Жилищный кодекс российской федерации от 29.12.2004 n 188-фз ст 29 (ред. от 28.06.2021)

Судебная практика

В 2020 году судебная практика достаточно скромная по проблеме выселения за неуплату, но за прошлые годы выработалось несколько устоявшихся правил, по которому работают большинство судов в данном вопросе.

В качестве уважительных причин суды учитывают следующие факторы:

• безработица;
• задержка зарплаты;
• задержка пенсии;
• болезнь основного плательщика;
• наличие в семье несовершеннолетних;
• наличие в семье инвалидов.

В этом отношении суд полностью на стороне жильцов – если есть хотя бы малейшая обоснованная причина, почему нельзя было платить даже немного, судьи вынесут решение не в пользу наймодателя.

Отдельно борются в судах за срок, с которого принято отсчитывать момент, когда можно подать на должника в суд.

По букве закона получается, что шесть месяцев неуплаты не являются основанием для выселения, поэтому обычно берется срок от семи месяцев. В суде более раннюю дату можно оспорить тем, что с полугода просрочки прошло всего несколько дней и этот срок незначителен.

С другой стороны, некоторые суды принимают и такие иски, где в качестве этих злополучных шести месяцев указываются более полугода отсутствия платежей в сумме, накопившиеся за несколько лет. Но при этом начинает рассматриваться и сумма долга, которая превышает от 20 тысяч рублей.

Итак, выселение по статье 90 ЖК РФ возможно и встречается достаточно часто, но назвать его выселением в полной мере нельзя – скорее, это переселение в качестве наказания на другую квартиру, причем даже в этом случае все равно долги придется заплатить.

Впрочем, защититься от иска администрации можно и достаточно просто – предоставить квитанции за последние полгода, заплатить текущие платежи, доказать справками с работы и из медицинских учреждений свое тяжелое материальное положение.

Выселение нанимателя из квартиры и жилого помещения

Выселить неплательщика по этой статье возможно только из муниципального жилья, против собственников возможно только назначение штрафов и пеней.

Как гласят комментарии к ЖК РФ, выселение возможно только тогда, когда собственник жилья (чаще всего это администрация района или населенного пункта) подает в суд за неуплату за жилье в течение семи месяцев подряд с попутным отказом оплачивать:

• электричество;
• отопление;
• водоснабжение;
• прочие коммунальные услуги.

Только за неоплату коммунальных услуг подавать такой иск нельзя – суд может не признать администрацию надлежащим истцом, а компании-поставщики услуг не имеют права подать иск о выселении. Даже в обычном судебном процессе по ст. 90 поставщики будут скорее третьим лицом.

Основания

Жилищный кодекс предусматривает множество оснований для выселения из жилья – это статьи 31, 35, 84-85, 90-91, 103 и 133. Но только в 90 статье в качестве основания указана неоплата.

При наличии долгов можно выселить из квартиры, общежития, служебного жилья, если:

1. За срок более 6 месяцев не была внесена плата за жилье и коммунальные платежи даже частично.
2. Не уплачиваются пени за просрочку оплаты.
3. У нанимателя нет уважительных причин для просрочки оплаты.

Каждое из этих условий по-своему важно: не может быть подан иск, если есть 5 месяцев неуплаты, после чего квартплата за шестой месяц была погашена хотя бы частично, если есть в году несколько месяцев (менее полугода), за которые оплата не поступала. Самое интересное с юридической точки зрения условие – уважительные причины

Эта формулировка сложилась под влиянием судебной практики, потому что безработный, тяжело больной, попавший в сложную жизненную ситуацию неплательщик, все же оставляется судом в том же помещении, но ему выдается срок, в течение которого задолженность все же нужно погасить

Самое интересное с юридической точки зрения условие – уважительные причины. Эта формулировка сложилась под влиянием судебной практики, потому что безработный, тяжело больной, попавший в сложную жизненную ситуацию неплательщик, все же оставляется судом в том же помещении, но ему выдается срок, в течение которого задолженность все же нужно погасить.

Срок может оказаться достаточно длительным, потому что назначают его с учетом финансового положения должника.

Порядок и особенности

Законодатель беспокоится о будущем должника – если по другим основаниям есть возможность и вовсе лишиться жилья, то по этой статье угол ему все же предоставят, хотя и не такой хороший, как был.

Порядок выселения следующий:

1. Подтвердить неоплату жилья просто, для этого берется выписка по лицевому счету плательщика с поступлениями за последние полгода и более.
2. Чаще всего наниматель все же предупреждается о необходимости заплатить, но не всегда.
3. Наймодатель не обязан, как поставщик коммунальных услуг, заранее уведомлять под подпись жильцов, а может сразу же направить исковое заявление в суд.

Как и во всех других процессах о выселении, в деле должен участвовать прокурор. Компании, предоставляющие коммунальные услуги, обычно также присутствуют в качестве третьих лиц. После предоставления суду всех доказательств гражданин, на которого оформлен ордер, и его семья могут опровергнуть заявление, предоставив оплаченные квитанции хотя бы за один месяц из полугода.

Еще один способ избежать выселения – с помощью документов доказать, что неплательщик столкнулся с серьезными финансовыми трудностями и просто не имел возможности платить, так как:

• был болен;
• имел недееспособных иждивенцев и так далее.

Тогда суд оставит жить на той же квартире, но потребует в ближайшее время выплатить долг, даст на это строго определенное время.

После вынесения судебного решения не в пользу жильцов, договор социального найма будет перезаключен на новое помещение – обычно хуже и меньше, но все же. Время, данное на переезд, будет указано судом. При переселении долги списаны не будут – суд даст срок на их уплату.

Другой комментарий к статье 29 Жилищного Кодекса РФ

1. Федеральным законодательством процедура производства переустройства и перепланировки прописана впервые. До вступления в силу настоящего Кодекса эти отношения регулировались в основном на местном уровне. Думается, что в современных условиях необходимы единые требования к процедуре оформления переустройства и перепланировки жилых помещений, принятые именно на федеральном уровне.

В настоящее время переустройство и перепланировка жилых помещений — явления не редкие. Можно отметить, что не во всех случаях они были произведены в соответствии с предъявляемыми требованиями. Такого рода переустройства и перепланировки жилых помещений являются самовольными.

2. Самовольными переустройством и перепланировкой должны признаваться произведенные собственником жилого помещения или нанимателем жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, без согласования с органами местного самоуправления либо с нарушением проекта переустройства и перепланировки. В этом случае собственники и наниматели жилого помещения могут быть привлечены к административной ответственности. Согласно ст. 7.21 КоАП РФ самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 20 до 25 минимальных размеров оплаты труда. Административные правонарушения в данном случае рассматривают органы государственной жилищной инспекции.

Административное взыскание может быть наложено независимо от того, будет ли жилое помещение приведено в первоначальное состояние, или в судебном порядке переустройство или перепланировка будут сохранены.

3. Органы местного самоуправления направляют лицам, самовольно произведшим переустройство или перепланировку, уведомление о приведении их жилого помещения в первоначальное состояние в разумный срок.

В случае неисполнения этого предписания орган местного самоуправления вправе предъявить в суд иск к собственнику жилого помещения о принудительной продаже жилого помещения либо к нанимателю жилого помещения о расторжении договора найма и выселении нанимателя без предоставления другого жилого помещения.

Продажа жилого помещения проводится на основании решения суда с публичных торгов. При этом в договоре купли-продажи жилого помещения должно быть условие для нового собственника о приведении приобретаемого жилого помещения в первоначальное состояние. В связи с этим и стоимость квартиры будет ниже, чем могло бы стоить такое жилое помещение, если бы было продано в иных обстоятельствах. После проведения торгов собственнику жилого помещения выплачивается денежная сумма, вырученная от продажи, за вычетом суммы, потраченной на организацию этих торгов.

Если новый собственник не исполнит условие договора купли-продажи о приведении жилого помещения в прежнее состояние, то договор купли-продажи жилого помещения, заключенный на публичных торгах, может быть расторгнут как неисполненный. Однако думается, что можно предоставить возможность новому собственнику надлежащим образом оформить переустройство или перепланировку, если это не нарушает права граждан и конструкцию здания.

4. В случае, когда за самовольные переустройство и перепланировку в судебном порядке был расторгнут договор социального найма и наниматель был выселен, обязанность по приведению в прежнее состояние жилого помещения возлагается на собственника. В данном случае корректнее было бы сказать — на органы государственной власти или органы местного самоуправления. Возложить обязанность на публичное образование нельзя, так как оно не является юридическим лицом.

В то же время суд не может обязать орган местного самоуправления привести жилое помещение в прежнее состояние, если оно находится в муниципальной собственности. Обязать совершить действие можно ответчика, а если орган местного самоуправления является истцом по данной категории дел, то, как мы понимаем, истца нельзя обязать исправить нарушение. Приведение в первоначальное состояние жилого помещения в данном случае останется моральной обязанностью органа местного самоуправления.

5. Собственник или наниматель жилого помещения в судебном порядке вправе требовать сохранения жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, не создается угроза их жизни или здоровью либо если это не влияет на конструктивные особенности здания.

Статья 90 ЖК РФ

Согласно статье 90 Жилищного Кодекса РФ сам наниматель и его семья могут быть выселены, только если в более полугода не оплачивали проживание и коммунальные услуги, не имея на то уважительных причин. При этом выселение происходит только по решению суда, но предоставляется новое помещение такого размера, чтобы на каждого жильца приходилось не менее 6 кв. м., то есть, по нормативам общежития.

Формулировку неоднократно предлагалось изменить, но пока что это не рассматривается законодателем.

Эта статья, в отличие от прочих статей о выселении, является установлением наказания для злостных неплательщиков, проживающих в муниципальном жилье:

• дом у них не отнимут;
• жилье обменяют на заведомо меньшее и хуже по условиям.

Комментарии к статье

Комментируемая статья устанавливает последствия самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Самовольными согла ч. 1 являются работы, проведенные при отсутствии предусмотренных ст. ЖК РФ ований или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки.

Последствием самовольного переустройства и (или) перепланировки ст. 29 называет расторжение договора социального найма жилого помещения. Что касается собственников жилья, то в комментируемой статье речь фактически идет о принудительном изъятии жилья (продаже его с публичных торгов). Однако ст. 235 ГК РФ, которая содержит исчерпывий перечень случаев принудительного изъятия жилья, такого случая не предусматривает (о принудительном изъятии см. п. 5 комментария к рассматриваемой статье).

Собственник или наниматель жилого помещения обязан привести жилье, самовольно переустроенное или перепланированное, в прежнее состояние в установленный (разумный) срок. Если это требование не выполнено, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о расторжении договора социального найма (в отношении нанимателя), о принудительном изъятии жилья (в отношении собственника), что предусматривается ч. 3 и 5 комментируемой статьи.

Положения о принудительном изъятии жилья в установленных случаях применяются и к новому собственнику жилого помещения (ставшему собственником в связи с приобретением жилья на публичных торгах — п. 1 ч. 5), а также к собственнику, являвшемуся наймодателем по расторгнутому в соответствии с ч. 5 ст. 29 договору.

Следует отметить, что законодатель не устанавливает последствий расторжения договора социального найма в случае самовольного переустройства и (или) перепланировки. Видимо, такие работы следует расценивать как определенное нарушение прав и законных интересов граждан или повреждение жилого помещения до состояния, представляющее угрозу жизни или здоровью граждан (поскольку судом не принято решение о сохранении этого жилого помещения в перестроенном и (или) перепланированном состоянии — см. ч. 4 ст. 29). Таким образом, в данном случае допустимо применять положение ст. ЖК РФ и, как следствие, выселение без предоставления другого жилья (ст. ЖК РФ). Согла ч. 4 ст. 29 суд может сохранить жилье в переустроенном состоянии, если права и законные интересы граждан не нарушены, угрозы их жизни и здоровью нет.

Нормы комментируемой статьи сформулированы с привлечением правил ст. 293 ГК РФ. Статья 293 ГК РФ предусматривает принудительное изъятие жилого помещения, если оно используется не по назначению, если нарушся права и интересы соседей, в случае бесхозяйственного обращения с жильем, что приводит к его разрушению (перечень является закрытым и, как видим, случаев переустройства и перепланировки не содержит). При этом ст. 293 ГК РФ содержится в перечне случаев принудительного изъятия у собственника имущества, установленном ст. 235 ГК РФ. Перечень таких случаев тоже является закрытым и расширительному толкованию не подлежит.

Вопрос о применении ст. 293 ГК РФ было бы возможным рассматривать в случаях переустройства жилья, если в связи с этим нарушены права и интересы соседей либо если переустройство можно охарактеризовать как разрушение жилья в связи с бесхозяйственным обращением (см. ст. 293 ГК РФ). Положений такого характера гл. 4 ЖК РФ не содержит.

Таким образом, реализация п. 1 ч. 5 ст. 29 возможна при условии внесения изменений в ст. 293 ГК РФ или в ст. 235 ГК РФ, согла которым принудительное изъятие жилья допускалось бы и в случае его самовольного переустройства.

Решение о принудительном изъятии жилья принимается только судом, если, например, происходит разрушение жилья, причиной которого явилось его переустройство

И, конечно, в данном случае неважно, было ли оно самовольным либо произведено с соблюдением необходимых формальностей

Таким образом, само по себе самовольное переустройство не может служить ованием для принудительного изъятия у собственника его жилого помещения.

Аналогичные претензии следует адресовать положениям ч. 6 комментируемой статьи, тем более в отношении нового собственника жилого помещения. В данном случае правила ст. 293 ГК РФ не должны бы применяться, поскольку действие (бездействие) нового собственника никоим образом не связано с: использованием жилья не по назначению; нарушением прав и интересов соседей; бесхозяйственным обращением с жильем.

То же касается собственника — наймодателя жилого помещения.

Похожие записи:

Федеральный закон о беженцах и вынужденных переселенцах Каким числом оформить увольнение работника после больничного? Что грозит за отказ от медицинского освидетельствования на состояние опьянения? Возврат жд билетов через кассу ржд Дети,оставшиеся без попечения родителей Состояние опьянения — это смягчающее или отягчающее обстоятельство?