Земля под многоквартирным домом. чья она?

Оглавление

Земельный участок под многоквартирным домом

Общедолевая собственность на земельный надел формируется в результате суммирования долей всех без исключения владельцев квартир в многоквартирном доме.

Дополнительно необходимо рассмотреть некоторые особенности.

Чья собственность?

Российским законодательством вопрос разъясняется просто: приобрел объект жилой недвижимости, получи земельный надел в право собственности.

Одновременно с этим нужно понимать, что имущественные правоотношения, которые связаны с наделом, отображены не только в Жилищном Кодексе РФ, но разъясняется земельным законодательством.

До того периода, как новоиспеченный владелец под домом обрел свои права, земля находится в праве собственности у местного муниципалитета, поскольку для регистрации перехода возникает необходимость во внесении поправок в кадастр.

Для этого достаточно будет повторно сформировать надел – определить границы, причем как общие, так и каждой отдельной взятой доли, а также:

территориальное месторасположение;
статус;
целевое назначение;
зафиксировать нового собственника;
получить правоустанавливающую документацию.

Важно обращать внимание на то, что собственник может обрести свои права исключительно после получения правоустанавливающей документации на земельный надел, а также будет присвоен кадастровый номер

Земельный участок под многоэтажным домом – что с ним делать

Необходимо отметить, что обязанность по передаче земельного участка, который находится под многоэтажкой, возлагается на администрацию населённого пункта. Этот вопрос урегулирован на законодательном уровне. Но, почему-то у граждан все равно остаются по этому поводу вопросы.

Именно поэтому необходимо отметить, что земельный участок должен переходить по праву общей долевой собственности во владение всех жильцов дома. Это правило прописано в ФЗ «О введение в действие Жилищного кодекса РФ». В этом законе также указано, что земельный участок переходит в собственность бесплатно. Но, для этого необходимо зарегистрировать этот участок, то есть, чтобы на него было заведено кадастровое дело.

Статья четвёртая этого закона говорит о том, что формирование земельного участка под жилым многоквартирным домом должно осуществляться органами местного самоуправления. Но самовольно они сделать это не имеют права. То есть, жильцы обязаны подать соответствующее заявление. Оно может подаваться, как одним лицом, которое было выбрано на голосовании собственником либо всеми жильцами сразу.

Необходимо отметить, что уполномоченным лицом, которое имеет право подавать заявление в орган местного самоуправления, является и товарищество собственников квартир в многоэтажном доме.

Право на приобретение физическими и юридическими лицами земельного участка под многоквартирными домами закреплено также и в Земельном кодексе РФ. Статья седьмая Кодекса гласит, что кадастровый паспорт на землю под многоэтажным домом выдаётся после заявления со стороны органа местного самоуправления в соответствующий орган. Но до этого, жильцы дома коллективно, либо делегируя полномочия одному гражданину, должны подать соответствующее заявление в орган самоуправления.

После чего сотрудники администрации могут подать заявку на внесение земельного участка, на котором находится жилой многоквартирный дом, в кадастровый учёт. После регистрации выдаётся кадастровый паспорт, в котором отражаются все необходимые сведения по данному объекту. Стоит отметить, что расходы в этом случае несёт лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка. Порядок обращения с заявлением регулируется ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

В связи с этим можно сделать вывод, что органы местного самоуправления вправе указать уполномоченному лицу на этот факт. То есть, чтобы получить земельный участок, на котором стоит жилой дом, в собственность, его необходимо зарегистрировать. А это делается за счёт будущих собственников земельного участка.

То есть, за счёт бюджетных средств такие процедуры не проводятся. Соответственно о бесплатном «куске сыра» нужно забыть навсегда.

Регистрация в Росреестре

Документы и заявление в Росреестре можно передать несколькими способами, стоит выбрать наиболее удобный из них.

Если есть возможность, можно отнести бумаги непосредственно в местное отделение Росреестра. Иногда осуществляются выездные приемы уполномоченного данного органа, ему также можно передать документы при его работе на выезде.
Отсылается заявка с бумагами и почтовым отправлением. Обязательно следует указать ценность посылки, описать вложения. Требуется уведомление о вручении посылки и ее получении.
Удобный способ – передача электронным письмом через специальный сервис – официальный сервис Росреестра.

За процедуру оформления и регистрации необходимо уплатить госпошлину, квитанция об ее уплате высылается вместе с заявкой.

Как оформить землю у дома в собственность

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с прилегающей территорией, может быть оформлен в общую долевую собственность владельцев помещений многоквартирного дома (МКД). По словам Михаила Кюрджева, основанием для регистрации права является решение собственников МКД, а также кадастровый паспорт земельного участка.

Необходимо проверить по публичной кадастровой карте, сформирован ли земельный участок под конкретным домом. Если сформирован и вы знаете его номер, надо отправить запрос на получение сведений об участке на сайте Росреестра. После оплаты и получения выписки с паспортом и свидетельством о праве собственности на жилое или нежилое помещение в этом доме (сейчас вместо свидетельства о праве собственности выдают выписку и ЕГРН) обратиться в Центр предоставления государственных услуг «Мои документы». В центре госуслуг следует оплатить госпошлину 600 руб. и сдать документы, через три дня выписка о праве на долю в общедолевой собственности на участок должна быть готова.

Если участок под домом не сформирован, то регистрацией права занимаются сами жильцы. Обычно они организуют общее собрание, заключают договор с кадастровым инженером, оплачивают подготовку межевого плана, назначают представителя. Последний заполняет заявление и сдает пакет документов в Росреестр.

Для того чтобы оформить кадастровый паспорт на земельный участок, необходимо осуществить межевание земельного участка. Кадастровый инженер готовит проект межевания. Далее необходимо согласовать проект границ с собственниками соседних участков (если такие есть) или с правительством Москвы (если вся земля вокруг принадлежит городу), описывает процедуру Михаил Кюрджев.

Как правило, кадастровый инженер берет данные об обслуживаемой территории у эксплуатирующей организации (то есть учитывается та площадь, которую по факту содержат собственники МКД, оплачивая расходы на эксплуатацию и уборку самого дома и прилегающей территории), поясняет Михаил Кюрджев.

Межевой план утверждается департаментом городского имущества Москвы и затем выносится на публичные слушания, на которых абсолютным большинством голосов собственники жилого дома утверждают (или не утверждают) проект межевания. «Данная процедура законна и прописана в ст. 46 Гражданского кодекса. Она существует для того, чтобы собственники могли ознакомиться с межевым планом, задать вопросы проектировщикам, внести свои предложения. После утверждения проекта начинаются собственно межевые работы. Как правило, они стоят около 30–40 тыс. руб. с одного дома.

После этого с межевым планом на руках собственники обращаются в Росреестр, чтобы их участок был поставлен на кадастр», — дополняет Мария Литинецкая.

Как осуществляется благоустройство придомовой территории многоквартирного дома

У любого жилого многоквартирного дома имеется придомовая территория, законом закреплённая за домом. Из этого следует, что эта земля находится в совместном ведении всех жильцов-собственников, обязанных содержать её в надлежащем состоянии. А о том, что говорит об этом закон и как осуществлять уход правильно, мы и поговорим далее.

Придомовая территория: состав, площадь, объекты, особенности

Основные параметры придомовой территории, такие как границы и площадь, можно найти в кадастровом паспорте объекта либо в данных технического паспорта территории.

И уже из этих параметров рассчитываются затраты управляющей кампании на уборку и облагораживание этого участка.

В том же случае, если надлежащие бумаги оформлены неверно, или не оформлены вовсе — обязанность по содержанию таких участков перекладывается на администрацию муниципалитета.

Обратите внимание

Согласно 16 статье Закона «О введении в действие Жилищного кодекса» придомовой участок принадлежит всем собственникам на основании права долевой собственности. Поэтому доли земельного участка, которым может владеть каждый, определяются пропорционально площади квартиры собственника.

Каждая часть придомовой территории, является неотъемлемой частью всей домовой территории, единой составляющей, из чего следует, что никакая часть придомового участка не может быть продана или передана жильцу в единоличное пользование. Возможна передача территории собственникам жилья, однако производится она на безвозмездной основе.

Так что может находиться на этой территории? В состав придомового участка могут входить следующие объекты:

непосредственно сам участок, на котором расположено строение;
элементы, облагораживающие и озеленяющие территорию;
объекты, необходимые для обслуживания строения и обеспечения комфортного проживания жильцов (детские площадки, парковки, пожарные проезды, трансформаторные подстанции и др.).

Интересно: общая площадь территории при многоквартирном доме может быть различной, однако считается, что ее минимальный размер должен быть равным не менее, чем площади самого дома.

Однако, площадь придомового участка имеет несколько отличные показания в зависимости от города и типажа здания.

Самую точную информацию относительно площади, состава и прав владения на каждый участок земли, можно найти либо в кадастровом паспорте объекта, либо на интернет-карте Росреестра, находящейся в публичном доступе.

Ответственные лица, кто и как решает вопросы благоустройства

Придомовой участок призван обеспечить комфортное проживание. Обычно, на этом участке появляются спортивные и детские площадки, хозяйственные постройки, парковки для жильцов и др. Однако, в том случае, если помещения дома арендуются какими-либо офисами или компаниями, часть придомовой территории оказывается занята автостоянками для гостей и клиентов фирмы.

К сведению: несмотря на то, что собственники жилья имеют право получить в свое пользование определенную часть придомовой территории, как отмечалось ранее, распоряжаться ей можно лишь сообща.

Возможность управлять территорией и содержать ее может быть возложена только на:

управляющую домом компанию;
ТСЖ (товарищество собственников жилья, в котором жильцы самостоятельно решают вопрос об облагораживании и уходе за принадлежащей им территорией).

ТСЖ может сдать часть территории в аренду компании, арендующей помещение в этом же здании, однако, следует помнить, что за неправильное использование придомовой территории ответственность также накладывается на всех жильцов.

Финансирование благоустройства придомовой территории

Придомовая территория призвана сделать жизнь владельцев помещений в многоквартирном доме более удобной, следовательно, она сама нуждается в обустройстве и содержании.

Существует Перечень работ, предусмотренный Правилами и нормами эксплуатации жилого фонда (утверждены Госстроем РФ в 2003г):

Уборка мест общего пользования;
Устройство контейнерных площадок и вывоз с них мусора;
Озеленение;
Ремонт имеющихся мест отдыха и устройство новых;
Очистка ограждений, скамеек, их ремонт и т.д.

Данный список незакрытый, его можно дополнять решением, принимаемым на общем собрании.

Являясь собственниками, жильцы самостоятельно решают, как финансировать благоустройство — какие виды работ поручить управляющей компании, какие оплачивать отдельно по мере надобности, привлекая в работам сторонние организации.

Порядок формирования земельного участка под многоквартирным домом

Для того чтобы получить право на владение земельным участком, нужно пройти несколько этапов:

Назначить дату проведения собрания между собственниками жилья в многоэтажном доме. Отчёт о проведение собрания должен отражаться в протоколе,
Составить заявление и предоставить его сотруднику администрации в населённом пункт, в котором необходимо указать желание оформить земельный участок в собственность.
Выбранное уполномоченное лицо, подаёт заявление о формирование и оформлении земельного участка, который занимает многоквартирный дом,
Проводятся землеустроительные работы, устанавливаются границы участка,
Сформировывать земельный участок имеют право органы местного самоуправления.
Если есть необходимость, то проводится процедура межевания границ. Проект по межеванию утверждает администрацией населённого пункта. После того как проект будет утверждён, принимается решение о передачи земли в общую долевую собственность,
Необходимо пройти процедуру кадастрового учёта. После того как земельный участок будет зарегистрирован, можно оформлять право собственности на него.

Как составить заявление на формирование земельного участка

Мы уже отмечали, что заявление подаётся уполномоченным лицом, которое выбирается на общем собрании собственников. Заявление подаётся в Администрацию муниципального образования. Службы, которые занимаются вопросом формирования земли, могут носить разное название:

Департаменты,
Комитеты т. д.

Стоит отметить, что заявление подаётся в Комитет по земельным ресурсам при Администрации местного муниципального образования. К заявлению обязательно необходимо приложить ксерокопии документов:

Схема распределения имущества между владельцами квартир на праве общей долевой собственности,
Уведомление о дате и месте проведения собрания собственников квартир,
Лист регистрации собственников, которые присутствовали на собрании,
Доверенность уполномоченных представителей собственников,
Документ, подтверждающий, что на собрании присутствовали все собственники квартир,
Письменное решение о формировании земельного участка, принятого всеми собственниками квартир,
Паспорт уполномоченного лица.

Заявление составляется в письменной форме, образец можно посмотреть на сайте. В правом верхнем углу указываете орган, в который подаётся заявление, а также необходимо указать от кого подаётся заявление. Там же указывается адрес проживания заявителя и его паспортные данные. В содержании документа необходимо указать причину заявления. Там же необходимо указать приложения, то есть те документы, которые были указаны выше, как обязательные для подачи заявления в государственный орган. В конце документа указывается дата составления и ставится подпись.

В завершении того, что было сказано выше, можно сделать вывод: оформлением земли в собственность должны заниматься только собственники квартир. При этом они должны нести все расходы в результате оформления, они должны следить не только за благосостоянием дома, но и за надлежащим видом преддворовой площадки. Не нужно забывать, что законодатель не только даёт права, но и накладывается обязанности и обязательства. А органы местного самоуправления по заявлению граждан имеют право сформировывать земельный участок.

Как оформить землю под многоквартирным домом

Согласно действующему законодательству, земельный надел под многоэтажным домом будет принадлежать каждому из владельцев недвижимости. В ст.16 ФЗ «О введение в действие Жилищного кодекса РФ» сказано, что земельные наделы, которые ранее были поставлены на госучет, являются общей долевой собственностью с непосредственного момента начала действия Жилищного кодекса.

Если они были сформированы после этого времени, тогда осуществляется переход в категорию долевой собственности непосредственно с момента проведения кадастрового учета. Такое право возникает обычно в силу действующего законодательства и не обязательно использовать какие-либо иные акты органов власти.

Эта процедура стоит немалых денег, поэтому оптимальный вариант если вы вместе с госрегистрацией и кадастровым учетом на землю проведете эту процедуру, при участии муниципалитета (который выступает собственников квартир, занимаемым согласно договорам соцнайма). В эту категорию также входят владельцы других жилых и нежилых комнат в многоэтажном доме.

Процедура оформления земельного надела под многоэтажным домом в общей долевой собственности делится на несколько ключевых этапов:

Проводится собрание владельцем недвижимого имущества и выбирается уполномоченное лицо;
Необходимо обратиться с заявлением о формировании земельного участка для осуществления передачи в долевую собственность владельцем помещений;
Происходит процесс формирования земельного надела;
Принимается решение о том, будет ли предоставлена земля в общее долевое владение;
С этого момента возникает право собственности группы лиц на землю;
Осуществляется процесс государственной регистрации права общей долевой собственности.

Согласно общим требованиям, которые были предусмотрены положениями ЗК РФ и Градостроительного Кодекса страны, проводится процедура формирования земельного надела под многоэтажным домом.

Она включает в себя такие этапы:

должен быть подготовлен и утвержден в обязательном порядке проект межевания участка и планировка данной территории;
выполняются все ключевые требования, согласно установленному ФЗ о проведении необходимых кадастровых работ, а также процедуре госкадастрового учета земли.

Кадастровый инженер проводит все необходимые работы, руководствуясь ГК и принятым законом N 221-ФЗ на основании договорных обязательств выполнения кадастровых работ по инициативе владельца земли, то есть заказчика.

Также важно не забыть о заключении договора с кадастровым инженером, эту операцию может осуществить любое лицо. Органы, которые предоставляют земельные наделы, также выдвигают решение о дальнейшем образовании земельного надела, согласно основаниям обращения заинтересованной стороны

После того, как будет осуществлена процедура формирования земельных границ, следует поставить на кадастровый государственный учет землю, где расположен многоквартирное жилое имущество. По закону, кроме владельцев имущества, с заявлением о постановке на кадастровый учет могут обращаться любые заинтересованные лица. В документах обязательно должно быть указано, что на территории земельного участка расположился многоквартирный дом.

Схема расположения земельного надела должна быть утверждена органами местного самоуправления, либо же органами госвласти.

Указывается важная информация о том, что земельный участок был включен в состав приложения к межевому плану и есть пункт об однозначном понимании использования земли (например, разрешается ее использовать для размещения многоквартирного дома).

После процедуры постановки кадастровыми органами земельного участка на учет заявитель получает важный документ под названием кадастровый паспорт земельного надела. Он выгладит как выписка из госкадастра недвижимости, в которой содержится вся необходимая информация для заключения сделок. Таким земельным наделам не будет присвоен статус временного характера.

В обязательном порядке в строке 15 под названием «Сведения о правах» должны быть указаны такие данные кадастрового паспорта:

вид права с комментарием о долевой собственности;
информация о правообладателе, то есть о каждом из владельцев квартир дома;
любые другие отметки, в том числе и доля в праве, которая должна быть пропорциональна размеру общей площади такого помещения.

Пошаговая инструкция оформления участка под МКД в совместную собственность

Прежде чем заниматься оформлением земли в совместную собственность, необходимо выяснить ее статус, проверив информацию на публичной кадастровой карте портала Росреестра бесплатно или заказав выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость (ЕГРН) через МФЦ. Если выяснится, что участок не оформлен, следует произвести ряд действий для получения законного права распоряжаться им на усмотрение и в интересах жителей.

Шаг 1. Общее собрание собственников помещений в МКД по вопросу о формирования участка под домом

Первым делом нужно получить согласие соседей на инициирование процедуры по оформлению земли в общую долевую собственность домовладельцев. Для этого проводится общее собрание собственников (ОСС). Путем голосования жильцы выбирают компетентного представителя или дают добро проявившему инициативу владельцу помещения, который будет заниматься сбором документов и представлять интересы других собственников.

Постановлением Конституционного суда РФ установлено, что проведение ОСС для начала процедуры оформления не является обязательным. Любой собственник помещения в жилом доме, имеет право обратиться в соответствующую структуру власти с заявлением о формировании участка прилегающего к МКД. На деле, получается, что без собрания нельзя, так как есть необходимость согласовать расходы на оформление земли в собственность. Без решения этого вопроса инициатору придется нести расходы из собственных средств.

Процедура проведения ОСС подробно расписана в ст. 45-46 ЖК РФ. Решение ОСС фиксируется в протоколе собрания.

Шаг 2. Обращение с заявлением об установлении границ участка под МКД в уполномоченные орган местного самоуправления

В случаях, когда земля под домом не сформирована, следует письменно обратиться с заявлением в территориальный орган муниципального управления. К заявлению нужно приложить протокол собрания с зафиксированным решением ОСС по ст. 16 ФЗ №189 от 29 декабря 2004 года. И это еще раз подтверждает, что без ОСС не обойтись.

Шаг 3. Действия по постановке земельного участка на кадастровый учет

Чтобы поставить на кадастровый учет участок, уполномоченный представитель обращается в кадастровую службу для подготовки плана межевания. Работы проводятся на основании платного договора на оказание услуг кадастровым инженером. Специалист должен подготовить план размещения земли по согласованию границ прилегающей территории с их владельцами. План межевания пересылается по электронной почте или заказным письмом.

Шаг 4. Формирование пакета документов для регистрации права собственности на земельный участок

Для регистрации права общей долевой собственности на прилегающую территорию, понадобятся:

Заявление о государственной регистрации долевой собственности.
Удостоверение личности инициатора. Если он выбран ОСС, не лишним станет приобщение протокола.
Выписка ЕГРП, подтверждающая, что участок земли поставлен на учет в кадастровой палате и инициирована процедура регистрации.
Копию или выписку из технического паспорта дома.
Условную схему долевого деления участка с учетом размера площади помещения у каждого собственника.
Копия сведений об отведении территории. Если такой документ имеется в наличии.
Документ, подтверждающий оплату госпошлины.

Сумма госпошлины составляет 200 рублей.

Шаг 5. Регистрация в территориальном отделении Росреестра.

В соответствии со ст.16 ФЗ №122 от 21 июля 1997 года «О регистрации прав собственности на недвижимое имущество» собранные документы могут предоставляться в региональный отдел Росреестра при личном посещении, направляться заказным письмом по почте или передается через МФЦ. Определен срок для проведении регистрации права – 1 месяц.

Документом, подтверждающим право общей долевой собственности может стать выписка из ЕГРН.

Что для этого нужно?

Для того чтобы произвести раздел жилого строения и земельного участка необходимо иметь либо соглашение, подписанное всеми собственника недвижимости, либо судебное решение, разрешающее такие действия.

Соглашение

В случае если все владельцы жилья согласны с выделением в натуре оговоренных помещений и разделом земельного надела, последние имеют право заключить добровольное соглашение.

Для этого необходимо придерживаться определенного алгоритма действий, а именно:

обсудить все возможные варианты и нюансы раздела, а также определиться с возможными материальными расходами, сопутствующими такому процессу;
составить и оформить непосредственно само соглашение;
в полном составе обратиться в нотариальную контору, для заверения указанного документа.

Важно! При посещении нотариуса все стороны соглашения должны иметь при себе идентифицирующие личность документы, а также бумаги, подтверждающие имущественные права на делимую недвижимость. При этом нотариальное удостоверение такого соглашения не требуется – но может быть произведено по желанию сторон

В дальнейшем соглашение и пакет документов сдаются в Росреестр или МФЦ для перерегистрации права собственности на земельный участок.

Более подробно смотрите материал «Раздел участка между собственниками по соглашению», где изложена максимально подробная информация по процедуре раздела земли.

Важное условие для раздела по соглашению – должна быть техническая и юридическая возможность раздела надела между владельцами частей здания. Если участок будет являться неделимым – о разделе можно будет забыть

Судебное решение

Если лица, проживающие в многоквартирном доме, так и не смогли найти компромисса в вопросе раздела спорной собственности, то единственным доступным для таких действий способом будет получение судебного решения.

С этой целью одному из совладельцев необходимо обратиться с иском о разделе дома и земельного участка в судебные органы.

Исковое заявление

Для инициации процедуры судебного раздела земельного участка необходимо подготовить исковое заявление и собрать все необходимые документы. Иск составляется по нормам ст. 131-132 ГПК РФ.

Исковое заявление должно содержать в себе следующую информацию:

название и адрес органа, в который подается документ;
личные данные всех сторон судебного процесса (ФИО, место проживания, контакты);
цена искового заявления;
подробное изложение обстоятельств, которые предшествовали подаче иска, в том числе о долях недвижимости, принадлежащих владельцам, а также сведения о досудебном урегулировании спорных отношений;
отражение позиции истца относительно справедливого раздела строения и земельного надела, аргументированной нормами действующего законодательства;
изложение окончательных исковых требований заявителя;
список прилагаемой документации;
подпись истца и дата составления документа.

Образец иска

Для примерного образца можно использовать любой иск, касающийся принудительного раздела земельного участка.

При этом не стоит переоценивать свои силы и отказываться от помощи юристов. Помните. Что самостоятельно вы составить исковое заявление едва ли сможете.

Документы

Кроме того, к исковому заявлению необходимо приложить следующие документы:

копии паспортов всех сторон по делу;
технический и кадастровый паспорта;
правоустанавливающие документы на спорную недвижимость;
заключение экспертизы, если таковая проводилась
подтверждение оплаты государственной пошлины.

Документы можно приложить в копиях (исключая заключение экспертизы), но оригиналы будьте готовы показать в суде.

Подается иск и пакет документов лично заявителем в судебный орган или же высылается заказным письмом по почте. Если есть ЭЦП – можно подать исковое заявление прямо не выходя из дома, используя сайт Госуслуг и портал sudrf.ru

Куда подавать?

Иски о разделе недвижимого имущества с учетом цены искового заявления и специфики спора будут рассматриваться только районным (городским) судом.

мировые судьи не имеют полномочий на слушание таких дел;
территориально такие иски подлежат подаче по месту нахождения спорного имущества и без оглядки на место регистрации истца или ответчика.

Пример. Если истец живет в Москве, ответчик – в Волгограде, но они решают делить землю под многоквартирным домом в Перми – иск будет подавать в Пермь. При этом не имеет значения ни место официальной регистрации сторон, ни место их фактического проживания.