Статья 65. жилищного кодекса рф. права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма

Договор с риелтором

Сегодня не так сложно найти съемную квартиру без посредников. Агрегаторы вроде Avito.ru или Domofond.ru в этом помогут. В случае если вы все же решите обратиться к услугам риелторов, то стоит внимательно изучить условия договора

Прежде всего, обратите внимание на предмет соглашения, который должен включать не только подбор квартиры, но и гарантии на случай, если в первые месяцы вы будете вынуждены покинуть занимаемую квартиру не по вашей вине, а, например, из-за конфликтных и неадекватных хозяев. В этом случае агентство обязано подобрать другой вариант, и такая обязанность должна быть закреплена в условиях договора

Как снять квартиру без посредника?

Уловки и повадки агентов по аренде жилья

Какие обязательства возложены на владельца сдаваемого объекта недвижимости?

1. Он обязан предоставить квартиранту доступ в помещение, оговоренное в соглашении. Передаваемый объект недвижимости должен обладать таким качеством, как пригодность для проживания в них людей. То есть оно не должно противоречить Положению о признании жилья непригодным для проживания. Это Положение было утверждено соответствующим правительственным постановлением No 47 от 28 января 2006 года.
2. Хоть недвижимость передана по договору найма, но обязанность по надлежащей ее эксплуатации все равно лежит на наймодателе.

ВАЖНО !!! В связи с этим необходимо обеспечить надлежащее предоставление услуг жилищно-коммунального хозяйства проживающему. Пользующийся жилым помещением либо самостоятельно оплачивает предоставленные услуги коммунального хозяйства, либо отдает соответствующую сумму наймодателю

Для того, чтобы наниматель не был лишен жилищно-коммунальных услуг, наймодатель обязан осуществлять ремонт коммуникаций и прочего общего имущества, обеспечивающего нормальное проживание в этой квартире.
Полный ремонт сданного внаем недвижимого объекта всегда производит его владелец. Перевод этой обязанности на нанимателя допустим в соответствии с законодательством, но только если подобное предусмотрено заключенным договором. Вместе с тем, если сдающий внаем квартиру задумал существенную ее перепланировку, то он должен испросить согласия нанимателя на данные действия. Но только если при перепланировке будут затронуты интересы нанимателя в отношении пользования недвижимым объектом. Например, снос стены между кухней и смежной комнатой. Ведь в таком случае количество изолированных комнат изменится, что может доставить существенные неудобства квартирантам.
Если хозяин жилого помещения желает поднять плату, то он обязан согласовать это с нанимателем. Желательно заключить об этом соглашение, которое будет являться дополнением к базовому договору найма.
При совершении договора на продолжительный срок (от 1 года до 5 лет), наймодатель обязан соблюсти приоритетное право нанимателя на перезаключение соглашения. Для этого необходимо письменно уведомить квартиросъемщика о желании перезаключить с ним договор в течение 90 суток. Если же наймодатель передумал предоставлять свое жилое помещение внаем, он также за три месяца уведомляет об этом квартирантов, чтобы они успели найти новое жилье

Стоит обратить внимание собственников сдаваемой недвижимости на то, что после истечения срока договора они не смогут в течение года сдать это жилье новым квартирантам. Иначе это будет прямым нарушением прав прежних жильцов.
При желании посетить сдаваемую квартиру, собственник должен предупредить об этом нанимателя не менее чем за сутки.

Обязанности сторон

В этом разделе прописываются обязанности контрагентов по договору. Данный пункт является неотъемлемым и фигурирует в документе следующим образом:

Наймодатель обязуется:
Передать право пользования комнатой и установленным оборудованием в квартире Нанимателю на срок, установленный настоящим соглашением.
Осуществлять капитальный ремонт квартиры и содержащегося в нем оборудования за счет своих денежных средств.
Своевременно осуществлять платежи, связанные с оплатой коммунальных услуг.
Производить устранение последствий от неблагоприятных ситуаций (аварии, повреждения, стихийные бедствия и т.д.), произошедших не по вине Нанимателя.
Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим соглашением.
Наниматель обязуется:
В соответствии с условиями соглашения производить арендную плату за проживание в комнате.
Бережно относиться к комнате, квартире и всему, что в ней находится.
Не проводить каких-либо работ, связанных с изменением конструкции квартиры без согласия Наймодателя.
После окончания действия договора возвратить комнату в том состоянии, в котором она находилась на момент подписания документа (с учетом естественного износа).
Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим соглашением.

Кому и на каких условиях даётся жильё социального найма

Наймодателем по договору социального найма жилых помещений может быть орган госвласти или местного самоуправления, уполномоченные выступать от имени РФ, субъекта РФ, муниципального образования под видом собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда или уполномоченная им организация (ст.91.2 ЖК РФ).

Жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда по договору социального найма могут предоставляются малоимущим гражданам, признанным органом местного самоуправления нуждающимися в жилых помещениях (ч.2 ст.49 ЖК РФ). При этом учитывается уровень дохода, приходящегося на каждого члена семьи, а также стоимость имущества в их собственности, подлежащая налогообложению.

Также жильё социального найма может быть предоставлено другим определённым федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ категориям граждан, признанных нуждающимися в жилых помещениях (ч.3 ст.49 ЖК РФ). Этим категориям граждан жильё социального найма предоставляется органами местного самоуправления в установленном жилищным законодательством порядке, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ.

К таковым относятся категории граждан, если (ст.91.3 ЖК РФ):

• совокупный доход гражданина и совместно проживающих с ним членов семьи, как и стоимость подлежащего налогообложению их имущества, не превышают максимальный размер, устанавливаемый органом местного самоуправления;
• гражданин не признан и не имеет оснований для признания малоимущим.

Совокупный максимальный размер дохода гражданина и совместно проживающих с ним членов семьи равно, как и стоимости подлежащего налогообложению их имущества, не должен превышать суммы, позволяющей им приобрести в собственность недвижимость за счёт собственных средств, кредита или ипотеки на территории соответствующего муниципального образования.

Жильё социального найма не предоставляется иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное (ч.5 ст.49 ЖК РФ).

Жилые помещения по договорам социального найма предоставляются на основании соответствующего решения органа местного самоуправления гражданину, состоящему на учёте в качестве нуждающегося в жилом помещении. Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма являются (ч.1 ст.51 ЖК РФ):

• не являющиеся нанимателями жилья социального найма или членами их семей;
• не являющиеся собственниками жилых помещений или членами их семей;
• являющиеся таковыми, но обеспеченные общей площадью жилья на одного члена семьи менее учётной нормы;
• проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;
• являющиеся нанимателями (членами семьи) жилых помещений по договорам социального найма или собственниками (членами семьи) жилых помещений, проживающими в квартире вместе с другими семьями, если в составе одной из них есть больной с тяжёлой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилья социального найма или в собственности.

Без очереди жильё социального найма могут получить:

• граждане, чьи жилые помещения признаны непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;
• детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приёмных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), по окончании службы в Вооруженных Силах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;
• гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний.

Права наймодателя жилья по договору социального найма

Права и обязанности наймодателя по договору соцнайма закреплены в статье под № 65 ЖК РФ. Наймодатель может, основываясь на указанную правовую норму, требовать от физлица-нанимателя жилплощади по договору социального найма своевременной оплаты, если предусмотрено возмездное пользование недвижимым имуществом. Кроме того, права наймодателя подразумевают получение своевременных финансовых перечислений со стороны нанимателя в счет погашения коммунальных платежей.

Однако список перечисленных прав наймодателя не является завершенным. Современным законодательством в сфере жилищных вопросов предусмотрены и иные прерогативы данного субъекта правоотношений, в частности:

• ЖК РФ подразумевает возможность запрета наймодателем вселяться определенной категории граждан в жилую постройку из социального фонда.
• Наймодатель имеет право высказать согласие на проведение обмена помещений среди нанимателей (ст. 72 ЖК РФ).
• Является привилегией наймодателя и запрет на вселение дополнительных жильцов (представителей семьи обладателя соцнедвижимости) на территорию имущества, если после совершения такового действия учетная норма площади будет менее допустимого показателя (ст. 70 ЖК РФ).
• По договору соцнайма наймодатель наделяется правами признания дееспособного представителя семьи новоиспеченным нанимателем, в случае если прежний заявитель умер. При этом условия социального найма не подлежат пересмотру (ст. 82 ЖК РФ).
• Является законной привилегией наймодателя и возможность через судебную инстанцию осуществить процедуру выселения нанимателя, в том случае если систематически нарушались правила проживания на территории социального жилья, в том числе выявлен факт нецелевого использования имущества (ст. 91 ЖК РФ).

Коммунальные услуги

Потребителем коммунальных услуг согласно п. 3 Правил предоставления коммунальных услуг является гражданин, использующий коммунальные услуги для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Это означает, что гражданин, занимающий жилое помещение по договору социального найма, признается потребителем коммунальных услуг. В силу п. 4 Правил предоставления коммунальных услуг коммунальные услуги предоставляются потребителю (нанимателю) на основании договора, заключенного с собственником жилого помещения (наймодателем). На наймодателя возлагается обязанность обеспечивать предоставление нанимателям необходимых коммунальных услуг (пп. 4 п. 2 ст. 65 ЖК РФ).

Несмотря на то что договор о предоставлении коммунальных услуг управляющая организация заключает с собственником жилых помещений, у нее возникают обязательства перед нанимателями по предоставлению им коммунальных услуг надлежащего качества, а также право требовать от нанимателей внесения платы за коммунальные услуги. В платежном документе также указываются сведения не о собственнике, а о нанимателе (пп. «а» п. 38 Правил предоставления коммунальных услуг).

Добавим, что п. 36 Правил предоставления коммунальных услуг дублирует положения п. 4 ст. 155 ЖК РФ: если размер платы за коммунальные услуги, вносимый нанимателем жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, меньше, чем размер платы, установленный договором управления многоквартирным домом, оставшаяся часть платы вносится наймодателем в согласованном с управляющей организацией порядке. Ранее мы привели примеры из арбитражной практики о том, что взыскивать с наймодателя задолженность нанимателей неправомерно. Этот вывод касается не только платы за содержание и ремонт жилого помещения, но и платы за коммунальные услуги. Наймодатель обязан оплачивать разницу, только если она образовалась в результате установления разных размеров платы в договорах управления и социального найма. Вместе с тем размер платы за коммунальные услуги не зависит от решения собственников помещений или органа местного самоуправления (как наймодателя). Тарифы устанавливаются регулирующими органами (в том числе и на местном уровне), нормативы потребления утверждаются органом местного самоуправления в специальном порядке. Эти величины не могут быть изменены только по тому основанию, что потребитель является нанимателем жилого помещения муниципального фонда. Это следует из п. 3 ст. 157 ЖК РФ: изменение формы собственности и оснований пользования жилым помещением не служит основанием изменения размера платы за коммунальные услуги. Поэтому п. 36 Правил предоставления коммунальных услуг фактически не работает.

Е.В.Ермолаева

Редактор журнала

«Жилищно-коммунальное хозяйство:

бухгалтерский учет и налогообложение»

Какова общая характеристика подобных договоров?

Коммерческим наймом данную разновидность договора называют обычные граждане, это не является юридическим термином. Договор найма жилого помещения — именно таким определением оперирует Гражданский кодекс. Дополнения «коммерческий» там нет.

Исходя из положений цивильного законодательства есть два договора:

1. пользование социальной недвижимостью (в просторечии – соглашение соцнайма). Такой жилой фонд может относиться либо к муниципальной, либо к государственной собственности;
2. просто договор найма жилого помещения (это и есть рассматриваемый в данной статье коммерческий найм квартиры или иного жилья). Найм называется коммерческим не потому, что недвижимый объект будет использоваться для предпринимательской или иной приносящей доход деятельности. Слово «коммерческий» используется как синоним термина «возмездный». То есть жилье всегда передается пользователю за отдельную плату.

Недвижимость по обеим разновидностям договора передается его собственником только для владения и пользования другим лицам (право распоряжения недвижимым объектом по данному соглашению не передается и остается у хозяина помещения).

ВНИМАНИЕ !!! Договор о найме может быть заключен только с гражданином, но не с организацией. Если необходимо совершить договор с юридическим лицом, то это уже будет аренда, а не коммерческий найм

Соответственно, правовое регулирование будет осуществляться не 35, а параграфом 4 34 главы ГК.

Но и при найме, и при аренде недвижимого объекта юридическим лицом оно может использоваться только с одной целью: для проживания в нем людей. Организация в таком объекте недвижимости какого-либо производства строго запрещена. То же правило касается и иных видов предпринимательского использования подобных помещений.

Отчуждение недвижимого объекта по любому основанию никоим образом не может автоматически прекратить соглашение о найме. Просто права и обязанности наймодателя переходят к новому собственнику. Соглашение не может произвольно меняться наймодателем. Все изменения должны оговариваться с нанимателем.

Какие права имеют члены семьи нанимателя жилого помещения

К членам семьи нанимателя жилого помещения относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя, если он вселил их в качестве членов своей семьи и ведет с ними общее хозяйство. В некоторых случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя в судебном порядке (ч. 1 ст. 69 ЖК РФ).

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права (ч. 2 ст. 69 ЖК РФ). Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Такой гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма, то есть обязан оплачивать коммунальные услуги и вносить плату за наем жилого помещения (ч. 4 ст. 69 ЖК РФ).

Временное отсутствие нанимателя либо проживающих совместно с ним членов его семьи не влечет за собой изменение их прав по договору социального найма (ст. 71 ЖК РФ).

Так как члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права, то они вправе:

• давать согласие на вселение в занимаемое жилое помещение иных лиц;
• давать согласие на сдачу занимаемого жилого помещения в поднаем;
• разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
• давать согласие на обмен или замену занимаемого жилого помещения;
• требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг (ст. 67 ЖК РФ);
• давать согласие на расторжение договора социального найма (ч. 2 ст. 83 ЖК РФ);
• проживать в жилом помещении, то есть пользоваться им (ст. 60 ЖК РФ).

Также они имеют право на неприкосновенность жилища (ст. 25 Конституции РФ). Равенство прав нанимателя и членов его семьи заключается в том, что любые действия, влекущие за собой изменение условий и порядка проживания в социальном жилом помещении, могут производиться только с согласия всех указанных субъектов.

В частности, для сдачи жилого помещения в поднаем в г. Москве необходимо представить в ГУП «Московский городской Центр арендного жилья» заявление о предоставлении жилого помещения в поднаем, в котором проставляются подписи членов семьи нанимателя жилого помещения. Договор является действительным после прохождения регистрации в МУП «Московский городской Центр арендного жилья» (п. п. 4.1, 4.11 Положения, утв. Распоряжением ДЖП и ЖФ г. Москвы от 05.06.2007 N 704).

Члены семьи нанимателя имеют право требовать от нанимателя произвести обмен жилого помещения на другое, в том числе в принудительном (судебном) порядке (ч. 2, 3 ст. 72 ЖК РФ).

Обязательное условие обмена занимаемого по договору социального найма жилого помещения — письменное согласие всех проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, а также наймодателя. Если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семьи нанимателя, также потребуется согласие органов опеки и попечительства (ч. 1, 4 ст. 72 ЖК РФ; п. п. 2.5.1.1.14, 2.5.1.1.15 Приложения 7 к Постановлению Правительства Москвы от 10.09.2014 N 521-ПП).

Наймодатель вправе отказать в даче согласия на обмен жилыми помещениями только в случаях, предусмотренных ст. 73 ЖК РФ. Наниматель и члены его семьи вправе в судебном порядке оспорить отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями (ч. 4 ст. 74ЖК РФ).

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями (ч. 1 ст. 74 ЖК РФ).

Члены семьи нанимателя также имеют право на предоставление других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма, если (ст. 85 ЖК РФ):

• дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
• жилое помещение подлежит изъятию в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд;
• жилое помещение подлежит переводу в нежилое;
• жилое помещение признано непригодным для проживания;
• в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено.

Чем отличается договор найма от договора аренды?

Сравнительный анализ отличительных и общих черт для соглашения о найме жилья и соглашения об аренде жилья сведены в таблицу ниже.

Таким образом, договор найма жилья заключают только с физическими лицами на срок в пределах 5-ти лет. Если этот срок один год и более, то требуется государственная регистрация ограничения права собственности на квартиру.

Договор аренды жилого помещения заключается только с юридическим лицом для проживания в квартире граждан на любой срок. Если этот срок один год и более, то требуется государственная регистрация договора аренды.

Если владелец квартиры — физическое лицо, то с дохода в виде арендной платы нужно уплатить НДФЛ. Причем механизм взимания подоходного налога зависит от того, кому сдается квартира — .

Ниже два полезнейших видео: первый рассказывает о том, как составить договор найма, что в него включить, чтобы не быть обманутым; второй рассказывается о нюансах оформления договор аренды.

Обязательные условия договора найма жилого помещения

Предмет договора

Здесь нужно указать подробные сведения о сдаваемой квартире: точный адрес, жилая и общая площадь, кадастровый номер, список передаваемого нанимателю имущества. Если вы квартиросъемщик, попросите включить в этот раздел пункт о том, что жилье не в залоге и не имеет обременений. В противном случае аренда может закончиться раньше, чем вы планировали, из-за вмешательства третьих лиц, а хозяин не понесет за это никакой ответственности.

Стороны договора

В этом разделе прописываются паспортные данные наймодателя и арендатора. Если квартиросъемщик планирует делить кров с семьей, в документе нужно упомянуть ее членов. Это позволит владельцу недвижимости обезопасить себя от «табора» незваных жильцов — в таком случае соглашение может быть расторгнуто.

Срок договора найма жилого помещения

Об этом мы подробно рассказали выше. В случае, когда в документе не оговорен вообще никакой срок, он считается бессрочным.

Порядок взимания арендной платы

Здесь необходимо указать, какого числа и каким образом арендатор будет расплачиваться с владельцем недвижимости за очередной месяц проживания.

По словам руководителя департамента аренды жилой и коммерческой недвижимости федеральной компании «Этажи», проживание лучше оплачивать посредством денежных переводов с указанием месяца, за который производится оплата: так у нанимателя всегда будет подтверждение того, что обязательства выполнены. Если же стороны договариваются о расчете наличными, Виктор Куракин советует брать с хозяина расписку за каждый ежемесячный платеж. Это также поможет доказать свою порядочность при возникновении споров.

Нелишним будет регламентировать и другие нюансы оплаты: входит ли в нее расчет за интернет и коммунальные услуги, каковы санкции за просрочку платежа, как часто владелец может повышать аренду.

Права и обязанности сторон

Главная обязанность арендодателя — предоставление жилого помещения по договору найма в установленный срок. Жилье при этом должно находиться в пригодном для жизни состоянии. Наниматель, в свою очередь, обязан вовремя вносить арендную плату, не причинять квартире и находящемуся в ней имуществу вреда, а также не допускать проживания там лиц, не упомянутых в документе.

Кроме того, в нем стоит прописать запрет на субаренду помещения или его использование в предпринимательских целях (бывают случаи, когда в съемной квартире открывают, например, массажный салон).

В качестве меры ответственности за разные отклонения может выступать оговоренный заранее штраф или же разрыв соглашения и немедленное освобождение помещения.

Порядок внесения и возвращения депозита

О депозите как мере защиты арендодателя от неприятных сюрпризов мы уже поговорили. Если вы собираетесь им воспользоваться, это обязательно нужно отразить в договоре: указать размер платежа, срок и способ его возврата, а также условия, при нарушении которых депозит остается у арендодателя.

Помимо обязательных пунктов в соглашении можно отразить и дополнительные нюансы, оговоренные сторонами. Это может быть, например, частота и порядок визитов хозяина для проверки имущества, запрет или разрешение держать домашних животных, курить в помещении. Если стороны договариваются о ремонте квартиры в счет оплаты проживания или порядке устранения поломок техники, это тоже нужно зафиксировать на бумаге.

Обязанности нанимателя по договору социального найма

Обязанности нанимателя по договору соц. найма отражены в ч. 3 ст. 67 ЖК РФ, а также в разд. II Типового договора.

Наниматель обязан:

1. Пользоваться жильем исключительно по назначению.
2. Обеспечивать сохранность жилья.
3. Поддерживать надлежащее состояние жилища.
4. Проводить текущий ремонт.
5. Вносить плату за жилье и коммунальные услуги вовремя.
6. Уведомлять вторую сторону контракта, если условия сделки и основания для пользования жильем изменились.
7. Принять жилье по акту приема-передачи в течение 10 дней после подписания соглашения.
8. Переселиться на время проведения капремонта и реконструкции жилья в другое помещение, предоставленное наймодателем.
9. После расторжения договора освободить помещение, сдав его по акту приема-передачи.
10. Допускать представителей наймодателя, контролирующих целевое использование жилья.

Права сторон по договору найма жилого помещения

Менее защищенной стороной договора найма жилья считается наниматель, поэтому Гражданским кодексом ему предоставлен больший объем договорных прав:

1.Наниматель может в любое время расторгнуть договор в одностороннем порядке, но только с согласия проживающих с ним лиц и письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца до расторжения (установить меньший срок не позволяет ГК РФ). На практике стороны не всегда выдерживают такой длительный срок, но делать так можно, если только наниматель и наймодатель разошлись мирно, и никто из них в суд не собирается.

А вот наймодатель может выселить нанимателя досрочно только по решения суда и только в определенных случаях:

• наниматель не вносит плату за жилье шесть месяцев, а если договор найма краткосрочный, то более двух раз подряд;
• наниматель или лица, за действия которых он отвечает, разрушают или портят жилье или имущество наймодателя;
• снимаемое жилье используется не по назначению;
• наниматель или проживающие с ним лица систематически нарушают права и интересы соседей.

При этом решением суда наниматель может только быть обязан устранить нарушения, которые привели к иску (срок на их устранение может составлять до года). Окончательно расторгнуть договор наймодатель сможет только при повторном обращении в суд.  Но и это судебное решение по просьбе нанимателя может быть исполнено с отсрочкой до года.

Если наниматель не желает расторгнуть договор найма жилого помещения до окончания его срока, то даже смена собственника не дает такой возможности. Обязанности наймодателя перейдут по действующему договору к новому хозяину жилья. 

2.Вместе с нанимателем в снятом жилье могут проживать члены его семьи или другие лица, не являющиеся его родственниками, и за их действия наниматель отвечает перед наймодателем.  Если они не указаны в тексте договора при его подписании, то потом они могут вселяться только с согласия наймодателя (за исключением несовершеннолетних детей). На лиц, совместно проживающих с нанимателем, договором тоже можно возложить обязанность вносить плату за жилье, делать ремонт, компенсировать ущерб, тогда они становятся сонанимателями. В случае смерти основного нанимателя или его переезда, договор продолжает действовать на прежних условиях для оставшихся в жилье лиц.

Кроме того, наниматель и проживающие с ними граждане могут, с уведомления наймодателя, вселить в снимаемое ими жилье временных жильцов. Проживать они должны безвозмездно (то есть это не вариант поднайма) и сроком не более 6 месяцев. Запретить проживание временных жильцов наймодатель может, только если при этом не будет соблюдаться норма площади на одного человека.

Передача снимаемого жилья в поднаём возможна только с согласия наймодателя, при этом ответственным перед ним за сохранность жилья и своевременную оплату остается основной наниматель.

3.Преимущественное право на продление договора найма жилья дает нанимателю статья 684 ГК РФ. Обязанность инициативы продления лежит на наймодателе. Не позднее чем за три месяца до окончания срока договора найма он должен письменно предложить нанимателю заключить договор на тех же или других условиях. Чтобы доказать, в случае спора, факт такого предложения, рекомендуем наймодателю получить подпись нанимателя о том, что он получил такое извещение.

Если новые условия не устраивают нанимателя, то прежний договор расторгается по причине окончания его срока действия. Ну а если наймодатель не предложил своевременно продолжить договор, а наниматель при этом не сообщил об отказе продлевать договор, то он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

Наниматель по краткосрочному договору найма имеет меньше прав, чем по договору, заключенному на срок больше года:

• в случае смерти или выезда нанимателя договор прекращает свое действие;
• жилье нельзя сдать в поднаём;
• вселение других лиц (не указанных сразу в договоре) и временных жильцов не допускается;
• у нанимателя нет преимущественного права на продление договора найма.

Все эти ограничения действуют по общему правилу, т.е. прописаны в Гражданском кодексе, но наймодатель может в договоре снять эти ограничения.

Как видим, в теории договор найма жилого помещения полностью отвечает интересам нанимателя. Если вы хотите при съеме жилья избежать неприятных сюрпризов от наймодателя, рекомендуем прописывать в тексте договора права, данные Гражданским кодексом.

Права нанимателя по договору социального найма

Перечень прав нанимателя прописан в ч. 1 ст. 67 ЖК РФ. Кроме того, необходимо иметь в виду, что постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 № 315 утвержден типовой договор соц. найма жилья (далее — Типовой договор), который развивает положения ст. 67 ГК РФ.

В итоге наниматель имеет право:

1. Вселять в жилье других лиц.
2. Сдавать жилое помещение в поднаем.
3. Разрешить временным жильцам жить в квартире.
4. Поменять жилье в случаях, предусмотренных законом.
5. Требовать проведения капремонта от наймодателя, а также его участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме и предоставления коммунальных услуг.
6. Пользоваться общим имуществом многоквартирного дома.
7. Сохранять право на жилье, если он и его члены семьи временно отсутствуют, т. е. не проживают в нем.
8. Требовать изменить условия договора в случаях, предусмотренных законодательством.

Похожие записи:

Трудовой кодекс россии 2021 Как оформить дарственную если даритель находится в другом городе Федеральный закон «о физической культуре и спорте в российской федерации» от 04.12.2007 n 329-фз (ред. от 02.07.2021) Категории и группы должностей государственной гражданской службы Ип — это коммерческая организация или нет, физическое или юридическое лицо? к какой форме бизнеса относится индивидуальное предпринимательство? Законный режим имущества супругов