Предварительный договор купли-продажи квартиры с привлечением кредитных средств (ипотека)

Оглавление

Содержание

Договор должен состоять из четырех основных частей:

Преамбула. В данной части указываются реквизиты сторон сделки:
- Ф.И.О. покупателя и продавца;
- реквизиты из паспортов.
Если в качестве продавца выступает более одного владельца, то указываются реквизиты каждого из них.
Предмет договора. В этом разделе нужно описать как можно шире предмет продажи:
- указать адрес;
- этаж;
- размер жилплощади;
- количество комнат;
- номер кадастрового учета;
- общее состояние приобретаемой квартиры;
- основания возникновения прав на имущество у продавца;
- различные обременения (регистрация, залог и т.д.).
Условия будущей покупки. В этой части указываются все условия сделки:
- стоимость покупки;
- сумма внесенного аванса или задатка;
- порядок расчетов.
Также рекомендовано указать в договоре об обязательствах каждой из сторон в случае нарушения одной из них условий данного соглашения.
Заключительная часть. В данном разделе нужно указать следующие сведения:
- крайние сроки заключения основного договора;
- ответственные стороны за оформление документов, оплату расходов по производимой сделке и т.п.;
- в конце указать реквизиты сторон, дату составления предварительного договора и поставить подписи.

Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры
Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры

Теперь более детально остановимся на каждом пункте документа.

Стороны

Если у жилплощади несколько владельцев, то все они должны выступать в качестве продавцов

В случае покупки квартиры у фирмы (например, у застройщика) в роли продавца должна выступать не только компания, но и физическое лицо, которое представляет интересы всей фирмы. В этом случае реквизиты фирмы должны быть следующие:

полное наименование;
номер свидетельства о государственной регистрации;
также указывается организационно-правовая форма;
и, обязательно, все реквизиты физического лица, которое выступает представителем компании.

В качестве покупателя должен выступать субъект, который по окончанию сделки окажется владельцем квартиры, и на его имя будет зарегистрировано имущество. Заключать предварительный договор купли-продажи родственниками или друзьями разрешено только, если есть нотариальная доверенность на совершение подобных сделок.

Если одна из сторон действует на основании доверенности, то номер этого нотариального документа также следует отобразить в преамбуле договора.

Для полной уверенности рекомендуется обменяться копиями паспортов заинтересованных сторон для корректного составления предварительного документа на продажу.

Предмет соглашения

Подойдите к описанию квартиры внимательно, указывая на малейшие тонкости: состояние квартиры, мебель и ремонт, с которыми продавец готов подписать договор об отчуждении, чтобы при заключении основного договора не возникли сложности.

Также можно приложить к документу техпаспорт (копию) на квартиру.

Для уменьшения рисков желательно письменно уточнить, что продавец гарантирует: квартира не находится под арестом и не в залоге.

Условия будущей покупки

В следующем пункте необходимо указать цифрами и прописью общую стоимость предмета договора. Если покупатель вносил за квартиру задаток или аванс об этом также следует упомянуть в документе.

Существует разница между авансом и задатком. В соответствии со статьей 380 ГК РФ задаток выплачивается покупателем в счет погашения всей стоимости приобретаемого имущества. А статья 381 ГК РФ гласит, что, если нарушение договора произошло по вине покупателя, задаток не возвращается.

В противном случае, если договор нарушил продавец, то он обязан вернуть покупателя сумму задатка в двойном размере.

Если покупатель внес аванс за квартиру, то, в случае расторжения сделки по вине продавца, тот вернет покупателю сумма аванса. Если же в расторжении полностью виновен покупатель, то продавец не обязан возвращать ему сумму внесенного аванса.

Также в договоре можно прописать другие штрафы за нарушение условий сделки одной из сторон.

Принято вносить за квартиру аванс или задаток в размере 5-10% от стоимости квартиры. Большую стоимость платить не стоит, поскольку возможны некоторые причины, независящие от сторон и покупатель рискует остаться без уплаченных ранее средств (например, смерть одного из сторон договора).

Срок

статьей 429 ГК РФ

Если же одна из сторон не выполнила условия предварительного договора, то данный вопрос можно вынести на судебное разбирательство, но не позже, чем через 6 месяцев с крайней даты заключения основной сделки.

Действителен ли с юридической точки зрения?

Правовая база регулируется статьёй 429 ГК РФ, определяющей основные позиции составления и заключения договора, его юридическую силу.

В отличие от устных договорённостей, которые не обязывают стороны к завершению сделки, заключение ПДКП вменяет им данные обязательства. Поэтому его требуется составить в письменном виде, согласно статье 160 ГК РФ, с применением всех норм, предусмотренных для составления и удостоверения.

При этом допускается как рукописный вариант, так и распечатанный текст, с обязательно проставленными собственноручно подписями покупателя и продавца. По усмотрению сторон допускается нотариальное удостоверение, придающее документу дополнительную силу.

Договор действителен с каких пор? Он вступает в юридическую силу с момента подписания его сторонами, но контрагенты не имеют полномочий на требование исполнения обязательств, допустимых только по завершении сделки. То есть:

Покупатель не вправе требовать освобождение жилья и немедленного заселения на приобретаемую жилплощадь.
Продавец не может требовать оплаты в полном объёме.

По усмотрению сторон, оплата при заключении ПДКП может быть соразмерна лишь сумме задатка или аванса.

Особенности

На первом этапе (до оформления ипотечного договора) Банк принимает положительное решение о выдаче денег заемщику.

Второй этап ― это оформление договора купли-продажи квартиры с использованием ипотеки Сбербанка. Он устанавливает следующие обязательства сторон:

продавец гарантирует продажу квартиры клиенту на условиях, прописанных в предварительном документе;
покупатель берет на себя обязанность купить именно этот объект недвижимости;
продавец не вправе менять стоимость квартиры, зафиксированной в договоре;
покупатель переводит сумму задатка по аккредитиву Сбербанка (временной период для получения денег указывается в предварительном ДКП).

При оформлении военной ипотеки целевой кредит и ипотечная ссуда поступают на счет покупателя сразу после регистрации предварительного договора.

Третий этап – подписание основного ипотечного договора и оформление недвижимости в собственность.

Зачем заключать предварительный договор

Предварительный договор купли-продажи (ДКП) – инструмент закрепления прав и обязанностей сторон. Он:

заключается в письменной форме (статья 429 ГК РФ);
гарантирует признание обещаний для свершения окончательной сделки в будущем;
дает время для сбора документов (когда комплект документов готов в неполном объеме);
обязателен для исполнения и является основанием для заключения основного договора;
фиксирует стоимость квартиры, приобретаемой в ипотеку в Сбербанке;
обязывает внесение задатка продавцу квартиры (статья 380 ГК РФ, где задаток – это сумма, выдаваемая как гарантия будущей оплаты с отсрочкой);
гарантирует покупателю возврат задатка в случае расторжения ДКП. (основная причина расторжения ― отказ банка в ипотечной ссуде);
гарантирует отсутствие правопритязаний третьих лиц на квартиру, ареста, залога.

Таким образом, предварительный договор – это гарантия как для клиентов, так и для банка. Он подтверждает намерения сторон о совершении сделки купли-продажи.

Основные пункты

Важно! Предварительный ДКП вступает в силу с момента подписания. Расторжение возможно в случае, когда основные документы по ипотечному кредитному договору еще не подписаны

ДКП содержит следующие важные пункты:

паспортные (личные) данные сторон;
техническую характеристику объекта недвижимости;
почтовый адрес квартиры;
данные правоустанавливающих документов для продажи (свидетельство о регистрации права собственности; свидетельство о праве на собственность по наследству и другие установленные Законом основания);
полную стоимость объекта;
оценочную стоимость, указанную в отчете эксперта;
информацию о гражданах, по закону имеющих право на квартиру;
информацию о числе прописанных граждан;
условия расчета;
дату подписания основного кредитного договора.

ДКП оформляется строго в соответствии со стандартами Сбербанка. Без регистрации предварительных документов банк может не выдать ипотечный кредит.

Как правильно составить

Для соблюдения основных требований, предъявляемых Сбербанком к документам, используйте типовой бланк предварительного ДКП.

Проект договора купли-продажи квартиры по ипотечному кредиту должен содержать следующую обязательную информацию:

слово «Договор» всегда пишется в середине листа;
дата, город пишется слева под словом «Договор»;
личные и паспортные данные участников прописываются полностью;
предмет соглашения описывается в деталях (адрес, общая площадь, жилая площадь, доли – при необходимости);
стоимость пишется полностью, без сокращений;
указывается порядок расчетов (способы передачи задатка, основной суммы);
дату передачи аванса и дату окончательных расчетов;
полные реквизиты продавца для перечисления ссуды банком;
фиксируется право банка стать залогодержателем;
указываются сроки и условия передачи квартиры;
прописываются гарантии для продавца после подписания ДКП;
срок действия ДКП и количество экземпляров.

Обратите внимание! До заключения договора ознакомьтесь с каждым пунктом внимательно! Внесите корректировки, если необходимо. После подписания каждая сторона несет ответственность в соответствии с Законодательством РФ

Какие отличия между предварительным договором и основным договором?

Несмотря на то, что предварительный договор очень схож с основным, у него есть ряд отличий, которые его и характеризуют:

В нем обязательно указываются данные о сторонах (паспортные), все важные сроки и предмет, по которому заключается сделка. Но в отличие от основного документа, предмет не обязательно описывать максимально подробно. Например, в случае с машиной будет достаточно написать марку, модель, объем двигателя и цвет. Все остальные характеристики, которые индивидуализируют предмет сделки, будут прописаны уже в основном документе;
Предварительный договор, по своей сути, не привязывает стороны к какой-то ответственности и правовым последствиям. Если невыполнение основного договора одной из сторон может закончиться разбирательством в суде, здесь все немного проще. По сути это просто договоренность. Но большинство участников предпочитают вносить в текст какую-либо ответственность, чтобы сразу была понятна серьезность намерений, а односторонний разрыв договора со стороны контрагента принес какую-то компенсацию;

Как и в основном договоре, сразу описывается полная цена. Но при этом нельзя делать выплаты, основываясь на этот документ в полном размере. Можно только сделать оплату в счет будущих платежей (аванс). К примеру, если человек нанимает подрядчика, он может выплатить какую-то часть за работу, но основная оплата будет произведена только после сдачи объекта и подписания основного документа. Стоит также уточнить, что цена не может меняться, переходя из одного документа во второй. Поэтому чаще всего срок действия предварительного варианта не длительный;
В предварительном договоре всегда есть определенный срок действия, в отличие от основного. Как уже говорилось ранее, его можно указать в тексте, а можно не указывать, тогда его срок будет равен одному году с момента подписания. В основных договорах также указываются сроки, но часто они зависят от процедур оформления документов, регистрации объектов и многих других факторов, поэтому они могут растягиваться на несколько лет. Срок действия предварительного договора заканчивается либо по сроку давности, либо в момент подписания основного договора;
Еще одним важным отличием является форма договора. То есть, предварительный договор может быть попросту составлен в письменном виде с подписями обеих сторон, без процедур регистрации и нотариального заверения. Например, при покупке квартиры необходимо обязательно зарегистрировать основной договор в государственных органах. Предварительный же нигде регистрировать не нужно, вне зависимости от предмета договора и его цены, он всегда имеет одинаковую юридическую силу4
К предварительному документу чаще всего не прилагаются дополнительные документы и редко детально описываются обязательства сторон. Такой договор можно составить даже не имея на руках всей необходимой документации для основного. Часто предварительный вариант и служит отсрочкой для продавца, на оформление всех бумажных вопросов. Также в документе не обязательно описывать максимально подробно каждый пункт.

Несмотря на то, что отличий много, относится к предварительному договору, следует со всей серьезностью, ведь чаще всего он подкреплен материально. Разбирательства относительно конфликтных ситуаций в таких документах могут разбираться в судебном порядке, если стороны не могут прийти к консенсусу.

Возможные варианты

Задача предварительного соглашения состоит в том, чтобы гарантировать в будущем выполнение всех договорённостей. Однако, если документ ничем не подкреплён, он мало что значит: каждый из участвующих в сделке может разорвать её в одностороннем порядке. Поэтому почти всегда Покупатель совершает предоплату в виде аванса или задатка.

С задатком

Смысл задатка определён в п. 1 ст. 380 ГК РФ. В ней говорится, что задаток — это некоторая денежная сумма, которую Покупатель перечисляет Продавцу в счёт причитающегося с него по договору платежа. Что является доказательством заключения соглашения и гарантирует его исполнение. К тому же, задаток — надёжная страховка для участников сделки купли-продажи квартиры:

если Покупатель передумает совершать сделку, то задаток остаётся у Продавца;
если передумает Продавец, то Покупателю вернётся двойная сумма задатка;
если в расторжении соглашения не виновата ни одна из сторон, то размер вернувшегося задатка останется прежним (ст. 381 ГК РФ).

О размере предоплаты стороны договариваются. она не должна превышать десяти процентов стоимости сделки, но «по умолчанию» — минимальна: если договор будет расторгнут, с деньгами кому-то придётся расстаться.

При получении суммы, Продавец оставляет Покупателю расписку, которая оформляется от руки

Важно, чтобы предварялась расписка словом «задаток» — не «аванс».

Скачать бланк предварительного договора купли-продажи недвижимости с задатком
Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком

С авансом

Чёткой формулировки аванса в Гражданском законодательстве нетст. 380 ГК РФ

Случается, что даже если в предварительном документе вносимые суммы обозначены как задаток, суды признают эти пункты недействительными (предварительный — ещё не вступивший в действие, значит, не порождающий денежных обязательств акт). Выход — заключать два договора: отдельно предварительный и отдельно договор задатка.

Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры с авансом
Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры с авансом

В чем различие?

Задаток и аванс часто путают, так как и тот, и другой являются предоплатой. Однако между ними существуют различия, самое главное из которых — различие в неисполнении обязательств:

аванс не является гарантом исполнения обязательств по договору, любой из участников может отказаться от сделки;
аванс всегда будет возвращён Покупателю, независимо от того, кто является инициатором разрыва;
всегда возвращается в полном объёме;
в отличие от задатка, имеет лишь одно значение — платёжное (у задатка множество функций: платёжная, доказательная, обеспечительная, гарантирующая).

Вывод. Если у Продавца всё готово к продаже: нужные документы собраны, все прописанные в квартире будут вовремя оттуда выписаны и собственник точно знает, что не передумает — есть смысл взять задаток. Если есть опасения, что к нужному сроку все условия выполнить будет невозможно, в договоре лучше указать аванс. Захочет ли Покупатель терять время, ожидая квартиры?

Есть для Продавца ещё аргументы в пользу аванса. Его можно внести в договор вместе со штрафными санкциями.

Когда Покупатель беспричинно откажется от сделки, аванс останется у Продавца в качестве штрафа.
Если Продавец передумает передать квартиру, то он просто вернёт аванс Покупателю.

Кроме того, в случае альтернативных сделок (одновременная продажа одной квартиры и покупка другой) или цепочек (несколько альтернатив, увязанных в одну сделку), Продавцу предусмотрительней было бы принять аванс. Так как, здесь риск срыва сделки гораздо больше, чем при простой продаже.

Без задатка

Аванс и задаток не являются обязательным условием предварительного договора

Покупатель же, если в установленный срок сделка не состоится, через суд принудит Продавца на совершение продажи и взыщет с последнего судебные расходы.

Скачать бланк договора купли-продажи квартиры без задатка
Скачать образец договора купли-продажи квартиры без задатка

Предварительный — не значит ориентировочный, то есть ненадёжный. Предварительный — просто отсроченный и при этом — обязательный к исполнению. К составлению этого документа следует подходить ответственно, так как предварительный договор купли продажи является одним из базовых документов, на основе которого будет строиться сделка.

Существенные условия

В число существенных условий входят предусмотренные для проведения сделки купли продажи:

цена объекта;
порядок оплаты;
сроки проведения сделки;
условия перехода права собственности на квартиру.

Кроме перечисленного, по усмотрению сторон могут вноситься и иные положения, требующие обязательного исполнения при совершении сделки. Например:

кто оплачивает расходы по оформлению сделки;
нотариальное удостоверение;
вопрос о задатке, пени и неустойке;
обстоятельства форс-мажора и их влияние на проведение сделки;
условия расторжения договора.

Несоблюдение норм составления ПДКП влечёт его ничтожность.

Риски при составлении предварительного договора

В сделке с недвижимостью больше рискует покупатель — продавцу стоит договориться о безопасном способе передачи денег и всё. Преддоговор сокращает вероятность появления проблем, но не гарантирует полную безопасность сторонам.

Продавец отказывается от сделки. Сам факт наличия подписанного предварительного договора не означает, что покупатель гарантированно получит жилье. Если продавец передумает, ситуация будет развиваться в зависимости от того, что указано в договоре.

Если это согласовано сторонами, продавец возвращает предоплату в нужном размере или выплачивает компенсацию, на этом сделка заканчивается.
Или продавец вовсе отказывается исполнять обязательства. Тогда покупателю нужно идти в суд и надеяться, что решение будет в его пользу. Гражданские дела такого типа не распространены — многие не хотят судиться, потому что результат неизвестен, а потратиться на юриста придется.

Как правило, стороны договариваются о компенсации без суда.

Суд признает договор недействительным. Даже если одна сторона пойдет в суд, это не обязательно означает принуждение к сделке. Если в преддоговоре нарушена форма заключения или не согласованы все существенные условия, его могут признать недействительным.

Продавец исчезает с предоплатой. Если предварительный договор не нужно заверять у нотариуса, то де-факто его нигде не нужно регистрировать. Поэтому недобросовестному продавцу ничего не мешает взять с одного или нескольких покупателей предоплату и исчезнуть.

Избежать такого риска можно с помощью гарантов — независимой стороны, которая будет хранить деньги и контролировать сделку, например, агентства недвижимости.

Квартира продается с обременением. Продавец может умолчать, что на квартире есть запрет на сделки — например, она в залоге у банка или в ней имеет право пожизненно проживать другой человек. Чтобы этого избежать, самостоятельно закажите выписку и ЕГРН — в ней должна быть указана вся информация.

Выписка не гарантирует отсутствия обременений. Например, старая ипотека туда может и не попасть, так как база собирается с 1998 года, и в начале пополнялась не всеми сделками и с техническими ошибками.

Поэтому пропишите в преддоговоре гарантии — обещание продавца о том, что квартира на момент сделки не обременена. Добавьте ответственность за нарушение, например, штраф.

Структура, бланк и образец документа по купле-продаже квартиры по ипотеке

Что нужно обязательно вносить в ПД:

детальная информация о продавце и покупателе. Это паспортные данные, место проживания, информация о долговых обязательствах перед банком. В случае если лицо юридическое, предоставляются данные из ЕГРЮЛ.
Полное описание объекта продажи: фактический адрес, год постройки, площадь, особенности места.
Бумага, подтверждающая право собственности на квартиру продавца, т.е свидетельство о гос. регистрации права собственности.
Стоимость имущества, заранее оговоренная между продавцом и покупателем.
Сроки осуществления сделки.

ВНИМАНИЕ: Серьёзно отнеситесь к оформлению предварительного соглашения, тогда у вас не будет неприятностей.

Это процедура несложная, но требует детального ознакомления с вашей стороны.

Большинство семей для покупки собственного жилья вынуждены прибегать к использованию заемных средств. Такие целевые кредиты на приобретение недвижимости получили название ипотечных. Их получение имеет свою специфику, а также предполагает детальное документальное сопровождение. Читайте наши статьи о том, что нужно знать при покупке квартиры в ипотеку, чтобы сделка прошла без рисков и с максимальной выгодой для вас, а также как приобрести недвижимость на вторичном рынке, в новостройке, по военному ипотечному займу, в Сбербанке без первоначального взноса.

Процесс оформления и необходимые документы

Для заключения предварительной сделки нужно намного меньше документов, чем при заключении ипотечного договора. Для того чтобы успешно подписать бумаги, обе стороны должны иметь с собой:

паспорта (либо другие документы, удостоверяющие личность);
документы на приобретаемую недвижимость.

Все требования к заключению предварительного соглашения установлены в законе «Об ипотеке». Сбербанк разрешает подписывать договор самостоятельно, без контроля специалистами банка. Есть готовый образец договора. Его можно распечатать и приступать к заполнению.

При подписании договора нужно убедиться, что в нем прописаны такие данные:

стоимость квартиры (данную сумму устанавливает специалист, проводивший аккредитацию недвижимости);
описание состояния квартиры. У объекта недвижимости должен быть технический паспорт. Все данные переносятся в договор именно с него. Он включает в себя информацию о размере квартиры, о количестве собственников, об общем состоянии, количестве мебели и т.д.;
срок действия договора. Он перестает действовать с того момента, как заемщик заключает основной ипотечный договор в отделении Сбербанка;
сроки выполнения всех действий до окончательной продажи квартиры (данную информацию определяет специалист банка по ипотеке).

Специалисты также рекомендуют по возможности вставить в предварительное соглашение приложение. Оно должно содержать данные банковских счетов сторон, размер задатка и сроки его возврата.

Стороны подписывают договор и передают его в отделение Сбербанка. В Росреестре предварительное соглашение регистрировать не нужно. После того как заемщик уже перечислил деньги продавцу и заключил ипотечный договор, предварительная сделка считается недействительной.

Благодаря предварительной сделке в Сбербанке можно получить гарантии при оформлении ипотеки. Чтобы заемщики и продавцы сэкономили время, Сбербанк обновил сервис Дом-клик. Теперь предварительное соглашение можно заключить в онлайн-режиме.

На какие пункты следует обратить внимание?

В первую очередь должно соблюдаться требование к форме, основные положения и пункты, данные выше, должны обязательно быть включены в текст

Особое внимание следует обратить на существенные условия.Нужно учитывать, что документация контрактного типа составляется и подписывается сторонами с целью предоставления каждому из контрагентов особых преимуществ. Если какое-либо положение таких преимуществ не предоставляет, или лишает их – текст договора следует пересмотреть и составить так, чтобы соблюдались имущественные интересы обеих сторон.

Чтобы не попасть на удочку мошенников, нужно обратить внимание на правильно внесённые в договор паспортные данные контрагента, кадастровые и технические характеристики приобретаемой квартиры

Обязательно сверить их с правоустанавливающим документом и свидетельством о праве собственности, которые должны предъявляться в виде оригиналов.
Обязательно проверяется возраст собственника. Если он несовершеннолетний – от его имени должен действовать законный представитель, а органы опеки и попечительства представить дополнительное разрешение.Посредник, действующий в интересах лица должен иметь нотариально удостоверенную доверенность. Эти факты так же обязательно указываются в предмете договора при представлении сторон.

Как оформить правильно? В целом договор должен иметь однозначный и непротиворечивый стиль оформления, все положения нужно излагать лаконично, во избежание интерпретаций контрагентом и его представителем. Особенно чётко нужно обозначить:

стоимость квартиры;
наличие задатка (аванса);
условия проведения сделки;
сроки.

Ни одно из положений не может быть внесено без согласия каждой из сторон.

Содержательная часть текста

В текст соглашения необходимо включить:

Информацию об участниках, точные паспортные сведения. В документе в обязательном порядке фиксируются все владельцы реализуемого имущества. Если будет зафиксирован только один из них, то сделку можно в любое время признать недействительной. Так часто происходит с долями на детей, родители просто не указывают в соглашении их как совладельцев. Продать жилплощадь при нескольких собственниках одному возможно исключительно при наличии нотариально удостоверенного согласия, доверенности на этого индивида. Все другие способы нелегальны и должны быть исключены сразу же.
Описание реализуемого объекта недвижимости: конкретный адрес, этаж, метраж помещения, число комнат, номер, присвоенный кадастровой службой. Следует максимально определенно описать объект, поскольку данное положение относится в соответствии с гражданским законодательством к значимым.
Крайнее время, последний день, когда участники могут заключить главное соглашение между собой. Именно этот пункт и считается предметом данного вида договора. Стороны определяют срок, на протяжении которого должны быть устранены все препятствия, мешающие заключению основной бумаги.

ВНИМАНИЕ !!! Срок по желанию и установлению участвующих лиц может трансформироваться. Его нужно прописать как в числовом значении, так и прописными буквами (это делается для исключения посторонних толкований)

На законодательном уровне максимально возможный период установлен в 12 месяцев.

Идентификация сведений о правоустанавливающей документации. Нынешний владелец обязуется предоставить бумажное сопровождение, доказывающее действительность обладания недвижимостью. Информация свидетельства заносится также в текст.
Факт договоренности о задатке или авансе. Также общеобязательно фиксируется в документе, поскольку выступает реальной гарантией приобретения покупателем именно этого жилого помещения. Получение некоторой суммы реализатором означает, что никому из претендентов на осмотр объекта он не даст согласия.

ВАЖНО !!! Объем подлежащей к уплате суммы определяется сторонами самостоятельно, как правило, не превышает 10% от итоговой стоимости приобретаемого. Какую форму гарантии избрать решается также в индивидуальном порядке

Выбрав аванс, потенциальный покупатель может в итоге отказаться от обретения жилища и получить уплаченные ранее средства. Чего не скажешь о задатке. Последний не подлежит возврату, если сделка сорвалась по вине клиента. Предварительный договор с задатком образец 2021 сбербанк скачать, возможно, запросив его у юриста

Какую форму гарантии избрать решается также в индивидуальном порядке. Выбрав аванс, потенциальный покупатель может в итоге отказаться от обретения жилища и получить уплаченные ранее средства. Чего не скажешь о задатке. Последний не подлежит возврату, если сделка сорвалась по вине клиента. Предварительный договор с задатком образец 2021 сбербанк скачать, возможно, запросив его у юриста.

Итоговая стоимость квартиры. Определяется единожды и не подлежит изменению и уточнению. Ключевое соглашение составляется именно с указанием цены, определенной в заблаговременном документе.
Условия произведения взаиморасчетов – в какой форме (наличными или безналичными), временной промежуток, в рассрочку или без, с привлечением заемных средств или нет.
Применяемые меры ответственности при нарушении положений договоренностей сторонами. Обычно все обращаются к действующему законодательству, но иногда встречается включение индивидуальных условий.
Обязательства к приготовлению заключения основного документа. Например, снятие с регистрации прописанных лиц или получение кредитного займа. Все тонкости фиксируются.
Расходные операции по сделке (кто оплачивает услуги нотариуса, госпошлину при перерегистрации).

Заблаговременное соглашение разрешает все возникающие существенные вопросы, которые впоследствии отражаются в ключевом документе.

Что представляет собой заполненный договор?

Предварительный договор предоставляется в банк для одобрения и согласования существенных условий, а после положительного решения происходит подписание основного соглашения. Он выступает гарантом, что участники намерены до конца осуществить сделку и не откажутся от достигнутых соглашений.

Предварительный и окончательный договор содержат схожие данные, но последний вариант имеет более полное наполнение. В нем должны быть указания на следующие моменты:

Окончательные расчеты осуществляются с использованием заемных средств;
Кредитование происходит с участием конкретного банка;
Ссылка на ипотечный договор, выступающий основанием для получения денег.

Основным отличием окончательного договора выступает то, что с таким документом в дальнейшем можно обращаться в Росреестр для регистрации перехода права собственности на недвижимость, приобретаемую на ипотечные средства.

Если в качестве продавца недвижимости выступает застройщик либо официальный его представитель, то подписывается договор долевого участия. В этом случае речь после регистрации идет не о получении права владения, а о переходе права требования. В собственность заемщика недвижимость может быть оформлена только после сдачи объекта в эксплуатацию и получения акта приема-передачи.

Плюс-минус метры

На момент заключения предварительного договора точная площадь квартиры, как правило, не известна и указывается проектная (ориентировочная). А когда дом сдается в эксплуатацию и проводится техническая инвентаризация, часто выясняется, что размер квартиры отличается от заявленного, причем разница может достигать 5% от указанной в ПДКП площади и даже более. И при нынешних ценах на недвижимость такие отклонения довольно серьезно изменяют стоимость объекта. Например, если 40-метровая квартира прибавила или потеряла в размерах 5%, то значит, ее площадь изменилась на 2 м кв., а это в среднем 200 тыс. руб. Естественно, ни один продавец не захочет подарить Вам такие деньги, «поэтому в предварительном договоре всегда оговариваются условия оплаты или возврата денежных сумм в случае увеличения или уменьшения площади квартиры», — говорит Екатерина Алексанкина.

По справедливому предварительному договору в случае увеличения площади покупатель производит доплату, а в случае уменьшения, продавец возвращает покупателю излишне уплаченную сумму. «Иногда таких взаиморасчеты зависят от размера измененной площади», — уточняет Александр Хлебников, т.е. если изменения незначительны (например, менее 1%), то стоимость квартиры останется прежней, однако если взаиморасчет проводиться, он одинаково применяется как при увеличении, так и при уменьшении площади.

Если же в предварительном договоре оговаривается, что при увеличении размера квартиры покупатель обязуется оплатить прирост площади, а при уменьшении продавец получает право не возвращать излишне заплаченные деньги, то от его заключения правильнее всего отказаться. Такие условия даже большинство застройщиков оценивают как несправедливые.