказывается от проведения сделки, то задаток остается у продавца.

Если продавец (сторона, получившая задаток) отказывается от проведения сделки, то он обязан вернуть покупателю двойной размер задатка.

Случается, что у продавца на момент продажи квартиры нет суммы денег, которая необходима для погашения коммунальных долгов и оформления документов в БТИ, поэтому от покупателя ему нужна небольшая предоплата. Если ее оформить в качестве задатка, это как раз и будет гарантией приобретения квартиры впоследствии.

Если никто не виноват, но обязанности исполнить невозможно, то есть возникли форс-мажорные обстоятельства — к примеру, стихийное бедствие, пожар или смерть одного из участников сделки, тогда продавец просто отдает задаток покупателю без штрафов.

Соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме независимо от суммы задатка (ст. 380 Гражданского кодекса РФ). Законом не установлен такой размер, стороны сделки определяют его самостоятельно. Однако в любом случае задаток не должен превышать сумму, указанную в самом соглашении о задатке, либо указанную в договоре купли-продажи.

Что касается письменной формы, то соглашение о задатке может быть составлено как в произвольной форме — расписка, так и на «фирменном» бланке. И пусть расписка вас не смущает своей кажущейся простотой и несерьезностью.

Имейте в виду, что как в российском, так и в международном праве расписка является не менее весомым документом, чем любые другие формы договоров, и нотариальное заверение такой расписки совершенно необязательно, причем независимо от суммы задатка! Главное, чтобы она была правильно составлена.

Специального бланка для расписки закон не предусматривает. В ней должны быть указаны фамилии, имена и отчества сторон, их паспортные данные, место жительства, сумма задатка и сроки исполнения обязательств. Нотариального удостоверения такое соглашение не требует.

Для чего необходим задаток

Задаток – часть стоимости предмета сделки с имуществом, выражаемая в денежной форме, подлежит выплате продавцу до момента заключения основного договора о переоформлении собственности на нового владельца. Будущий собственник, выплачивая часть от стоимости объекта, подтверждает тем самым свои намерения в установленные сроки расплатиться с текущим собственником и переоформить недвижимость на себя.

Закон предписывает заключать соглашение в письменном виде, а при дальнейших расчетах сторон исходить из того, что деньги, полученные продавцом, служат авансовым платежом по договору предоплаты за квартиру, если другое не установлено договором.

Договор аванса за квартиру

Форма , вообще говоря, может быть произвольная (в т.ч. рукописная), но она должна быть составлена юридически грамотно. Там обязательно должны быть отражены существенные условия, а именно:

• адрес квартиры,
• ее полная стоимость,
• срок аванса,
• сумма аванса,
• назначение аванса, условия его возврата и невозврата,
• штрафные санкции (если о них договорились),
• ФИО и паспортные данные Продавца и Покупателя (а также ФИО и данные агента, если аванс принимает он).

Не забываем также указать, что сумма аванса входит в стоимость квартиры.

В практике купли-продажи квартир, обычно, договариваются таким образом, что если Продавец вышел на сделку в заданный срок и со всеми документами, а Покупатель не готов покупать, то аванс ему не возвращается.

Но ведь мы (как Покупатель) можем отказаться от покупки и по объективным причинам. Например, если нас не устроило какое-нибудь условие сделки или нас смутил какой-нибудь документ при проверке. Как тогда быть?

В Договоре об авансе следует предусмотреть будущие условия подписания Договора купли-продажи (нотариальный или в простой письменной форме), условия взаиморасчетов (например, через банковскую ячейку или через аккредитив), и условия, как будут распределяться между участниками расходы на саму сделку.

Здесь вообще нужно перечислить все важные условия проведения сделки (в т.ч. обязательство выписки всех жильцов из квартиры), иначе Продавец может выйти на сделку со своими условиями и при нашем несогласии, на основании того же договора он не вернет нам аванс.

А чтобы нам (Покупателю) подстраховаться на случай, если после внесения аванса, мы обнаружим какие-либо сюрпризы или нестыковки в документах – следует в Договоре об авансе прописать условие, подобное этому:

То же касается и случая, когда Продавец отказывается представлять какие-либо документы, которые не обязательны для регистрации сделки с квартирой, но важны для Покупателя. Например, справку из ПНД.

Грамотно составить формулировки Договора об авансе, предусматривающие его возврат в случае чего, можно, например, с помощью специализированных юристов (в т.ч. дистанционно).

Образец Договора об авансе за квартиру можно скачать ЗДЕСЬ.

Авансовый договор нигде не регистрируется, составляется в двух экземплярах (для Продавца и для Покупателя), и подписывается в момент передачи аванса.

При желании, договор можно составить, подписать и заверить у нотариуса, тогда условия возврата или невозврата суммы аванса можно будет описать более подробно и грамотно.

Нотариально заверенный Договор об авансе обеспечит дополнительную юридическую защиту Покупателю в случае мошеннических действий Продавца. Например, когда Продавец собирает предоплату сразу с нескольких Покупателей, а потом уходит в «несознанку», или продает квартиру кому-то одному.

Допустимо также прописать в договоре штрафы для Продавца, если он передумает продавать или продаст квартиру кому-то другому (например, за чуть большую цену – такое случалось в практике).

Если мы имеем дело с доверенным лицом Продавца (не собственником), то здесь требуется особая осторожность. Этот случай рассмотрен далее, на шаге ИНСТРУКЦИИ — «Продажа квартиры по доверенности».. На практике, аванс за квартиру на «вторичке» вносится наличными, которые передаются из рук в руки под соответствующий подписанный договор/соглашение

Это можно делать, например, в той же квартире, которую мы покупаем. Это даст нам возможность еще раз (на всякий случай) осмотреть квартиру перед внесением предоплаты.

На практике, аванс за квартиру на «вторичке» вносится наличными, которые передаются из рук в руки под соответствующий подписанный договор/соглашение. Это можно делать, например, в той же квартире, которую мы покупаем. Это даст нам возможность еще раз (на всякий случай) осмотреть квартиру перед внесением предоплаты.

Но надежнее передавать деньги в нотариальной конторе, когда нотариус, помимо прочего, выступает свидетелем факта принятия денег Продавцом. В этом случае Продавцу сложнее будет уйти от ответственности.

Если же квартиру продает риэлтор (на основании агентского договора с собственником), то аванс мы можем внести в самом агентстве недвижимости.

Итак, о сумме и сроке предоплаты мы договорились, паспорт Продавца и регистрацию его права собственности проверили, с нотариусом определились. Договор об авансе (или задатке) подготовили и подписали. Деньги передали лично в руки. Проследили, куда он их положил, и запомнили это место.

Что дальше? 

Порядок и способ передачи задатка в 2021 году

Договор о предоставлении задатка при покупке квартиры или дома – стороны могут оформить на типовом бланке (см. ссылки в начале статьи) с указанием особенностей конкретной сделки.

Основанием для недействительности документа в 2021 году – выступают любого рода исправления, опечатки и прочие ошибки в его содержании.

Порядок действий сторон до внесения денег

Передача незнакомым лицам денежных средств – всегда граничит с риском стать жертвой мошенников. А потому, рекомендуем Вам, как можно внимательнее и осторожнее отнестись к процедуре внесения задатка, заранее убедившись в том, что в роли продавца выступает надёжное и законопослушное лицо.

Перед передачей денег – нужно обязательно:

1. Проверить правоустанавливающие и другие документы на покупаемую недвижимость. Настоящий собственник обязан иметь на руках выписку из ЕГРН, а также технический паспорт на жильё.
2. Убедиться, что квартира не имеет каких-либо ограничений (арестов/обременений), которые могли бы помешать законному заключению сделки. Проверить это можно, опять же – изучив внимательно выписку из ЕГРН.
3. Проверить, является ли квартира частью совместно нажитого имущества. Если жилплощадь была куплена продавцом во время брака – потребуется письменное разрешение его супруга/супруги.
4. Также, крайне желательно, чтобы на момент заключения договора купли-продажи по квартире не имелось каких-либо задолженностей (например, долгов по коммуналке). Убедиться в отсутствии долгов можно, потребовав предоставить соответствующие квитанции или справку из организации, представляющую интересующую Вас услугу.
5. Проверьте, сколько граждан прописаны в приобретаемой квартире и обязательно установите сроки их выписки (особенно, это касается несовершеннолетних граждан, которые прописаны в квартире).
6. Установите список форс-мажорных обстоятельств и определите ответственность каждой из сторон за срыв сделки.

РЕКОМЕНДОВАННАЯ ВАМ СТАТЬЯ:

Строительные нормы и правила для индивидуальных жилых домов

Передача задатка продавцу

После проверки документов, осмотра покупаемой квартиры и обсуждения условий/цены договора купли-продажи – стороны могут составлять договор о задатке, который гарантирует заключение предстоящей сделки, что, несомненно, выгодно, как продавцу, так и покупателю.

В нашей практике регулярно появляются случаи, когда после предоставления задатка без оформления предварительного договора и срыва сделки одной из сторон, задаток признаётся в суде авансом.

Учитывая всё вышеизложенное, давайте рассмотрим ещё несколько ключевых этапов сделки.

Правильно рассчитайте сумму задатка. Как правило, размер передаваемой покупателем суммы определяется договорённостью сторон и составляет от 5 до 10% от стоимости квартиры, установленной в основном договоре купли-продажи.

Пример от юристов сайта

Общая стоимость жилплощади составляет 2 000 000 российских рублей, в то время как в качестве задатка покупателем передаётся сумма от 100 000 до 200 000 российских рублей.

Передача денежных средств в качестве задатка за квартиру, чаще всего, происходит сразу же после подписания соглашения задатка продавцом и покупателем

При этом, очень важно, чтобы проверка наличных средств на подлинность и точность суммы осуществлялась при свидетелях

Мнение эксперта

Олег Устинов

Практикующий юрист, автор сайта «Юридическая скорая помощь», один из соучредителей фонда «Наше будущее».

После передачи задатка продавец должен составить от руки в свободной форме соответствующую расписку о приёме задатка. Этот документ является подтверждением того, что часть установленной в основном договоре стоимости – уже выплачена покупателем.

Хотя, расписка и составляется в свободной форме – в её содержании обязательно следует указать:

1. Реквизиты соглашения о задатке.
2. Сумма задатка (цифрами и прописью) с указанием статуса (проще говоря, нужно отметить, что данная сумма была выплачена именно в качестве задатка).
3. Свидетельские данные (опционально).
4. Реквизиты всех лиц, участвующих в сделке.
5. Место и дату оформления.

После составления – расписка должна быть подписана лицом, получившим денежные средства, а также гражданами, которые выступали в роли свидетелей передачи задатка.

Образец расписки о получении задатка

Как пишется расписка при передаче задатка

После того как обязательство подписано сторонами и продавцу были переданы деньги на руки, он должен взамен написать расписку о том что их получил. Документ составляется от руки на бумаге ручкой.

Лучше чтобы присутствовали свидетели при этом со стороны покупателя. Они не должны являтся его родственниками, а быть посторонними или малознакомыми людьми. Это станет дополнительной гарантией достоверности расписки.

Документ должен содержать обязательные реквизиты:

• название, где обязательно присутствовать слово «расписка»;
• в рамках какого договора или соглашения он составлен (его номер);
• число, месяц и год ее оформления;
• установочные (паспортные) данные сторон;
• сумма (числами и буквами);
• общие сведения о недвижимом имуществе, которое планируется приобрести (что из себя представляет);
• подпись с расшифровкой фамилии получателя, идентичная той, которая у него в гражданском паспорте.

Все должно быть написано разборчиво без ошибок и помарок. Если решили участники напечатать текст на компьютере, то ее лучше все затем все заверить у нотариуса.

Ее можно скачать на нашем ресурсе. Это поможет правильно заполнить все пункты и понять, что из себя представляет, этот документ.

Похожие записи:

Федеральный закон о беженцах и вынужденных переселенцах Каким числом оформить увольнение работника после больничного? Что грозит за отказ от медицинского освидетельствования на состояние опьянения? Как грамотно оформить доверенность на оформление квартиры? Основания и условия временного отстранения от должности в уголовном процессе по ст. 114 упк рф О новых штрафах за нарушения экологического законодательства