Статья 454. договор купли-продажи

Последствия несоблюдения порядка заключения

Привычный порядок заключения – подписание документа всеми сторонами в соответствующем количестве экземпляров. Однако в сделках с недвижимостью, в которых затрагиваются интересы детей, на стороне продавца действует несколько лиц (долевая собственность), поэтому без заверения нотариуса не обойтись. Нет отметки нотариуса – сделка недействительна.

Учитывая проверку документов регистраторами, отсутствие нотариального заверения исключает регистрацию перехода прав по такому договору.

В чем разница между недействительностью и признанием факта не заключения сделки? Недействительность означает несоответствие положений сделки или ее формы требованиям закона. В результате она даже при регистрации отменяется в судебном порядке, а стороны возвращаются в исходное положение. Все юридические последствия в виде возникновения прав на имущество и требования денег отменяются.

При признании договора не заключенным, суд отмечает в своем решении, что из-за этого у сторон не возникает последствий юридического характера, и они возвращаются в исходное положение.

Не всегда сделка, которая не заключена, является недействительной. Например, по гражданскому кодексу купля-продажа недвижимости, как писалось выше, считается таковой до момента регистрации перехода прав – внесения записи в реестр на недвижимость.

Нотариальное заверение и регистрация

Клиентам предлагается готовый вариант. Если есть какие-то пожелания и оговорки, они включаются в текст, если законны и разумны. Отмена сделки в суде нанесет нотариусу ущерб, поэтому не в его интересах позволять себе риск.

Документ распечатывается на защищенном, пронумерованном бланке, подлежащем строгому учету. На бумаге ставятся подписи покупателя, продавца и печать нотариуса вместе с его заверяющей подписью.

В связи с изменениями в законодательстве с 2013 года регистрируется переход прав на имущество, а не сами сделки. Без внесения записи в реестр прав, сделка не считается совершенной.

Стороны соглашения подают заявление с перечнем документов:

  • копии паспортов;
  • документы, подтверждающие право собственности продавца;
  • технические документы (кадастровый и технический паспорт);
  • представитель предоставляет нотариальную доверенность.

Все сделки с недвижимостью подлежат проверке на соответствие нормам закона в части содержания и оформления. Исключение – договора, заверенные нотариусом. Ошибки в их оформлении или составлении не являются основанием для приостановления или отказа в регистрации прав.

После устранения причин отказа в регистрации заявитель снова вправе обратиться в регистрационную службу. Регистрация прав на транспортные средства обеспечивается ГИБДД, иные органы регистрируют права на водный и воздушный транспорт.

Комментарий к ст. 454 ГК РФ

  1. 1

    Субъектами договора купли-продажи являются:

    — продавец — лицо, которое изначально является собственником предмета договора купли-продажи и обязуется передать предмет договора в собственность другой стороне;

    — покупатель — лицо, которое приобретает предмет договора в собственность, обязуется принять предмет договора и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

    Предметом договора купли-продажи могут быть любые объекты, то есть это могут быть как движимые, так и недвижимые вещи, потребляемые и непотребляемые, главная вещь и принадлежность и т.д.

    Таким образом, договор купли продажи по своей юридической природе является:

    — консенсуальным, так как продавец только обязуется передать предмет договора, а покупатель принять и оплатить;

    — возмездным, так как предполагает плату за передачу предмета договора в собственность;

    — двусторонним (стороны — продавец и покупатель).

    Особым предметом договора купли-продажи являются ценные бумаги и валютные ценности. Особенности правового регулирования их оборота в соответствии с договорами купли-продажи в силу их специфики могут устанавливаться отдельными законами.

    У договора купли-продажи могут быть особые предметы, например, земельные участки, оружие, транспортные средства. В силу их специфики в случаях, предусмотренных ГК РФ или иным законом, законами и иными правовыми актами определяются особенности их купли и продажи.

    Предметом договора купли-продажи могут быть имущественные права. Характер и содержание этих прав могут иметь особенности, то есть эти права могут распространяться на особые виды имущества, быть временными или постоянными и т.д. В этой связи на куплю-продажу может распространяться действие отдельных законов, иных правовых актов. В остальном применяются общие положения ГК РФ.

    Существуют особые виды договоров купли-продажи, например розничная купля-продажа, поставка товаров, к которым применяются как общие положения ГК РФ, так и отдельные его положения, касающиеся регулирования конкретных видов договора купли-продажи.

  2. 2

    Применимое законодательство:

    — Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей»;

    — ФЗ от 10.12.2003 N 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле»;

    — ФЗ от 11.11.2003 N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»;

    — ФЗ от 10.07.2002 N 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)»;

    — ФЗ от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»;

    — ФЗ от 29.11.2001 N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах»;

    — ФЗ от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»;

    — ФЗ от 22.04.1996 N 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг»;

    — ФЗ от 26.12.1995 N 208-ФЗ «Об акционерных обществах».

  3. 3

    Судебная практика:

    — Определение Конституционного Суда РФ от 29.05.2014 N 1018-О;

    — Определение Конституционного Суда РФ от 04.02.2014 N 222-О;

    — информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165;

    — Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73;

    — Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54;

    — информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120;

    — информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 N 69;

    — информационное письмо Президиума ВАС РФ от 17.02.1998 N 30;

    — Постановление Пленума ВАС РФ от 22.10.1997 N 18;

    — Обзор судебной практики ВС РФ за III квартал 2012 г. (утв. Президиумом ВС РФ 26.12.2012);

    — Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 17.10.2014 N Ф02-4357/14 по делу N А33-8042/2013;

    — Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 17.10.2014 N Ф06-15457/13 по делу N А55-22902/2013;

    — Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.10.2014 N Ф08-7431/14 по делу N А32-38591/2013;

    — Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 17.10.2014 N Ф09-6793/14 по делу N А07-2327/2013;

    — Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.10.2014 N Ф08-7770/14 по делу N А01-2371/2013;

    — Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2014 N 07АП-8897/14;

    — Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2014 N 04АП-3820/14;

    — Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16.10.2014 N Ф04-10286/14 по делу N А03-22138/2013;

    — Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16.10.2014 N Ф04-10525/14 по делу N А70-9417/2013;

    — Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16.10.2014 N Ф06-15277/13 по делу N А65-4255/2013.

Особенности участия юридических лиц

Согласно ГК договор купли-продажи с участием юридических лиц должен отвечать ряду дополнительных условий:

  • документы независимо от суммы сделки оформляются в письменной форме;
  • действия управляющего лица (директора или представителя) не должны выходить за рамки полномочий и нарушать устав организации (например, на сумму, свыше определенного предела, требуется согласие акционеров или представителя собственника).

Обилие бумаг связано с отчетностью в налоговые и иные контролирующие органы.

Составление полноценного текста договора исключается лишь в случае его одновременного заключения исполнения (когда товар отгружается со склада сразу же после его приобретения).

Некоторые товары вправе предоставлять компании, имеющие специальное разрешение или лицензию на ведение деятельности. Несмотря на положения о свободе договора, продажа такой продукции приведет к серьезным штрафам.

Похожие записи:

Наследники первой очереди Статья 222. незаконные приобретение, передача, сбыт, хранение, перевозка или ношение оружия, его основных частей, боеприпасов Как пожаловаться на сайт мошенников в интернете Калькулятор по займу онлайн Как доказать родство с умершим наследодателем? Кассационная жалоба по административному делу