Оглавление
Пояснения
В абзаце 1 первого пункта ст. 556 ГК РФ присутствует диспозитивное положение, по которому обязанность по предоставлению объекта признается выполненной после передачи его покупателю и оформления участниками сделки соответствующей бумаги. При этом, исходя из правил абз. 2 п. 1 224 статьи Кодекса, вещь признается врученной в момент ее поступления в фактическое обладание приобретателя или лица, указанного им.
Между тем, в законодательстве или договоре может предусматриваться иное условие. К примеру, если на момент заключения соглашения об отчуждения имущество уже находится в законном владении приобретателя, то оно признается переданным до подписания документа. Данный подход используют и судебные инстанции при рассмотрении споров.
Нюансы
Оформление передаточного акта только подтверждает факт выполнения ими условий договора. Подписание этого документа не влияет на переход прав собственности на недвижимость. Это обуславливается тем, что законодательство связывает данный факт исключительно с госрегистрацией, а не с фактическим вручением вещи. Передача объекта сама по себе не может являться основанием для внесения записи в госреестр. Соответственно, она может производиться и до, и после госрегистрации. Основаниями же для постановки на учет недвижимости и внесения записей в реестр выступают, согласно положениям ФЗ №218, договоры и прочие сделки, совершенные с таким имуществом по правилам, установленным и действующим в месте его расположения на момент оформления соглашения.
Судебная практика по ст. 556 ГК РФ
Позиции высших судов по статье 556 Гражданского кодекса.
Верховный Суд Российской Федерации
- Определение от 27 сентября 2019 г. по делу № А56-18643/2017
- Определение от 12 сентября 2019 г. по делу № А32-8784/2018
- Определение от 14 января 2019 г. по делу № А40-69782/2017
- Определение от 26 ноября 2018 г. по делу № А84-3015/2017
- Определение от 16 ноября 2018 г. по делу № А03-2361/2016
- Определение от 16 ноября 2018 г. по делу № А67-4905/2017
- Определение от 17 октября 2018 г. по делу № А75-7844/2017
- Определение от 17 августа 2018 г. по делу № А68-4805/2016
- Определение от 13 марта 2018 г. по делу № А40-179202/2015
- Определение от 9 февраля 2018 г. по делу № А17-8371/2016
Другой комментарий к статье 556 ГК РФ
1. Обязанность продавца по договору продажи недвижимости включает в себя обязанность передать недвижимость покупателю и перенести на него право собственности на отчуждаемое недвижимое имущество.
В то время как переход к покупателю права собственности на объект недвижимости связан с государственной регистрацией и регулируется ст. 551 ГК (см. коммент. к ней), коммент. ст. определяет порядок передачи недвижимости покупателю. Она предусматривает оформление такой передачи в письменной форме – с помощью передаточного акта или иного документа о передаче, подписываемого сторонами. Передаточный акт фиксирует фактическую передачу недвижимого имущества (ввод во владение) и имеет доказательственное значение. При этом передаточный акт не рассматривается судебно-арбитражной практикой в качестве единственно допустимого доказательства передачи имущества (см., например, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18 декабря 2007 г. N Ф03-А51/07-1/5143).
2. Передаточный акт не выступает в качестве составной (неотъемлемой) части договора продажи недвижимости. Его наличие или отсутствие не влияет на заключенность и действительность договора.
Передаточный акт не выступает также в качестве дополнения или уточнения договора. Подписание передаточного акта не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 коммент. ст.).
3. Согласно ст. 17 Закона о государственной регистрации для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость представление передаточного акта не является обязательным. Соответственно, передача недвижимости (подписание передаточного акта) может происходить как до, так и после такой регистрации.
4. В момент вручения недвижимого имущества (подписания передаточного акта) обязательство продавца по передаче недвижимого имущества считается исполненным (абз. 2 п. 1 коммент. ст.). Данное правило является общим и может быть изменено законом или договором.
Использование законодателем в рамках абз. 2 п. 1 коммент. ст. фикции исполнения (“считается”) позволяет придать вручению (подписанию передаточного акта) правовые последствия. Прежде всего они связаны с переходом рисков. В соответствии с п. 1 ст. 459 ГК, если иное не предусмотрено договором, с момента, когда продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче имущества, на покупателя переходит риск случайной гибели этого имущества. Поскольку § 7 гл. 30 не содержит специальных правил относительно момента перехода риска, положения п. 1 ст. 459 ГК подлежат применению и к договору продажи недвижимости.
5. Логическим продолжением указанного выше правила являются нормы абз. 3 п. 1 коммент. ст. Ведь если подписание передаточного акта считается исполнением, то уклонение от его подписания следует рассматривать как уклонение от исполнения. Соответственно, уклонение продавца от подписания передаточного акта считается отказом продавца от исполнения обязанности передать имущество и дает покупателю возможность предъявить требования, указанные в п. 1 ст. 405 и ст. 463 ГК. Уклонение покупателя от подписания передаточного акта считается отказом от принятия недвижимости, вследствие чего продавец вправе воспользоваться способами защиты, предусмотренными п. 2 ст. 406 и п. 3 ст. 484 ГК.
Остались вопросы по ст 556 ГК РФ?
Получите консультации и комментарии юристов по статье 556 ГК РФ бесплатно.
Вопросы можно задать как по телефону так и с помощью формы на сайте. Сервис доустпен с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные в другое время, будут обработаны на следующий день. Бесплатно оказываются только первичные консультации.
Дополнительно
Оформление акта, согласно общим правилам, не имеет значения при определении момента, в который риски случайного повреждения либо гибели недвижимости переходят к приобретателю. При рассмотрении этого вопроса следует обратиться к 211 статье Кодекса. По ее положениям, риск гибели/повреждения вещи несет собственник, если другое не устанавливается соглашением или законодательством. Соответственно, они переходят к приобретателю в момент госрегистрации сделки. Между тем, участники правоотношений могут согласовать и другое условие. В частности, они вправе предусмотреть, что риски переходят при непосредственной передаче объекта. А она, в свою очередь, может произойти и до, и после госрегистрации.
Норма 556 ГК РФ с комментариями
В пункте первом говорится о том, что передача объекта приобретателю осуществляется по специальному документу. Им является передаточный или иной аналогичный акт. Статья 556 ГК РФ закрепляет диспозитивное правило, по которому обязательство собственника (продавца) по передаче объекта покупателю признается выполненным после вручения соответствующего имущества и подписания указанного документа сторонами. При рассмотрении этого положения следует обратиться к абзацу 2 пункта 1 ст. 224 Кодекса. Согласно ему, вещь будет считаться врученной в момент фактического поступления ее во владение покупателя или лица, указанного им. Между тем, соглашение или закон могут устанавливать и иной порядок. Так, если при оформлении договора по отчуждению объекта он уже находится у приобретателя, то он будет считаться переданным с этого момента.
Комментарий к статье.
1. Согласно п. 1 комментируемой статьи передача недвижимости оформляется подписанием сторонами передаточного акта или иного документа, подтверждающего передачу имущества продавцом и его принятие покупателем.
При этом в указанных документах фиксируется только факт передачи, но этого недостаточно для возникновения права собственности. Как уже было отмечено, это право возникает только с момента государственной регистрации перехода права собственности. Передаточный акт нельзя рассматривать как дополнение к договору или часть договора купли-продажи.
По общему правилу обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Однако это правило носит диспозитивный характер и иное может быть предусмотрено законом или договором. Таким образом, акт приема-передачи, подписанный сторонами, является доказательством передачи недвижимости по договору купли-продажи.
В результате выполнения указанных действий покупатель становится законным владельцем объекта недвижимости и имеет право на защиту права владения на основании ст. 305 ГК РФ (п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Постановления Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
В части 3 п. 1 комментируемой статьи прямо говорится о том, что уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости признается отказом от исполнения договора, а не самостоятельным договором. Соответственно подписание сторонами по договору купли-продажи передаточного акта и вручение недвижимости покупателю нужно рассматривать как определенные стадии исполнения заключенного договора.
На практике возникают споры о возможности передачи недвижимости после государственной регистрации перехода права собственности на имущество к покупателю.
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 20.09.2011 N 5785/11 по делу N А63-4629/10 отмечено следующее:
«…согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункт 2 указанной статьи).
Одновременно пункт 1 статьи 556 Гражданского кодекса определяет, что, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Таким образом, положения статей 551, 556 Гражданского кодекса о моменте исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю позволяют сторонам договора купли-продажи недвижимости установить, что передача должна состояться после государственной регистрации перехода права собственности. Согласование сторонами в договоре купли-продажи условия о передаче имущества после государственной регистрации перехода права также не нарушает каких-либо иных императивных требований российского гражданского законодательства».
2. Возможны ситуации, когда качество передаваемой недвижимости не соответствует условиям договора продажи недвижимости, причем такое несоответствие может быть даже оговорено в документе о передаче недвижимости.
Принятие покупателем такой недвижимости не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Поделиться с друзьями
Ссылки по теме:
