Что такое альтернативная продажа квартиры

Документы для альтернативной сделки купли/продажи

Поскольку со второй половины 2016 года список необходимых документов изменился, прежде чем заниматься их сбором, надо проконсультироваться со специалистом, для уточнения изменений. А пока рассмотрим те документы, которые обязательно должны быть, чтобы договор признали действительным:

• Правоустанавливающие документы;
• Выписка на объект недвижимости из ЕГРП;
• Технический паспорт;
• Нотариально удостоверенное согласие супругов участников сделки;
• Выписка из домовой книги о прописанных жильцах;
• Справка об отсутствии коммунальных долгов;
• Справка из попечительских органов, если в квартире прописан несовершеннолетний;
• Документ, подтверждающий личность, а если точнее, то паспорт гражданина РФ или свидетельство о рождении для несовершеннолетних граждан.

Есть ещё список дополнительных документов. Они необязательны, но их могут потребовать:

• Справка о дееспособности. Особенно часто она требуется, если владелец недвижимости находится в пожилом возрасте. Получить её можно в ближайшем психоневрологическом диспансере;

• Если квартира была куплена, используя средства из маткапитала, потребуется взять справку об отсутствии нарушений прав ребенка, не достигшего совершеннолетия;
• Договоры купли/продажи, действующие ранее.

Документы для проверки чистоты жилплощади:

• Расширенный образец выписки из Единого госреестра прав на недвижимость (ЕГРН);
• Выписка из домовой книги.

Для этого на практике используются следующие действия

Старайтесь по возможности каждый день отслеживать ход процедуры регистрации. Сделать это можно по:

• Номерам, указанным в заявлении на регистрацию
• Проверить можно в режиме онлайн на портале Росреестра.
• Единому бесплатному справочному телефону Росреестра (8-800-100-34-34).

Если Росреестр приостановил регистрацию хотя бы по одному договору, то уведомление об этом сразу же будет направлено участникам данного договора. В таком случае стороны другого договора должны сразу же написать заявление о приостановке другого договора. После чего необходимо разобраться с причинами. В большинстве случаев, регистрацию приостанавливают, если у регистратора возникли сомнения в каких-либо бумагах. В таком случае он вправе потребовать, чтобы вы предоставили ему дополнительные справки. После чего процедура регистрации снова возобновится. Однако в некоторых ситуациях вам могут отказать в регистрации.

Другой способ, позволяющий решить сложившуюся ситуацию, заключается в следующем: необходимо нанять для регистрации всего пакета бумаг стороннего исполнителя. Подобного рода услуги по осуществлению регистрации сделок с имущественными объектами оказывают практически все юридические фирмы. Стоимость таких услуг невысока, но зато вероятность «частичной регистрации» существенно уменьшается. Ведь юристы, работающие в таких компаниях, осуществляют регистрацию постоянно, и знают, какие требования предъявляют местные отделения Росреестра.

Но самым надежным способом регистрации полного перечня документов при заключении альтернативной сделки купли-продажи квартиры является осуществление сделки при помощи нотариуса. Ведь у него особые отношения с Росреестром, а также особые полномочия для осуществления регистрации бумаг в этом ведомстве.

К тому же удостоверенные договоры по сделкам с имущественными объектами в нотариальной конторе не будут нуждаться в проведении дополнительной проверке со стороны юристов Росреестра. Соответственно срок регистрации займет намного меньше времени, в отличие от срока регистрации «обычных» документов. К тому же если нотариус взял на себя регистрацию всего пакета документации, тогда риск «частичной регистрации» будет сведен к минимуму.

Если по какой-либо причине вам не удалось проследить за ходом процесса, и «частичная регистрация» бумаг в альтернативной сделке все-таки произошла, то здесь есть два пути, позволяющих избежать потери денег либо потерять права на квартиру:

Решить вопрос можно согласованными действиями всех сторон, участвующих в альтернативной сделке (но это актуально в том случае, если все стороны являются адекватными и порядочными людьми). Например, можно завершить процедуру регистрации по тому договору, где произошел отказ в регистрации. Или всем вместе расторгнуть оставшуюся часть договоров и вернуть дело в исходное положение.

Решить вопрос в судебном порядке. Такой вариант подойдет, если сторона сделки, получив, что хотела, отказалась решать вопрос в добровольном порядке.

Необходимо также учитывать, что в момент построения «цепочек квартир» увеличивается число различных нюансов, спорных вопросов и задержек. Соответственно, в договоры (авансовые и купли-продажи) рекомендуется прописывать сроки с небольшим запасом. Это предоставит вам возможность, решить необходимые вопросы без разрыва отношения со сторонами сделки. А также без перезаключения договоров.

Это относится к срокам аванса, срокам доступа к ячейке с деньгами, срокам физического и юридического освобождения жилья после ее продажи и прочее.

Свободная продажа квартиры: что это такое

«Свободная продажа», или как часто называют риэлторы, «чистая продажа» означает процесс совершения сделки купли–продажи непосредственно с самим продавцом недвижимости.

При этом необходимо выполнить следующие условия:

• В данной квартире никто не проживает и не зарегистрирован;
• Участники сделки оговаривают и вносят в договор купли-продажи пункт об освобождении недвижимости во время указанного срока;
• При наличии у продавца постоянного места проживания, исключается подбор квартиры или комнаты дома на выбор для дальнейшей покупки недвижимости.

Таким образом, продавцу, который реализовал свою квартиру, нет необходимости в альтернативе. Бонусом такой сделки является реальное сокращение времени купли-продажи и отсутствие какой-либо бюрократической проволочки.

Как происходит купля-продажа квартиры?

Как продать квартиру быстро и выгодно, читайте тут.

Въехать в свое жилье новый владелец сможет сразу же после того, как сделка будет оформлена в Росреестре и получены ключи от предыдущего владельца квартиры. Иногда для этого достаточно одного дня.

В чем же заключается выгода свободной продажи квартиры?

Причин, по которым такой вид сделки считается самым выгодным, несколько.

Кто бы ни был покупателем квартиры, он обязательно будет очень тщательно подбирать удачные варианты. А если вы сотрудничаете с продавцом квартиры, которому нет необходимости подбирать себе альтернативное жилье, ваш процесс ожидания желаемой недвижимости не будет затянут на неопределенный срок.

Несравнимо худшим в этой ситуации будет вариант, когда владелец желаемой вами жилплощади так и не найдет квартиру по душе. Ваши надежды рухнут, а сделка не состоится. Учитывая тот факт, что цены на недвижимость постоянно растут, возникает далеко не радужная перспектива потери определенной суммы.

Когда вы совершаете сделку купли-продажи непосредственно с продавцом квартиры, у вас появляется заманчивая возможность получить скидку на приобретение жилья. Свободная продажа предполагает отсутствие альтернативного подбора жилья для продавца, таким образом, нет ориентации на его стоимость.

Успех сделки в этой ситуации зависит от риэлтора, который находит вам варианты жилья, от спешности продажи выбранной квартиры, комнаты или дома и от вашего грамотного поведения как покупателя.

Чистая продажа достаточно выгодна для покупателя, хотя и может принести дополнительные затраты. При альтернативной сделке владелец жилья может пожелать пересмотра условий сделки или отказаться от нее совсем.

Прямая продажа квартиры: плюсы и минусы

Прямая продажа имеет ряд плюсов

1. Отсутствие прописанных в квартире граждан. По договорённости жильцы могут выписаться и освободить жилплощадь после подписания документов в течение суток, и новый собственник будет вправе распоряжаться квартирой.
2. Заключение договора только с хозяином квартиры или законным представителем. При этом у жилплощади может быть несколько собственников. Необходимо договориться со всеми, потому что нередко случаются конфликтные ситуации.
3. Недолгие сроки, отведённые для обращения в Росреестр и подписания документов. Сделка при прямой продаже более быстрая, чем при альтернативе.

Минусы прямой продажи:

Часто бывает так, что владелец квартиры, желающий быстро её продать, помечает в объявлении, что продажа «свободная». Но через время (возможно даже после заключения купли-продажи) выясняется, что на квартире есть обременения. В таком случае сделка будет признана недействительной и покупатель понесёт убытки:

• возможная потеря купленной недвижимости;
• возможная потеря большой суммы денег;
• затраты на оформление документов в Росреестре;
• потеря личного времени.

Это уже далеко не «чистый» тип продаж.

Собственник квартиры также может скрыть, что нарушены права недееспособных собственников и несовершеннолетних детей. Органами опеки и попечительства может быть расторгнута такая сделка.

Ещё минус прямой продажи может быть в конфликте между собственниками, когда одной квартирой владеют несколько человек. Они часто не могут определиться с ценой на недвижимость.

Если Вам необходима помощь справочно-правового характера (у Вас сложный случай, и Вы не знаете как оформить документы, в МФЦ необоснованно требуют дополнительные бумаги и справки или вовсе отказывают), то мы предлагаем бесплатную юридическую консультацию:

• Для жителей Москвы и МО — +7 (499) 653-60-72 Доб. 574
• Санкт-Петербург и Лен. область — +7 (812) 426-14-07 Доб. 366

Альтернативная купля-продажа квартиры — единовременная сделка по продаже одного объекта недвижимости и приобретения другого. Альтернативная продажа часто является единственно возможной сделкой, если квартира или доля в ней принадлежит несовершеннолетним детям, пенсионерам то есть «социально незащищенным собственникам». Также альтернативные сделки обычны в случаях, когда собственники не имеют другого жилья и по условиям сделки должны выехать в приобретаемое жилье. Собственники на время сделки «прописаны» по старому адресу, и регистрируются и перевозят вещи сразу на новый адрес. Альтернативных сделок на рынке достаточно много — не меньше половины квартир на рынке: расширение жилплощади, съезд семьи, разъезд на 2 адреса, разъезд коммунальной квартиры, квартиры с несовершеннолетним собственником приватизация, материнский капитал , квартиры с собственниками-пенсионерами или больными. Есть «верхний покупатель» с деньгами, и несколько продавцов квартир.

Два собственника, которые договорились о том, что хотят обменять квартиры, могут подписать договор мены, и это не будет альтернативной сделкой. Но на практике таких договоров заключается очень мало. Если речь идет о разъезде, съезде, покупке квартиры в новостройке вместо старого жилья и если просто в сделке участвуют больше, чем два собственника, то они подписывают уже договоры купли-продажи. Сложнее всего проходят сделки по съезду в одну квартиру, так как найти покупателей одновременно для нескольких объектов непросто.

Альтернативная сделка

Главная особенность «альтернативы» заключается в целях продавца. В таком варианте ему необходимо не только продать этот объект, но и параллельно присмотреть и купить для себя новое (альтернативное) жилье на вырученные средства, иначе ему просто негде будет жить. 

Если при этом у другого продавца также происходит альтернативная продажа квартиры, то этот вариант событий называется «цепочка альтернатив».   

В такой ситуации все участники оказываются в зависимости друг от друга: пока покупатель не отдаст деньги, продавец не может купить новую квартиру. В то же время пока собственник квартиры, выставленной на продажу, не найдет новый вариант жилплощади себе, он не сможет съехать из этого объекта. 

«Альтернатива» предполагает, что два договора подписываются одновременно — это важное условие для того, чтобы сделка состоялась. 

Главные участники такого договора:

• покупатель первой квартиры;
• продавец первой квартиры, в то же время он же становится покупателем второй (альтернативной) квартиры;
• продавец второй (альтернативной) квартиры.

Такая сделка справедливо считается сложнее и рискованнее, и чем больше участников и квартир попадает в сделку, тем более тщательной подготовки требует мероприятие. Также сложность заключается в том, что при цепочке альтернатив кто-то из участников может внезапно «передумать» и сорвать сделку всем остальным покупателям и продавцам.   

Важно знать обо всех рисках альтернативной продажи:

• поиск альтернативы у продавца может растянуться на недели и даже месяцы;
• придется много контактировать с другими участниками цепочки;
• большая вероятность сложностей с органами опеки в случае, если один из собственников еще не достиг 18-летия — разрешение выдается только на 15 дней, и в случае «срыва» сделки придется получать документ заново;
• возможна несогласованность действий участников цепочки;
• стоит быть готовым к задержкам в выселении уже бывших собственников.

Но не все так страшно: именно «альтернатива» — наиболее частый вариант продаж на рынке недвижимости, и ежедневно на рынке заключаются одновременные договоры купли-продажи и собираются цепочки из таких сделок. 

Преимущества альтернативных сделок:

• если в объявлении указана информация о том, что происходит альтернативная продажа квартиры, и цепочка уже подобрана, то с большой вероятностью можно купить объект в ближайшее время;
• в случаях, когда у продавца уже есть альтернатива, можно попробовать снизить цену — вероятно, он пойдет на такие условия, поскольку захочет не упустить возможность приобрести выбранную недвижимость;
• «юридическая чистота» объекта будет проверена неоднократно — риелторы всех сторон заинтересованы в том, чтобы сделка состоялась.

Таким образом, свободная продажа квартиры или дома — это отличный вариант сделки между двумя сторонами, и в таком варианте выгоду получают как продавец, так и покупатель. Но поиски такого предложения могут существенно затянуться, а без квалифицированной помощи при проверке «юридической чистоты» вероятен ряд проблем, которые покупатель может не заметить. 

Альтернативная сделка изначально связана с большим количеством рисков, чем прямая продажа квартиры, но при правильном подходе она позволяет сэкономить и купить хорошую недвижимость. Выбор остается за покупателем, и в любом из вариантов необходимо уделить максимум внимания предварительной проверке объекта.  

Положительные и отрицательные стороны покупки такого жилья

У каждой сделки купли-продажи имеются свои положительные и отрицательные стороны в зависимости от характера заключения такого договора. Зависят показатели от возможных рисков и неблагоприятных последствий, которые могут наступить как во время заключения соглашения о продаже, так и после полной выплаты денежных средств.

Плюсы приобретения

Положительная динамика реализации таких квартир связана с наивысшими показателями по быстроте проводимых сделок среди прочих предложений. Однако данный аспект не является основным преимуществом при свободной покупке жилья.

Основными преимуществами считаются следующие характеристики:

• Готовность всей сопутствующей сделке документации, так как продавец, выставляя квартиру по такому объявлению, заранее подготовил все необходимые бумаги, включая договор и документы на право владения, распоряжения и т.д.;
• Отсутствие в сделке предварительного договора купли-продажи, так как квартира не продается по альтернативной сделке;
• Более низкая стоимость, так как владелец имущества не планирует приобретать другую недвижимость взамен продаваемой, а также не заинтересован в дополнительной наценке;
• При покупке такого жилья можно сэкономить и на услугах риэлторов, так как их посредничество просто не требуется;
• В квартире отсутствуют зарегистрированные лица, что в значительной мере позволяет сократить время подготовки документов и финальное заключение договора;
• У покупателя есть возможность въехать в жилье сразу же после заключения договора о покупке, так как квартира находится без каких-либо обременений и сразу же начать процедуру оформления прав собственности.

Минусы покупки

Говоря об отрицательных сторонах заключения сделки по «свободной» квартире можно с уверенность заявить о том, что формулировка «свободная продажа» в части объявлений выступает простой рекламой.

Продавец может намеренно ввести покупателя в заблуждение или вовсе умолчать об обременениях, которые в значительной мере могут повлиять на условия соглашения или потребности покупателя.

Многие продавцы, которые занимаются реализацией недвижимости самостоятельно, не до конца понимают значение термина «свободная продажа», а значит велик шанс попасть к недобросовестному собственнику, который прямо не указывает на имеющиеся притязания третьих лиц.

Обычно третьими лицами выступают:

• Наследники, которые по разным причинам не приняли наследство;
• Банковские организации, в которых на покупку квартиры брался заем;
• Несовершеннолетние собственники или наследники и т.д.

В каждом конкретном случае необходимо максимально внимательно изучать условия договора и стараться вникать во все указываемые пункты соглашения с точной уверенностью в представленных формулировках.

Порядок альтернативной купли-продажи

Алгоритм подобной сделки осложнен большим количеством участников и затратами времени на согласование ее условий. В большей степени это касается человека, одновременно продающего и покупающего новое жилье.

Опишем общий пошаговый порядок действий при альтернативной сделке купли-продажи квартиры:

Поиск участников — покупателя и продавца

Важно поставить их в известность об альтернативном соглашении.
Проверка юридической чистоты приобретаемого жилья (анализ документов, проверка отсутствия обременений).
Согласование сторонами способа и порядка проведения расчетов.
Оформление предварительного договора. Хотя этот этап не является обязательным, с ним альтернатива при покупке квартиры становится прозрачнее (фиксируются ее условия и сроки).
Заключение договоров купли-продажи (ДКП).
Регистрация в .
Расчет

Этот этап реализуется в тот момент и таким способом, как это прописано в соглашении.
Передача квартир.

Важно подчеркнуть, что последовательность шагов может быть другой. Участники определяют время расчета и передачи квартир на свое усмотрение

Заключение договора купли-продажи при альтернативной сделке

Договор купли-продажи квартиры при альтернативной сделке представляет собой соглашение, по которому продавцы отчуждают, а покупатели приобретают недвижимость.

Сделка должна соответствовать требованиям . Он определяет существенные условия договора, его форму и порядок заключения. Несоблюдение этих правил влечет недействительность соглашения.

Договор обязательно должен содержать такие сведения:

• Паспортные данные сторон.
• Данные об отчуждаемом объекте: точный адрес, площадь, кадастровый номер, основание права собственности.
• Цена недвижимости и четкий порядок расчетов. Он особенно значим, когда заключается альтернативная сделка купли-продажи квартиры.
• Права и обязанности сторон.
• Дата подписания.

Кроме того, лучше подробно описать порядок передачи имущества, определить форму акта приема-передачи. Сделать это можно в приложениях.

Образец договора купли-продажи квартиры с альтернативой приведен ниже.

Порядок расчетов

Наиболее распространены два способа расчетов:

• Проведение платежей с использованием банковских ячеек;
• Передача части денег на руки при подписании договора, а оставшейся суммы — на расчетный счет второго продавца. Этот способ актуален, если цены покупки и продажи не совпадают.

Расчет через ячейку или сейф проходит по следующей схеме:

1. Участники договора арендуют их в банке. Количество хранилищ зависит от того, как проводится альтернативная сделка и платежи по ней. Если средств от продажи не хватает, доплату можно поместить в другую ячейку.
2. Стороны составляют соглашение. В нем прописывают условия предоставления доступа к деньгам. Безопаснее их продублировать и в договорах купли-продажи.
3. В ячейки закладываются денежные средства.
4. После подписания бумаг и регистрации перехода права собственности, продавцу открывается доступ к деньгам. Для этого покупатель передает ключи от банковского сейфа в обмен на расписку о получении средств.

Для того чтобы изъять деньги, следует предоставить в банк соглашение и выписку из Единого государственного реестра недвижимости (далее — ЕГРН).

Регистрация квартир и их передача

После подписания договоров купли-продажи запись о переходе права необходимо внести в ЕГРН. Для регистрации все участники сделки обращаются в Росреестр.

По каждой продаже должен быть собран отдельный пакет документов. Это объясняется тем, что для государственного органа альтернативная продажа недвижимости — не одна операция, а несколько.

Следует подать:

• заявление;
• паспорта заявителей;
• выписку из ЕГРН или иные правоустанавливающие бумаги на объект (например, свидетельство о праве собственности);
• кадастровый паспорт квартиры;
• договор купли-продажи;
• квитанцию, подтверждающую уплату госпошлины (2000 рублей за каждый каждый переход права).

Весь перечень подается лично:

• в офисе Росреестра;
• в многофункциональном центре.

Через 10 дней записи будут внесены в ЕГРН. Выписку из реестра выдадут на руки каждому участнику сделки. Срок сокращается до 3 дней, если договор подписан у нотариуса.

Получение нового жилья происходит по акту приема-передачи. Порядок выселения и заселения, как и срок выдачи ключей, определяется договором.

Альтернативная сделка: плюсы и минусы, нюансы

Альтернативная сделка с недвижимостью имеет ряд достоинств, среди которых:

• Безопасность. Риски пострадать от мошенников и остаться без жилплощади при подобном механизме продажи и приобретения жилья – минимальны.
• Оперативность. На самом деле пакет документов не меняется, когда вы продаёте свою и покупаете другую квартиру, но в данном случае всё происходит одновременно.
• Минимальная ответственность. Вам нет необходимости хранить или размещать где-либо средства, полученные от продажи жилья до покупки новой квартиры.
• Быстрый переезд. При обычной продаже могут возникнуть временные промежутки, когда приходится подыскивать жильё в аренду, так как квартира, соответствующая требованиям, ещё не найдена. При альтернативной сделке гораздо легче согласовать сроки освобождения продающихся квартир, и есть возможность сразу же переехать в новое жильё.

Альтернативная сделка имеет и недостатки. К ним можно отнести сложность самой операции, особенно когда в цепочке задействовано большое количество продаваемых и покупаемых объектов. Подготовительный период может растянуться до года. Хотя сами участники процесса не испытывают от этого неудобств, так как продолжают проживать в своих квартирах.

Возрастает «нагрузка» на риелтора, поэтому и стоимость сопровождения подобных договоров увеличивается в несколько раз.

Возможные проблемы и их решения

1. Обрыв цепи. Если один клиент вдруг откажется продавать свою квартиру, если одному из покупателей вдруг откажут в кредите, вся цепочка попадает под угрозу разрыва.

Способы решения:

— срочный поиск другого варианта, чтобы спасти цепочку.
— подключение кредитного брокера. Когда для успеха сделки необходим кредит, солидные агентства недвижимости предлагают услуги кредитного брокера. Именно он собирает все справки, сопровождает клиента в банк, помогает выбрать оптимальную кредитную программу (зачастую – гораздо более выгодную, чем тот же банк предложил бы клиенту-одиночке) и ускоряет получение кредита.

2. Слабое звено. Когда в цепочку попадают квартиры из других агентств, это редко радует специалистов. «Мы зависим не только от своих агентов и клиентов, но и от коллег, которые могут дать неточную информацию (например, говорят, что все документы готовы, что хозяева готовы продать без проблем…)», — говорит Людмила Гадалова.

Способы решения:

— если у клиента нет времени на сбор полного пакета документов, он оформляет доверенность на риэлтора, и тот собирает все необходимые справки.
— если возникает неприятная ситуация с другим агентством, с ними ведутся дипломатические переговоры. При необходимости – с участием их первых лиц.

3. Проволочки. Когда сделка близится к завершению, все «звенья цепочки» собираются вместе, поскольку все договоры необходимо зарегистрировать в один день. Это тоже непросто: народу в службе Росреестра бывает много, раньше можно было всю цепочку «протянуть» через одно окно, сейчас это невозможно, на регистрацию каждой квартиры нужно стоять отдельную очередь.

Способы решения:

— оформление доверенности. «Если не успеваем сдать все документы сразу, берем доверенность от покупателя и продавца, чтобы им не терять два дня в очередях, не отпрашиваться с работы, и сдаем на следующий день», — комментирует Людмила Гадалова.

4. Хилое соединение. Если все удачно нашли решение своих задач, все сдали документы на регистрацию, все стали собственниками новых квартир, встает вопрос об освобождении квартиры, о выписке и снятии с регистрационного учета. Чем длиннее цепочка, тем серьезнее могут быть сложности. Очень часто люди не соблюдают сроки выписки и освобождения. Случается, первый в цепочке может получить свою квартиру даже через два месяца после того как перечислил деньги и вроде бы официально стал хозяином жилья.

Способы решения:

— опытное руководство финальными этапами.

Заключение

Несмотря на присутствие определенных сложностей в альтернативных сделках, такой формат отношений может не только оказаться наиболее выгодным, но также единственно возможным путем поменять квартиру. Многие граждане, которые желают как-то решить свои жилищные вопросы, просто не обладают достаточной суммой денег, а также возможностью каким-то образом эти деньги привлечь (банковский заем, пр.).

Однако стоит не забывать, что выгоды компенсируются  рисками. Каждый прибавляющийся в цепочке объект надлежит качественно проверить в плане его юридической чистоты. В противном случае практически у всех участников сделки появятся проблемы.

Именно очевидное наличие рисков является причиной необходимости привлечения грамотного риелтора, а в идеале заручиться поддержкой профессионального юриста, который специализируется на жилищном праве.

Похожие записи:

Трудовая инспекция в московской области, официальный сайт, адрес и телефон Статья 277. посягательство на жизнь государственного или общественного деятеля Статья 48 ук рф. лишение специального, воинского или почетного звания, классного чина и государственных наград Статья 184. порядок и сроки составления проектов бюджетов Статья 17.1. невыполнение законных требований члена совета федерации или депутата государственной думы Второй брак