Что делать, если вынесено решение о приостановлении государственной регистрации?

Оглавление

Зачем регистрировать собственность

Согласно нормам гражданского законодательства, собственник является реальным и полноправным владельцем недвижимого имущества только после того, как данный факт будет подтвержден в соответствующем государственном учреждении.

При отсутствии регистрации права собственности человек может пользоваться имуществом, но не имеет права осуществлять в его отношении никаких юридически значимых действий.

Как оформить имущество в собственность

Важно! Отсутствие регистрации может стать проблемой при оформлении наследства родственниками такого владельца, так как им дополнительно придется подтверждать тот факт, что недвижимость действительно принадлежала наследодателю на законных основаниях.

Об обжаловании решения о приостановлении кадастрового учета и (или) госрегистрации прав

05.12.2019 15:15

Адлерский отдел

Порядок осуществления государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости установлен статьей 29Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) и включает в себя в числе прочих обязательных процедур проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом N 218-ФЗ оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (в соответствии со статьей 26Закона N 218-ФЗ) либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (статья 27Закона N 218-ФЗ).

Решение о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, о приостановлении или отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав принимается в каждом конкретном случае государственным регистратором прав самостоятельно по результатам правовой экспертизы представленных документов (часть 1 статьи 26, пункт 3 части 1 статьи 29, часть 1 статьи 64, статья 65Закона N 218-ФЗ).
При этом в соответствии с частью 12 статьи 29Закона N 218-ФЗ приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.
Согласно части 9 статьи 26Закона N 218-ФЗ решение о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета (в тех случаях, когда Закон N 218-ФЗ допускает возможность осуществления государственного кадастрового учета без одновременной государственной регистрации прав) или решение о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, принятые в отношении документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета (далее — решение о приостановлении), по основаниям, предусмотренным пунктами 2, , — , — , — , , , , , , 52 части 1 статьи 26Закона N 218-ФЗ, могут быть обжалованы в порядке, установленном статьей 26.1Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее — Закон N 221-ФЗ).
Таким образом, законодательством Российской Федерации определен перечень причин, послуживших основаниями для принятия решения о приостановлении, при наличии которых установлен административный порядок обжалования таких решений.
При этом согласно части 1 статьи 26.1Закона N 221-ФЗ за заинтересованным лицом сохраняется право на обжалование предусмотренного частью 9 статьи 26Закона N 218-ФЗ решения о приостановлении в судебном порядке при условии соблюдения порядка обжалования такого решения в апелляционную комиссию.

Сделка является ничтожной

Что такое ничтожная сделка? Это понятие в гражданском праве, при котором после сделки для сторон, заключивших её, не возникает никаких последствий. Она попросту недействительна. Если сделка ничтожна, то для признания её недействительности нет необходимости обращаться в суд, так как она недействительна в силу закона с момента ее заключения. В суд придется обратиться только для урегулирования последствий. Например, для возврата денег.

Допустимые обстоятельства признания сделок недействительными указаны в статьях 168-183 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Основания ничтожности сделок:

несоответствие требованиям закона;
если она совершается с целью, нарушающей основы нравственности и правопорядка;
мнимые и притворные сделки;
заключенные с недееспособными гражданами;
заключенные малолетними.

Приостановка регистрации права собственности на недвижимое имущество

Согласно пункту 1 статьи 131, Закон о регистрации недвижимости закрепляет обязанность за россиянами проводит регистрационные действия в случаях возникновения, перехода, прекращения и ограничения прав собственности в отношении объектов недвижимого имущества. В рамках данного закона, кроме права собственности на жилплощадь, обязательному учету подлежат сделки в отношении права хозяйственного ведения, управления, наследуемого владения и постоянного пользования.

Законом о госрегистрации недвижимости предусматривается два условия приостановления регистрации права: по решению органа власти и в заявительном порядке.

Повторная подача при отказе

Вопрос: Какой порядок повторной подачи документов на государственную регистрацию юридического лица (ИП/КФХ), в случае отказа?Ответ: В случае принятия решения об отказе в государственной регистрации по основаниям, предусмотренным подпунктами «а», «ц» пункта 1 статьи 23 Федерального закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ, а именно: непредставления необходимых для государственной регистрации документов или несоблюдения формы заявления (уведомления, сообщения) и требований к их оформлению; заявитель после устранения причин, которые послужили основанием для отказа в государственной регистрации, в течение трех месяцев со дня принятия регистрирующим органом решения об отказе в государственной регистрации по указанным основаниям, если такое решение не отменено, вправе дополнительно однократно представить необходимые для государственной регистрации документы без повторной уплаты государственной пошлины.

При этом заявитель вправе не представлять повторно документы, которые имеются у регистрирующего органа в связи с принятием указанного решения об отказе в государственной регистрации.

Пункт 38.1 Административного регламента предоставления Федеральной налоговой службой государственной услуги по государственной регистрации юридических лиц, физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей и крестьянских (фермерских) хозяйств в ред. Приказа Министерства финансов Российской Федерации от 30 сентября 2021 г. № 169н.

Напомню, подпункт «а» — это когда забыли что-то из документов при подаче предоставить, а подпункт «ц»:

Это когда нарушены Требования по заполнению. Интересно, если не тот цвет ручки или двусторонняя печать была — можно переподаться без госпошлины?

А второй пункт — забыли подлинность подписи у нотариуса заверить. Интересно, а если все заверили, но нотариус что-то не атк заполнил? Можно будет переподаться?

Порядок действий при получении уведомления

Рассмотрим нюансы.

Сроки возобновления регистрации

Если причиной для приостановки стало заявление, полученное от одного из участников процесса, то срок восстановления напрямую зависит от него. Для этого человек должен обратиться в Росреестр или в МФЦ с заявлением, где содержится требование возобновить процедуру регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества.

На заметку! Если приостановка произошла по инициативе регистратора, то никакого заявления составлять не нужно. Срок регистрации будет восстановлен после устранения всех допущенных нарушений или получения подтверждения от госучреждения.

Устранение причин для приостановки

После того как человек разберется в том, по какой именно причине возникла приостановка, он должен устранить все допущенные недочеты. Сделать это можно двумя способами:

Если нарушение было допущено самим заявителем. К примеру, отсутствуют документы или не оплачена государственная пошлина. В такой ситуации человек должен устранить недочеты, после чего процедура регистрации права собственности будет возобновлена.
Вторая ситуация заключается в необходимости проверки всех полученных от заявителя документов через иные государственные организации. В таком случае человеку не придется делать ничего, так как от него ничего не зависит. Требуется только дождаться конца проведения проверки и получить все результаты.

Сроки приостановки

Максимальный промежуток времени, отведенный для этого, составляет 3 месяца.

В отдельных случаях заявленные максимальные сроки могут отличаться, к примеру:

При отсутствии ответа на запрос регистратора, переданный по межведомственным каналам, срок приостановки составляет 1 месяц.
При продаже доли в праве собственности на недвижимое имущество, процедура регистрации может быть приостановлена на срок до одного месяца с момента направления продавцом уведомления иным участникам долевой собственности.
При наличии судебного спора в отношении недвижимости, срок приостановки процедуры регистрации может быть бессрочным, вплоть до вынесения судом своего решения.

По окончании этих сроков возможно два варианта развития событий:

Процедура регистрации будет возобновлена.
Регистрация будет приостановлена.

Уведомление о вынесенном решении по приостановке

Если госрегистратор по тем или иным причинам принял решение о приостановке регистрации права собственности, в тот же день он должен составить письменное уведомление. В этом документе подробно описываются причины приостановки и рекомендации заявителю по их устранению. Уведомление о приостановке в отношении земельного участка в отдельных случаях сопровождается советом по устранению недочетов и кадастровой выпиской.

Составленное регистратором уведомление о приостановлении госрегистрации направляется не позднее рабочего дня, следующего за днем вынесения решения. Способами вручения могут быть (п.п. 258 – 277 Регламента):

выдача заявителю лично;
отправка по адресу, указанному заявителем (приставами-исполнителями в случае представления ими соответствующего требования);
в форме электронного документа (при этом он должен быть заверен усиленной квалифицированной электронной подписью регистратора, а днем направления считается день отправки уведомления по электронной почте или ссылки на этот документ);
размещение на официальном сайте Росреестра (при этом просмотр и скачивание не должны вызывать трудностей).

Подготовленное уведомление отправляется получателю. Причем отправка должна быть не позже того дня, следующего за днем принятия решения. Порядок вручения прописан в п. 115–121 приказа № 789, а само оно проводится прямо в руки, что требует личного посещения регистратора или по указанному адресу силами судебных приставов.

Наши специалисты имеют богатый опыт по устранению причин приостановки регистрации, обратившись вы можете получить бесплатную консультацию.

Подписаться на новые статьи

Основные действия при приостановке права регистрации

Если же правообладатель получил письменное уведомление о приостановке права регистрации, то при таких обстоятельствах необходимо осуществить определённые действия в последовательном порядке:

выяснение точной причины отказа и получение очной консультации государственного регистратора или же сотрудника МФЦ;
устранение недочётов, которые стали причиной ограничительной меры.

В первом случае причина отказа устраняется заявителем (нехватка документов, ошибки при их заполнении). Оптимальный срок 30 дней с момента уведомления. При необходимости его можно продлить (написание заявления) до 3 месяцев, если же решение вопроса требует наличия большего количества времени.

Во втором случае приостановка осуществляется по причине отправки запроса в межведомственные организации, поэтому заявитель ждёт необходимого решения, а непосредственным проведением процедуры занимаются соответствующие органы.

Если же был получен отказ в регистрации права собственности, то заявитель обладает правом подать соответствующий иск на рассмотрение в суд.

Для того чтобы исключить возможные недочёты при оформлении права собственности необходимо предварительно проверить соответствие всех документов и исключить возникновение спорных вопросов при совершении какой-либо сделки с личным имуществом.

Такие действия предусматриваются правовыми положениями закона для возможного исключения мошеннических действий и незаконной приватизации чужого имущества при нарушении законодательного кодекса.

Регистрации права: срок возобновления

Если основанием приостановки регистрации права является недокомплект документального пакета, то регистрация возобновляется тут же, как эта (эти) бумаги будут предъявлены регистратору.

Соответственно, отмена приостановки регистрационного процесса напрямую зависит от факта исправления его причины.

Важно! В период регистрационного процесса, с даты, как была приостановлена регистрация, непременно включается и временной отрезок до её приостановки. Возобновлённое время начинает своё исчисление с даты, когда были поданы недостающие бумаги

Это время всегда обозначается в тексте расписки о приёме бумаг.

Если государственная регистрация приостановлена на основании факта отказа от неё одним из заявляющих лиц, то сроки возобновления зависят исключительно от воли инициатора этого приостановления. Чтобы вновь начать регистрационный процесс, надо, чтобы заявитель-отказник написал заявку и направил её либо в ЕГРН, либо в МФЦ, с прошением о возобновлении приостановленной процедуры.

Если процесс регистрации права на собственность остановлен по инициативе сотрудника регистрирующего органа, тогда, если причины отказа будут устранены, никакого заявления писать не понадобится. В такой ситуации регистрационная процедура возобновляется в автоматическом режиме с того времени, как будет добавлен отсутствующий документ (либо сделано исправление ошибки).

Решение о государственной регистрации

Первая новация связана с возможностью электронного документооборота с нотариусами. Документы, подтверждающие факт внесения записи в ЕГРЮЛ или факт отказа в государственной регистрации, направляются налоговым органом нотариусу в форме электронных документов.

И уже нотариус выдает документы заявителю на основании удостоверения равнозначности документов на бумажных носителях электронным документам или в форме электронных документов (п.3 ст.11 Закона №129-ФЗ).

Вторая новелла связана с возможностью регистрирующего органа вносить так называемые «черные метки» — запись о недостоверности сведений о юридическом лице, содержащихся в ЕГРЮЛ.

В каких случаях и в каком порядке налоговыми органами вносятся подобные записи?

Запись о недостоверности содержащихся сведений о юридическом лице в ЕГРЮЛ вносится:

1) на основании заявления физического лица о недостоверности сведений о нем по форме, утвержденной уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти (п.5 ст.11 Закона №129-ФЗ);

2) на основании проведенных налоговым органом проверочных мероприятий, если по их результатам установлена недостоверность содержащихся в нем сведений о юридическом лице.

Такая запись вносится, если установлена недостоверность в отношении:

-адреса юридического лица в пределах места нахождения юридического лица (пп.«в» п.1 ст.5 Закона №129-ФЗ);

-сведений об учредителях (участниках) юридического лица, в отношении акционерных обществ также сведения о держателях реестров их акционеров, в отношении обществ с ограниченной ответственностью — сведения о размерах и номинальной стоимости долей в уставном капитале общества, принадлежащих обществу и его участникам, о передаче долей или частей долей в залог или об ином их обременении, сведения о лице, осуществляющем управление долей, переходящей в порядке наследования (пп.«д» п.1 ст.5 Закона №129-ФЗ);

-фамилии, имя, отчество и должность лица, имеющего право без доверенности действовать от имени юридического лица, а также паспортные данные такого лица или данные иных документов, удостоверяющих личность в соответствии с законодательством РФ, и идентификационный номер налогоплательщика при его наличии (пп.«л» п.1 ст.5 Закона №129-ФЗ).

Алгоритм действий регистрирующего органа при обнаружении недостоверных сведений в ЕГРЮЛ заключается в следующем:

1) юридическому лицу направляется уведомление о необходимости представления в регистрирующий орган достоверных сведений;

2) по истечении тридцати дней с момента направления уведомления о недостоверности сведений регистрирующий орган вносит в ЕГРЮЛ запись о недостоверности содержащихся в ЕГРЮЛ сведений о юридическом лице.

«Черная метка» проставляется в случае игнорирования юридическим лицом данной обязанности, а также в случае, если представленные юридическим лицом документы не свидетельствуют о достоверности сведений, в отношении которых регистрирующим органом направлено уведомление о недостоверности.

Таким образом, установлена возможность внесения записи о недостоверности сведений о юридическом лице самим регистрирующим органом без заявлений юридического лица и вынесения судебных актов (Письмо ФНС РФ от 27.03.2015 г. №СА-4-14/5039@). На практике это означает, что если добросовестный налогоплательщик по тем или иным причинам пропустит данный срок, то в ЕГРЮЛ будет внесена запись о недостоверности сведений. Наличие «черной метки», безусловно, осложнит жизнь такому юридическому лицу, поскольку в перечне документов для предоставления контрагенту с целью заключения договора содержится выписка из ЕГРЮЛ.

Основания для приостановления государственной регистрации прав

Закон дает исчерпывающий перечень оснований для приостановки процесса регистрации прав. В частности, они касаются как регистрации покупки-продажи квартиры на вторичном рынке, так и регистрации Договора долевого участия (ДДУ) на первичном рынке.

Приостановление государственной регистрации прав на недвижимое имущество (квартиру) может произойти по решению регистратора по следующим основаниям:

имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;
не представлены ;
представленные документы не являются подлинными, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны;
форма и содержание документов не соответствуют законодательству РФ (например, отсутствует какое-нибудь );
регистратор не получил сведения, которые он запросил для целей регистрации по межведомственным каналам (например, ему не пришел ответ от ФНС, ФМС или от нотариальной палаты);
отсутствует согласие третьего лица на сделку с недвижимостью там, где такое согласие необходимо (например, согласие супруга на продажу квартиры, или согласие банка-кредитора при ипотечной сделке);
существует судебный спор в отношении прав на объект недвижимости, являющийся предметом ипотеки;
на объект недвижимости наложен арест или запрет на совершение с ним определенных действий (например, запрет отчуждения);
при продаже доли в праве общей долевой собственности, отсутствует отказ остальных участников долевой собственности от покупки этой доли, и не истек месячный срок со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности;
при регистрации Договора долевого участия (ДДУ) на первичном рынке, выясняется, что компания-застройщик не произвела положенные отчисления в Компенсационный фонд долевого строительства;
имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных на регистрацию документах, и сведениями, содержащимися в едином реестре недвижимости (например, не совпадает площадь квартиры по документам, и по данным ЕГРН).

В 2021 году для приостановки регистрационных действий добавилось еще одно основание, связанное с долгами кого-либо из участников сделки (). Теперь Росреестр может приостановить процесс регистрации сделки с недвижимостью на срок до 3-х месяцев «в связи с наличием данных об исполнительном производстве» в отношении Продавца или Покупателя. У Росреестра теперь есть доступ к базе ФССП, и он вполне может самостоятельно мониторить долговые проблемы участников сделок.

Кроме того, регистрация может быть также приостановлена по решению суда.

Это наиболее вероятные причины, по которым регистрацию документов в Росреестре могут притормозить. Полный перечень оснований для приостановления процесса регистрации прав по сделкам с недвижимостью состоит из 55 пунктов, которые перечислены в подпунктах 1–55, .

Кстати, по этим же основаниям приостанавливается не только процесс регистрации прав собственности, но и процесс постановки объектов недвижимости на кадастровый учет.

Уведомление о приостановке регистрации

Чтобы участники сделки купли-продажи квартиры были в курсе того, что регистрацию их сделки притормозили, Росреестр обязан направить им уведомление о приостановлении регистрации прав собственности, с указанием всех причин, по которым эта приостановка произошла ().

Например, при подаче документов на регистрацию через МФЦ «Мои документы», сотрудник МФЦ должен информировать заявителя о возможности получения уведомления о приостановлении разными способами (по почте, лично, и т.п.). Заявитель тогда сам выбирает способ получения уведомления и фиксирует это в заявлении на регистрацию, в графе «Примечания».

Пошаговая инструкция обжалования решения об отказе в государственной регистрации индивидуального предпринимателя

Если же заявитель считает отказ неправомерным, он может обратиться в вышестоящую инспекцию или суд, чтобы обжаловать решение органа, регистрирующего юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Общее правило гласит, что направлять жалобу в суд, минуя вышестоящий налоговый орган — нельзя.

Шаг 1. Обжалуем решение об отказе в вышестоящий налоговый орган (в досудебном порядке)

Гражданин в праве в течение трех месяцев с момента отказа обратиться с письменной жалобой в вышестоящую инспекцию, которая курирует регистрирующий налоговый орган. Срок отсчитывается не с даты принятия акта об отказе, а со дня «когда стало известно», то есть это будет день фактического получения решения, в зависимости от способа получения — в налоговом органе или на почте.

Жалобу оформляют в письменной форме. Пожаловаться можно лично, через представителя или в электронной форме. Жалоба заверяется подписью отправителя, в электронной жалобе проставляется электронная подпись. В содержании обращения указывают личную информацию гражданина:

Ф. И. О., адрес прописки;
наименование регистрирующего органа, отказавшего заявителю в регистрации;
информацию о решении регистрирующего органа, которое подлежит обжалованию;
наименование регистрирующего органа, отказавшего заявителю в регистрации;
основания, которые позволяют лицу усмотреть в отказе нарушение его прав;
требования лица, которое подаёт жалобу;
контактную информацию: номер телефона и электронную почту.

По результатам рассмотрения обращения заявителя вышестоящий регистрирующий орган принимает одно из решений:

об отмене решения регистрирующего органа;
об оставлении жалобы без удовлетворения.

Пунктом 4 ст. 25.6 Федерального закона № 129-ФЗ установлен срок вынесения указанных решений — пятнадцать рабочих дней со дня получения жалобы. Этот срок может быть продлен в двух случаях:

если для объективного и всестороннего рассмотрения обращения недостаточно имеющихся документов (информации), что является основанием для затребования дополнительных сведений у нижестоящего регистрирующего органа;
если лицо, подавшее жалобу, до вынесения решения по ней представило дополнительные документы.

Продлить срок на принятие решения по жалобе в таких случаях можно не более чем на десять рабочих дней, о чем заявитель должен быть извещен в течение трех рабочих дней со дня принятия решения о продлении срока рассмотрения жалобы.

Таким образом, общий срок рассмотрения жалобы может составить 25 рабочих дней.

Решение по результатам рассмотрения жалобы вручается или направляется лицу, ее подавшему, а также направляется в регистрирующий орган, вынесший оспариваемый акт ненормативного характера, не позднее следующего дня со дня принятия этого решения вышестоящим регистрирующим органом.

Если по итогам рассмотрения жалобы вышестоящим органом будет доказана неправомерность действий со стороны налоговой инспекции, отказ признают недействительным. Заявление гражданина о регистрации пересмотрят повторно в течение 5 рабочих дней. Повторная оплата госпошлины в этом случае не потребуется.

Срок приостановления регистрации

В общем случае, срок приостановки регистрации прав длится до момента устранения причин этой приостановки, но не более, чем 3 месяца.

В частных случаях, сроки приостановления регистрации прав могут отличаться, например, в таких ситуациях:

Если регистратор не получил ответа по запросу, сделанному им по межведомственным каналам, то максимальная приостановка регистрации может быть не более 1 месяца.
В случае продажи доли в праве собственности на недвижимость, регистрация может быть приостановлена сроком до 1 месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
В случае судебного спора в отношении прав собственности, срок задержки в регистрации прав будет длиться без ограничения времени, до разрешения спора судом.

И что же будет, после истечения этих сроков приостановки? Все просто – либо регистрацию возобновят, либо в регистрации откажут (см. ниже об этом).