Оглавление
Закон о жилищно-строительных кооперативах (215 ФЗ)
Вступительные членские взносы и членские взносы Статья 26. Использование кооперативом паевого фонда кооператива Статья 27. Формы участия в деятельности кооператива Статья 28. Приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива Статья 29. Передача жилого помещения в пользование члену кооператива Статья 30. Приобретение членом кооператива права собственности на жилое помещение Статья 31. Выселение из жилых помещений кооператива Статья 32. Выплата действительной стоимости пая при прекращении членства в кооперативе Глава 4. Управление кооперативом Статья 33. Органы кооператива Статья 34. Общее собрание членов кооператива Статья 35. Внеочередное общее собрание членов кооператива Статья 36. Общее собрание членов кооператива в форме заочного голосования Статья 37. Информация о проведении общего собрания членов кооператива Статья 38. Кворум общего собрания членов кооператива Статья 39. Счетная комиссия Статья 40. Подсчет голосов при голосовании Статья 41. Общее собрание членов кооператива в форме собрания уполномоченных Статья 42. Правление кооператива Статья 43. Ревизионная комиссия (ревизор) кооператива Статья 44. Исполнительные органы кооператива Статья 45. Требования к должностным лицам кооператива Статья 46. Ответственность должностных лиц кооператива Глава 5. Обеспечение финансовой устойчивости деятельности кооператива и контроль за деятельностью кооператива Статья 47. Основные требования к обеспечению финансовой устойчивости деятельности кооператива Статья 48. Ограничения совершения кооперативом сделок Статья 49. Нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности кооператива Статья 50. Контроль за деятельностью кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений Статья 51. Права федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по контролю и надзору в сфере финансовых рынков, при осуществлении контроля за деятельностью кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений Статья 52. Полномочия федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по контролю и надзору в сфере финансовых рынков, при осуществлении контроля за деятельностью кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений Статья 53. Резервный фонд и иные фонды кооператива Статья 54. Аудиторская проверка ведения бухгалтерского учета и бухгалтерской (финансовой) отчетности кооператива Статья 55. Ответственность за нарушение правил осуществления деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений Статья 56. Саморегулируемые организации жилищных накопительных кооперативов Глава 6. Переходные положения и вступление в силу настоящего Федерального закона Статья 57. Переходные положения Статья 58. Вступление в силу настоящего Федерального закона
наверх версия для печати
2002—2018 Информационно-юридический портал FLEXA.RU. Контакты При перепечатке или использовании материалов сайта FLEXA.RU ссылка на сайт и на автора обязательна.
Председатель правления ЖК или ЖСК
Председатель выбирается из состава правления путем отбора и рассмотрения кандидатур. На председателя, как на должностное лицо, возложена обязанность действовать добросовестно и разумно в интересах организации, отчитываться за свои действия, и в случае причинения ЖК или ЖСК убытков возмещать их.
Рассмотренный ряд полномочий не является исчерпывающим, председатель может участвовать и в иных направлениях деятельности, если она осуществляется во исполнение основной цели и интересов членов кооператива.
Важно отметить, что избранные должностные лица ЖК или ЖСК при реализации полномочий осуществляют профессиональную деятельность, соответственно, в случае допущения нарушений закона указанные лица несут юридическую ответственность
Разница между ЖСК И ЖК
Виды жилищных кооперативов.
ЖК – это жилищный кооператив. Как и ЖСК является некоммерческой организацией. Но эти понятие не тождественные, между ними есть различия. В ЖСК речь ведется о строительстве МКД. То есть, учредители озабочены непосредственно постройкой здания, введением его в эксплуатацию.
Члены ЖК занимаются исключительно финансовыми вопросами. То есть, сбором, привлечением денег для покупки уже готовой жилой недвижимости. Во всем остальном, включая органы управления, порядок организации и осуществления деятельности, разницы между ЖК и ЖСК нет. Закон о жилищных кооперативах регулирует деятельность обеих организаций.
Жилищный кооператив, как способ управления многоквартирным домом
Главное отличие жилищного кооператива, например, от ТСЖ заключается в том, что главной целью организации нередко является приобретение или строительство жилья.
Кроме того, существуют и другие характерные особенности ЖК:
- В организацию могут вступать как частные лица, так и юридические. Сама процедура осуществляется на добровольных началах и подразумевает внесение определенных членских взносов.
- Члены ЖК имеют право занимать в организации руководящие должности.
- Строительство или приобретение недвижимости осуществляется исключительно за членские взносы участников.
- Все сделки с недвижимостью для ЖК осуществляются на выгодных условиях и позволяют сэкономить.
- ЖК может рассчитывать на льготы от государства.
Организация имеет как преимущества, так и недостатки, но при выполнении участниками своих обязанностей является удобным способом для покупки или возведения жилого дома.
Что такое жилищный кооператив узнаете из видео:
Что такое жилищные кооперативы?
Три вида строительных кооперативов
В России есть три вида ЖСК, которым государство разрешило возводить жилые здания. Это кооперативы, созданные в соответствии с законом № 161-ФЗ, ЖСК дольщиков и обычные кооперативы. Они отличаются категориями участников, степенью надзора со стороны государства, уровнем защиты пайщиков и возможностью строить здания свыше трех этажей.
Членами ЖСК, созданных в соответствии с законом № 161-ФЗ, являются чиновники, работники госпредприятий и научных организаций, военнослужащие, сотрудники полиции, ученые, учителя, педагогические работники, медики, работники культуры и другие категории граждан. Государство и ведомства опекают эти кооперативы. Они действуют на основании типового устава, утвержденного правительством РФ.
Кооперативы дольщиков создаются в ходе банкротства застройщиков. Их задача — достроить здание. Для этой цели они вправе привлекать финансирование Фонда защиты прав дольщиков и передавать функции застройщика НКО федерального Фонда или Фонду субъекта РФ. Остальные ЖСК являются обычными кооперативами. Граждане создают их в соответствии с ЖК РФ и законом о кооперации.
Роль Федеративного Закона №215
ФЗ №215 подразумевает вступление в членство ЖСК. Хотя, чтобы вступить в ЖСК, необходимо полное согласование с самим уставом ЖСК и Жилищным кодексом Российской Федерации. Закон ФЗ №215 никак на это влияет. Перед участием в ЖСК нужно сначала подать заявление. Дальше необходимо оплатить взнос (сначала вступительный, потом паевой). После чего новый участник регистрируется как юридическое лицо в государственном реестре.
Согласно ранее составленному договору, застройщику необходимо уложиться в требуемые сроки, а после завершения работ иметь разрешение на эксплуатацию. В дальнейшем сооружение передается долевому участнику. От него потребуется отдельная оплата за объект, которая была согласована при составлении договора. Когда условия договора соблюдены, участник получает построенный объект.
Желающие вступить в ЖСК должны быть ознакомлены с выдвигаемыми обязательствами, налагаемыми самим кооперативным договором. Первое обязательство заключается в оплате двух взносов – вступительный и членский (паевой взнос здесь не учитывается). Соответственно, рекомендуется крайне внимательно изучить содержание устава ЖСК; ознакомиться с порядком оплат (учитывайте их размеры); выяснить график платежа и т.д.
Что ждет ЖСК: будет ли возврат к прошлому?
В комитете Госдумы по государственной политике высказывалась идея возврата к той системе ЖСК, которая доказала эффективность в советский период, когда люди сами, объединив финансы, строили дома и сами управляли ими. После начала приватизации в этой системе начался перекос, который надо исправить. Согласно этой инициативе, россияне, решившие «вложиться» в кооператив, становятся не собственниками конкретной жилплощади, а владельцами паев. Паевая собственность позволяет проживать в доме, передавать и завещать свою часть, а также в любой момент вернуть средства, оформив выход из кооператива.
Есть идея создания и четкого правового регулирования, таких формирований, как «социальные кооперативы», где могут объединяться пайщики, перед которыми государство имеет определенные обязательства (ветераны, малоимущие, пр.). Кроме бесплатного участка под возведение жилья, предполагается выдача льготных кредитов, чтобы люди сначала улучшили жилищные условия, а потом постепенно выплачивали за свой пай. Однако пока нет четких правовых механизмов для внедрения этого процесса.
Реорганизация товарищества
О реорганизации сказано в п. 1 ст. 57 ГК, процедура возможна в следующих ситуациях:
- когда несколько товариществ собираются осуществить слияние.
- Одно ТСЖ планирует присоединиться к другому.
- Одно или несколько ТСЖ будут выделены из уже существующего товарищества.
- Разделение действующего ТСЖ на несколько компаний.
- Переход товарищества в другую организационно-правовую форму.
Стоит подробнее рассмотреть ситуацию, когда в одно ТСЖ объединяются несколько МКД.
https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru
Это возможно при создании товарищества, а также при слиянии нескольких ТСЖ. В этом случае речь идет о процессе реорганизации.
Слияние позволяет объединить усилия, дает возможность управлять общим имуществом на совместной основе.
Но нужно учесть, что даже после объединения ТСЖ остаются независимыми юридическими лицами.
Они должны выполнять свои обязанности в соответствии с законом.
В первом случае оно не означает перехода обязанностей и прав от одного ТСЖ к другому. Речи идет только о расширении возможностей, содействии в управлении общим имуществом.
А вот при реорганизации происходит передача прав и обязанностей от одного товарищества к другому.
В процессе реорганизации будут созданы следующие документы:
- новый Устав;
- протокол. В нем должно быть отражено решение общего собрания;
- заявление № P12001, оно заполняется при регистрации нового лица;
- квитанция, с помощью которой можно подтвердить факт оплаты государственной пошлины;
- передаточный акт.
ТСН можно расшифровать как товарищество собственников недвижимости.
Процедура перехода следующая:
- проводится общее собрание. В ходе голосования принимается решение. Оно должно быть поддержано 2/3 голосов.
- Собственники помещений получают на руки форму №Р12003. Начинается реорганизация.
- В ФНС регистрируется совершенно новое юридическое лицо.
- Оплата государственной пошлины.
- К новой организации переходят обязанности старой.
- В ЕГРЮЛ вносится новая запись.
Отличие от других некоммерческих объединений по управлению МКД
Жилищный кооператив (ЖК). Порядок организации, получения гражданами членства и внесения ими паевых взносов идентичны с таковыми в ЖСК. Отличается от ЖСК тем, что нет этапа постройки дома.
Жилье приобретается ими в возведенном здании, вложение денег осуществляется для оплаты покупки квартиры, приведения многоквартирного дома в пригодное для проживания состояние и дальнейшее поддержание частной и общедомовой собственности в соответствии пожарным, санитарным и прочим нормам (ст.110 ЖК РФ).
Товарищество собственников жилья (ТСЖ). Создаётся гражданами, уже владеющими квартирами, для совместного управления общедомовым имуществом. ТСЖ может объединять жильцов как одного дома, так и нескольких расположенных поблизости строений для наведения порядка на подчинённой территории и возведении объектов, сдаваемых впоследствии в аренду.
Организация товарищества собственников становится возможной при участии более половины владельцев квартир. Решения принимаются на общем собрании членов, а юридической основой деятельности является Устав ТСЖ (ст. 135 ЖК РФ).
Договор долевого участия (ДДУ). Несмотря на схожесть принципа объединения людей, нуждающихся в жилплощади, ДДУ и ЖСК имеют существенные отличия:
- обязательная регистрация договора ДДУ, исключающая появление у квартиры нескольких собственников;
- неизменяемая в процессе постройки стоимость квадратных метров и фиксированный срок окончания строительства при долевом участии;
- возможность заселения в квартиру для дольщиков только после полной уплаты всех взносов;
- полный возврат денежной суммы и выплата неустойки при расторжении ДДУ, полный доступ к информации до подписания документов.
Внимание! Ни один из видов договоров, заключаемых гражданами при вступлении в организацию для приобретения жилья, не является полной гарантией защиты от мошенников. Членство в ЖСК имеет ряд преимуществ для горожан, желающих участвовать в покупке жилья, начиная со стадии строительства
До подписания документов следует учесть все нюансы деятельности ЖСК и других объединений собственников, выбрав какой вариант лучше. Подробнее о плюсах и минусах ЖСК и возможных рисках при покупке квартиры в новостройке по договору ЖСК можно узнать здесь
Членство в ЖСК имеет ряд преимуществ для горожан, желающих участвовать в покупке жилья, начиная со стадии строительства. До подписания документов следует учесть все нюансы деятельности ЖСК и других объединений собственников, выбрав какой вариант лучше. Подробнее о плюсах и минусах ЖСК и возможных рисках при покупке квартиры в новостройке по договору ЖСК можно узнать здесь.
Чтобы решить свою проблему обращайтесь в онлайн чат к нашему юристу. #Будьтедома и здоровья вам!
Задать вопрос
Структура
Перечислим главные органы регулирования ЖСК:
- Общее собрание;
- Конференция, при количестве членов более пятидесяти человек;
- Правление ЖСК и его председатель.
Самым важным и значимым советом является общее собрание, а полномочия конференции формируются уставом организации. Проводить общее собрание является возможным только при присутствии более половины участников. Принимают вердикт, если за него отдало свой голос более 50% присутствующих. Такое решение, оформляемое протоколом, неизбежно для всех участников ЖСК.
Правление ЖСК выбирается из членов самого объединения общим собранием (конференцией). Все компетенции закрепляются уставом. Председатель правления выбирается из круга лиц, входящих в правление. В его обязанности входит воплощение намерений кооператива, выражение потребностей ЖСК и т.д. Главные требования к нему – это добросовестность и разумность.
Помимо вышеперечисленных постов в кооперативе присутствует ревизор или ревизионная комиссия. Основной задачей этого подразделения является контролирование финансов и экономической деятельности.
Если человек имеет обвинение за преднамеренные преступления, несет бремя административного штрафа в виде отстранения или ранее вел управленческую службу в области строительства и смежных сферах, то он не может присоединиться к аппарату управления кооперативом.
Как пройти регистрацию?
Факт возникновения ЖСК в качестве юридического лица связан с процедурой его регистрации в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц (см. ст. 114 Кодекса).
Общие правила о государственной регистрации содержатся в ст. 51 ГК РФ.
Единый порядок процедуры определен Федеральном законе N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».
Налоговая инспекция вносит сведения в Единый государственный реестр юридических лиц. ЕГРЮЛ открыт для любого человека.
Пошлина за государственную регистрацию ЖСК — 4000 рублей (ст. НК РФ). Госрегистрация производится в срок не более 5 рабочих дней.
Через ФНС
Документы в налоговую представляются лично или по почте. При отправке не забудьте объявить ценность письма и составить опись вложения. Заявителем вправе быть:
- председатель правления (без доверенности);
- учредители (при создании);
- руководитель юридического лица-учредителя;
- конкурсный управляющий или руководитель ликвидационной комиссии;
- иное лицо на основании доверенности или в предусмотренных ФЗ случаях.
Уполномоченное лицо подписывает заявление, указывает свои паспортные данные или сведения из другого удостоверяющего личность документа, свой идентификационный номер налогоплательщика. Заявление заверяется нотариально.
Регистрирующий орган выдает расписку в получении документов заявителю или направляет ее по почте в течение следующего рабочего дня с уведомлением о вручении. Так же в налоговую необходимо представить:
- протокол общего собрания о создании юридического лица;
- нотариально заверенную копию устава;
- для иностранных учредителей – предусмотренные законом документы;
- документ об уплате государственной пошлины.
ЖСК считает созданным с момента его регистрации. После этого учредители становятся членами кооператива.
Через МФЦ
Так же зарегистрировать юридическое лицо можно через органы МФЦ — многофункциональный центр оказания государственных и муниципальных услуг.
Все взаимодействие с налоговым органом будет проходить без участия заявителя. Необходимо сдать в МФЦ комплект документов и в установленное время явиться за получением результата.
Платежный документ на госпошлину можно сформировать при помощи специального сервиса ФНС. Распечатайте его и оплатите через любой банк.
В зависимости от того, куда налогоплательщик подал документы, проверьте в платёжке код КБК:
- 182 1 0800 110 – услуга оказывается налоговыми органами;
- 182 1 0800 110 – услуга оказывается многофункциональным центром.
В электронном виде
Чтобы подать заявление через интернет сделайте два шага:
- купите КЭП — квалифицированную электронную подпись,
- скачайте программу подготовки документов для государственной регистрации на сайте
Заявление заполняется через программу. Его нужно распечатать, подписать и отсканировать.
На сайте ИФНС готовится «транспортный контейнер». Для этого в настройках выберите свою КЭП и откройте заявление. Файлы отправляются в регистрирующую инспекцию.
Налоговая пришлёт расписку в получении документов на электронную почту. Если оформлено неверно, придёт уведомление. Не волнуйтесь, недочеты можно исправить.
Через 5 рабочих дней будет произведена регистрация либо отказ. Все документы, заверенные электронной подписью сотрудника налогового органа, высылаются на электронный адрес заявителя.
Процедура создания ТСЖ в — многоквартирном доме
- На заседании должен быть председатель и секретарь (их выбирают голосованием).
- Необходимо заблаговременно подготовить листы регистрации присутствующих и списки для голосования, разделив их на 3 графы: «за», «воздержался», «против».
- Решение принимают большинством голосов, оформляется протоколом. Листы голосования подшиваются к протоколу.
- Каждый собственник до проведения собрания пишет заявление с просьбой о вступлении в ТСЖ и прилагает к нему копии документов, что подтверждают право его собственности на квартиру или другое помещение в доме.
- На собрании утверждается устав ТСЖ , избирается ревизионная комиссия и члены правления.
- Количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.
- Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей.
- В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив.
- Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители).
- Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива.
- Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом.
Суды обязали ЖСК оформлять все документы, предусмотренные законом № 214-ФЗ, прежде чем привлекать деньги пайщиков
Закон 214-ФЗ (ст. 3) запрещает застройщикам привлекать деньги до получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и оформления прав на землю. Однако кооперативы привлекали средства, не опубликовав проектную декларацию и не получив разрешение на строительство. Так продолжалось до 2014 года, когда Верховный суд признал, что прежде чем аккумулировать средства, ЖСК обязан оформить права на землю, получить разрешение на строительство и опубликовать декларацию (постановление ВС РФ по делу №А32-29173/2013 от 14.11.2014 г). Позиция судов по этому вопросу еще больше минимизировала риски пайщиков.
О недостатках
Не лишён жилищный общественный кооператив и некоторых недостатков. Такое гражданское образование считается самостоятельным и ориентировано на строительство и приобретение недвижимых объектов. Это заведомо требует значимых финансовых взносов. Несмотря на то, что вся сумма не вносится сразу, вступительный платёж иногда колеблется от 2% до 6% от всей стоимости планируемой квартиры. Однако эта сумма не относится к общей сумме накоплений и при выходе из организации взнос никому не возвращается. Этим, по сути, и обусловлена простота вступления в структуру.
Несмотря на преимущество кооперативов перед ипотекой кредит лучше в том, что гражданин сразу же может стать владельцем жилплощади, которая будет находиться в залоге у банка. Даже при возникновении финансовых трудностей вопрос с банковским учреждением можно решить, оформив отсрочку в платежах, но жилищный кооператив руководствуется совсем иными правилами. Квартира не будет принадлежать гражданину до того момента, пока вся сумма не будет выплачена. Если человек теряет финансовую возможность совершать взносы, он лишается собственности и выплаченные деньги ему не возмещаются.
Статья 123.1. ЖК РФ. Особенности организации и деятельности жилищно-строительного кооператива, осуществляющего строительство многоквартирного дома
1. Жилищно-строительный кооператив, осуществляющий за счет средств членов кооператива строительство многоквартирного дома, обязан размещать в системе в соответствии с установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, порядком, составом, сроками и периодичностью размещения в системе устав кооператива, а также следующие документы и информацию:
1) количество членов жилищно-строительного кооператива;
2) разрешение на строительство многоквартирного дома, в строительстве которого своими средствами участвуют члены жилищно-строительного кооператива;
3) права жилищно-строительного кооператива на земельный участок, в том числе реквизиты правоустанавливающего документа на земельный участок, сведения о собственнике земельного участка (в случае, если жилищно-строительный кооператив не является собственником земельного участка), кадастровый номер и площадь земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, сведения об элементах благоустройства;
4) местоположение строящегося многоквартирного дома и его описание, подготовленное в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;
5) количество жилых помещений в строящемся многоквартирном доме, описание технических характеристик таких жилых помещений в соответствии с проектной документацией, а также изменение указанной информации в случае внесения в проектную документацию соответствующих изменений;
6) предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося многоквартирного дома.
1) заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
2) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
3) документы, подтверждающие права жилищно-строительного кооператива на земельный участок;
4) протоколы общих собраний членов жилищно-строительного кооператива, заседаний его правления и ревизионной комиссии (ревизора) кооператива;
5) документы, подтверждающие итоги голосования, в том числе бюллетени для голосования, и доверенности на участие в общем собрании членов жилищно-строительного кооператива или копии таких доверенностей;
6) заключения ревизионной комиссии (ревизора) жилищно-строительного кооператива;
7) иные документы, предусмотренные настоящим Кодексом, уставом жилищно-строительного кооператива, его внутренними документами, решениями общего собрания членов этого кооператива.
3. Жилищно-строительный кооператив обязан вести, в том числе в системе, реестр своих членов, содержащий следующие сведения:
1) фамилия, имя и (при наличии) отчество члена жилищно-строительного кооператива или в случае, если членом жилищно-строительного кооператива является юридическое лицо, наименование юридического лица;
2) определение в соответствии с проектной документацией конкретного жилого помещения, право собственности на которое приобретает член жилищно-строительного кооператива в случае выплаты паевого взноса полностью;
3) размер вступительных и паевых взносов в отношении каждого члена жилищно-строительного кооператива.
4. Решение общего собрания членов жилищно-строительного кооператива по вопросу внесения изменений в проектную документацию считается принятым при условии, если за него проголосовало более трех четвертей членов жилищно-строительного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании.
5. Осуществляющий в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство многоквартирного дома (далее в настоящей главе — контролирующий орган), получает сведения, содержащиеся в реестре членов жилищно-строительного кооператива, а также иную информацию, предусмотренную настоящей статьей, из системы.
Юридические аспекты функционирования жилищно-строительного кооператива
Жилищные кооперативы создаются горожанами на добровольной основе, конечной целью их образования является обеспечение участников жильем. Строительство недвижимости осуществляется на средства, вносимые членами организации. Граждане имеют право оформить квартиру в собственность после полной уплаты всех взносов в ЖСК (про основания возникновения права собственности на квартиру в ЖСК и порядок его оформления мы рассказывали здесь).
Участие в кооперативе допускается для горожан старше 16 лет и юридических лиц общей численностью от пяти и максимально ровняющейся количеству квартир в строящемся доме. Решение о создании организации собственников жилья принимается на общем собрании участников по системе голосования с обязательной фиксацией итогов в протоколе. Подробнее о том, кто принимает решение об организации ЖСК и как проходит его регистрация, читайте тут.
Положение ЖСК в правовой сфере определяется ЖК РФ и ГК РФ, а также Уставом кооператива, имеющим преимущественное значение при судебном разбирательстве возникающих между участниками кооператива, его правлением и сторонними организациями споров.
Внимание! Наблюдение за деятельностью кооператива возлагается на соответствующие территориальные органы контроля (ст.123.2 ЖК РФ). Члены ЖСК несут полную ответственность и исполняют возложенные на них обязательства согласно подписанным договорам (о том, что такое договор с ЖСК и как он оформляется, читайте здесь, а в этой статье мы рассказывали, что собой представляет покупка квартиры по договору с ЖСК и получится ли оформить ипотеку)
Возникающие в процессе возведения дома убытки должны быть покрыты в течение трёх месяцев путем внесения добавочных взносов, в противном случае кооператив ликвидируется по решению суда
Члены ЖСК несут полную ответственность и исполняют возложенные на них обязательства согласно подписанным договорам (о том, что такое договор с ЖСК и как он оформляется, читайте здесь, а в этой статье мы рассказывали, что собой представляет покупка квартиры по договору с ЖСК и получится ли оформить ипотеку). Возникающие в процессе возведения дома убытки должны быть покрыты в течение трёх месяцев путем внесения добавочных взносов, в противном случае кооператив ликвидируется по решению суда.
Чтобы решить свою проблему обращайтесь в онлайн чат к нашему юристу. #Будьтедома и здоровья вам!
Задать вопрос
Законодательные акты, регулирующие работу
Глава 11 ЖК РФ рассматривает вопросы, связанные с организацией и дальнейшим функционированием кооператива, а именно:
-
причину создания и планируемые виды деятельности;
- порядок регистрации, созыва общего собрания членов, выбора правления и председателя;
- требования к руководству и членам ЖСК;
- цель создания ревизионной комиссии и возлагаемые на нее обязанности;
- последовательность реорганизации и ликвидации.
Справка. Права и ответственность членов кооператива отражены в главе 12 ЖК РФ.
ГК РФ в главе 4 параграф 6 п.2 закрепляет существование ЖСК в качестве потребительского кооператива.
В постановлении Правительства РФ N 558 утверждается типовой Устав ЖСК и обязательная для отражения в нем информация:
- наименование организации и место территориального расположения;
- цели создания и выполняемые задачи;
- правила получения членства и выхода из ЖСК;
- размер и периодичность внесения паевых взносов (подробнее про порядок внесения паевых взносов и о необходимости получения справки об их уплате можно узнать тут);
- порядок избрания руководства кооператива и выполняемые им функции (о том, что является высшим органом управления ЖСК, читайте здесь, а в этом материале мы рассказывали об обязанностях председателя ЖСК, о заключении с ним трудового договора и о решении возможных проблем);
- проведение собраний участников, голосование для принятия решений и контроль за их исполнением;
- действия участников в случае реорганизации и ликвидации ЖСК.
Закон N 349-ФЗ от 30.11.2011 вносит поправки в действующие нормативные акты РФ. В частности ст.4 указанного закона уточняет, что ЖСК обязаны предоставлять информацию о своей работе и определённый перечень документации для ознакомления членам кооператива по их требованию, правомерность которого закреплена в ст.123.1 ЖК РФ. Про особенности деятельности ЖСК, про отчеты для ее учета и другие необходимые документы читайте здесь, а из этой статьи можно узнать, каковы нюансы бухучета для ЖСК.
Государственные законы РФ о накопительных кооперативах и некоммерческих организациях не имеют отношения к ЖСК, о чем свидетельствуют соответствующие статьи в этих документах.
Плюсы и минусы ЖСК
Оценивать ЖСК как рыночный механизм сейчас невозможно, поскольку действующие правила позволяют использовать данную схему в крайне редких (исключительных) случаях и почти всегда под непосредственным контролем государства.
Комментарий эксперта
Александр Москатов, управляющий директор сети офисов «Миэль»:
— Важно помнить, что с 1 июля 2018 года запрещено привлечение средств граждан для целей строительства домов путем создания ЖСК. Но можно привлекать деньги граждан в кооперативы, созданные до 01.07.2018, и в том случае, если ЖСК создан для завершения строительства многоквартирного дома в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) застройщика
При покупке квартиры необходимо тщательно проверять полномочия не только продавца-физлица, но и в обязательном порядке кооператива на осуществление строительства. Необходимо выяснить срок деятельности кооператива, правильное оформление кооперативом разрешительной документации, изучить устав кооператива.
В среднем квартира в ЖСК была дешевле аналогичных предложений через ДДУ примерно на 20–30%. Конечно, эти предложения были востребованными. Но, повторюсь, покупатель квартиры в ЖСК практически ничем не защищен от рисков недостроя, государственные гарантии его финансовой безопасности отсутствуют.
Деятельность ЖСК регламентирована законодательством, но в основном — его уставом. Пайщик, вступая в члены ЖСК, обязуется соблюдать этот устав.
Создание
Обозначим порядок приема желающих в состав участников ЖСК. Прежде всего, гражданин (с 16 лет) или юридическое лицо предоставляют заявку в правление кооператива. Обращение рассматривается в пределах месяца и утверждается общим собранием.
После того, как новоиспеченный участник заплатит вступительный взнос, он считается полноправным участником кооператива.
В кооперативе не должно находиться менее пяти участников (статья 112, ЖК РФ), но не должно быть участников больше числа строящихся помещений.
Для создания кооператива собирается учредительное собрание, участниками которого могут быть желающие создать ЖСК. Постановление о создании объединения считается утвержденным, если все учредители выбрали его.
Жилищные кооперативы в СССР
Первые жилищные кооперативы появились в Советском Союзе в 1921 году, после принятия нэпа. К 1937-му такие объединения прекратили свое существование. Одним из первых примеров подобных кооперативов является знаменитый поселок Сокол в районе одноименной станции метро в Москве. Его строительство начали пайщики в 1923 году, достроили поселок к 1930-му.
Кооперативы вновь возродили в 1958 году постановлением Совмина. Тогда этого требовал острый дефицит жилья, который возник из-за резкого роста городского населения. На строительство привлекались средства пайщиков, но при этом государство давало ссуду в размере 70% стоимости жилья сроком на 20 лет. Однако большинству населения это все равно было не по карману. К тому же на вступление в советские кооперативы также была очередь, при этом пайщики теряли право на получение бесплатного жилья от государства. Поэтому доля ЖСК в общем объеме строительства жилья СССР не превышала 10%.
