Отказ от преимущественного права покупки

Порядок покупки и перечень документов

Законодательством не запрещается купля — продажа отдельной комнаты в коммуналке, важно, чтобы жилье было приватизировано, право собственности на квадратные метры подтверждалось документально и распоряжение его частью происходило с согласия остальных владельцев (ст.246 ГК РФ). Стоимость такой жилплощади различается в зависимости от региона, инфраструктуры и транспортной доступности района, типа и степени изношенности дома, метража комнаты и состояния квартиры, в которой она расположена

Стоимость такой жилплощади различается в зависимости от региона, инфраструктуры и транспортной доступности района, типа и степени изношенности дома, метража комнаты и состояния квартиры, в которой она расположена.

Со стороны покупателя, готового рассчитаться за жилье собственными денежными средствами, для осуществления сделки требуется только паспорт.

Продавец предоставляет перечень документов, которые полезно проверить до составления и подписания договора:

• удостоверение личности;
• свидетельство собственности;
• кадастровый и технический паспорта объекта недвижимости;
• выписка из финансово-лицевого счета;
• справка из единого госреестра об отсутствии обременений на жилплощадь;
• письменные отказы соседей от приобретения комнаты;
• согласие супружеской половины (в случае совместно нажитого имущества).

На основании поправок к ФЗ N 218 от 13 июля 2015 года сделка по отчуждению доли недвижимости, которой является передача права собственности на комнату в коммунальной квартире, подлежат обязательному заверению в нотариальной конторе.

Проверка отсутствия причин, делающих невозможной покупку комнаты, тоже возложена на нотариуса.

Описание процедуры

Предлагая другим собственникам купить долю, может возникнуть ситуация, когда вместо одного претендента появляется сразу несколько. В таком случае, продавец пользуется своим правом выбрать будущего владельца, без возможности распределения доли сразу на нескольких человек.

После того, как получено согласие приобрести жилплощадь, на подготовку и оформление отводится 1 месяц.

Определяя список лиц, с которыми предстоит согласовать продажу, необходимо исключить простых жильцов, не имеющих никаких имущественных прав на площадь. Приоритет на покупку сохраняют только те, кто указан в качестве сособственников.

1. Письменное уведомление владельцев о предстоящей возможности покупки.
2. При полном отказе от всех сособственников купить часть недвижимости, назначают визит к нотариусу.
3. В нотариальной конторе собирают жильцов, владеющих частью имущества в рассматриваемом объекте, и предоставляют их паспорта.
4. Также нотариусу потребуются данные об объекте и продаваемой доле (местонахождение объекта, полные ФИО всех заинтересованных сторон, точное описание, метраж, предполагаемая стоимость для реализации).
5. На основании предоставленной информации составляют текст письменного отказа.

Скачайте

  Уведомление о продаже доли в квартире (образец) (26,0 KiB, 2 810 hits)

  Пример заявления об отказе от права преимущественной покупки (33,0 KiB, 5 067 hits)

Документ с подтверждением отказа сособственников от выкупа допускается оформить самостоятельно, придерживаясь основных норм по составлению юридически значимых документов. Если одна из частей принадлежит несовершеннолетнему, волеизъявление оформляет его законный представитель. Далее бумаги заверяют в нотариальной конторе.

Помимо паспортов сособственников и продавца, для заверения отказа предоставляют бумаги на саму собственность, подтверждая право человека продать свою долю.

Если со стороны остальных хозяев не заявлено желание расширить свои владения путем выкупа доли в квартире, особых сложностей с оформлением отказа не будет. Кроме того, после заключения сделки в пользу постороннего покупателя, хозяева остальных долей сохраняют право оспаривания продажи.

Особенностью переоформления части жилья при мене или передаче в дар является отсутствие необходимости в получении согласования от остальных.

Составление бумаги с отказом от сделки

Отсутствие строгих ограничений по оформлению документа облегчает самостоятельную подготовку бумаги. Используют образец с отказом от права выкупа, с соблюдением стандартных норм, предъявляемым к другим юридическим бумагам.

Содержание документа должно включать следующие реквизиты:

• Точное местонахождение квартиры, в которой планируется продажа комнаты.
• Описание идентификационных характеристик отчуждаемой собственности (адрес, метраж, доля в общей площади).
• Установление цены, по которой предлагалось выкупить жилье.
• Срок для обдумывания предложения.
• Информация о лице, отказывающемся от сделки (полностью ФИО, сведения из паспорта, контактная информация).

Внизу документа ставят печать, расписываются и передают нотариусу для заверения.

При подготовке бумаги придерживаются следующего порядка:

1. Название документа.
2. Место составления.
3. Текст, включающей описание недвижимости и отсутствием намерений купить ее со стороны конкретного лица.
4. Приложения из документов.
5. Заключение.

При возникновении затруднений при составлении бумаги, обращаются за помощью в нотариальную контору.

Это полезно: регистрация права собственности на квартиру.

Видео — Нотариальный отказ от преимущественного права покупки

Особенности оформления отказа несовершеннолетним лицом и образец документа

Оформление отказа от преимущественного права покупки не имеет особых сложностей и осуществляется по стандартному алгоритму. Если же совладелец является несовершеннолетним лицом, то все необходимые действия (проставление подписи) производит его законный представитель.

Срок возможного оспаривания заключенной сделки при наличии преимущественного права составляет 3 месяца с момента подписания документа. Если же совладельцы являются собственниками комнаты в коммунальной квартире, то необходимую информацию можно получить при подаче запроса в Росреестр.

Основные особенности процедуры:

• преимущественное право не соблюдается при отсутствии факта продажи или же при обмене или дарении части недвижимости;
• заключение сделки продажи возможно только с одним совладельцем, даже если остальные дольщики также выразили согласие;
• условия заключения сделки о продаже части недвижимости равны для дольщиков и третьих лиц.

Образец формы отказа от преимущественного права должен содержать следующие данные:

• адрес расположения недвижимости и ее основные характеристики (общая площадь, или же процентное соотношение доли);
• предложение о выкупе доли с указанием ее стоимости;
• сроки рассмотрения предложения;
• основные данные дольщика оформляющего отказ (серия, номер паспорта, место прописки, контактный телефон);
• подписи, дата заполнения документа, подтверждение нотариуса.

Комментарии к 250 ст. ГК РФ

В соответствии с правовыми положениями закона преимущественное право распространяется на движимое и недвижимое имущество. Данные аспекты также применяются к сделкам с ценными бумагами (акции ЗАО), доли капитала (ООО).

В специальной форме регламентирующей регистрацию права собственности в соответствии с ФЗ № 218 предусматривает предоставления согласия на продажу доли собственности от других дольщиков.

Если же данный документ отсутствует, то процедура оформления приостанавливается на срок до 60 дней, а всем совладельцам недвижимости высылается соответствующее уведомление с ожиданием необходимого ответа в течение 3 суток.

Внесение изменений сравняло положения ст. 250 ГК РФ и ФЗ № 218, которые ранее ограничивали права долевого собственника.

Преимущественное право покупки

Преимущественное право покупки недвижимости существует у собственников соседних комнат в коммунальной квартире, а также участников общей долевой собственности на квартиры, комнаты, земельные участки.

Преимущественное право реализуется к третьим лицам, то есть к тем юридическим и физическим лицам, которые не входят в список собственников комнат по коммунальной квартире и не являются участниками общей долевой собственности этой недвижимости.

У всех участников долевой собственности и  собственников комнат в коммуналке — равные права на покупку друг перед другом.

Преимущественное право покупки доли

Для реализации первоочередного права покупки законодательством предусмотрено обязательное соблюдение регламента сделки, а именно:

все участники общей долевой собственности или собственники соседних комнат в коммунальной квартире, в обязательном порядке должны быть письменно уведомлены о продаже доли или комнаты

уведомление должно содержать цену продажи и условия оплаты цены(рассрочки или отсрочки платежа), а так же сроки освобождения комнаты/квартиры продавцом

для принятия решения о покупке дается срок — один месяц с момента уведомления, если гражданин специально уклоняется от получения уведомления — срок исчисляется с момента поступления почтового отправления в его адрес, в отделение связи по месту регистрации.

уведомление лучше вручать в виде телеграммы( открытого почтового отправления), а для себя обязательно нужно  оставить заверенную почтой копию. Такое уведомление не вправе отклонить  ни Росреестр, ни нотариус.

Отказ от преимущественного права покупки доли или комнаты

Если лицо, имеющее первоочередное право покупки и должным образом уведомленное о продаже, в течении месяца не заключило предварительный ( или основной) договор купли-продажи доли или комнаты, признается отказ его от преимущественного права покупки.

Так же можно оформить нотариальный отказ от преимущественного права покупки от всех «первоочередников». Тогда не нужно ждать месяц, а тут же можно совершать сделку с третьим лицом.

Отказ от преимущественного права покупки доли несовершеннолетним

Более сложная ситуация, если собственником доли в праве или комнаты в коммунальной квартире,является несовершеннолетний или недееспособный. Права таких собственников недвижимости,  в том числе и право на первоочередную покупку, охраняется государством, в «лице» Отделов по опеке и попечительству.

Для получения «отказа» необходимо обратиться в Отдел по опеке и попечительству вашего города или района.

Если собственник малолетний ( до 14 лет) — в орган опеки обращаются его родители, предоставляя копии документов на недвижимость и уведомления о продаже. Так же при себе необходимо иметь оригиналы этих документов, свои паспорта и свидетельство о рождении ребенка

Если ребенку исполнилось 14 лет — он так же, как и родители, самостоятельно пишет и подает заявление о предоставлении «отказа» .

За недееспособного действует его законный представитель- опекун

Форма отказа от преимущественного права покупки доли

Отказаться от преимущественного права покупки совершеннолетнему и дееспособному собственнику доли в праве или комнаты в коммунальной квартире до истечения месяца, после получения уведомления о продаже можно только нотариально!

Право преимущественной покупки комнаты и отказ от преимущественного права покупки комнаты аналогичны с долей а праве на квартиру, описанные выше.

Подробнее в статьях: Продажа коммунальной квартиры

Уведомление о преимущественном праве покупки комнаты или доли в праве образец , там есть ссылка на шаблон уведомления.

Всегда рада разъяснить. Автор

Преимущественное право покупки

Как участнику общества акцептовать оферту в рамках реализации преимущественного права покупки доли

Акцепт оферты по смыслу п. 5 ст. 21 Закона об ООО является обязательным условием реализации участником своего преимущественного права покупки доли, отчуждаемой третьему лицу. Требований к его форме и содержанию нет, но из него должно однозначно следовать намерение участника реализовать свое преимущественное право. Это следует из п. 1 ст. 438 ГК РФ.

Поэтому при акцепте оферты рекомендуем:

1) составить акцепт в свободной письменной форме и включить него сведения:

• о лице (участнике ООО), акцептующем оферту. Акцептовать оферту может лицо, являющееся участником общества на момент акцепта (п. 5 ст. 21 Закона об ООО);
• об оферте, на основании которой он делается;
• о размере доли (части доли), приобретаемой на основании акцепта оферты;
• о цене, по которой вы приобретаете долю (часть доли) на основании акцепта оферты.

Кроме того, вы можете указать в акцепте сведения о нотариусе, у которого вы предлагаете заключить договор, если в оферте не указано, где он должен быть заключен;

2) удостоверить подпись на нем у нотариуса. Такого требования в отношении акцепта в Законе об ООО нет. Однако это позволит избежать риска признания его недействительным и отказа в реализации преимущественного права;

3) направить акцепт в общество. Рекомендуем также направить акцепт участнику ООО, сделавшему оферту.

Срок направления акцепта – 30 дней, которые отсчитываются со дня получения оферты обществом. Устав может содержать более продолжительный срок. Ненаправление акцепта в срок влечет прекращение преимущественного права (п. п. 5, 6 ст. 21 Закона об ООО).

По какой цене участники могут приобрести долю по преимущественному праву

Устав может содержать положение, предусматривающее заранее определенную цену приобретения доли участниками (п. 4 ст. 21 Закона об ООО). В таком случае приобретать долю (часть доли) вы должны по заранее определенной цене. Уставом не может предусматриваться возможность выбора цены между заранее определенной и предложенной третьему лицу (п. 4 ст. 21 Закона об ООО).

Заранее определенная цена может быть установлена в твердой денежной сумме или на основании одного из критериев, определяющих стоимость доли: стоимость чистых активов общества, балансовая стоимость активов общества на последнюю отчетную дату, чистая прибыль общества и др. (п. 4 ст. 21 Закона об ООО).

При этом заранее определенная цена должна быть:

• предусмотрена для всех участников ООО без исключения, то есть нельзя, чтобы она была предусмотрена в отношении отдельного участника или в отношении отдельной доли (части доли) (п. 4 ст. 21 Закона об ООО);
• одинакова для всех участников ООО, то есть вне зависимости от того, кому принадлежит отчуждаемая доля (части доли) (п. 4 ст. 21 Закона об ООО).

Долю в каком размере могут приобрести участники по преимущественному праву

Размер доли, которую участник может приобрести по преимущественному праву, зависит от размера его доли, а также от того, есть ли в уставе ООО положения, предусматривающие:

• непропорциональное приобретение долей по преимущественному праву (п. 4 ст. 21 Закона об ООО);
• право участников приобрести не всю долю (не всю часть доли) (п. 4 ст. 21 Закона об ООО).

Если в уставе нет таких положений, изменяющих размер доли (части доли), приобретаемой по преимущественному праву, то приобрести участник может долю в размере, пропорциональном размеру своей доли, и только в полном размере этой пропорции (п. 4 ст. 21 Закона об ООО).

Если вы готовы купить долю в большем размере, чем позволяют положения устава, рекомендуем в акцепте сразу указать, что вы готовы приобрести долю в размере, пропорциональном размеру своей доли, а в случае отказа всех (части) участников от реализации своего преимущественного права – оставшиеся доли.

Дело в том, что если в ООО более двух участников, то сразу приобрести всю отчуждаемую долю нельзя. Нужно дождаться, пока остальные участники реализуют свое преимущественное право или откажутся от него. И только потом можно приобрести оставшиеся части отчуждаемой доли. При этом размер доли, которую вы сможете приобрести, также будет определен в размере, пропорциональном размеру вашей доли (п. 5 ст. 21 Закона об ООО).

Воспользоваться таким правом нужно в пределах оставшейся части срока реализации ими преимущественного права покупки доли или части доли, если уставом общества не предусмотрено иное (п. 5 ст. 21 Закона об ООО).

Порядок действий продавца при отказе от преимущественного права на покупку доли

Взаимоотношения с соседями часто оставляют желать лучшего. Услышав, что совладелец собирается продать свою жилплощадь, остальные собственники могут намеренно осложнить процесс смены состава участников собственности, используя малейшее отклонение от процедуры для оспаривания купли-продажи в суде.

Шаг 1. Подготовить предложение по выкупу

Чтобы предстоящая сделка была благополучно зарегистрирована, необходимо определить стоимость жилья, по которой продавец хотел бы продать свою часть, написав письменное уведомление с указанием цены, способа оплаты, прочих условиях. Цена предложения не должна быть выше стоимости, которую собирается указать в договоре купли-продажи продавец.

В уведомлении по выкупу должны присутствовать следующие реквизиты:

1. ФИО, адрес лица, которому направляется документ.
2. ФИО, адрес отправителя, намеренного продать долю.
3. Информация об отчуждаемой доле (адрес, размер, технические характеристики квартиры).
4. Стоимость жилплощади.
5. Дата и подпись.

Заверять предложение у нотариуса не потребуется. Достаточно сохранить документы, подтверждающие отправку писем собственникам и дату.

Шаг 2. Отправить извещения о намерении продать жилье

Уведомление о продаже необходимо направить каждому собственнику в отдельности. Чтобы узнать полный список владельцев, обращаются в отделение Росреестра или МФЦ с запросом выписки ЕГРН на квартиру. Документ содержит наиболее актуальную и достоверную информацию об объекте недвижимости и совладельцах. Выписка оформляется на платной основе, по предъявлении паспорта.

Если продается доля в коммунальной квартире, владельцем неприватизированных частей считается муниципалитет. Предложение с выкупом необходимо подать по адресу расположения местной администрации.

Шаг 3. Получить отказ от совладельцев

Получив уведомление, любой из соседей вправе обратиться к продавцу доли для согласования сделки. Если никто не согласился купить имущество на предложенных условиях, оформляют отказ.

Цель продавца – получить документальное подтверждение, что процедура соблюдена и у каждого из совладельцев была возможность расширить жилплощадь. Для составления и заверения документа привлекают нотариуса, который станет гарантом того, что другие собственники не оспорят сделку на основании своего нарушенного преимущественного права. Если кто-либо из жильцов согласен на покупку, ничего дополнительно оформлять не нужно.

Шаг 4. Оформить сделку купли-продажи

Если собственники не захотели расшить жилплощадь, продавец может самостоятельно искать покупателя, либо привлекать на помощь риэлторов. Главное, чтобы в договоре купли-продаже были указаны те же условия, что и в письменном уведомлении.

Если будет нарушено право преимущественной покупки, соседи по квартире могут обратиться в суд и потребовать отмены сделки. Суд признает за истцом обязанности покупателя и назначит его новым владельцем. Чтобы оспорить сделку, отводится 3-месячный срок после подписания договора купли-продажи.

Преимущественное право покупки: общие положения

Исключения из правила о преимущественной покупке квартиры

Правовые нормы, закреплённые в ст. 250 ГК, недвусмысленно провозглашают, что воспользоваться преимущественным правом на приобретение продаваемой доли могут абсолютно все участники долевых правоотношений, причём в равной мере. Однако, нельзя забывать о том, что закон делает из этого правила некоторые исключения, о которых крайне желательно помнить. Они прописаны в первой части двести пятидесятой статьи Гражданского кодекса:

1. Если покупка доли осуществляется путём проведения торгов, осуществляемых в публичном порядке.
2. Если человек, которому принадлежит часть сооружения либо здания, отчуждает долю участка земли, на котором находятся указанные выше сооружения либо здания.

Этот список не является окончательным. Другими юридическими фактами, отменяющими нормы, установленные ст.250 ГК РФ, являются случаи, когда доля переходит к другому субъекту безвозмездно, например, при помощи заключённого договора дарения, или после оформления наследства.

Другое часто применяемое исключение из закреплённого правовыми нормами общего правила возникает, когда совладелец доли желает отдать ее в залог постороннему человеку или организации. Здесь ему, чтобы законно осуществить подобное действие, не нужно учитывать тот факт, что ему могут возразить другие совладельцы. Однако, если держатель залога решит забрать у должника его долю и продать её, то в данном случае залогодержатель никак не может игнорировать требования статьи двести пятидесятой Гражданского кодекса и сначала предложить иным сособственникам воспользоваться предоставленной им законной возможностью приобрести заложенную долю.

Нестандартные ситуации, возникающие при применении ст.250 Кодекса

Как следует поступать продавцу, если его имущество хотят приобрести сразу несколько человек, являющихся сособственниками? Гражданское право в данном случае решает ситуацию чётко и определённо: продавец имеет полное и абсолютное право выбрать себе покупателя, с которым он желает вступить в договорные отношения по отчуждению доли. Причём, если конфликт дойдёт до разбирательства в судебных органах, то сособственнику, который считает себя ущемлённым, не следует праздновать победу преждевременно, потому что даже суд должен учесть пожелания продавца и его мнение о том, как он хочет распорядиться тем имуществом, которое ему принадлежит.

Почему закон в РФ разрешает поступать продавцу именно так? Потому что российское законодательство в области покупки или продажи имущества придерживается двух важных постулатов:

• Договор по купле-продаже по законам РФ не является публичным по умолчанию, т.е. продавец в таком соглашении не обязан оформлять сделку с каждым, кто желает её заключить.
• Чтобы договор можно было официально оформить, достаточно наличия согласованной воли, ясно выраженной сторонами будущего соглашения.

Поэтому продавец в рассматриваемом нами случае имеет свободу выбора того, с кем связать себя договорными отношениями.

Есть ещё один вариант решения проблемы, указываемый авторами юридических комментариев к гражданскому законодательству и разрешаемый законом: если у одного совладельца жилья нет достаточных финансовых средств на покупку, то он может предложить другим совладельцам объединиться и выкупить долю.

Имейте в виду, что указанное правило применимо только тогда, когда часть долевой собственности планируется к отчуждению лицу, которое не является сособственником. Если же вы договоритесь, что ваше имущество приобретёт кто-либо из совладельцев квартиры, то положения из ст.250 ГК РФ не будут распространяться на ваши правоотношения.

Нарушение права преимущественной покупки

Помните, если нарушите установленные законом правила, связанные с правом преимущественной покупки, то проведенная сделка может впоследствии признаться недействительной, и легко подвергнуться оспариванию в суде.

Чаще проблемы возникают в тех случаях, когда совладельцы жилья не уведомляются должным образом о:

• реализации доли;
• стоимости продаваемой части совместной недвижимости.

Представьте, что не получили уведомления, но желаете купить долю. Закон сообщает, что дается еще 3 месяца после того, как вы узнаете о нарушении законных прав собственника, на возвращение принадлежащего вам первоочередного права, даже в ситуации, если доля уже куплена и оформляется на имя стороннего покупателя.

Кроме того, подлежит по закону оспариванию сделка, которая:

• заключена между родственниками;
• подразумевала использование средств материнского капитала.

Если при заключении договора нарушались права малолетних, и это было установлено в ходе дальнейших выяснений, сделка также объявляется незаконной.

Нарушение любых правил, связанных с оформлением отказа от преимущественного права приобретения доли в общей собственности, обернется для вас признанием всех заключенных сделок недействительными

Похожие записи:

Федеральный закон «об основных гарантиях избирательных прав и права на участие в референдуме граждан российской федерации» от 12.06.2002 n 67-фз (ред. от 04.06.2021) Понятие доказательств, их признаки и свойства Обязанности налогоплательщика согласно ст. 23 нк рф Со скольки лет можно получить лицензию на оружие Ходатайство о привлечении свидетеля в гражданском процессе: образец 2020 года Закон о государственной защите потерпевших, свидетелей