Продажа комнаты в коммунальной квартире в 2021 году

Оглавление

Проведение сделки

Право собственности на квартиру покупатель получает лишь после государственной регистрации договора. Для осуществления этого процесса необходимо предоставить договор и требуемый перечень документов в отделение Росреестра. Для оформления договора обращаться к нотариусу необязательно, можно просто всё заполнить в письменной форме. Если у вас нет теоретических знаний по его составлению, то можно скачать готовый бланк в интернете или обратиться за помощью к профессиональным юристам.

В договоре обязательно должен быть приписан предмет сделки с прописанными характеристиками комнаты, стоимость и порядок передачи средств. Задача покупателя — внимательно изучить заполненную информацию на предмет ошибок. Так как в дальнейшем из-за них может возникнуть множество проблем. А ведь внизу будет стоять ваша подпись. Новое свидетельство будет получено покупателем лишь, примерно, через месяц после регистрации договора.

Документы для покупки

Покупая квартиру, следует уточнить какие документы должен предоставить продавец для осуществления сделки. Для заключения договора нужны следующие документы:

паспорт продавца;
свидетельство о государственной регистрации права собственности;
документы, на основание которых возникло право на собственность;
кадастровый паспорт;
выписка из домовой книги;
нотариально-заверенное согласие супруга (если вы находитесь в браке);
нотариально-заверенный отказ иных собственников комнаты (если таковые имеются);
согласие органов опеки и попечительства (если имеются несовершеннолетние дети).

Во избежание неприятных ситуаций хорошо бы проверить справки о задолженностях по коммунальным платежам и налогам и сборам. Если продавец вызывает подозрения в своём поведении, то можно попросить предъявить вам справки из наркологического и психоневрологического диспансера. По закону продавец вам такие документы в обязательном порядке предоставлять не обязан.

Покупатель для осуществления сделки, в свою очередь, должен предъявить паспорт и заверенное у нотариуса согласие супруга.

Узнать более подробную информацию о необходимых документах требуемых для оформления сделки граждане, могут обратившись за онлайн-консультацией к нашим юристам.

Процедура оповещения соседей

Процедура отказа от покупки комнаты в коммунальной квартире начинается с письменного оповещения соседей о планируемой продаже своей части недвижимого имущества. Порядок действий будет следующим:

Составить текст уведомления.
Вручить документ каждому совладельцу коммунальной квартиры.
Обсудить отказ от покупки.
Оформить соответствующий документ в письменном виде (самостоятельно или в присутствии нотариуса).
Заверить отказ у нотариуса.

Мнение эксперта

Александр Фомичев

Юрист. Стаж лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Идеальный вариант – когда с соседями хорошие отношения, поэтому они легко согласятся составить документ и заверить его у нотариуса. Если они отказываются принимать письменное оповещение из рук в руки, его следует направить почтой, даже при условии проживания в одной квартире

При этом важно оформить отправление заказным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении, сохраняя почтовые квитанции за оплату отправки

Как составить уведомление

В тексте уведомления о планируемой продаже следует указать:

Личные данные продавца комнаты и адресата.
Намерение продать комнату с указанием реквизитов правоустанавливающих документов и свидетельства о праве собственности/выписки из ЕГРН.
Характеристики продаваемого объекта: адрес, метраж, цену и условия выкупа.
Замечание о преимущественном праве покупки.
Срок на принятие решения.
Последствия непредоставления ответа (продажа постороннему лицу).
Дата оформления.
Подпись автора с расшифровкой.

Кому направлять

Информировать о планируемой продаже следует только соседей, обладающих правом преимущественной покупки продаваемой недвижимости. Таковыми являются те, кто пользуется жильем на основании права собственности, независимо от того, каким путем оно получено (посредством приватизации, договора дарения или купли-продажи, наследования). С лицами, проживающими по договору социального найма или аренды, никакие согласования проводить не нужно. Уточнить настоящие права соседей на комнаты коммунальной квартиры можно через запрос в Росреестр. Выписка оформляется на основании паспорта заявителя, после уплаты государственной пошлины в размере 200 руб.

В отношении неприватизированных комнат их собственником считается местная администрация. В таком случае все согласования следует проводить с отделом управления муниципальным имуществом.

При составлении текста уведомления важно учитывать, что среди совладельцев могут быть несовершеннолетние лица:

Дети в возрасте до 14 лет – уведомление адресуется родителям или другим законным представителям. Они же будут оформлять впоследствии отказ, если удастся достигнуть такой договоренности.
Дети 14-18 лет – уведомление направляется непосредственно в их адрес, но на письменном ответе обязательно должна присутствовать подпись одного из родителей/ законных представителей.

В отношении несовершеннолетних собственников требуется также дополнительно получить письменное разрешение от органов опеки и попечительства.

Сроки ожидания ответа

Как только уведомление будет получено, каждый из жильцов коммунальной квартиры может оформить отказ от покупки продаваемой комнаты или выкупить ее за указанную цену. В последнем случае составлять письменный ответ нет необходимости, можно сразу оформлять сделку купли-продажи и направлять документы в Росреестр для перерегистрации прав собственности на нового владельца.

На принятие окончательного решения законом отводится 1 месяц (ст. 250 ч. 2 ГК РФ) с даты вручения, указанной на почтовом уведомлении. Если в течение указанного времени какого-либо ответа не последует, отказ засчитывается автоматически. Таким образом, юридическая формальность будет соблюдена, поэтому дальше собственник-продавец получает полную свободу действий в продаже комнаты любому лицу. При этом для регистрации перехода права собственности покупателя в Росреестре к пакету документов нужно будет приложить почтовое уведомление о вручении. Оно будет подтверждением факта письменного оповещения соседей о продаже своей части собственности в коммунальной квартире. Кроме того, собственник вправе подтвердить этот факт и отсутствие ответа от совладельцев с помощью дополнительного свидетельства у нотариуса. Для этого нужно предоставить:

копии писем, направленных каждому адресату;
почтовые квитанции, подтверждающие отправку писем.

Обладатель такого свидетельства, полученного в нотариальной конторе, вправе продавать свою собственность любому желающему, не опасаясь судебных разбирательств с недовольными соседями.

Общие правила и требования к недвижимости

Общежития – это жилые помещения, которые отличаются от квартир большей мобильностью.

Такие комнаты могут принадлежать к специализированному жилому фонду. Исчерпывающий перечень таких объектов и их признаков дан в главе 9 ЖК РФ. Помещения, которые принадлежат к нему, не подлежат приватизации и участию в имущественных сделках.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Сделка купли-продажи комнаты: договор, порядок действий и другие важные моменты
Правовые вопросы. Как продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей?
В каких случаях при продаже комнаты нужно согласие собственников, и как получить и оформить отказы от соседей?
Свой угол: можно ли и как приватизировать комнату в общежитии по договору социального найма?
Прописка в общежитии: нужна ли она? Как прописаться студенту?

Специализированный фонд использует комнаты в общежитиях для следующих нужд:

для расселения рабочих предприятия;
сотрудникам, временно прибывшим в командировку или на стажировку;
иногородним студентам, обучающимся в высших и иных учебных заведениях;
лицам, оставшимся без жилья из-за техногенных катастроф, пожаров, природных катаклизмов;
временного проживания беженцев;
сиротам и иным категориям граждан, пользующихся социальными льготами.

В купле-продаже могут участвовать только комнаты в общежитиях, которые были переданы муниципалитетом или ведомством в собственность проживающих в них граждан, участвовавших в приватизации.

Комната обязательно должна быть приватизирована, или иным образом оформлена в собственность, и отнесена к жилому фонду. На неё должен быть оформлен пакет документации, с отдельным кадастровым паспортом. У жилого помещения должен быть самостоятельный (автономный) кадастровый номер и почтовый адрес. Без перечисленных признаков объект не может считаться правоспособным для участия в сделке.

Нельзя продавать комнату, если она находится под арестом, а также – продавать без ведома залогодержателя залоговое имущество.

На что обратить внимание в первую очередь

Начать необходимо с основных нюансов, которые определяют высокую сложность указанной сделки. Продавцу следует учесть, что:

соседей необходимо уведомлять о продаже комнаты коммунальной квартиры (преимущественное право);
иногда требуется удостоверять сделку у нотариуса.

Перед куплей-продажей также необходимо выяснить, кто является титульным собственником комнаты в коммунальной квартире. Сделать это можно, заказав актуальную выписку из ЕГРН.

Подробнее о том, какие есть особенности, когда купили комнату в квартире, ниже.

Преимущественное право покупки

Это означает, что у соседей по коммунальной квартире (хозяев других помещений в коммунальной квартире) имеется возможность выкупить комнату в первую очередь перед любым посторонним лицом. При этом соблюдение данного условия возлагается на продавца.

Игнорирование требований о преимущественной покупке приведет к аннулированию сделки по иску заинтересованных лиц.

Если же соседи решили продавать квартиру целиком одному покупателю – уведомлять друг друга о продаже не нужно. В этом плане продать коммунальную квартиру полностью проще.

Согласие соседей

Преимущественное право реализуется через направление уведомления о продаже комнаты в коммунальной квартире и предложение выкупить ее по установленной цене. В ответ на уведомление может быть три варианта реакции:

выкупают долю;
предоставляют письменный отказ;
вообще никак не реагируют.

В двух последних случаях продавец вправе начать отчуждение недвижимости любому третьему лицу. Термин «согласие соседей» употребляется в быту именно для обозначения соблюдения преимущественного права. При этом документа под названием «согласие на продажу» для сделки закон не требует.

Можно ли продать без согласия соседей

Если не оповестить соседей – сделка просто не пройдет регистрацию в Росреестре. Но даже если регистратор и упустит данный момент, у заинтересованных лиц появится возможность аннулировать продажу через суд, обратив все права покупателя при этом на себя.

В результате судебного разбирательства новым покупателем квартиры станет сосед, а бывшему собственнику придется возвращать третьему лицу деньги, а также возмещать ущерб, вызванный данными обстоятельствами.

При этом практика выработала следующие стратегии, по которым получать согласие на продажу не требуется:

Через заключение договора дарения. Вместо договора купли-продажи граждане заключают дарственную, а деньги вносятся по расписке (чаще всего оформляется как заем).
Оформляется договор займа, который обеспечивается залогом в виде помещения в коммунальной квартире. Далее оформляется переход права собственности заимодавца (покупателя) на жилье в счет погашения долга по займу.

Намного безопаснее соблюсти все права соседей и осуществить продажу в полном соответствии с законом.

Нужен ли нотариус в 2021 году?

При покупке и оформлении купли продажи в 2021 году нотариус может понадобиться для выполнения следующих действий:

разослать нотариальные извещения о преимущественном праве соседям;
оформить нотариальные отказы соседей от покупки квартиры;
удостоверить сделку, если речь идет о продаже доли.

Нотариальные извещения соседей – это один из способов соблюдения преимущественного права покупки. В некоторых регионах требуют именно нотариальной формы, однако по закону доказательством соблюдения может выступать и простой письменный документ. Получив отказ в регистрации со ссылкой на отсутствие нотариальной формы извещения, продавец вправе обжаловать его в суде как незаконный.

Отказ от преимущественного права покупки оформляется через нотариуса или непосредственно при регистраторе во время подачи заявления на регистрацию сделки. Для нотариального оформления соседу нужно принести полученное уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире и свой паспорт. Нотариальный отказ затем предоставляется регистратору.

Если по договору продается «доля в праве общей долевой собственности» – такая сделка подлежит нотариальному удостоверению. В иных случаях нотариальная форма не требуется. Это означает, что если продается комната в коммунальной квартире, принадлежащая на праве личной собственности продавцу, без упоминания мест общего пользования – заверять договор не нужно.

Правила продажи комнаты в коммунальной квартире

Приступая к продаже, устанавливаем стоимость принадлежащей комнаты. Сделать это можно тремя способами:

Пригласить независимых оценщиков, например, риэлтеров. Проведя оценку, они выведут вам цену, за которую можно реализовать имеющуюся недвижимость. А уж ваше право согласиться с такой ценой или нет.
Экспертиза специализированной организации. Вариант интересен тем, что оценка подтверждается документально. Возможно, что оценочные документы могут понадобиться покупателю при оформлении кредита на данную недвижимость.
Оценить самостоятельно.

В последнем случае оценка производится достаточно просто. Нужно сравнить цены, сложившиеся на рынке на подобный товар.

При самостоятельной оценке нужно учитывать факторы, которые влияют на стоимость комнаты:

Этаж, на котором расположена квартира. Верхние и нижние этажи снижают стоимость.
Площадь самой квартиры, комнаты, кухни. Естественно, чем она больше, тем выше цена.
Наличие вспомогательных помещений: подсобного помещения, кладовой, совмещенный санузел или нет, площадь коридоров.
В каком состоянии находится комната и квартира в целом, состояние самого дома.
Инфраструктура района. Есть ли поблизости магазины, школа и детсад, далеко ли остановки общественного транспорта. Цена на недвижимость в районе с развитой инфраструктурой, включая и коммунальную, выше.
Соседи. Их характеры, взаимоотношения с ними и тому подобное. Однако можно сказать, что, чем соседей меньше, тем выше стоимость.

Если жилье не содержалось в надлежащем порядке, не проводились ремонты ни дома, ни квартиры, ни комнаты, то продать такую недвижимость будет затруднительно.

Как продать долю в коммунальной квартире: пошаговая инструкция

Если коммуналка переоформлена в частную собственность, либо уже приобреталась на правах личного имущества, возможна быстрая продажа доли в коммунальной квартире, если придерживаться определенного алгоритма.

Шаг 1. Письменное извещение о продаже

Первым делом продавец комнаты обязан предложить ее к выкупу своим соседям. Только если все остальные владельцы отказались покупать жилплощадь, или условия сделки не устроили, на основании ст. 250 ГК РФ, продавец вправе заключать договор с другим покупателем на тех же условиях, что были предложены соседям.

Уведомление направляют:

Другим собственникам, если доли приватизированы;
Муниципалитету (если остальная часть квартиры не приватизирована).

Уточнить перечень всех собственников поможет выписка из Росреестра. Если с поиском адресатов возникли сложности, процедуру уведомления можно поручить нотариусу. Он подготовит надлежащей формы уведомления и разошлет запросы с требованием официального ответа.

Если собственник согласен выкупить комнату в коммуналке, остается заключить договор и после нотариального заверения зарегистрировать право. Если сосед отказался от выкупа, можно оформить письменный нотариальный отказ, либо подождать истечения 1 месяца после получения письма.

Основные реквизиты письменного уведомления:

ФИО, адрес получателя;
Информация о продаваемой доле – размер, адрес;
Стоимость для выкупа;
Сроки предоставления ответа;
Дата, подпись.

Во избежание оспаривания последующей сделки в суде, следует сохранить все документальные подтверждения реализации преимущественного права – квитанции об отправке письма с описью, отметка о вручении на копии документа самого получателя или свидетелей, подтверждающих предложение к выкупу.

Шаг 2. Подготовка договора и документов

Поиск покупателя ведется на основании тех исходных данных о жилье, которые указаны в уведомлении. По какой цене можно продать долю в квартире, собственник определяет совместно с претендентом на жилье, но не меньше, чем указано в письменном извещении.

Основными реквизитами документа являются:

Дата и город составления;
Сведения о сторонах сделки (ФИО, паспорт, адрес);
Описание отчуждаемого объекта (адрес квартиры, размер доли);
Если определен порядок пользования, указывают конкретную комнату, закрепленную за продавцом согласно соглашению;
Права и обязанности сторон;
Сведения о наличии или отсутствии жильцов, зарегистрированных в комнате на момент сделки;
Способ и порядок расчетов (наличные или безналичный перевод средств);
Ссылка на сроки и условия передачи объекта согласно приемопередаточному акту;
Подписи сторон.

Помимо договора для регистрации сделки понадобится ряд подтверждающих документов:

Личные удостоверяющие документы;
Доказательства соблюдения преимущественного права на выкуп (квитанция об отправке с описью, копия уведомления с отметкой о вручении и подписью получателя);
Техпаспорт из БТИ;
Выписка из ЕГРН;
Подтверждающие переход прав к собственнику документы (договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, дарственная);
Кадастровый план;
Приемопередаточный акт;
Выписка из домовой книги с информацией о прописанных лицах или отсутствии жильцов;
Нотариальное согласие мужа или жены (если доля в совместной собственности);
Разрешение от опеки, если доля принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному лицу.

Шаг 3. Нотариальное заверение

Сделки с долевой собственностью нуждаются в нотариальном заверении. Можно ограничиться заверением договора и удостоверением сделки отметкой нотариуса, либо воспользоваться всем спектром нотариальных услуг:

Подготовка документа;
Удостоверение сделки;
Передача информации о сделке в Росреестр.

В назначенный день стороны являются в нотариальную контору с подтверждающими документами и подписывают договор. Документы на регистрацию передают через нотариуса, либо самостоятельно через отделение Росреестра.

Шаг 4. Регистрация права собственности

Чтобы самостоятельно оформить переход прав на комнату в коммуналке, подготовленный пакет документации передают:

В Росреестр через отделение по месту расположения квартиры;
В ближайшее МФЦ, если такие услуги предусмотрены работой отделения.

За регистрацию необходимо заплатить госпошлину в 2 тысячи рублей. Завершающим этапом станет получение новой выписки с указанием нового собственника в течение 1-9 дней. Самое быстрое оформление сделки – через нотариуса, с использованием его электронной подписи.

Процедура

Сама по себе процедура приватизации комнаты в коммунальной квартире ничем не отличается от приватизации любой другой недвижимости.

Документы для приватизации комнаты в коммунальной квартире

Разберём по очерёдности какие документы необходимо будет иметь подготовить для данной процедуры.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно

— попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7 (499) 391-70-75 (Москва)

+7 (812) 305-27-75 (Санкт-Петербург)

8 (800) 550-97-45 (бесплатный звонок по России)

Это быстро и ! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Из личных документов, которые нужно будет предоставить:

паспорта заявителя;
свидетельство о рождении ребёнка, если он участвует в процедуре приватизации коммунального жилья;
свидетельства о смерти ранее прописанных жильцов (если такие имеются);
если заявитель состоит в браке, то необходимо согласие супруга/супруги и обязательно предоставить копию свидетельства о браке.

Обязательно нужно получить выписку из коммунальных учреждений о наличии или отсутствии задолженностей.
Гражданину необходимо будет написать заявление о намерении получить право собственности на коммунальное жильё.
Ордер или договор социального найма.
Технический паспорт комнаты.
Выписку из реестра о том, что ранее данная жилая площадь не подвергалась приватизации.
Свидетельство о том, что ранее гражданин не воспользовался возможностью приватизации на бесплатной основе.
Если квартира находится на территории города, которая охраняется Комитетом по государственной охране исторических мест, то необходимо будет взять справку о том, что можно проводить процедуру приватизации данного жилья.

В случае если ребёнок не прописан в квартире (комнате), которая подлежит процедуре приватизации, он всё равно имеет право претендовать на часть в данной недвижимости.

Если органы опеки зафиксируют факт того, что права ребёнка каким-либо образом будут нарушены, то процесс приватизации будет прерван или же его признают недействительным.

Договор

Договор, который составляется при проведении данной процедуры имеет ряд своих особенностей, а именно:

в нём должно быть указано все технические характеристики комнаты;
обязательно должны быть указаны все собственники, которые будут принимать участие в процедуре приватизации жилья.

Данные из договора будут вноситься в свидетельство о праве собственности на комнату, часть комнаты или квартиру, поэтому необходимо указывать достоверную и точную информацию.

Стоимость

Сама процедура приватизации является бесплатной, но есть дополнительные затраты, которые гражданин будет нести при подготовке документов. Они не компенсируются государством и ложатся на плечи заявителя. Это:

если жильё не имеет технического паспорта, то гражданину необходимо будет заказать его. Стоимость данной процедуры зависит от региона, в котором находится данное жильё. Как правило, расценки начинаются от 5 000 рублей.
Если в ходе пользования жилья была сделана перепланировка, то необходимо будет её узаконить.
Часть выписок будет платной, но их необходимо будет сделать для подачи документации в Росреестр.
Уплата государственной пошлины является обязательным платежом, без которого право собственности не будет предоставлено. Она составляет 2 000 рублей.

Правила продажи комнаты в коммуналке

В первую очередь нам необходимо определится с тем, сколько будет стоить наша комната в квартире. Здесь выделяют три основных варианта, по которым это можно сделать:

Самостоятельная оценка. Тут достаточно будет просмотреть все предложения на рынке и выбрать среднюю стоимость, с учетом всех характеристик.
Использовать услуги риэлторов, то есть независимых оценщиков. Они предоставят вам стоимость на помещение, после чего за вами будет выбор, продать ее или нет.
Воспользоваться услугами организаций, занимающихся оценкой. В результате этого вам предоставят официальный документ, в котором будут прописаны все моменты и выведена стоимость комнаты. Они в последующем могут использоваться новым владельцем для того, чтобы обратиться в банковские организации, чтобы взять кредит.

Когда человек занимается оценкой лично, он должен учитывать многие факторы, которые окажут влияние на итоговую цену. Сюда стоит отнести этаж, где находится комната, площадь не только вся, но отдельно каждого помещения, ванной, кухни. Если дополнительно будут подсобные помещения, коридоры, кладовки и прочие, то это только повысит стоимость. На стоимость также повлияет не только внешний вид самого дома, но и всей комнаты в квартире, имеющиеся объекты вблизи дома (школы, детские сады, магазины, остановка общественного транспорта), а также те, кто проживает по соседству.

Очень много сил и времени уйдет на продажу той комнаты, которая располагается в доме, который не подвергался даже косметическому ремонту в течение всего срока эксплуатации. То же самое будет касаться и самой комнаты, если она заброшена, в ней никто не проживал и ремонт никто не проводил.

Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире