Градостроительный кодекс российской федерации от 29.12.2004 n 190-фз ст 52.2 (ред. от 02.07.2021)

Подрядчик, генподрядчик, fee-developer

Помимо девелопера и застройщика на слуху такие термины, как «подрядчик», «генподрядчик», «техзаказчик», fee-developer. Все эти фигуры тоже играют немаловажную роль в сфере строительства.

Fee-девелопмент – относительно новое явление для отечественного строительного комплекса. Он представляет собой привлечение собственником земельного участка профессионального исполнителя, который за определенную плату (fee) занимается реализацией инвестиционного проекта, рассказывает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).

На такие услуги есть спрос, так как довольно часто собственники недвижимости не готовы самостоятельно развивать проект. У них, например, может не быть доступа к человеческим, производственным, финансовым ресурсам, необходимым для его успешной реализации. Fee-девелоперы организуют разработку концепции проекта, проектирование и строительство объекта недвижимости, а также при необходимости его последующее эффективное управление в интересах заказчика, комментирует Максим Деев, заместитель руководителя юридического департамента ГК «Гранель».

«Fee-девелопмент – это путь для профессионалов строительного рынка, не имеющих своих строительных площадок либо имеющих их в недостаточном количестве, но при этом способных оказывать квалифицированные услуги по управлению инвестиционно-строительными проектами для собственников таких площадок», – уверен эксперт.

Преимуществами fee-development’а Руслан Соловьев считает:

— компанию с профильной специализацией в управлении девелоперскими проектами;

— экономию на содержании непрофильных структурных подразделений;

— сокращение сроков реализации проекта.

Недостатками:

— низкую ответственность за конечный результат с установленными параметрами (fee-developer’ы не делят с заказчиком финансовые риски);

— противоречия при реализации проекта.

Fee-developer как полноправный субъект строительной индустрии не значится в нормативно-правовых документах. Наиболее близок к нему по выполняемым функциям «технический заказчик» – это понятие закреплено в Градостроительном кодексе Российской Федерации (пункт 22, статья 1). Таким образом, в отечественной юрисдикции под fee-development подразумевают деятельность привлеченного технического заказчика, поясняет спикер.

Генеральный подрядчик – это компания, которая отвечает за полный комплекс строительно-монтажных работ на стройке. Строго говоря, генподрядчик строит и передает застройщику/девелоперу здание, коммуникации и т.п. На отдельные направления – внутреннюю отделку помещений, монтаж инженерии, фасада, установку лифтового оборудования – он может нанимать другие компании, которые выступают в качестве подрядчиков или субподрядчиков, говорит Владимир Щекин, совладелец «Группы Родина» (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District).

Генподрядчик – это единая головная организация, с которой заказчик заключает не только договор о выполнении всех работ по проекту под ключ, но иногда еще и по подготовке проектной документации, добавляет заместитель генерального директора «Сити-XXI век», директор департамента реализации проектов Денис Денисов. Генподрядчик на отдельном строящемся объекте может быть только один, а подрядчиков и субподрядчиков – множество, исходя из специфики разделения объемов работ.

Подрядчики и субподрядчики – строительные или монтажные компании, которые своими силами выполняют строительство дома: разрабатывают котлован, забивают сваи, заливают бетон и проводят многие другие работы.

«Генподрядчик формирует состав исполнителей более низкого уровня – субподрядчиков, ведет с ними денежные расчеты, принимает у них законченные работы и в целом несет ответственность за деятельность третьих лиц. На коммерческих стройках субподрядчиков может быть сколько угодно. А вот при выполнении госконтрактов их количество строго регулируется. Кроме того, определен перечень работ, который подрядчик обязан выполнять самостоятельно»Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»

Ответственность

На членство лиц, осуществляющих строительство, по договорам с заказчиками и застройщиками ложится и определенная ответственность. Рассмотрим стандартные положения контрактов, ей посвященных:

• ИП или организация, осуществляющая строительство, несет полную ответственность перед своим заказчиком за исполнение всех договорных обязательств по осуществлению всех полагающихся работ на всех этапах. В частности, это обеспечение качественного и своевременного выполнения строительно-монтажных заданий, специальных видов и циклов работ, комплектация строительной площадки необходимым инженерным и технологическим оборудованием, стройматериалами и рабочими конструкциями.
• Лица, которыми осуществлялось строительство, несут полную ответственность перед своими заказчиками за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств назначенными ими субподрядчиками.
• Перед самими субподрядчиками организации и ИП, осуществляющие строительство, несут ответственность за ненадлежащее исполнение или неисполнение заказчиком условий контракта по субподряду (например, в части оплаты предоставленных услуг или выполненных работ).
• Как разновидности, так и размер ответственности лиц, осуществляющих строительство, за неисполнение своих обязательств или их ненадлежащее исполнение устанавливаются локальным договором подряда (субподряда) и общеприменимым на территории РФ гражданским законодательством.

Итак, лицами, осуществляющими строительство, могут быть как юридические, так и физические лица (ИП), имеющие разрешение на проведение строительных работ. Их права, обязанности, ответственность обязательно закрепляются в контракте по подряду (субподряду). Сами исполнители и их представители обязаны действовать в рамках ГрК и ГК РФ.

Обязанности

Представитель лица, осуществляющего строительство — это, соответственно, субъект, представляющий интересы исполнителя строительных работ. Чаще всего именно он заключает договоры на осуществление строительства с заказчиком или застройщиком.

Что касается обязанностей лиц, которые осуществляют реконструкцию/строительство/капремонт, то тут выделяется следующее:

1. Такое лицо обязано осуществлять данное строительное мероприятие в соответствии с заданием, которое было предоставлено ему или заказчиком, или компанией-застройщиком. Имеются в виду различные проектные документы, требования по градостроительным планировкам земельных участков, требования действующих технологических регламентов. При этом исполнитель обязан обеспечивать безопасность третьих лиц на строительной площадке (выполнять требования техники безопасности труда), заботиться об окружающей среде (соблюдать экологическое законодательство), беспокоиться о сохранности объектов культурного наследия.
2. Лицо, которое осуществляет строительство, обязано вести общий журнал произведенных работ, необходимую по законодательству исполнительную документацию. Оно должно извещать своего заказчика (или застройщика), а также органы государственного надзора о сроках завершения тех работ и процессов, которые подлежат обязательной проверке. При выявлении ошибок, недоделок исполнитель должен полностью устранить выявленные проверяющими недостатки. К продолжению работ по плану он приступает только тогда, когда компетентными органами будет составлен акт о полном устранении найденных недостатков. Осуществляющее строительство лицо полностью контролирует и качество применяемых для работ стройматериалов.
3. Организации и ИП, осуществляющие строительство, обязаны в точности исполнять указания заказчиков, полученные уже в ходе возведения объекта, но с тем условием, что данные указания не противоречат первоначальным требованиям, условиям контракта на строительный подряд, не представляют из себя вмешательство в оперативно-хозяйственную деятельность исполнителя.
4. В случае обнаружения по ходу выполнения строительных работ, капитального ремонта или реконструкции объекта культурного наследия лицо, осуществляющее строительство, должно немедленно прекратить выполнение условий договора подряда. Затем оно извещает о находке государственные органы РФ, занимающиеся проблемами сохранения таких ценных для культуры и будущих поколений объектов.

Общие положения

Коснемся общих положений той документации, которая регулирует ответственность лиц, осуществляющих строительство, их права, функции, обязанности

Вот то важное, что тут следует выделить:

1. Сторона, осуществляющая строительство, — юридическое или физическое лицо, организующее, координирующее строительные работы, а также реконструкцию и/или капремонт объекта капитальной застройки. Также именно оно должно обеспечить соблюдение всех пунктов проектных документов, технических регламентов, техники безопасности во время всего проведения строительных работ.
2. Лицо, осуществляющее строительство, выполнившее работы, несет полную ответственность за их качество, соответствие всему спектру требований проектных документов.
3. В своей деятельности данное лицо руководствуется следующими законодательными актами: Градостроительный Кодекс РФ, Гражданский Кодекс, нормативные документы, регулирующие порядки как заключения, так и исполнения договоров по строительному подряду.
4. Лицо, осуществляющее строительство, при заключении соответствующего договора с заказчиком наделяется функциями генерального подрядчика, прописанными в ГК РФ, но только в том случае, если контракт по строительному подряду с заказчиком/застройщиком не подразумевает выполнение им договорных обязательств лишь собственными силами.
5. Лица, осуществляющие строительство, обязаны иметь свидетельство о допуске к строительным работам, выданное уполномоченной организацией.

Комментарии к статье 52 ГрК РФ

В Постановлении Президиума Верховного Суда РФ N 301-ПЭК15; «Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N 4 (2015)», утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2015 года содержится следующая правовая позиция (извлечение):

«Изменения в выданное разрешение на строительство не могут быть внесены в отсутствие выявленной в процессе строительства объективной необходимости отклонения параметров объекта капитального строительства от проектной документации и соблюдения порядка изменения проектной документации.

..Частями 21.5 — 21.7, 21.9 ст. 51 ГрК РФ предусмотрено внесение изменений в разрешение на строительство в определенных случаях (при переходе прав на земельный участок, разделе или объединении земельных участков) и в порядке, установленном чч. 21.10, 21.14 названной статьи.

Между тем в силу ч. 7 ст. 52 ГрК РФ допускается отклонение параметров объекта капитального строительства (высоты, количества этажей, площади, объема) от проектной документации, если необходимость отклонения выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта.

С учетом приведенной нормы следует признать, что предусмотренные ст. 51 ГрК РФ основания внесения изменений в разрешение на строительство не являются исчерпывающими.

Вместе с тем в силу ч. 7 ст. 52 ГрК РФ причины, повлекшие необходимость отклонения параметров объекта капитального строительства от проектной документации, должны быть объективными, не зависящими от воли застройщика.

В данном споре общество просило внести в выданные разрешения на строительство изменения, вызванные намерением названного лица увеличить этажность и количество секций жилых домов.

В материалах дела не имеется доказательств того, что в процессе строительства выявлена объективная необходимость отклонения параметров объекта капитального строительства от проектной документации.

В связи с этим, отказав в переоформлении разрешений на строительство при изложенных обстоятельствах, уполномоченный орган не нарушил положения действующего законодательства.

Кроме того, в представленных обществом положительных заключениях негосударственной экспертизы не отражено, что экспертами учитывалось возведение застройщиком части объектов и что проводилась проверка соответствия уже возведенной части измененному проекту. Между тем изменения проектной документации влияют на конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности как объектов капитального строительства в целом, так и уже возведенной части.

Удовлетворение заявленных обществом требований в отсутствие доказательств соответствия уже построенной части объектов условиям измененной проектной документации и требованиям градостроительных и строительных норм и правил, предъявляемым к надежности и безопасности зданий, а также соблюдения этим лицом положений ч. 5 ст. 52 ГрК РФ (извещение органов строительного надзора о начале строительства) нельзя признать правомерным».

Главные функции

Это самый распространенный пункт положений. Он включается во все приказы о назначении лица, осуществляющего строительство. Функции здесь выделяются следующие:

• Организация и/или координация работ по строительству, капремонту, реконструкции объектов капитальной застройки.
• Выполнение работ по возведению, монтажу строительных конструкций, инженерно-технических систем объекта в соответствии с проектными и рабочими документами. Проводится как собственными силами, так и с привлечением к работам третьих лиц.
• Обеспечение разработки необходимых организационно-технологических документов, проектов производства строительных работ.
• Составление и дальнейшее утверждение графиков производства работ, поставки необходимых стройматериалов, конструкций, изделий, оборудования для строительных работ, реконструкции, капремонта.
• Принятие от субподрядчиков завершенных ими работ, оплата в соответствии с заключенным контрактом субподряда.
• Определение обязанностей уже субподрядчиков по поставке стройматериалов, конструкций, изделий, оборудования, необходимых для работы.
• Осуществление всеобъемлющего строительного контроля, в том числе соответствия используемых стройматериалов, изделий, соблюдения требований технологических регламентов, рабочих и проектных бумаг.
• Ведение всей необходимой строительной документации.
• Обеспечение на строительных площадках безопасности труда, а также общей безопасности строительных работ для населения близлежащих районов, экологической обстановки местности.
• Управление строительной площадкой. Тут также имеется в виду обеспечение охраны объекта до момента его приемки заказчиками.
• Выполнение во всей полноте требований структур местного самоуправления по поддержанию порядка на территории, прилегающей к строительной площадке.

Полная карта органов власти Свердловской области

• Президент России

• Государственная дума Федерального Собрания РФ

• Портал государственных услуг

• Национальный антитеррористический комитет

• Полномочный представитель Президента в Северо-Кавказском федеральном округе

• Правительство Российской Федерации

• Председатель Правительства Российской Федерации

• Министерство внутренних дел Российской Федерации (МВД России)

• Министерство Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий (МЧС России)

• Министерство иностранных дел Российской Федерации (МИД России)

• Министерство финансов Свердловской области

• Министерство образования и молодежной политики Свердловской области

• Министерство промышленности и науки Свердловской области

• Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области

• Министерство социальной политики Свердловской области

• Уполномоченные по правам предпринимателей РФ

• Уполномоченный по правам ребенка в Свердловской области

• Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Свердловской области

• Счетная палата Свердловской области

• Избирательная комиссия Свердловской области

• Серов

• Кушва

• Арамиль

• Артемовский

• Асбест

Определение

Лицо, осуществляющее строительство, — это или застройщик, или лицо, которое было застройщиком либо заказчиком привлечено на основании соответствующего договора. А может ли оно быть физическим или допускается только статус юридического? Ответ однозначен: оно должно обязательно соответствовать требованиям к лицам, осуществляющим строительство. Они подробно изложены в ч. 2 ст. 52 ГрК ФЗ № 190 (2004 г.). В свою очередь, этот федеральный закон был обновлен, отредактирован в последней версии — ФЗ № 148 (2008 г.).

Лицо, осуществляющее строительство, — это и субъект, занимающийся реконструкцией, капитальным ремонтом в отношении объектов капитального строительства. Оно производит те разновидности работ, которые оказывают влияние на безопасность, общее состояние объектов капитальной застройки. Отсюда эта деятельность может выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, которые имеют свидетельства о возможности допуска к таким работам, выданные саморегулируемыми организациями.

Что касается иных типов работ по строительству, капитальному ремонту или реконструкции, ими могут заниматься юридические лица и ИП, а также обычные граждане — физические лица.

Лицо, осуществляющее строительство, — это или сам застройщик, или физическое/юридическое лицо, которое было привлечено застройщиком, заказчиком на основании договора. Оно обязательно должно соответствовать требованиям российского законодательства к компаниям и ИП, осуществляющим строительство.

Уровень грамотности современных покупателей

Основная тенденция последних лет – повышение уровня грамотности покупателей новостроек, отмечает Андрей Колочинский. Если прежде на низкоконкурентном рынке свои правила диктовали застройщики, то сейчас это делают покупатели жилья. В процессе выбора будущей квартиры они очень придирчивы и их интересуют буквально все нюансы строительства, в том числе репутационные.

Как правило, покупатели интересуются застройщиком, поскольку именно с ним они подписывают договор, рассказывает Ирина Доброхотова. Но чаще всего застройщиком выступает юридическое лицо, которое создается под реализацию конкретного объекта. Поэтому в данном случае немаловажна и фигура девелопера – как главного организатора и управляющего процессом. Также достаточно часто покупатели любопытствуют, кто является подрядчиком по строительству объекта, изучают его портфолио. Положительная репутация строительного подрядчика и его успешный опыт в реализации прошлых объектов является несомненным плюсом проекта.

В большинстве случаев покупателю не стоит волноваться, считает Руслан Соловьев. Ведь сегодня выбор исполнителя работ для каждого добросовестного девелопера – важный и ответственный этап. При выборе генподрядчика проводится основательная всесторонняя оценка с самых разных сторон: финансовая устойчивость в текущий период времени, наличие опыта реализации объектов – качество и сложность выполненных работ, уровень организации строительного производства (технологии управления), с точки зрения квалификации инженерного состава и т.д.

Кроме того, практически всю информацию о девелопере, застройщике и исполнителях можно найти в интернете. Застройщик указывает генерального подрядчика в проектной декларации, которую размещает в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) в публичном доступе. Каждый покупатель может с ней ознакомиться, комментирует Максим Деев.

Градостроительный Кодекс РФ 2019: о чём говорит каждая глава

По своей структуре Градостроительный кодекс состоит из 9 глав.

Что, где, когда: общие положения (гл.1, ст. 1 — 5)

Статьи с 1 по 5 первой главы устанавливают

• основные понятия, используемые в Кодексе;
• основные принципы данного закона;
• отношения участников,
• а также дают определения субъектов градостроительных отношений.

Это надо знать всем обязательно, чтобы правильно понимать закон.

В этой главе Кодекс закрепляет свой статус: никакие другие законы и нормативные акты (на любом уровне) не могут ему противоречить. То есть последнее слово за ГрК.

Кто за что отвечает: полномочия государственных органов (гл.2, ст. 6 — 8.2)

Во 2 главе, в статьях с 6 по 8.2 определяются права

• органов государственной власти Российской Федерации,
• органов государственной власти субъектов РФ и
• органов местного самоуправления в области градостроительства, а также
• условия передачи этих прав для выполнения определённых задач в области градостроительной деятельности и прав в области контроля за соблюдением законодательства.

Образование цены и сметное нормирование (гл. 2.1, ст.3. 8 — 8.4)

Глава 2.1 (статьи с 3.8 по 8.4) даёт нормы ценообразования и смет, определяет Федеральный реестр сметных нормативов.

Вопросам территориального планирования посвящена 3 глава. Статьи 9 — 29 определяют

• виды и содержание документов разного уровня,
• порядок их разработки, согласования и реализации.

Особое внимание уделено участию общественности в подготовке проектов правовых актов территориального планирования посредством публичных слушаний. Каждый заинтересованный человек может следить за разработкой направления развития поселения, области или страны в целом

А также принимать в них участие.

Как пользоваться землёй? — градостроительное зонирование (гл.4, ст. 30 — 40)

В 4 главе, статьями с 30 по 40 регулируются вопросы, связанные с градостроительной разбивкой территорий на зоны,

• описываются назначение и состав правил землепользования и застройки,
• порядок их подготовки, согласования, обсуждения с общественностью, принятия и применения,
• виды и характеристики территориальных зон, а также
• состав градостроительных регламентов, видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Градостроительная документация по планировке территорий (гл.5, ст.41 — 46.11)

5 глава в статьях 41 — 46.11 определяет процедурные вопросы подготовки градостроительной документации по планировке территории, как то:

• виды документации, их состав и содержание,
• порядок подготовки и утверждения.

Саморегулирование (гл. 6.1, ст 55.1 — 55.23)

Существенный блок вопросов, содержащихся в главе 6.1 (статьи 55.1 — 55.23 Гр К), связан с саморегулированием в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства. Это — для организаций.

Порядок эксплуатации зданий и сооружений (гл.6.2, ст. 55.24 — 55.26)

Требования закона и обязанности ответственных лиц за использование зданий и сооружений, а также прекращение эксплуатации рассматривается в главе 6.2 (статьи с 55.24 по 55.26).

Строительство и эксплуатация наёмных домов для получения прибыли (гл.6.3, ст. 55.27 — 55.29)

Освоение территорий в целях строительства законодательно описано в главе 6.3 (статьи 55.27-55.29) Градостроительного Кодекса РФ.

Информационное обеспечение (гл.7, ст. 56 — 57)

Глава 7 (ст. ст. с 56 по 57) устанавливает доступ всех заинтересованных лиц к информации, необходимой для для всех уровней:

• информация о развитии территорий;
• об их застройке;
• о земельных участках;
• об объектах капитального строительства;
• и о других необходимых данных.

Возмещение ущерба: ответственность лиц за нарушение Кодекса (гл.8, ст.58 — 62)

В 8 главе Кодекса в ст. 58-62 детализированы вопросы возмещения вреда в связи с недостатками работ

• по инженерным изысканиям,
• по подготовке проектной документации,
• по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, а также вреда,
• причиненного жизни или здоровью физических лиц,
• имуществу физических или юридических лиц.

Кроме того, определяется общий порядок расследования случаев причинения вреда

• жизни или здоровью физических лиц,
• имуществу физических или юридических лиц в результате нарушения законодательства.

Заключительная (гл. 9, ст. 63)

Гл. 9 (статья 63) Градостроительного Кодекса РФ  закрепляет особенности осуществления градостроительной деятельности в городах Москве,  Санкт-Петербурге и Севастополе.

Связь понятий

Как связаны заказчик, застройщик, лицо, осуществляющее строительство? Приведем несколько примеров:

• Заказчик может выступать клиентом и застройщика, и лица, которое осуществляет строительство.
• Застройщик может выступать и лицом, осуществляющим строительство, и заказчиком в случае если передоверяет строительные работы третьему лицу — физическому или юридическому.
• Субъект, осуществляющий строительство, — сторона, которая непосредственно занимается работами (строительными, ремонтными, реконструкцией). Соответственно, оно не может быть заказчиком, но может быть как самим застройщиком, так и стороной, которой он доверил определенные работы в отношении объектов капитальной застройки.

Похожие записи:

Водный налог Порча чужого имущества статья Статья 14.1 коап рф. осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации или без специального разрешения (лицензии) Стоимость согласования перепланировки нежилых помещений Статья 157. неуплата средств на содержание детей или нетрудоспособных родителей Страхование от несчастных случаев на производстве