Оглавление
Виды сделок
В зависимости от периода сотрудничества договоры делят на кратко- и долгосрочные. К первой категории относят сделки, действующие не более 12 календарных месяцев, например, прокат. Это самая простая форма аренды, используемая преимущественно при работе с движимыми вещами. При передаче по краткосрочному соглашению нежилого помещения, участка, дома или квартиры стороны обходятся без регистрации в ЕГРН (ст. 651 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ, письмо ВАС РФ № 53 от 01.06.00).
Вторая группа представлена договорами со сроком более 1 года. При их заключении стороны обязаны помнить о специфике предмета:
- Аренда земельных участков, принадлежащих несовершеннолетним. Законный представитель вправе заключить контракт на период до приобретения маленьким собственником полной дееспособности (ст. 22 ЗК РФ).
- Лесные насаждения. Муниципальные и государственные территории передаются в аренду на период до 10 лет (ст. 72 ЛК РФ). Если целью использования являются изыскательские работы, договор заключают на 1 год (ст. 10.1 закона 201-ФЗ).
- Водные объекты. Статья 14 ВК РФ устанавливает предельный срок аренды в 20 лет.
- Сельскохозяйственные угодья. Согласно ст. ст. и закона 101-ФЗ муниципальные и государственные земли предоставляются для ведения аграрной деятельности на период от 3 до 49 лет. Сенокосы и пастбища не могут арендоваться более чем на 36 месяцев. В районах Крайнего Севера этот период увеличен до 5 лет.
- Участки для строительства. Получить землю для возведения жилых зданий и сооружений граждане вправе на 60 месяцев. При этом в течение полугода с момента подписания соглашения, арендатор обязан оформить разрешительную документацию (ст. 3 закона 137-ФЗ).
- Земли под приватизированными объектами. Договор аренды заключается с собственником недвижимости на период не более 49 лет (ст. 28 закона 178-ФЗ).
- Культурное наследие. Неиспользуемые властями памятники передаются физическим лицам и предприятиям на специальных условиях. Целью таких соглашений является сохранение ценных объектов. Срок сотрудничества не должен превышать 49 лет (ст.14 закона 73-ФЗ).
- Земли, переданные по договорам безвозмездного пользования. До окончания соглашения участник вправе обратиться в уполномоченный орган с заявлением о выкупе или аренде. Во втором случае получить участок можно на период до 49 лет (ст.10 закона 119-ФЗ).
- Имущество в зонах опережающего развития. Максимальный срок договора аренды равен периоду осуществления деятельности в регионе. Правило введено ст. 14 закона 473-ФЗ.
- Участки «Сколково». Государственные и муниципальные земли, имеющие общую границу с территорией инновационного центра, передаются в пользование на срок до 5 лет (ст.3 закона 244-ФЗ).
- Инфраструктура морских портов. Предельный период аренды установлен на уровне 49 лет. Правило действует в отношении объектов, находящихся в государственной собственности. Гидрографические суда, ледоколы и буксиры передаются арендаторам не более чем на 10 лет (ст. 31 закона 261-ФЗ).
- Объекты в рамках государственного заказа. Если конкурсной документацией предусмотрена передача исполнителю имущества, срок аренды не должен превышать период основного контракта. В отдельных случаях допускается отклонение в 30 календарных дней (ст. 17.1 закона 135-ФЗ).
Перечень не является закрытым. Федеральными актами могут предусматриваться особые ситуации. Форма долгосрочного договора будет определяться спецификой имущества. Если речь идет о жилых помещениях, зданиях, землях, предприятиях, запись о соглашении придется внести в ЕГРН. Транспорт, инструменты, оборудование и прочие вещи передаются в возмездное пользование на основании простой письменной сделки.
В практике выделяют также бессрочные контракты. Такие договоры действуют до фактического расторжения сторонами. В их текстах не указывают дату окончания сотрудничества.
Статья 22. Аренда земельных участков
1. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
2. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
3. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.
3.1. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, заключается на срок, продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель.
3.2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в пределах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается с пользователем водным объектом при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.
4. Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
5. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Особенности передачи прав третьему лицу
При передаче прав третьему лицу нужно различать такие ситуации, как:
1) передача (продажа/уступка) права на заключение договора аренды земельного участка, которая может произойти только до наступления момента заключения договора с арендодателем;
2) передача арендных прав, которая осуществляется только в рамках уже заключенного ранее договора.
Первая ситуация может возникнуть, в частности, когда победитель аукциона, выигравший право на заключение договора аренды земельного участка, желает передать это право третьему лицу. Как правило, такая передача осуществляется с использованием товарно-денежных отношений, то есть, имеет место приобретение права аренды третьим лицом – потенциальным арендатором у первоначального правообладателя, обычно по более высокой цене.
Следует отметить, что данное право нельзя реализовать, если аукцион был признан несостоявшимся из-за того, что на нем не удалось обеспечить присутствие двух или более участников. В этом случае единственный участник в течение 10 дней после дня, когда был проведен аукцион, имеет право на заключение договора аренды по установленной стартовой цене аукциона, но осуществить переуступку права аренды земельного участка не может.
Аренда земли у государства – порядок, сроки аренды и иные юридические тонкости
Итак, как арендовать землю у государства? Куда нужно обратиться?
Порядок аренды земли общедоступный и приведённый ниже список действий будет способствовать быстрому решению вопроса о найме земельного участка:
- Выбор надела земли
- Обращение в администрацию с заявлением о предоставлении сведений, относящихся к предпочитаемому месту
- Получение информации об условиях предоставления услуги и необходимом перечне документов
- Предоставление заявления для принятия предварительного решения об аренде
Земельное право оговаривает два основных варианты получения земельного участка в аренду из государственной и муниципальной собственности:
- Без проведения аукциона (ст. 39.6 п.2)
- С проведением аукциона (39.6).
Аукцион с лотом – право аренды
Цель проведения аукциона может заключаться не только в сдаче в наём самой земли, в качестве предмета торгов может быть и само право аренды площади.
Иными словами, человек приобретает землю за установленную сумму и при этом ежемесячно платит за право аренды. Это можно сравнить с авторским правом, когда исполнитель отдаёт львиную долю автору проекта.
Привлекательные сельскохозяйственные земли без торгов
Принято считать, что земли сельского поселения пригодны лишь для фермерского хозяйства. Хотим разбить этот стереотип и показать все плюсы этой земли.
Площадь сельской земли гораздо дешевле в стоимости, при этом землепользование пригодно для ИЖС. Если на выбранный участок нет претендентов, он отдаётся в пользование без торгов.
Оформление договора по найму земли проходит по общему принципу, и ценовая планка устанавливается собственником земельных участков.
Детально рассмотрим данные варианты чуть ниже, а сейчас обратите внимание на важный момент, указанный в Земельном кодексе, такой как промежуток времени землепользования
Срок аренды земельного участка
Промежутки времени найма земли составляют от 1 года до 5 лет (краткосрочный), от 5 лет до 49 лет (долгосрочный максимальный предел), что оговаривается в договоре.
Необходимо сделать акцент на том обстоятельстве, что есть особенности при определении временного предела, чётко регламентированные ст. 39.8 ЗК РФ.
В зависимости от целей, которые ставит перед собой арендатор, различают разные сроки аренды. Фактически от 1 года и до 49 лет.
Так, срок аренды земельного участка для строительства, реконструкции зданий или сооружений составляет от 3 до 10 лет.
Для строительства линейных сооружений (трубопроводы, железные дороги, автомобильные дороги ) срок аренды до 49 лет.
В случае постройки жилищных комплексов аренда заключается на 20 лет. Если целью аренды является комплексное освоение территории, то срок действия аренды составляет от 3 до 5 лет, согласно ст. 39.8 ЗК РФ.
Важно помнить о некоторых тонкостях, которые будут полезны в вопросе аренды
Если застройка земельного участка заранее согласована в договоре с государством (назначение строений, срок постройки), следует этого чётко придерживаться иначе договор будет аннулирован государством.
Очень часто заключения одного договора на земельный участок с целью строительства недостаточно, приходиться арендовать и земельный участок находящийся рядом со строительством.
Действующее законодательство предусматривает следующий порядок аренды земли:
- Договор заключается с проведением торгов
- Договор заключается без проведения торгов
Но как арендовать землю у государства будет проще?
Законодательство в ст. 39.6 ЗК РФ выделяет несколько категорий лиц, которые могут получить земельный участок в аренду без участия в торгах:
- Лица, у которых есть право не недвижимое имущество на данном земельном участке
- Если земельный участок сдаётся в аренду с целью капитального строительства
- Лица, у которых на данном земельном участке находятся объекты недвижимости на праве хозяйственного ведения
Чаще для получения земельного участка проводятся торги. Торги имеют вид аукциона, кто предложил большую сумму арендной платы, тот и взял в аренду участок. Дальше мы рассмотрим как они поэтапно проходят.
Статья 22 ЗК РФ. Аренда земельных участков (действующая редакция)
В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
6. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.
7. Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка.
8. При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.
9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
10. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.
11. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Статья 22 ЗК РФ Аренда земельных участков — полный текст документа с комментариями юристов и возможностью обмениваться мнениями с профессионалами в сфере права, задавайте вопросы или высказывайте свое мнение относительно статей нормативно-правовых актов, изучайте комментарии коллег.
Другие статьи Главы IV. Постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение земельными участками, ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут), аренда земельных участков, безвозмездное срочное пользование земельными участками:
Судебная практика
В зависимости от обстоятельств рассматриваемого дела судебные органы могут принимать самые разные решения, в связи с чем каждая отдельная ситуация требует индивидуального подхода и тщательного изучения различных условий.
К примеру, гражданин потребовал проведения пересмотра в кассационном порядке судебных актов по определенному делу, предусматривающему наложение обязательство о принятии решении о предоставлении определенного земельного участка.
В конечном итоге суд принял решение не передавать данное дело на рассмотрение Верховного суда, так как суды пришли к корректному выводу о том, что ответчик не имеет права предоставлять истцу земельный участок сроком на 49 лет в соответствии с действующим законодательством.
Таким образом, основанием для отказа было то, что указанное общество просто не имело соответствующие права на то, чтобы передать земельный участок в аренду заинтересованному лицу на срок 49 лет, так как это не предусмотрено действующим законодательством для данного конкретного случая.
Кто может получить?
Получить землю без проведения торгов может практически любой человек. Если заявку на участие в аукционе подает только один претендент, он и станет арендатором.
Для физических и юридических лиц действуют разные условия.
Физические лица
Обычные граждане получают преимущественное право аренды, если:
На участке есть капитальное строение, которое находится в собственности претендента
Во внимание не принимается самострой. Дом должен быть зарегистрирован в собственность по всем правилам.
Текущий арендатор начал строительные работы
Продление аренды осуществляется только 1 раз до завершения строительства.
Текущий арендатор получил землю под садоводство, огородничество или другие хозяйственные нужды (например, сенокос или выпас животных) и подал заявление на продление аренды до истечения срока действия текущего договора.
У гражданина были изъяты земли для государственных или муниципальных нужд. Он получает новый участок в качестве компенсации, поэтому аукцион не проводится.
Претендент имеет право на первоочередное или внеочередное приобретение земли.
Не проводятся торги для предоставления земли в субаренду. Если основной арендатор получил участок от государства на срок больше 5 лет, он может полностью или частично передать право пользования третьим лицам, для выбора которых не проводятся торги. Размер платы устанавливается лично основным арендатором.
Юридические лица
“Льгот” для организаций намного больше, чем для частных лиц. Хотя количество пунктов меньше, под их влияние попадает огромное количество больших и малых фирм.
Без торгов можно обойтись, если земля будет использована для:
- аграрной промышленности;
- сельскохозяйственных работ некоммерческой организации;
- строительства объектов энергетики, обороны, связи, ТВ и других важных отраслей, включая железнодорожное полотно и федеральные трассы.
Также без торгов получить землю в аренду можно при наличии на территории участка капитального строения, которое принадлежит организации.
Статья 22. Земельного кодекса РФАренда земельных участков
1. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметьрасположенные в пределах территории Российской Федерацииземельныеучасткина праве аренды, за исключением случаев, предусмотренныхнастоящимКодексом.
2. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены ихсобственниками в аренду в соответствии с гражданскимзаконодательствоми настоящим Кодексом.
3. По истечении срока договора арендыземельного участка егоарендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное правона заключение нового договора аренды земельного участка, заисключениемслучаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1статьи36 и статьей 46 настоящего Кодекса (в ред. Федеральногозакона от 6декабря 2011 г. N 401-ФЗ — СобраниезаконодательстваРоссийскойФедерации, 2011, N 50, ст. 7343).
3-1. Договор аренды земельного участка, находящегося вгосударственной или муниципальной собственности ирасположенного вграницах земель, зарезервированных для государственных илимуниципальныхнужд, заключается на срок, продолжительность которогонеможет превышать срок резервирования таких земель (пункт 3-1введенФедеральным законом от 10мая 2007 г. N 69-ФЗ — СобраниезаконодательстваРоссийской Федерации, 2007, N 21, ст. 2455).
3-2. Договор аренды земельного участка, находящегося вгосударственной или муниципальной собственности ирасположенного впределах береговой полосы водного объекта общего пользования,заключаетсяс пользователем водным объектом при условии обеспечениясвободногодоступа граждан к водному объекту общего пользования иего береговой полосе (пункт 3-2 введенФедеральным законом от 19июля2011 г. N 246-ФЗ — Собрание законодательства РоссийскойФедерации,2011, N 30, ст. 4594).
4. Размер арендной платы определяетсядоговором аренды. Общиеначалаопределения арендной платы при аренде земельных участков,находящихся в государственной или муниципальной собственности,могутбыть установлены Правительством Российской Федерации.
5. Арендатор земельного участка, за исключением резидентовособых экономических зон — арендаторов земельныхучастков, вправепередатьсвои права и обязанности по договору аренды земельногоучасткатретьему лицу, в том числе отдать арендные права земельногоучасткав залог и внести их в качестве вклада в уставный капиталхозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса впроизводственный кооператив в пределах срока договора арендыземельногоучастка без согласия собственника земельного участка приусловииего уведомления, если договором арендыземельного участкане предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным подоговоруаренды земельного участка перед арендодателем становитсяновый арендатор земельного участка, за исключением передачиарендныхправ в залог.
Недостатки арендуемого имущества: какую ответственность несет владелец?
Для того, чтобы обезопасить себя от возможного несоответствия земельных характеристик действительности, одной визуальной проверки будет мало. Все особенности надела необходимо отобразить в письменном виде – это поможет избежать споров в дальнейшем.
Владелец несет ответственность в том случае, если земля имеет существенные недостатки до составления бумаг, т.е. он сдает надел с заведомо известными изъянами. Если они не прописаны в соглашении и о них становится известно арендатору в процессе использования:
- Съемщик вправе потребовать устранить обнаруженные недостатки – все расходы при этом обязан взять на себя арендодатель.
- По требованию арендатора может быть уменьшена арендная плата.
- Арендующая сторона может самостоятельно устранить изъяны полученного в пользование имущества, при этом собственник должен возместить расходы в полном размере.
- Второй вариант – удержать сумму, потраченную на устранение недостатков, из арендной платы за следующий месяц. В любом случае затраты необходимо подтвердить документально.
- Крайняя мера – это досрочное расторжение, причем от обязанности пользоваться землей в течение трех месяцев съемщик освобождается.
Собственник может предложить арендатору альтернативу в виде земельного участка, такого же по площади, но без изъянов.
Если все характеристики, как положительные, так и отрицательные, были полностью прописаны на бумаге, стороны согласились с этим пунктом и поставили подписи, арендодатель освобождается от обязанности их устранения или возмещения ущерба. Если земельный надел имеет сложное описание, его необходимо продублировать в акте приема-передачи. При возникновения судебного спора он будет основным документом.
п. 9 ст. 22 Земельного кодекса что подразумевает?
При этом заключение новогодоговора арендыземельного участка не требуется (в ред. Федерального закона от 22июля2005 г. N 117-ФЗ — Собрание законодательства РоссийскойФедерации,2005, N 30, ст. 3128).
6. Арендатор земельного участка, за исключением резидентовособых экономических зон — арендаторов земельных участков, имеетправо передать арендованный земельный участок в субаренду впределах срока договора аренды земельного участка без согласиясобственниказемельного участка при условии его уведомления, еслидоговоромаренды земельного участка не предусмотрено иное. Насубарендаторовраспространяются все права арендаторов земельныхучастков, предусмотренные настоящим Кодексом (вред. Федеральногозаконаот 22 июля 2005 г. N 117-ФЗ — Собрание законодательстваРоссийскойФедерации, 2005, N 30, ст. 3128).
7. Земельный участок может быть передан в аренду длягосударственных или муниципальных нужд либо для проведенияизыскательскихработ на срок не более чем один год. При этомарендатор земельного участка в пределах срока договора арендыземельного участка обязан по требованию арендодателя привестиземельный участок в состояние, пригодное для егоиспользования всоответствии с разрешенным использованием; возместить убытки,причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы порекультивации земельного участка, а также исполнить иныеобязанности, установленные законом и (или) договором арендыземельногоучастка.
8. При продаже земельного участка, находящегося вгосударственнойили муниципальной собственности, арендаторданногоземельного участка имеет преимущественное право его покупки впорядке, установленном гражданскимзаконодательством для случаевпродажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, заисключениемслучаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 36 настоящегоКодекса.
9. При аренде земельного участка, находящегося вгосударственнойили муниципальной собственности, на срокболее чемпятьлет арендатор земельного участка имеет право, если иное неустановленофедеральными законами, в пределах срока договора арендыземельногоучастка передавать свои права и обязанности по этомудоговорутретьему лицу, в том числе права иобязанности, указанныевпунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственниказемельногоучастка при условии его уведомления. Изменение условийдоговора аренды земельного участка без согласияего арендатора иограничениеустановленных договором аренды земельного участка правегоарендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящимКодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжениедоговорааренды земельного участка, заключенногона срок более чемпятьлет, по требованию арендодателя возможнотолько на основаниирешения суда при существенном нарушении договорааренды земельногоучасткаего арендатором (в ред. Федерального закона от 24 июля 2007г.N 212-ФЗ — Собрание законодательства Российской Федерации, 2007,N31, ст. 4009; Федерального закона от 12декабря 2011 г. N 427-ФЗ
-Собрание законодательства Российской Федерации, 2011, N 51, ст.7448).
10. В случае наследования земельных участков лицами, недостигшими совершеннолетия, их законные представители могутпередать эти земельные участки в аренду на срок до достижениянаследникамисовершеннолетия.
11. Изъятые из оборота земельные участки не могут бытьпереданы в аренду, за исключением случаев, установленныхфедеральнымизаконами.
Аренда земельного участка, ГК РФ: что является объектом?
По Гражданскому кодексу РФ объектом договора аренды является земля. При условии, что вместе с ней сдаются и постройки, расположенные на территории, это также указывается в соглашении:
- Жилой дом.
- Природный объект.
- Коммерческое здание.
- Подсобные строения.
- Гаражи.
- Объекты коммуникаций.
- Небольшие водоемы.
Обязательно указываются цели и характер использования – как арендатор будет эксплуатировать надел и расположенные на нем объекты:
- Вести личное подсобное хозяйство.
- Проживать в жилом доме в течение определенного срока.
- Разводить животных, заниматься огородничеством.
- Использовать коммерческое помещение для производства и других видов предпринимательской деятельности.
По каждому объекту в договоре прописываются наименование, характеристики и особенности.
Не могут сдаваться в аренду участки:
- Заповедники и другие природоохранные объекты.
- Территория, находящаяся во владении Федеральной службы безопасности.
- Земля, где проводятся военные учения и испытания.
- Зоны, где хранятся радиоактивные отходы.
Срок аренды земельного участка под объектом незавершенного строительства.
По общему правилу, в случае предоставления участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства, срок аренды составляет не более 3 лет.
По всей видимости, считается, что 3 года достаточно для завершения строительства незавершенного объекта.
Из общего правила есть одно исключение.
Оно касается случаев, когда право собственности на объект незавершенного строительства приобретено на аукционе по продаже этого объекта, который был изъят у предыдущего владельца, по причине прекращения действия договора аренды.
Иными словами, исключение действует в отношении объектов незавершёнки, которые проданы на торгах, предварительно, будучи изъятыми у предыдущего собственника, который не успел закончить строительство до истечения своего договора аренды.
Какой же срок аренды установлен для участков под объектами незавершенного строительства, попадающими под исключение?
Простого ответа на этот вопрос нет, потому что наши законодатели «понакрутили» отсылочных норм, в которых без подготовки сложно разобраться.
Но нас это не остановит.
Срок аренды участков, попадающих под исключение, должен в 2 раза превышать срок аренды необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.
Иными словами, чтобы узнать срок аренды, нам нужно узнать сроки для выполнения вышеуказанных изысканий, проектирования и строительства.
Приказом Минстроя России от 27.02.2015 N 137/пр (ред. от 01.09.2015) установлены сроки, необходимые для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.
Как видно, сроки выполнения изысканий, проектирования и строительства зависят от площади возводимого объекта. Чем больше площадь, тем дольше срок.
Таким образом, зная проектную площадь объекта незавершенного строительства, можно вычислить срок аренды.
Для этого, общий срок выполнения работ (см. графу 6 таблицы) увеличиваем в 2 раза, и получаем срок аренды земельного участка, попадающего под вышеуказанное исключение.
Срок аренды земельного под объектом незавершенного строительства установлен в подпункте 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ, а также в пункте 9 статьи 39.8 ЗК РФ.
