Статья 625. особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества

Комментарий к статье 690 ГК РФ

1. Стороны договора именуются в законе ссудодателем и ссудополучателем. Пункт 1 коммент. ст. определяет круг лиц, могущих быть ссудодателем. Ссудодатель — это собственник передаваемого в безвозмездное пользование имущества или лицо, уполномоченное собственником для этого. Особенности фигуры ссудодателя в общем повторяют специфику статуса арендодателя (см. коммент. к ст. 608 ГК). Впрочем, в законе есть и некоторые специальные правила. Так, опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства передавать имущество опекаемого в безвозмездное пользование (п. 2 ст. 37 ГК).

2. Ссудополучателем по общему правилу также могут быть любые субъекты гражданского права. В то же время закон устанавливает некоторые ограничения. Так, в соответствии со ст. 56 Закона об объектах культурного наследия находящиеся в федеральной собственности объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, предоставляются в безвозмездное пользование лишь некоммерческим организациям, прямо названным в законе (благотворительным, религиозным организациям, общественным организациям инвалидов и некоторым другим).

Примером ограничений фигуры ссудополучателя может служить норма п. 2 коммент. ст., согласно которой коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицам, являющимся ее учредителями, руководителями, членами ее органов управления или контроля. Сделки, заключенные в нарушение этого правила, являются ничтожными как не соответствующие требованиям закона (см. коммент. к ст. 168 ГК).

Мотив подобного ограничения, очевидно, состоит в том, чтобы предотвратить злоупотребления со стороны лиц, принимающих в данном случае управленческие решения, в частности, не дать возможности одному субъекту бесплатно пользоваться вещью, а другому — учитывать имущество на своем балансе и уплачивать с него соответствующие налоги, не получая при этом никаких доходов, вопреки общей для коммерческих организаций цели извлечения прибыли (см. коммент. к ст. 50 ГК).

В то же время в законе отсутствует общий запрет заключать договоры ссуды между коммерческими организациями, аналогичный норме п. 4 ст. 575 ГК, запрещающей заключать договоры дарения между указанными субъектами. По мнению ряда авторов, есть все основания для объединения п. 2 ст. 690 ГК и п. 4 ст. 575 ГК и включения такого рода нормы в обе главы (имеются в виду нормы гл. 32 и 36 ГК).

Статья 596 ГК РФ. Получатель пожизненной ренты

  1. Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.
  2. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты.
    В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается.
  3. Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен.

Комментарий к статье 623 ГК РФ

1. Улучшения арендованной вещи — это такие изменения ее свойств, которые повышают ее стоимость, но при этом не влекут ее сущностного изменения. В процессе пользования вещью арендатор может произвести разнообразные улучшения, будущее которых зависит от их характера.

Современный законодатель избрал критерий отделимости улучшений, отказавшись от подхода, существовавшего в римском и дореволюционном российском праве, при котором улучшения прежде всего подразделялись на необходимые (полезные) и случайные (по вкусу арендатора), а уже последние — на отделимые и неотделимые. Этот шаг следует признать обоснованным, так как квалификация улучшений в качестве отделимых и неотделимых более объективна и оставляет меньше возможностей для произвольного толкования.

В зависимости от того, возможен ли процесс отделения без причинения вреда арендованному имуществу, улучшения могут быть отделимыми (съемная аппаратура, новые покрышки для автомобиля) и неотделимыми (оклеивание стен обоями, пристройка крыльца, перекраска стола).

2. Отделимые от арендованной вещи улучшения остаются в собственности арендатора (п. 1 коммент. ст.), неотделимые — передаются в собственность арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 коммент. ст.). Однако стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором за свой счет, но с согласия арендодателя, подлежит возмещению арендодателем.

Соответственно арендатор не вправе претендовать на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных за счет арендодателя (в том числе за счет так называемых амортизационных отчислений) либо за свой счет, но без санкции арендодателя, если иное не предусмотрено законом (например, ст. 662 ГК) или договором аренды (п. 3 коммент. ст.). Санкция арендодателя может быть выражена как в самом договоре, так и иным образом, но обязательно в форме, предусмотренной договором или законом.

3. Пункт 4 коммент. ст. устанавливает специальное императивное правило о судьбе улучшений арендованного имущества, произведенных за счет амортизационных отчислений от этого имущества. Вне зависимости от свойства отделимости улучшения арендованного имущества, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя. Смысл введения данной нормы объясняется тем, что такие улучшения проводятся фактически за счет арендодателя- балансодержателя, который распоряжается средствами, отчисляемыми на восстановление соответствующего имущества и уменьшающими его балансовую прибыль (гл. 25 НК).

Статья 587 ГК РФ. Обеспечение выплаты ренты

  1. При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.
  2. Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств (статья 329) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.
  3. При невыполнении плательщиком ренты обязанностей, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.

НДС, налог на имущество и бухгалтерский учет

Как и в предыдущей ситуации, при безвозмездной передаче неотделимых улучшений амортизируемого имущества арендатор обязан начислить НДС и оформить счет-фактуру. «Входной» НДС, предъявленный по товарам, работам, услугам, использованным для осуществления неотделимых улучшений, арендатор принимает к вычету в порядке и на условиях, предусмотренных в ст. ст. 171 и 172 НК РФ. Арендодатель, безвозмездно получивший улучшения, не вправе принять к вычету НДС, поскольку арендатор не предъявил ему к уплате налог на основании счета-фактуры.

Бухгалтерский учет у обеих сторон договора аренды ведется в том же порядке, что и в случае, когда неотделимые улучшения произведены без согласия арендодателя. Следовательно, налог на имущество исчисляется арендодателем после фактического отражения неотделимых улучшений на счете 01.

Пример 4. В декабре 2008 г. ООО «Фрегат» (арендатор) с согласия ЗАО «Торговый центр» (арендодатель) установило эскалатор в арендуемом торговом центре. По условиям договора аренды все неотделимые улучшения производятся за счет арендатора и в дальнейшем ему не возмещаются. Затраты ООО «Фрегат» на приобретение и монтаж эскалатора составили 218 300 руб. (в том числе НДС — 33 300 руб.). Эскалатор введен в эксплуатацию в декабре 2008 г. Договор аренды помещения действует с 1 марта 2004 г., он заключен сроком на пять лет с правом пролонгации на такой же срок. Арендованное здание относится к десятой амортизационной группе (со сроком полезного использования свыше 30 лет), срок его полезного использования установлен равным 370 месяцам.

Учет у арендатора. Поскольку капитальные вложения в форме неотделимых улучшений произведены по согласованию с арендодателем, но им не возмещаются, в целях налогообложения прибыли ООО «Фрегат» амортизирует их в течение оставшегося срока действия договора аренды — с января по февраль 2009 г.

Сумму амортизации арендатор рассчитывает исходя из срока полезного использования арендованного здания. Она составляет 500 руб. в месяц . В январе и феврале 2009 г. организация включает в расходы, уменьшающие налогооблагаемую прибыль, по 500 руб.

Если договор аренды будет пролонгирован на следующие пять лет, ООО «Фрегат» сможет признавать расходы в виде амортизации неотделимых улучшений в течение всего срока его действия. То есть за период с 1 марта 2009 г. по 28 февраля 2014 г. компания учтет в расходах еще 30 000 руб. (500 руб. x 5 лет x 12 мес.).

Допустим, в феврале 2009 г. стороны решили не продлевать срок действия договора аренды. 28 февраля 2009 г. ООО «Фрегат» вернуло арендодателю торговый центр, что отражено в акте приема-передачи объекта. Недоамортизированную часть стоимости эскалатора — 184 000 руб. (218 300 руб. — 33 300 руб. — 500 руб. x 2 мес.) арендатор не сможет включить в расходы.

НДС в сумме 33 300 руб., предъявленный в составе стоимости эскалатора, ООО «Фрегат» в декабре 2008 г. приняло к вычету.

Эскалатор в бухгалтерском учете арендатора не включается в состав основных средств. Поэтому организация не обязана уплачивать с него налог на имущество.

Учет у арендодателя. ЗАО «Торговый центр» не вправе увеличить первоначальную стоимость здания, переданного в аренду, на стоимость установленного в нем эскалатора. Следовательно, сумма амортизации по зданию, начисляемая в налоговом учете арендодателя, не изменится.

Справка. С 2009 года размер амортизационной премии увеличен

При создании или приобретении основных средств, а также в случае их достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения или частичной ликвидации организация вправе применить амортизационную премию. То есть она может единовременно включить в расходы, уменьшающие налогооблагаемую прибыль, сумму, составляющую определенный процент от первоначальной стоимости основного средства.

По основным средствам, которые были введены в эксплуатацию в течение 2008 г., предельный размер амортизационной премии составлял 10% (п. 1.1 ст. 259 НК РФ в редакции, действовавшей до 1 января 2009 г.).

Начиная с 2009 г. в отношении основных средств, относящихся к третьей — седьмой амортизационным группам (имущество со сроком полезного использования свыше трех и до 20 лет включительно), организация имеет право единовременно признать расходы на капитальные вложения в размере не более 30% от первоначальной стоимости основного средства. По объектам основных средств, относящимся к другим амортизационным группам, можно учесть не более 10% их первоначальной стоимости (п. 9 ст. 258 НК РФ).

Если основное средство получено безвозмездно, амортизационная премия по нему не применяется.

Т.Д.Бурсулая

Ведущий аудитор

ООО «ИНТЕЛИС-аудит»

Специальные нормы в отношении договора поднайма

Несмотря на то, что договор поднайма вытекает из соглашения о социальном найме, жилищное законодательство подразумевает и специальные нормы, которые имеют юридическую силу именно в отношении сделки поднайма. К таковым нормам можно отнести следующие правила:

  • Чтобы заключить контракт между нанимателем и поднанимателем, необходимо получить письменное согласие на сделку как со стороны всех сонанимателей (семья, родственники нанимателя, проживающие совместно с ним), так и от наймодателя.
  • Недвижимое имущество сдается поднанимателю не в полном объеме, а лишь в конкретно установленных границах. Иными словами, частично. Полностью арендовать жилье можно лишь в том случае, если наниматель на время покидает место своего жительства.
  • Сдача квартиры в поднайм невозможна в ситуациях, которые прописаны в ст. 685 ГК РФ. В качестве примера можно привести ситуацию, когда на территории жилплощади проживает гражданин, страдающий тяжелым заболеванием в хронической форме.

Кроме того, предусматриваются НПА и специальные нормы в отношении вселения и выселения новых жильцов по договору поднайма.

Статья 687 ГК РФ. Расторжение договора найма жилого помещения

  1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
  2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
    невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
    разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
    По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
  3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
    если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
    в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
  4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
    Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

Комментарий к статье 686 ГК РФ

1. Коммент. ст. предусматривает правила о замене нанимателя для двух ситуаций. В первом случае замена нанимателя происходит по обоюдному согласию сторон договора найма. С инициативой произвести такую замену может выступить лишь сам наниматель, с которым должны быть согласны все остальные граждане, постоянно проживающие в данном помещении. Наймодатель не вправе настаивать на замене нанимателя другим членом семьи, но может не согласиться с кандидатурой нового нанимателя.

2. Второе правило рассчитано на случай, когда прежний наниматель умирает или выбывает из жилого помещения. Кандидатура нового нанимателя должна быть поддержана всеми лицами, постоянно проживающими на площади. Согласие наймодателя в этом случае не требуется. Если же проживающие не могут достичь согласия по этому вопросу, они все превращаются в сонанимателей.

Статья 593 ГК РФ. Выкуп постоянной ренты по требованию получателя ренты

Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:
плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;
плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты (статья 587);
плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;
недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;
в других случаях, предусмотренных договором.

Другой комментарий к статье 622 ГК РФ

Согласно комментируемой статье арендатор обязан вернуть имущество арендодателю после окончания договора аренды. При этом его состояние должно соответствовать тому, в котором оно было передано в аренду или в состоянии, обусловленном договором. В расчет принимается и нормальный износ.

Последствиями невозврата в установленный срок арендованного имущества могут быть:

— требование арендодателя внести арендную плату за период просрочки возврата имущества;

— требование арендодателя возместить убытки, возникшие от несвоевременного возврата имущества;

— взыскание неустойки, если это предусмотрено договором.

Убытки могут быть взысканы в полном размере независимо от того, предусмотрена договором неустойка за невозврат имущества в срок или нет.

Требования, предъявляемые к договору поднайма

Договор поднайма жилья имеет типовое воплощение и практически полностью копирует собой соглашение социального найма. В частности, в рамках документа прописано ключевое условие – заключение контракта возможно лишь в том случае, если учетная норма после свершения юридически значимых действий будет находиться на предельно допустимом уровне.

Что касается основных законодательных требований, предъявляемых к подобному документу, то они ничем не отличаются от правил оформления договора социального найма. Контракт о поднайме обладает следующими характеристиками:

  • Двусторонность. Соглашение подписывается как минимум двумя сторонами правоотношений.
  • Реальность. Документ не должен содержать в себе завышенных условий, а также должен регламентировать возможность пользования имуществом по принципу «здесь и сейчас».
  • Возмездность. За пользование жилым имуществом по договору социального поднайма предусмотрена ежемесячная плата, размер которой устанавливается участниками самостоятельно по обоюдному согласию.
  • Срочность. В отличие от договора соцнайма контракт о поднайме подразумевает определение временных границ, во время которых жилье может эксплуатироваться поднанимателем.

Другой комментарий к статье 695 Гражданского Кодекса РФ

1. По общему правилу ссудополучатель обязан пользоваться вещью, полученной в безвозмездное пользование, в соответствии с условиями договора и назначением вещи; поддерживать ее в исправном состоянии и нести расходы на ее содержание, самостоятельно обеспечивая коммерческую и техническую эксплуатацию вещи.

2. В отличие от отношений имущественного найма, где при установлении арендной платы могут быть учтены предполагаемые расходы на капитальный ремонт и амортизацию передаваемого в пользование имущества, безвозмездный характер пользования вещью по договору ссуды обусловливает закрепление законодателем в качестве общего правила обязанности ссудополучателя нести все расходы по содержанию вещи, включая и расходы на капитальный ремонт. Это правило носит диспозитивный характер и может быть изменено соглашением сторон.

3. Так называемые чрезвычайные расходы ссудополучателя, если они не связаны со случайным повреждением имущества, когда они распределяются в соответствии со ст. 696 ГК РФ (см. комментарий к данной статье), в некоторых ситуациях следовало бы компенсировать за счет ссудодателя. Речь в первую очередь идет о предотвращении им повреждения или уничтожения используемой вещи и производстве очевидно необходимых улучшений (например, расходы, связанные с предпринятой защитой вещи от преступного посягательства или с оснащением вещи дополнительным оборудованием в соответствии с обязательным предписанием органов власти). Суммы таких расходов можно было бы расценивать как неосновательно сбереженные ссудодателем. Тем не менее напрямую законом их компенсация не предусмотрена. Законодатель не распространил на отношения из договора безвозмездного пользования даже положение п. 2 ст. 623 ГК РФ, предусматривающее компенсацию за произведенные с согласия собственника неотделимые улучшения используемого имущества.

Права сторон по договору найма жилого помещения

Менее защищенной стороной договора найма жилья считается наниматель, поэтому Гражданским кодексом ему предоставлен больший объем договорных прав:

1.Наниматель может в любое время расторгнуть договор в одностороннем порядке, но только с согласия проживающих с ним лиц и письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца до расторжения (установить меньший срок не позволяет ГК РФ). На практике стороны не всегда выдерживают такой длительный срок, но делать так можно, если только наниматель и наймодатель разошлись мирно, и никто из них в суд не собирается.

А вот наймодатель может выселить нанимателя досрочно только по решения суда и только в определенных случаях:

  • наниматель не вносит плату за жилье шесть месяцев, а если договор найма краткосрочный, то более двух раз подряд;
  • наниматель или лица, за действия которых он отвечает, разрушают или портят жилье или имущество наймодателя;
  • снимаемое жилье используется не по назначению;
  • наниматель или проживающие с ним лица систематически нарушают права и интересы соседей.

При этом решением суда наниматель может только быть обязан устранить нарушения, которые привели к иску (срок на их устранение может составлять до года). Окончательно расторгнуть договор наймодатель сможет только при повторном обращении в суд.  Но и это судебное решение по просьбе нанимателя может быть исполнено с отсрочкой до года.

Если наниматель не желает расторгнуть договор найма жилого помещения до окончания его срока, то даже смена собственника не дает такой возможности. Обязанности наймодателя перейдут по действующему договору к новому хозяину жилья. 

2.Вместе с нанимателем в снятом жилье могут проживать члены его семьи или другие лица, не являющиеся его родственниками, и за их действия наниматель отвечает перед наймодателем.  Если они не указаны в тексте договора при его подписании, то потом они могут вселяться только с согласия наймодателя (за исключением несовершеннолетних детей). На лиц, совместно проживающих с нанимателем, договором тоже можно возложить обязанность вносить плату за жилье, делать ремонт, компенсировать ущерб, тогда они становятся сонанимателями. В случае смерти основного нанимателя или его переезда, договор продолжает действовать на прежних условиях для оставшихся в жилье лиц.

Кроме того, наниматель и проживающие с ними граждане могут, с уведомления наймодателя, вселить в снимаемое ими жилье временных жильцов. Проживать они должны безвозмездно (то есть это не вариант поднайма) и сроком не более 6 месяцев. Запретить проживание временных жильцов наймодатель может, только если при этом не будет соблюдаться норма площади на одного человека.

Передача снимаемого жилья в поднаём возможна только с согласия наймодателя, при этом ответственным перед ним за сохранность жилья и своевременную оплату остается основной наниматель.

3.Преимущественное право на продление договора найма жилья дает нанимателю статья 684 ГК РФ. Обязанность инициативы продления лежит на наймодателе. Не позднее чем за три месяца до окончания срока договора найма он должен письменно предложить нанимателю заключить договор на тех же или других условиях. Чтобы доказать, в случае спора, факт такого предложения, рекомендуем наймодателю получить подпись нанимателя о том, что он получил такое извещение.

Если новые условия не устраивают нанимателя, то прежний договор расторгается по причине окончания его срока действия. Ну а если наймодатель не предложил своевременно продолжить договор, а наниматель при этом не сообщил об отказе продлевать договор, то он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

Наниматель по краткосрочному договору найма имеет меньше прав, чем по договору, заключенному на срок больше года:

  • в случае смерти или выезда нанимателя договор прекращает свое действие;
  • жилье нельзя сдать в поднаём;
  • вселение других лиц (не указанных сразу в договоре) и временных жильцов не допускается;
  • у нанимателя нет преимущественного права на продление договора найма.

Все эти ограничения действуют по общему правилу, т.е. прописаны в Гражданском кодексе, но наймодатель может в договоре снять эти ограничения.

Как видим, в теории договор найма жилого помещения полностью отвечает интересам нанимателя. Если вы хотите при съеме жилья избежать неприятных сюрпризов от наймодателя, рекомендуем прописывать в тексте договора права, данные Гражданским кодексом.

Комментарий к Ст. 622 ГК РФ

Судебная практика.

Требования собственника о выселении, основанные на договоре аренды, ошибочно квалифицированы арбитражным судом как виндикационный иск. В данном случае ответчик занимал помещение на основании договора аренды, поэтому его обязанность вернуть имущество в освобожденном виде должна определяться в соответствии с условиями, предусмотренными законодательством об аренде (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 28.04.1997 N 13).

Арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

1. Возврат арендованного имущества относится к основным обязанностям арендатора. Отказ вернуть вещь дает арендодателю право предъявить к арендатору обязательственно-правовой иск о возврате имущества. Возврат арендодателем имущества, находящегося у третьего лица, возможен по виндикационному иску, если есть основания его удовлетворения (см. ст. 302 ГК РФ).

Требование вернуть имущество в нормальном состоянии (ч. 1 ст. 622 ГК РФ) означает, что арендодатель вправе отказаться от принятия имущества, поврежденного в силу обстоятельств, за которые арендатор отвечает (т.е. по вине арендатора или без вины, если на него перенесен риск случайного повреждения вещи). Время, потраченное арендатором на приведение имущества в нормальное состояние, засчитывается как просрочка исполнения его обязанности (ст. 405 ГК РФ) вернуть имущество и влечет применение последствий, указанных в ч. ч. 2, 3 ст. 622 ГК.

Представляется, что право арендодателя на взыскание арендной платы при просрочке возврата имущества в случае, когда арендатор после окончания договора не имеет возможности пользоваться имуществом (оно погибло, безнадежно испорчено, передано третьим лицам), в том числе и по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает, может быть ограничено по мотиву злоупотребления правом (ст. 10 ГК РФ). По сути, бессрочные платежи следует пресечь, а арендодатель должен удовольствоваться возмещением стоимости невозвращенного имущества (его части) и разовым взысканием убытков.

2. При неисполнении арендатором своей обязанности по возврату имущества у него возникает обязанность возместить арендодателю убытки, причиненные неисполнением обязательства (ст. 393 ГК РФ). Специфика арендных отношений в этой части заключается в том, что в основном размер таких убытков уже определен в сумме арендной платы, причем не абстрактной (взыскиваемой при аналогичных обстоятельствах и т.п.), а по конкретному, уже прекратившемуся договору. Если у арендодателя имеются убытки в сумме, превышающей арендную плату, они также могут быть взысканы, но размер этих убытков уже подлежит доказыванию. Если за несвоевременный возврат имущества договором предусмотрена неустойка, взыскивается арендная плата за все время просрочки, неустойка и сверх неустойки — убытки. Неустойка в данном случае может быть только зачетной. Бремя доказывания факта своевременного возврата имущества возлагается на арендатора.

3. Нормы комментируемой статьи в определенном смысле конкурируют с положениями о возобновлении договора аренды на неопределенный срок. В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК арендатор точно так же не возвращает имущество в установленный срок, но если договор признается возобновленным, то он продолжает выплачивать арендодателю только арендную плату. При невозврате в срок имущества по закончившемуся договору презюмируется, что договор не возобновлен. В то же время как арендатор, так и арендодатель, исходя из собственных интересов, могут считать договор не прекращенным, а возобновленным. В этом случае заинтересованная сторона должна доказать, что имел место не просто невозврат имущества, но что арендатор пользовался имуществом, а от арендодателя не поступало возражений по факту пользования или поступали требования вернуть имущество.

Статья 597 ГК РФ. Размер пожизненной ренты

  1. Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни.
  2. Размер пожизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты, предусматривающим отчуждение имущества бесплатно, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.
    Размер пожизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты на уровне указанной в абзаце первом настоящего пункта величины прожиточного минимума на душу населения, подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения.

Похожие записи:

Как сделать возврат за путевку Характеристика приемной семьи: образец, необходимы пункты, собеседование с психологом Статья 309. подкуп или принуждение к даче показаний или уклонению от дачи показаний либо к неправильному переводу Default ThumbnailСтатья 1.1. законодательство об административных правонарушениях Default ThumbnailСтатья 95. продолжительность работы накануне нерабочих праздничных и выходных дней Куда подавать иск о защите прав потребителей?