Можно ли и как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости?

Оглавление

Как определить качество квартиры

В действительности права покупателей были закреплены на законодательном уровне задолго до последнего решения Верховного Суда. Но прежде мало кому было известно, как применять «Положение о признании помещения жилым помещением». Добиваясь отмены сделки купли-продажи объекта недвижимости, покупатель может использовать следующие аргументы:

Несущие конструкции дома, где находится квартира, не должны быть разрушенными и иметь повреждения, которые привели к образованию трещин или деформации. Это небезопасно.
В квартире должна быть горячая и холодная вода, электричество, отопление, водоотведение, газ и вентиляция. Эти системы должны отвечать санитарно-эпидемиологической требованиям.
Вентиляционная система должна быть выполнена так, чтобы воздух из одной квартиры не проходил в другую.
Уровень вибрации и шума не должен превышать допустимый уровень.
Коэффициент естественной освещенности во всех помещениях квартиры должен быть не меньше 0,5%.
Квартира не может находиться в подвальном и цокольном этажах.
Должны быть соблюдены установленные в соответствующем регионе показатели предельно допустимых концентраций веществ в воздухе.

Мы привели только некоторые требования, которым должно соответствовать жилье. Также на законодательном уровне определены условия о допустимом уровне шума, звука, напряженности переменного электрического поля, электромагнитного излучения и другие. Все эти нормативы детально описаны в технических законах. При составлении искового заявления лучше указать точные названия нарушений. Для этого необходимо тщательно изучить документ и выбрать недостатки, которые имел конкретный объект.

Основания для расторжения

Досрочное прекращение действия ДКП недвижимости предполагает возврат финансовых средств покупателю и недвижимой собственности владельцу. Начиная с 2013 года в Росреестре фиксируется лишь передача прав на собственность, а не договор. Особенности процедуры расторжения сделки зависят от наличия регистрации. Если ДКП не был предъявлен в госреестр, от сторон требуется лишь заключение контракта по аннулированию.

В случае, когда процесс передачи прав на собственность находится в этапе регистрации, процедуру можно прекратить на основании заявления. Если приобретающая недвижимость сторона уже имеет право собственника, можно запустить обратный процесс купли-продажи и составить соответствующее соглашение. Налог с прибыли при этом не взимается, поскольку в документе указывается такая же сумма, как при покупке квартиры /дома.

Принципы и причины расторжения сделки представлены в гл. 29 ГК РФ. Аннулировать контракт можно в следующих случаях:

Если аннулирование приемлемо для обеих сторон, при этом причины досрочного прекращения действия договора не важны.
Если было обнаружено несоблюдение условий договора одним из сторон. К значимым нарушениям относятся несоблюдение срока оплаты за недвижимость, отказ от передачи прав, предусмотренных договором, или от освобождения жилого помещения, а также наличие обременений, скрытых продавцом, а также отказ от принятия собственности покупателем.
Значимая перемена обстоятельств, если стороны при заключении ДКП не могли это предвидеть, и невозможность предотвращения изменений.

Основания для досрочного прекращения сделки у продавца и у покупателя могут быть разными.

Покупателем

Практика показывает, что у покупателя всегда больше причин для аннулирования ДКП, чем у продавца. Основания потребовать расторжение сделки предусмотрены в статье 37 ЗК РФ. Покупатель вправе расторгнуть сделку, если продавец фальсифицировал данные касательно недвижимости или скрывал информацию, имеющую существенное значение для покупателя по объективным причинам. Основанием для аннулирования являются скрытие продавцом сведений о:

наличии обременений;
ограничениях в использовании предмета сделки;
возможности строительства на земельном участке;
специфике использования смежных зон;
качестве грунта.

Покупатель после обнаружения фальсификации информации может проигнорировать их и ничего не предпринять, или же;

потребовать снижения стоимости земли и возвращения излишне уплаченных финансовых средств;
аннулировать ДКП.

Продавцом

Продавец вправе расторгнуть ДКП, если покупатель не оплатил предусмотренную стоимость. Судебные органы в таком случае могут предложить подать иск не о расторжении контракта, а о взыскании денег у покупателя. Однако такой способ не рационален, поскольку процесс выбивания стоимости за недвижимость может длиться годы.

Сроки расторжения

Их назвать сложно, поскольку каждый договор имеет индивидуальный срок действия, определенный моментом исполнения взаимных обязательств. После их выполнения соглашение считается исполненным и более не действующим. Чаще всего окончание его действия связывается с моментом государственной регистрации перехода права собственности.

Покупатель или продавец могут обратиться за защитой своих прав в течение трех лет после совершения сделки. Это не означает, что через три года после покупки квартиры допустимо требовать расторжения, но стороны могут заявить иные требования, связанные с предметом сделки, – например, о качестве.

Признание сделки недействительной

Граждане нередко обращаются в суд с требованием о признании заключенного ранее договора недействительным. Основанием для подобного наступает незаконность соглашения. Если суд согласится удовлетворить требования, договор не будет расторгнут. Однако сделку признают не действительной. Чаще всего такое решение принимается, если соглашение подписал недееспособный гражданин, или действие выполнено лицом, на которое оказывают насильственное давление. Введение в заблуждение также приводит к тому, что сделку признают недействительной. И если суд примет подобное решение, каждое из лиц вернется к тому же имущественному положению, которое было до момента подписания договора.

Видео

Как себя обезопасить: нормативное регулирование проблемы

Согласно ГК России аннулирование договора производится только пока он действует.

После выполнения обязательств, отражённых в документе, его невозможно расторгнуть. Это правило касается всех сделок с недвижимостью.

Квартиру невозможно вернуть, когда:

она передана новому владельцу;
новый собственник передал часть обозначенной в договоре суммы.

Чтобы переданное противоположной стороне можно было вернуть, в договоре следует указать либо подписать соглашение. Однако, если один из участников сделки выражает желание внести подобные поправки, а другой протестует — значит, он хочет обмануть.

Подписанное соглашение сразу вступает в силу, как и отражённые в нём нюансы, например:

если продавец передал объект в собственность, однако деньги от покупателя не получил деньги, то квартира возвращается продавцу;
если новый собственник не выплатил в полном объёме оговоренную сумму за переданную квартиру, то она опять же возвращается прежнему владельцу. И так далее.

Это самый эффективный способ защиты продавца, если сделка ещё не зарегистрирована. Если же зарегистрирована, то нужно оформить обратную сделку.

Как доказать, что квартира непригодна

Оспаривая сделку, нужно четко знать, что суд не может поверить на слово. Необходимо собрать доказательства непригодности квартиры для проживания. Как правило, таким доказательством служит экспертное заключение от независимой компании, сотрудники которой осмотрят объект и выдадут документ о его состоянии.

Строительно-техническая экспертиза обойдется заказчику примерно в 10 тысяч рублей – на сегодняшний день это среднерыночная стоимость такой услуги. Эта цена вполне обоснована. Специалисты оценивают жилье согласно «Положению о признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». Документ утвержден правительством РФ.

В экспертном заключении обязательно должно быть заключено, что объект не соответствует санитарно-гигиеническим, экологическим требованиям, требованиям пожарной безопасности или другим действующим нормам для жилых помещений. В документе должна быть формулировка: «квартиру нельзя признать жилым помещением».

Получив такое экспертное заключение, покупателю будет достаточно просто доказать, что купленная им квартира имеет ненадлежащее качество.

Когда возможно расторжение договора купли-продажи

В главе 29-й Гражданского кодекса РФ содержатся основополагающие нормы, которыми стоит руководствоваться при необходимости расторгнуть договор купли-продажи.

Законодательно предусмотрены два варианта расторжения договора купли-продажи недвижимости после перехода прав на нее новому владельцу:

Предпочтительным и упрощенным является способ расторжения, когда это решение достигнуто по обоюдному соглашению сторон (п.1 ст. 450 ГК РФ).
Встречаются случаи, когда согласия другой стороны (других сторон) не удалось добиться. Тогда разрешить ситуацию получится лишь по обращению в суд (п.1 ст. 450 ГК РФ).

В п. 2 ст. 450 ГК РФ также обозначено, что за основание для расторжения договора купли-продажи в судебном порядке принимается факт существенного нарушения условия, обозначенного в договоре, одной из сторон.

Оформление расторжения при наличии обоюдного согласия

Когда стороны сошлись во мнении и готовы расторгнуть ДКП недвижимости, одним из используемых способов признается составление еще одного договора купли-продажи. По новому договору право недвижимое имущество возвращается первоначальному владельцу, который на этот раз выступает в роли покупателя. Впоследствии права по сделке нужно вновь зарегистрировать.

Если составляется соглашение на расторжение договора купли-продажи, то оно подписывается обеими сторонами. О расторжении должна быть сделана отметка в Росреестре.

Скачайте

Соглашение о расторжении договора купли-продажи. Бланк (13,1 KiB, 262 hits)

Расторжение ДКП жилплощади через суд

При отсутствии согласия, стороне, изъявившей желание прекратить действие ДКП по сделке с недвижимостью, требуется в письменной форме обратиться за получением такового ко второй стороне-участнику.

По истечении 30-ти дней со дня отправки уведомления, не зависимо от того будет ли получен отказ, или запрос будет оставлен без внимания, возникает право на обращение в суд.

Скачайте

Иск о расторжении договора купили-продажи квартиры (57,0 KiB, 268 hits)

Побуждение к аннулированию договора

В юридической практике встречаются случаи, когда расторжение происходит по инициативе покупателя жилья.

Имеется ряд поводов, благодаря которым покупатель вправе рассчитывать на положительное решение по своему вопросу:

проданное жилье не соответствует основным параметрам и характеристикам, зафиксированным в договоре (техническое состояние, площадь, количество комнат и хозяйственных построек не соответствует документам);
неожиданно возникшие обременения:
задолженности по уплате платежей по коммунальным услугам;
появление лица, неосведомленного о продаже и имеющего законные права жить и пользоваться имуществом и претендующего на реализацию своих законных прав.
не произошла фактическая передача недвижимости продавцом покупателю, либо была осуществлена, но не в полной мере, или в случае существенного несоблюдения сроков передачи.

Весомое основание продавца к стремлению аннулировать продажу возникает, когда покупатель нарушает обязательства по документу, касающихся сроков и суммы, подлежащей выплате. Альтернативно судом без подписания соглашения устанавливается судом мера, обязывающая покупателя выплатить причитающуюся продавцу сумму с учетом неустойки, если такая предусмотрена по договору (ст. 395 ГК РФ).

Совершение платежа требуется подтвердить: распиской, квитанцией, выпиской из банка и др.

Иные обстоятельства для аннулирования

Помимо указанных обстоятельств, за основания достаточные для аннулирования ДКП недвижимости бывают:1 Сделка, осуществленная сторонами, признается недействительной, если совершена при наличии следующих факторов:

сторона-участник операции по сделке с квартирой (домом) недееспособный гражданин;
подписание договора было получено насильно, посредством угрозы благополучию и здоровью непосредственно участнику сделки или членам его семьи;
сторону сделки заведомо ввели в заблуждение, обманули, что принудить к заключению договора.

внесения изменения в законодательную базу;
существенное изменение стоимости объекта сделки, например, при возникновении финансового кризиса.

3456

Появиться неожиданно;
Представлять собой непреодолимое обстоятельство;
Быть угрозой к возникновению ущерба сторон-участников;
Касаться каждого участника.

Специфика правильной подачи обращения в судебную инстанцию

Не редки случаи, когда судья вынес вердикт: договор подлежит расторжению, но имущество остается во владении приобретателя по ДКП. Так как аннулировать продажу и при этом вернуть права на недвижимость? Чтобы это осуществить, в иске нужно обязательно указать требование не только о расторжении, но и возврате, а также о компенсации ущерба.

Расторжение в одностороннем порядке

Самое важное правило, которое нужно соблюсти при одностороннем желании расторгнуть договор – необходимо попытаться урегулировать дело в досудебном порядке. Как мы уже упоминали, досудебный порядок подразумевает под собой несколько шагов:

Как мы уже упоминали, досудебный порядок подразумевает под собой несколько шагов:

отправку письменного предложения о расторжении второй стороне;
ожидание ответа в течение месячного срока;
либо расторжение договора, при условии, что вторая сторона согласилась, либо переход дела в судебное разбирательство.

Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора

К сожалению, только на большом желании данный процесс до конца не довести. Просто для его инициации нужно, чтобы второй участник сделки нарушил какое-либо весьма весомое условие, обозначенное договором, или же действующий на территории нашей страны закон.

Весомыми обстоятельствами, о которых идет речь, могут стать:

невыплаченная полностью или частично сумма средств, которая обозначена, как стоимость передаваемого объекта недвижимости;
неожиданно открывшееся обременение, такое, например, как иные жильцы, имеющие прописку на данной жилой площади;
совершение сделки, где одной из сторон выступает гражданин, признанный недееспособным;
заключение договора и продажа квартиры или иного объекта недвижимости, совершенные ввиду стороннего принуждения.

Так, в первом случае подать иск можно на основании действующего законодательства, в котором сказано, что каждый покупатель может владеть принимаемым товаром лишь в том случае, когда он его оплатил. К слову, сведения о состоявшейся оплате могут быть только официальными, в противном случае они не будут приняты судом. Официальные сведения, в свою очередь, могут быть предоставлены только в виде платежных документов, а именно:

выписки из банковской организации;
расписки от продавца квартиры;
квитанции, которая была выписана ввиду уплаты средств через кассу.

При условии, что плата к продавцу не поступала, и обратное обстоятельство никак не подтверждено, он имеет законное право на выдвижение требований по возврату недвижимости, так как в этом случае именно за продавцом сохраняется имущество.

При условии, что имущественный объект уже был передан с собственность гражданину, являющемуся покупателем, то суд может принять следующие два решения.

Таблица 2. Решения, принимаемые судом в случае, когда имущество уже было передано в собственность покупателю

Признание сделки недействительной
Признание сделки законной
При условии, что суд сочтет, что сделка должна быть признана недействительной, то он принудит покупателя, то есть текущего владельца недвижимости, к ее возврату бывшему владельцу и, по сути, расторжению сделки.
Обратите внимание: расторжение сделок чаще всего признается судом, как единственно верное решение в той ситуации, когда при приобретении недвижимого объекта обнаружилось, что у него имеются обременения, ранее продавцом не заявленные. Таким обременением, например, могут стать лица, которые по какой-либо причине отсутствовали во время заключения сделки, а потом оказалось, что они в квартире не просто проживают, но еще и прописаны.
Согласно букве закона, если человек в квартире прописан, выселить его нельзя

Получается, что новый хозяин вместе с помещением также приобретает и не нужных ему соседей, которые далеко не всегда готовы идти на уступки и искать другое жилье.
Как ни странно, в некоторых ситуациях суд признает совершение сделки вполне законным. Однако, одновременно с этим, он налагает на должника, выступающего в сделке покупателем, обязанность выплатить продавцу:все сумму, которая ему причитается;
добавить также еще одну денежную сумму, которая в данной ситуации будет считаться неустойкой.

При условии, что со времени заключения сделки прошло меньше трех годичных периодов, новый собственник жилья имеет право на запрос расторжения ранее заключенных договорённостей, а также возврата уже уплаченной суммы денег. Однако, это возможно лишь в том случае, когда регистрация на государственном уровне все еще не была произведена.

Дело в том, что согласно букве закона, расторжение договора о приобретении и реализации недвижимости не может служить основанием для того, чтобы покупатель потерял свое право распоряжаться имуществом, хозяином которого он фактически уже является.

При условии, что вы желаете вернуть денежные средства или же имущественный объект, у вас есть два варианта:

либо сразу указать данное обстоятельство в иске;
либо подать второй иск, требованием которого будет возвращение имущества или денег, переданных по договору.

Причины и основания расторжения сделки купли-продажи недвижимости

Когда сделка состоялась, расторгнуть ее можно.

Веские на то причины:

Продавец – не собственник.
Супруг не согласен (другие совладельцы) на продажу.
Ограниченная или полная недееспособность любого участника.
Обременение квартиры (залог, наличие лиц с правом пожизненного проживания и т. д.).
Незарегистрированная (незаконная) перепланировка.
Не соответствие потребительским свойствам – плохое техническое состояние.

До регистрации в Росреестре можно провести расторжение подписанием соглашения. С исполнением договора сделать уже ничего нельзя, поэтому спор решается в судебном порядке. Инициатором может выступать любой из участников конфликта.

Ниже представлен пример иска, в котором за основу берется техническое состояние жилого помещения не соответствующее санитарным и строительным требованиям.

В связи с неуплатой

По п. 1 ст. 486 ГК РФ, платить можно до подписания акта передачи или после. Сумма, условия платежа, сроки – важные пункты купчей.

Не получив деньги, продавец вправе вернуть не только оговоренное, но и проценты за просрочку (п. 3 ст. 486 ГК РФ). Отказ покупателя выполнить претензию – это основание для расторжения сделки.

Когда акт передачи не подписан, нет оплаты, то на свое усмотрение продавец требует деньги или сразу отказывается исполнять купчую (п. 4 ст. 486 ГК РФ)

Очень важно, когда именно происходит отказ от оплаты

При обременении в виде прописанных в квартире лиц

Есть обстоятельства, когда не собственник обладает правом пожизненно пользоваться жильем. Например, те, кто отказался участвовать в приватизации, написав заявление об этом. Обременение – не мешает продаже, но скрывать его от покупателя нельзя.

Если покупатель введен в заблуждение, а с момента совершения сделки прошло менее 3 лет, то можно требовать расторжения купчей и возврата денег. Проверить обременения достаточно сложно. Риелторы и юристы выполняют такую услугу платно.

Недействительность сделки

Недействительность купчей можно установить только в суде. Истец доказывает наличие для этого веских оснований. В юриспруденции признание сделки недействительной не тождественно ее расторжению.

Чаще всего такие последствия наступают при участии недееспособных лиц. Угрозы, насилие, введение в заблуждение, обман – тоже веские основания. Исполнение судебного решения контролирует ФССП.

Изменение существенных условий

Есть обстоятельства, признаваемые законом достаточными для отказа от совершенной сделки. Если до подписания договора они были известны, то он бы остался не заключенным.

Суд отменит все последствия сделки, если сложившаяся ситуация будет:

Неожиданной.
Непреодолимой.
Наносящей ущерб сторонам.
Затрагивающей интересы обеих сторон.

Чтобы произошедшие изменения были признаны существенными, они должны отвечать одновременно всем четырем критериям.

Непредвиденные обстоятельства

Никто не обладает даром предвидения. Могут произойти разные события. Они в свою очередь оказывают влияние на последствия совершенных сделок.

Суд признает существенным то, что возникло из-за:

Изменения законов.
Роста рыночных цен.
Экономического кризиса.
Ликвидации (не банкротства) предприятия.

Чтобы событие было принято во внимание, необходимо доказать его наступление. Больше всего сомнений вызывает 3-й пункт, поэтому суды редко его рассматривают

Возможные проблемы

Бывший продавец при оспаривании может столкнуться с такой проблемой, как отсутствие или непринятие судом доказательств, подтверждающих основания для аннулирования сделки. То же самое касается и покупателя, действующего со стороны истца.

Еще одна проблема кроется в регистрации несовершеннолетних в спорном жилье. Закон защищает их права, и даже если судья на стороне истца, выписать ребенка из квартиры будет тяжело.

Если вам требуется помощь, вы можете задать вопрос нашим юристам и получить подробную консультацию. Для этого достаточно позвонить по бесплатному номеру или оставить обращение через специальную онлайн-форму на сайте.

Юрист-эксперт сайта
Савостьянова Ксения Вадимовна Главный юрист – эксперт сайта Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России. Занимаюсь проверкой и редактурой публикаций на сайте. Провожу консультации и отвечаю на вопросы граждан. Моя почта: savo992@bk.ru. Профиль на ЯндексУслугах и youdo.com.

Оспаривание и отмена сделки

Признать ДКП недействительным вправе как продавец или покупатель, так и третьи лица, чьи права были затронуты.

Необходимые условия

Сторона, желающая признать договор недействительным, должна действовать следующим образом:

убедиться, что имеет место основание, и вы знаете, как оспорить сделку;
узнать, в какой срок можно расторгнуть договор, не истек ли срок исковой давности (для признания сделки ничтожной – 3 года с момента обнаружения основания, для признания сделки оспоримой – 1 год);
составить и подать исковое заявление.

Что считается подходящим основанием?

Ничтожной сделка признается, если:

одной из сторон является малолетнее (до 14 лет) или недееспособное лицо, самостоятельно заключившее сделку;
договор нарушает требования закона, посягая при этом на публичные интересы;
цель сделки противоречит основам правопорядка или нравственности;
предметом является недвижимость, находящаяся под арестом;
ДКП был заключен только для вида или с целью прикрыть другую сделку;
не соблюден порядок нотариальной регистрации продажи жилья (если один из собственников несовершеннолетний, недееспособный или отчуждается доля из долевой собственности).

Оспоримым в судебном порядке признается договор, если:

он подписан несовершеннолетним (14-18 лет) или ограниченно дееспособным лицом, не имеющим разрешения на совершение сделки от законного представителя;
оспаривается третьим лицом, чье право было нарушено;
не было дано разрешение на продажу от органа опеки или попечительства, если одним из собственников является ребенок;
был подписан под влиянием обмана, заблуждения или под угрозой;
условия ДКП крайне невыгодны для одной из сторон.

Если стороной были предоставлены поддельные документы, это расценивается как обман, а значит такая сделка также будет подлежать оспариванию и признается недействительной.

Подсудность

Иск подается по тому же правилу, которое применяется для подачи заявления о расторжении договора (в районный суд по месту нахождения недвижимости).

Сбор бумаг и доказательств

К иску прилагаются:

копия паспорта или учредительного документа организации;
копии исковых заявлений по количеству ответчиков и третьих лиц;
договор купли-продажи, подлежащий оспариванию или признанию его ничтожным;
документы, подтверждающие основания для признания сделки недействительной (выписки из ЕГРН, ответ от органа опеки об отсутствии разрешения на отчуждение имущества несовершеннолетнего и т.д.);
квитанция об оплате государственной пошлины.

В качестве доказательственной базы могут служить не только документы, но и показания свидетелей (родители несовершеннолетнего 14-18 лет, который без их согласия заключил такой договор, очевидцы угроз и т.д.).

Заявление

Оформление заявления производится по общим правилам расторжения договора (реквизиты ДКП, данные о сторонах сделки и т.д.), с указанием в основной части причин для признания договора недействительным и ссылок на доказательственную базу.

Также необходимо сделать ссылки на следующие нормы ГК РФ:

ст. 166 – общие положения о недействительности сделок;
ст. 167 – последствия признания такой сделки;
ст. 181 – сроки давности признания договора недействительным.

Расчет госпошлины также производится исходя из цены искового заявления, аналогично расторжению договора. В соответствии со ст. 154, срок рассмотрения дела составляет 2 месяца. Решение по общему правилу вступает в силу в течение 30 дней.

Порядок действий

Он определяется инициатором расторжения соглашения. Если им выступает одна из сторон, то процедура начинается с направления требования о расторжении договора с обоснованием причин. Этот этап может сопровождаться переговорами и поиском компромисса. Если контрагент возражает, то рассмотрение спора переносится в суд. Орган правосудия определяет обоснованность требований и принимает решение, от которого зависит дальнейшая судьба сделки и недвижимости. Если документы поданы в регистрирующий орган, то на основании судебного акта, вступившего в силу, переход права собственности отменяется.

Второй вариант – расторжение сделки по соглашению сторон. Участники подписывают дополнительное соглашение о расторжении договора и возвращают полученное по сделке. Если переход права собственности уже был зарегистрирован, но договор все еще действует, дополнительное соглашение регистрируется в Росреестре. Если документы в Росреестр не подавались, то регистрировать соглашение не нужно.

Общий порядок действий следующий.

Составление обоснованного требования о расторжении.
Получение ответа стороны.
Определение способа расторжения (обоюдное согласие или судебное рассмотрение).
Составление дополнительного соглашения о расторжении или искового заявления с аналогичными требованиями.
Получение судебного решения или регистрация дополнительного соглашения.
Возврат полученного по сделке (задаток).

Расторжение договора купли-продажи недвижимости