Как согласовать перепланировку в квартире

Оглавление

Штраф за незаконную перепланировку

За незаконную перепланировку квартиры в 2019 году предусмотрены следующие административные штрафы:

для физических лиц (собственников) квартир, находящихся в многоквартирных домах, – от 2000 до 2500 рублей;
для лиц, которые изменили жилье в домах иного типа (не многоквартирных) без согласования (если оно было необходимо), — от 1000 до 1500 рублей, возможно также предупреждение.

Как видим, штрафы не слишком большие. Вместе с тем, судя по информации в СМИ, в ближайшие годы размеры штрафа будут только повышаться. Кроме того, его уплата не освобождает собственника от обязанности узаконить самовольный ремонт или привести в первоначальный вид свое жилье.

Штраф может быть наложен инспектором Жилищной инспекции территориального района по месту нахождения жилья. Сотрудники этой организации обязаны реагировать на каждое сообщение о самовольных постройках, ремонтах и т.д. См. судебная практика: суд постановил отобрать квартиру у собственника за незаконную перепланировку.

Узнать о том, что собственник не согласовал ремонтные работы, существенно изменяющие первоначальную планировку, в инспекции могут:

По сообщению соседей, которые видели, знают о вашей перепланировке или когда их собственные интересы нарушаются из-за этого;
По заявлению ТСЖ, УК или ЖК – организаций, на которых лежит прямая обязанность контролировать безопасность проживания в многоквартирных домах и сообщать о любых фактах, касающихся этого;
Из других источников: из анонимных обращений, телефонных звонков любых лиц, сообщений участкового полиции, который в силу своих полномочий узнал о ремонте. При этом заявление (как устного, так и письменного характера) может содержать лишь просьбу проверки (без утверждения о нарушении) на предмет законности проведенных ремонтных работ – и в этом случае инспектор обязан «среагировать» на поступившую информацию и посетить указанную квартиру лично.

Если проверка выявит признаки незаконной перепланировки, то владельца жилого помещения ждет ответственность в виде штрафа, который инспектор выписывает на месте. Кроме того, он выпишет предписание для согласования проведенных работ. На практике, сотрудники Жилищных инспекций, вручая такое предписание, подробно объясняют, куда обращаться с таким вопросом и какие документы нужно представить.

Узаконивание перепланировки через суд

Судебный метод получения разрешения на узаконивание всех изменений также имеет ряд особенностей. Вот примерная инструкция, как оформлять разрешения в судебном порядке:

Начинать узаконивать перепланировку необходимо с подачи искового заявления в районный суд. Для подачи такого заявления владельцу квартиры предоставляется три месяца. В течение этого периода времени он вправе обжаловать ранее выдвинутое решение госорганом. Административный иск разрешается подавать как по месту своего проживая, так и по месту расположения самого госоргана. В подаваемом исковом заявлении должна быть чётко прописана следующая информация:

окончательное решение госоргана;
название судебного органа, куда непосредственно подаётся заявление;
основные данные о заявителе;
информация, касающаяся нарушение интересов и прав заявителя.

Узаконивая право на внесение изменений в личных апартаментах судебным способом, предоставьте вместе с составленным исковым заявлением такие документы:

готовый проект перепланировки квартиры (либо самодельный эскиз);
решение госоргана об отказе для совершения всех работ;
договор с компанией, выполнившей проект;
Документ из БТИ. Технический паспорт;
правоустанавливающие документы на жилье;
чек, подтверждающий оплату государственной пошлины.

Когда все перечисленные ранее документы поданы, исковое заявление написано, остаётся ожидать решение районного суда. Как и в любом другом процессе, заявитель имеет полное право принимать участие в судебном процессе. Более того, заявителю необходимо сделать все возможное, чтобы доказать суду, что перепланировка квартиры вполне законна. Чтобы было легче отстаивать свои интересы в суде, заявитель может предоставить суду таких три факта:

На протяжении отведённого времени он предпринял все возможные меры, предоставил все необходимые документы для узаконивания процесса;
Далее необходимо предоставить все существующие факты, доказывающие, что планируемая перепланировка никаким образом не нарушает права друг граждан и тем более не угрожает их здоровью и благополучию;
Заверьте суд, что предстоящие или уже выполненные работы не нарушают нормативные требования, то есть совершаются с соблюдением всех предписаний.

В некоторых случаях суд может назначить дополнительную строительно-техническую экспертизу. Такая экспертиза проводится с целью определения наличия или отсутствия нарушений во время перепланировки. Саму экспертизу оплачивает заявитель.

Если районный суд в итоге выносит положительное решение, заявитель имеет право предпринимать дальнейшие действия, связанные с перепланировкой. Однако перед этим заявителю снова придётся обратиться в БТИ и предоставить им уже готовое решение суда. Результаты решения суда вносятся в техническую документацию квартиры.

Стоимость перепланировки

Сколько стоит узаконить перепланировку в квартире? На сегодняшний оформление перепланировки будет стоить тысяч рублей. Все зависит от перечня планируемых работ, а также от способа узаконивания перепланировки. Сколько стоит самостоятельное согласование? Оно может обойтись до трёх тысяч рублей. Пользование услугами компании, которая решает вопросы с перепланировкой будет стоить пять, а то и десять тысяч рублей.

Если владелец квартиры ранее произвёл незаконную перепланировку ему придётся заплатить штраф в размере двух с половиной тысяч рублей. При отказе владельца квартиры оплачивать штраф, госорганы могут принять крайние меры. Одна из которых конфискация жилья. Не следует забывать что платным остаётся и судебный способ оформления перепланировки. Госпошлина в этом случае стоит триста рублей. Теперь вы знаете, как оформить перепланировку квартиры самостоятельно, а также узнали, все нюансы оформления перепланировки квартиры.

Как узнать планировку квартиры по ее адресу, вы можете ознакомиться здесь

Административный порядок признания перепланировки законной

Первый вопрос, который должен возникнуть у собственника помещения с нарушениями – куда обращаться для признания своих действий законными. Для этого необходимо посетить БТИ и жилищную инспекцию, территориально обслуживающую район, где находится недвижимость. За полтора месяца компетентные органы обязаны принять законное решение и уведомить об этом владельца установленными способами связи.

Если будет принято положительное заключению, собственнику выдают кадастровый паспорт взамен старого, после этого он обращается в подразделение Росреестра.

Необходимые документы

Для обращения следует собрать установленный пакет:

техпаспорт на квартиру;
проект с изменениями, оформленный установленным образом;
заявление;
свидетельства, подтверждающие право собственности, а также нотариально заверенные согласия близких родственников или иных лиц, проживающих в помещении;
в том случае, если жилплощадь является объектом культурного наследия и находится под защитой государства, нужно согласовать с комитетом охраны и использования памятников.

Сколько нужно ждать

После того как требуемые документы переданы их в уполномоченные инстанции, начинается рассмотрение заявки в течение сорока пяти дней с момента поступления.

У регистрирующего органа имеется три дополнительных дня сверх полутора месяцев, за которые он обязан уведомить о принятом решении заявителя в установленном порядке.

Какую сумму денежных средств нужно потратить

Процесс узаконивания не является бесплатным, назвать точную цену, которую придется заплатить, заранее сказать нельзя. Все зависит от совокупности факторов: сложность согласований, размер и расположение помещения, этаж и многое другое. Конечная стоимость решается в каждом индивидуальном случае.

Кроме того, уровень затрат зависит от последовательности и методики, при которых будет проводиться процедура признания перепланировки законной. Административный процесс потребует меньше средств, если выбран судебный, будьте готовы оплачивать издержки, адвокатов и различные компенсации.

Возможные санкции со стороны проверяющих органов обойдутся гораздо дороже, чем узаконивание работ. Речь идет о сотнях тысяч рублей и требовании вернуть все к изначальному проекту помещения.

Запреты при перепланировке жилых помещений

Необходимо различать понятия перепланировка (реконструкция) и ремонт. Под последним подразумевается осуществление косметических изменений в жилой комнате. Результаты уже сделанного ремонта не требуют согласования.

Узаконивания не требуют следующие виды работ:

установка встроенных систем и бытовых приборов;
оклейка обоями или покраска стен;
замена радиаторов и сантехнических приборов, окон, балконных и межкомнатных дверей (без расширения проемов);
монтаж кондиционеров или антенн на фасаде здания;
удаление стен, не относящихся к несущей конструкции;
организация проема в стене, не являющейся несущей.

В общем порядке под реконструкцией жилых помещений понимается внесение изменений, которые оказывают существенное влияние на конструкцию здания.

Запреты на перепланировку квартиры

К перепланировке относятся следующие виды работ:

ремонт, существенно ухудшающий условия проживания человека;
перенос отопительных приборов на лоджии и балконы;
снос несущей стены или формирование проемов в последней;
снос несущих перегородок;
перенос мокрых зон;
заделывание вентиляционных шахт;
объединение жилых помещений;
монтаж теплых полов путем отведения труб от общей системы отопления;
увеличение жилых помещений за счет присоединения общедомовых площадей.

В ряде случаев перепланировкой признаются работы по изменению положения инженерных сетей, проложенных в квартире (газовые трубы, электропроводка и другое).

Штрафы за выполненную перепланировку без согласования полагаются, когда проведены следующие работы:

увеличение площади кухни или санузлов за счет жилых помещений (запрещено увеличивать более чем на 25 %);
создание студии путем объединения кухни и жилой комнаты в случаях, когда квартира оборудована газовой плитой;
перенос ванной комнаты и туалета в жилые помещения (увеличивается вероятность затопления соседей).

Также запрещено переносить пол на первом этаже ниже уровня земли и устанавливать краны на трубах, которые перекрывают подачу газа, тепла и воды соседям. В случае обнаружения таких изменений сотрудники контролирующих органов, помимо штрафа, обязуют собственников вернуть квартиру в прежний вид. В частности, от владельцев требуют возвести стены, которые должны быть на месте, отраженном в техническом плане.

Ограничения владельцам при перепланировке квартиры

Согласно действующим законодательным нормам, оформление самостоятельной перепланировки потребуется, если выполнены следующие работы:

перенос либо снос перегородок между комнатами;
перенос на новое место раковины либо газовой плиты;
формирование студии (объединение кухни и жилого помещения в многокомнатной квартире разрешено);
укладка плитки в жилых помещениях.

Действующее законодательство разрешает увеличивать площадь кухни за счет санузла или жилой комнаты в верхних и цокольных этажах соответственно.

Особенности для объектов недвижимости

Простые мелкие перепланировочные работы, которые не затрагивают несущие конструкции и не включают в себя перенос инженерных систем, предварительного разрешения не требуют. К работам, которые не нужно узаконивать, относятся:

Перенос, снос не несущих перегородок между комнатами;
Оборудование, перенос и демонтаж дверных проёмов в не несущих перегородках;
Оборудование новых дверных проёмов в стенах, если это не несёт дополнительной весовой нагрузки на конструкцию здания.

Для перечисленных работ не нужно составлять даже проект, достаточно предоставления эскиза с изменениями на уже существующем плане.

Квартира

Перед тем как узаконить перепланировку квартиры, необходимо знать, что именно категорически запрещается и узаконить не получится. Это в частности:

Увеличение кухонных помещений и санитарных узлов более чем на 25 % за счёт площади жилых комнат;
Объединение кухни с комнатой аркой, если в квартире установлена газовая плита (если электрическая — можно);
Снесение несущих стен;
Уменьшение, снос, перенос общих домовых систем коммуникации (водопровод, радиатор отопления, вентиляция);
Перенос ванной комнаты или туалета в место над жилой комнатой соседей снизу;
Монтаж полов с подогревом на балконе, лоджии от общего домового отопления;
Установка радиатора на балконе, лоджии;
Увеличение балкона за счёт площади жилой комнаты (разрешается делать арку шириной не более одного метра;
Увеличение площади кухни за счёт площади санузлов.

Не удастся узаконить переделочные работы, если они ухудшают жилищные условия ваших соседей.

С учётом вышеперечисленного разрешено:

Объединять кухню с комнатой дверным проёмом или аркой с раздвижной дверью;
Увеличивать санузел за счёт площади коридора с учётом того, что полы в ванной, туалете придется сделать на 3–5 см ниже, чем в остальной квартире;
Переносить водяное оборудование от стояка при помощи протягивания новых труб, но с сохранением угла слива.

Частный дом

К переустройству жилого частного дома в первую очередь относят:

Замену дверей и окон;
Полную и частичную кровельную замену;
Установку систем теплоизоляции;
Укрепление фасадов здания;
Замену конструкций электропроводки внутри строения;
Обустройство чердака и пр.

Проектная документация обязательна, вы обязаны следовать ей строго, чтобы проделанные работы были введены в эксплуатацию и считались законными

Берите во внимание особенности плит перекрытия: если их переставлять, это может повлечь за собой обвал всего дома

Процесс узаконивания для всех видов помещений в целом идентичен, включает в себя подачу заявления на разрешение и приложение сопутствующих документов с техническими планами.

Нежилое помещение

Нежилые помещения переустраиваются с целью использования их более рационально. К таковым относят склады, офисы, объекты производства, магазины и прочую недвижимость, которая не относится к жилому фонду. Разрешение государственных структур обязательно, особенно если недвижимость принадлежит юридическому лицу: ответственность здесь выше, чем для физических лиц. Главный критерий — исключение возможности возникновения угрозы для здоровья и жизни граждан.

Изначально подготавливается проект, который подаётся для проверки на соответствие всем санитарным, строительным, техническим нормам.

Помимо прочего есть и другие важные нюансы, в зависимости от того, где именно расположено нежилое помещение:

В многоквартирных домах обязательно согласие жильцов (его может дать управляющая компания от имени жильцов в соответствии с заключённым договором);
В прочих жилых зданиях нужно разращение Жилищной инспекции;
В нежилых зданиях получить разрешение следует в Межведомственной комиссии своего района.

Игнорирование требований согласования приведёт к привлечению к ответственности согласно нормам Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации.

Чем эскиз отличается от Проекта

В Москве разрешение на перепланировку получают не только по Проекту, но и по эскизу.

Использование одного из санузлов под кладовку со стиральной машиной, перестановка сантехнического оборудования в пределах габаритов санузла – простейшие изменения в плане квартиры в Москве допускается согласовывать по эскизу. Такие работы собственник сначала осуществляет в натуре, а потом занимается оформлением документов.

Однако большинство изменений в плане квартиры разрешено проводить исключительно после согласования Проекта, иначе – штрафы и суд. Таким образом, нужно четко знать, что планируемые вами мероприятия разрешено согласовывать по эскизу, чтобы избежать последствий самовольной перепланировки.

Действия, перечисленные в пунктах 2 и 3 приложения 1 к постановлению Правительства Москвы № 508-ПП, требуют подготовки Проекта, а мероприятия, не указанные в этих пунктах, допускается согласовывать по Эскизу.

Однако не во всех регионах действует подобный порядок. Общее правило подразумевает сначала получение разрешения на перепланировку, а потом выполнение строительных работ.

Проведение перепланировки и переустройства без согласования с уполномоченными органами является серьезным нарушением ЖК РФ. За такие действия можно не только получить штраф, но и лишиться собственной квартиры – наказание статьей 29 ЖК РФ предусмотрено серьезное.

Подробнее о последствиях незаконной перепланировки, а главное, о возможностях ее узаконения, читайте далее.

Получаем разрешение

Для этого нужно будет подготовить документы, подать их и дождаться согласования.

Собираем документы

Точно понадобятся:

документ, удостоверяющий личность;
заявление о перепланировке;
проект перепланировки;
техническое заключение о допустимости и безопасности работ.

Могут понадобиться:

правоустанавливающие документы на квартиру (подлинники или нотариально заверенные копии) — в случае, если ваше право собственности не зарегистрировано в ЕГРН;
согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя — если вы проживаете в квартире по договору соцнайма, и у вас есть доверенность от наймодателя на передачу документов по перепланировке;
заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки помещения — если дом, в котором находится ваша квартира, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Сначала подготовьте проект перепланировки.

Для этого запросите в БТИ (бюро технической инвентаризации) технический паспорт своей квартиры. Сделайте несколько копий и на них набросайте разные варианты перепланировки. С эскизами обратитесь в проектную организацию. Там с вами заключат договор и разработают проект, а также выдадут техническое заключение о допустимости и безопасности предполагаемых работ.

У проектной организации должен быть допуск к проектным работам — она обязательно должна входить в состав саморегулируемой организации (СРО). Попросите предоставить свидетельство с допуском — в нем будет указано наименование конкретной СРО. Проверьте информацию на ее сайте. Если фирма, в которую вы обратились, действительно является членом этой СРО, можете заключать договор — все чисто.

Далее напишите заявление о перепланировке.

Форму заявления возьмите из постановления правительства РФ № 266 от 28.04.2005. Если вы не единственный собственник, то заявление пишите от всех собственников. Если же у вас есть доверенность на представление интересов других собственников, вы выступаете единственным заявителем.

Подаем заявление

Итак, когда все документы подготовлены, подайте заявление о перепланировке в отдел архитектуры районной администрации или в ближайший МФЦ. К заявлению приложите проект, техническое заключение и все необходимые в вашем случае документы, о которых было написано выше.

Техпаспорт квартиры, заключение органа по охране памятников архитектуры, а также правоустанавливающие документы на квартиру, если они зарегистрированы в ЕГРН, подавать не нужно. Их администрация должна запросить в соответствующих ведомствах самостоятельно (статья 26 ЖК РФ).

Ждем ответа

В течение 45 дней комиссия рассмотрит ваше заявление и выдаст разрешение на перепланировку. А если по ее мнению проект не удовлетворяет требованиям законодательства, ответом будет отказ. Тогда нужно обращаться в суд и отстаивать свою позицию.

В каких случаях нужно узаконивать перепланировку квартиры

В соответствии с приведенным в ЖК РФ определением самовольной перепланировки хозяину квартиры в обязательном порядке следует узаконить сделанные изменения, если они:

привели к увеличению или уменьшению площади квартиры;
связаны с перемещением стен в другое положение, сооружением дополнительных стен или удалением ранее существовавших;
предполагают перенос дверного проема;
могут отразиться на функционировании системы вентиляции;
связаны с подключением к квартире инженерных коммуникаций (водопровод, газопровод, канализация, отопление);
сопряжены с переделыванием балконов и лоджий (в том числе их удаление или сооружение).

Когда перепланировка считается незаконной

Что считается незаконной перепланировкой квартиры? Это все работы по изменению пространства жилого помещения без разрешения. В тех случаях, когда согласования не нужно (косметический ремонт, замена материала отделки балконов и т.д.), перепланировка не может быть признана незаконной, поскольку нарушений законодательства нет.

Незаконным переустройство бывает:

когда сделаны такие изменения, на которые должно было быть дано согласие жилищной комиссии, но оно по каким-то причинам не было оформлено;
выполнены такие ремонтные работы, которые запрещены законом (к примеру, частичное изменение несущей стены) см. что можно делать, что нельзя при перепланировке квартиры.

В первом случае нужно будет узаконить самовольные работы, во втором случае собственника ждет серьезная ответственность и затраты на приведение жилья в первоначальный вид.

Ответственность собственнику грозит и в том случае, если квартира с незаконной перепланировкой была получена им по договору дарения или по наследству (см. вступление в наследство и дарственная на квартиру). При оформлении права собственности в таких случаях технический паспорт не является обязательным документом, поэтому можно и не узнать об отсутствии в нем отметок о существенных изменениях квартиры. И все же, даже при получении уже перепланированного жилья всяческие изменения необходимо установить и узаконить (если это возможно), см. как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно.

Если не согласовывать перепланировку

Это грозит различными сложностями.

Соседи, узнавшие о вашей перепланировке, могут пожаловаться в жилищную инспекцию или в орган, осуществляющий согласование перепланировки (в администрацию города или района). Тогда вас ждет проверка, а за ней штраф и требование переделать все, как в техпаспорте. Если не выполнить этого, квартиру могут изъять и продать на торгах. Можно подать иск в суд с просьбой узаконить планировку, которая не нарушает требований законодательства. Подробно об этом читайте ниже.

Представители жилищной инспекции могут прийти с проверкой по личной инициативе. Последует штраф и предписание: вернуть все в прежнее состояние.

Если решите продавать квартиру, можете столкнуться с грамотными покупателями, которые, узнав о незаконной перепланировке, откажутся от сделки.

Стоимость узаконивания

Чтобы узаконить перепланировку в новостройке или любом другом жилом помещении, придется заплатить за эту услугу. На цену будут влиять такие факторы:

насколько сложные работы были выполнены в жилой площади;
в течение какого срока клиенту необходимо получить на руки документацию;
насколько быстро требуется оформить проект по оборудованию помещения.

Цена на перепланировку складывается из нескольких значений:

в Росреестр вносятся изменения, что по стоимости будет составлять 200 рублей;
в случае когда заниматься данным делом будет посредник, клиенту придется заплатить около 10 тысяч рублей;
также оплачивается составление кадастрового и технического паспорта, цена составляет 2 тысячи рублей;
при решении вопроса через суд, уплачивается государственная пошлина;
при обращении в проектную организацию, взимается плата от 4 до 8 тысяч рублей.

Подводя итог можно сказать, что даже при самовольной перепланировке, собственник может получить разрешение. Сделать это можно через БТИ или суд, но во втором варианте оплачивается штраф.

Уважаемые читатели!

Статья описывает типовые ситуации, но каждый случай уникальный.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — задайте вопрос юристу через форму (внизу), либо через онлайн-чат или закажите обратный звонок через форму онлайн-консультанта и дежурный юрист сам перезвонит вам.

Это быстро и бесплатно!

Общие сведения о перепланировке

Что относится к перепланировке:

Возведение перегородок.
Перенос, демонтаж стен и перегородок.
Перемещение места расположения ванной и туалетной комнат.
Увеличение жилой территории за счет нежилой.
Объединение санузла и ванной, кухни и комнаты.
Ликвидация кладовки.
Увеличение коридора за счет комнаты.
Замена газовой плиты на электрическую.
Устройство проемов в несущих стенах, закладывание проема.
Изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях.
Изменение конструкции полов в деревянных перекрытиях.
Устройство антресоли (не должна занимать более 40 процентов площади) и др.

Таким образом, перепланировкой является любое изменение площади и конфигурации помещения, требующее отражения в плане БТИ.

К перепланировке относятся не только изменение расположения стен и перегородок, но и установка и перемещение сантехнического оборудования и кухонной плиты.

Прежде чем осуществлять вышеперечисленные работы в натуре, нужно подготовить проект перепланировки (далее – Проект), а затем согласовать его в уполномоченных инстанциях (ст. 26 ЖК РФ).

Следует отметить, что в каждом регионе могут быть свои особенности при согласовании перепланировок, а также возможны отличия в конкретных перечнях запрещенных и разрешенных мероприятий.

Например, в Москве требования к переустройству и перепланировке устанавливает

Насколько просто узаконить перепланировку «по факту»

Если все работы были выполнены по действующим строительным нормативам (без полного или частичного демонтажа несущих конструкций здания, перемещения санузлов в жилую зону, изменения внешнего облика здания), получить разрешительные документы сравнительно легко.

Гораздо более сложной является ситуация, когда перепланировка выполнена с нарушением строительных, архитектурных норм или иных положений, то есть, когда имеет место факт проведения работ, которые прямо запрещены. В этом случае узаконить перепланировку не получится и владельцу квартиры придется за свой счет восстанавливать «все как было». Мало того, собственника может ожидать штраф или даже административное, уголовное преследование (если в результате перепланировки ослаблены или разрушены конструкционные элементы здания, причинен имущественный или физический ущерб соседям).

В частности, запрещено перемещать несущие стены, объединять с гостиной кухни с газовыми плитами, расширять санузлы так, чтобы часть пространства оказывалась над жилой территорией соседей и так далее. Нельзя подключать систему «теплый пол» к общим сетям и выносить систему отопления на балкон.

Если это уже сделано, придется привлекать юристов и технических специалистов, чтобы вместе подумать, как исправить ситуацию с наименьшими потерями.

Что можно менять, а что нельзя?

Не всякая перепланировка имеет право на существование.

Так, например, нельзя просто взять и снести несущую стену. Сами понимаете, почему. Нельзя перенести кухню на место жилой комнаты так, что она будет находиться над жилой комнатой соседей снизу. Есть еще целый ряд “нельзя”, закрепленный в нормативной документации.

Ориентироваться нужно на требования этих документов:

А для москвичей дополнительно:

Конечно, когда пойдете получать разрешение, комиссия проанализирует ваш проект на соответствие нормам. Но спокойнее, когда заранее знаешь, что все по правилам.

Обратитесь в специализированную организацию — вам оформят проект перепланировки, проверят его на соответствие и помогут согласовать.

Как узаконить перепланировку, если в плане БТИ сведений о ней нет

Специалисты в области жилья считают такую перепланировку еще официально не сделанной, поскольку в регистрирующих органах сведений о ней нет. Опытные проектировщики могут посоветовать в этом случае заняться оформлением как будто планируемого переустройства. Тогда можно избежать:

штрафа за самовольную перепланировку;
длительной процедуры узаконения (до 3-х месяцев);
лишней волокиты отображения в документах БТИ: при обращении за согласованием уже сделанного ремонта вас обяжут сначала отобразить его в плане, а потом только пройти процедуру по узаконению.

Заметим, что рекомендация обратиться за разрешением как будто еще не сделанных изменений относится к тем ситуациям, когда речь идет о несложном переустройстве. В случае, если вы уже сделали ремонт с существенными изменениями (например, затронуты несущие стены или перекрыта вентиляционная труба), то пойти таким путем не удастся – при согласовании на место обязан выехать инспектор Жилищной инспекции, чтобы понять, возможно ли осуществить то, о чем хозяин квартиры просит разрешение.

Готовим документы:

заявление (нужно заполнить в Жилинспекции);
свидетельство о праве собственности;
согласие всех проживающих лиц (в муниципальном жилье) или всех собственников, оформляется в письменном виде в свободной форме;
поэтажный план БТИ, техпаспорт;
проект перепланировки, а также заключение о безопасности ремонтных работ (заказывается в лицензированных организациях).

Ждем рассмотрения заявления (примерно 1 месяц).
После получения положительного решения о возможности проведения запланированных работ обращаемся в Жилинспекцию для согласования даты составления акта приема работ.
Инспектор, посетивший отремонтированную квартиру, составляет акт соответствия проведенных работ проекту, после чего перепланировка считается законной.

Если самовольное переустройство жилья не может быть согласовано

Если выявлены такие нарушения, что узаконить самовольное изменение планировки уже нельзя, инспектор выпишет предписание о возвращении помещения в первоначальный вид. Иногда исполнить такое предписание практически невозможно. Так, если в ходе ремонта была затронута несущая стена, в которой, к примеру, был сделан проем, то вернуть в положение «как было» может быть не просто невозможно, но и небезопасно.

В таких сложных случаях разрабатывается отдельный проект, который выполняется фирмами, имеющими в штате опытных сотрудников по вопросам жилья. Заметим, что разработка такого проекта является дорогостоящей процедурой, как и сами восстановительные работы, при этом понятно, что все эти расходы будут на владельце, который проигнорировал процедуру согласования.

Когда собственник отказывается узаконить перепланировку, Жилищная инспекция вправе подать на него в суд. По российским законам, выселить жильца из квартиры можно только на основании судебного решения. В случае обращения Жилинспекции в суд с иском, собственнику жилья грозит принудительная продажа жилого помещения по аукционной цене, прекращение права собственности и взыскание стоимости работ по восстановлению. На практике такие случаи единичны, но все же стоит знать о возможности наступления таких последствий.