Аренда недвижимого имущества: срок аренды и условия договора (образец)

Оглавление

Оформление передачи имущества во временное пользование

Оформление передачи имущества по арендному соглашению зависит от обязательств, накладываемых на обе стороны сделки. Выделяют два основных варианта оформления:

обычная аренда;
лизинг (финансовая аренда).

Оба варианта договора составляются и оформляют в соответствии с представленной выше информацией. Общий порядок мероприятия следующий:

Заключение устного соглашения между сторонами потенциальной сделки.
Определение условий потенциального договора, которые будут удовлетворять интересам обеих сторон сделки.
Составление договора.
Подписание договора.
Государственная регистрация сделки.

На разных этапах оформления может понадобиться пользоваться услугами юристов/нотариусов. Что может повлечь за собой некоторые траты.

Государственная регистрация договора

Долгосрочный договор аренды подлежит обязательной регистрации

Государственная регистрация договора по аренде нежилого помещения – обязательное мероприятие в том случае, если срок действия соглашения рассчитан на более чем один год.

Регистрация подобных сделок регламентирована законодательство РФ, поэтому неосуществление данной процедуры повлечет за собой ряд проблем.

Зарегистрировать договор можно после непосредственного его заключения между двумя сторонами, обратившись в Росреестр или Многофункциональный центр по месту жительства арендодателя и арендатора.

Регистрация сделок с недвижимостью необходима. Так как государство регистрирует права собственности на временного владельца и ведет кадастровый учет всей недвижимости на территории страны.

Подобная практика помогает решать все спорные вопросы между сторонами сделки и беспроблемно заниматься документооборотом. Зарегистрировать договор через Росреестр может как арендодатель, так и арендатор. Для этого необходимо обратиться в госорган со следующими бумагами:

заявление о просьбе регистрации сделки и прав собственности на временного владельца;
три оригинальных договора аренды (один останется в Росреестре);
документы, удостоверяющие личность и правовой статус каждого участника сделки (паспорта – для физических лиц, учредительные документы и выписки из ЕГРП – для юридических);
кадастровый план (паспорт);
выписка из БТИ;
нотариально заверенное согласие всех собственников арендного помещения, если таковые имеются помимо арендодателя;
квитанции об уплате всех необходимых госпошлин.

Регистрацию договора осуществляет сам государственный орган, поэтому присутствие сторон сделки необязательно. Последним достаточно обратиться в Росреестр с необходимыми документами и заявлением.

Отказать регистрировать сделку госорган имеет право на основании положений Федерального закона «О регистрации прав на недвижимость и сделок с ними», а также ГК РФ. Устранив все нарушения, можно повторно подать документы и заявление на регистрацию договора.

Что говорит гражданский кодекс об аренде нежилых помещений

Если вам нужно помещение, но у вас нет достаточных денег на его приобретение, — возьмите его в аренду

Как упоминалось ранее, ГК РФ содержит основные законодательные положения об аренде нежилых помещений.

Стоит отметить, что как отдельный вид арендного соглашения данная сделка не рассматривается, однако косвенно о ней написано немало.

Обращаясь к законодательству, в первую очередь необходимо разобраться с базовыми понятиями арендных сделок.

Законодатель выделил отдельную 34-ую главу для рассмотрения аренды, как вида гражданских сделок

Именно эту часть ГК РФ, состоящую из 6 параграфов, важно досконально изучить перед заключением любого вида арендного соглашения

В соответствии с 606-ой статьей кодекса арендой (имущественным наймом) называется передача имущества от одного лица к другому на временное пользование или владение, закрепленное договором. В процессе аренды участвует две стороны:

Арендодатель – лицо, обязующееся передать имущество во временное владение за определенную плату другому человеку.
Арендатор – лицо, принимающее (арендующие) некоторое имущество в свое временное владение на условиях заключенного договора. Полученное арендатором имущество является его собственностью на период, определенный договором.

Заключая договор аренды, обе стороны сделки вступают в правовые отношения. 1-ый параграф 34-ой главы ГК РФ регламентирует общие положения, порядок осуществления и принципы правовых отношений между арендодателем и арендатором.

Общая их суть заключается в том, что обе стороны после подписания договора аренды обязуются выполнять условия, определенные при сделке.

Наиболее важные положения законодательства об аренде заключены в 614-ой статье о соответствующей плате. В соответствии с ней арендатор должен своевременно оплачивать аренду по определенным в договоре условиям.

Изменять положения соглашения относительно арендной платы можно не более раза за год. Более того, в ряде ситуаций арендатор имеет право потребовать снижение платы, если по каким-либо причинам (не по его вине) он не может в полной мере пользоваться арендованным имуществом.

Законодательство не регламентирует определенные обязанности каждой стороны сделки. Однако в ГК РФ четко указано на то, что арендатор должен содержать арендованное имущество в исправном состоянии. И вернуть его арендодателю по истечению договора в состоянии, не хуже первоначального.

В соответствии с многочисленными положениями кодекса обе стороны арендного договора обязаны соблюдать условия соглашения. Иначе на них может быть наложена соответствующая ответственность.

Арендная плата — вид и размерность

Стоимость арендной платы определяется исключительно сторонами договора

Арендная плата является обязательным условием любого договора аренды. В соответствии с законодательство РФ арендатор обязуется выплачивать арендную плату арендодателю в том порядке, который определен ранее заключенным договором.

Нарушение условий соглашения повлечет за собой наложение некоторой ответственности на арендатора: от штрафных санкций до расторжения договора.

Размерность арендной платы и ее формат определяются сторонами перед заключением договора и указываются в нем же. Согласно 614-ой статье ГК РФ она может быть выражена:

четко регламентированной суммой, выплачиваемой по некоторым периодами или единовременно;
суммой, определяемой исходя из полученного дохода со стороны арендатора от использования арендованного имущества;
предоставлением некоторой услуги со стороны арендатора арендодателю;
обменом чего-либо на аренду нежилого помещения;
определенными затратами со стороны арендатора на улучшение полученного во временное пользование или владение имущества.

Основные нюансы сделки

После того как подробно были рассмотрены Гражданский Кодекс, аренда нежилых помещений отдельно и прочие аспекты подобных сделок, можно резюмировать представленный сегодня материал.

В качестве резюме выступит следующий список основных нюансов данного вида арендной сделки:

Нежилое помещение арендуется с целью его использования каким-либо лицом в своих интересах

В большинстве случаев подобные интересы представляют собой организацию предпринимательской деятельности, однако арендованное имущество также может использоваться и для других целей.
Составляя договор аренды, важно учитывать все законодательные положения, правила и нормы составления, касающиеся данного вопроса. В противном случае договор будет признан недействительным.
Заключенный договор является регулятором правовых отношений между сделками, поэтому нарушение его пунктов недопустимо.
При заключении арендного соглашения на период, больший одного года, его необходимо зарегистрировать в специальном госоргане (Росреестр).
Стоимость оформления сделки для каждой стороны формируется отдельно

Общими тратами сторон могут являться услуги юристов, нотариусов и оплаты госпошлин при регистрации договора (500-2000 рублей для физических лиц и 7 500-15 000 рублей для юридических лиц). Отдельными тратами зачастую выступают средства, потраченные на оформление индивидуальной документации и на прочую канцелярию.

В целом, заключение договора по аренде нежилого помещения – достаточно сложная юридическая процедура

В процессе ее оформления важно учитывать многие законодательные аспекты

Представленный в сегодняшней статье материал в полной мере освещает порядок проведения сделки, однако не всегда стоит рассчитывать только на себя – иногда лучше довериться профессионалам. Не забывайте об этом.

Также из видео вы сможете узнать о переуступке права аренды нежилого помещения:

Watch this video on YouTube

08 Янв 2017 kasjanenko
1043

Права и обязанности арендатора

Арендатор по договору аренды недвижимого имущества обязан:

Использовать объект аренды по целевому назначению. В частности, если помещение арендовано для осуществления предпринимательской деятельности, его нельзя переоборудовать под жилое и использовать для проживания.
Беречь арендованное имущество в соответствии с условиями договора, предотвращая его порчу или повреждение. Для этого арендатору необходимо производить текущий ремонт имущества, условия проведения которого обязательно должны быть прописаны в договоре. Во избежание ситуации, когда по мнению арендодателя арендатор привел имущество в предаварийное состояние из-за несвоевременно проведенного текущего ремонта (и, как следствие, потребует расторжения договора), в договоре необходимо уточнить понятие «своевременное осуществление текущего ремонта». Такое уточнение в договоре может быть сформулировано следующим образом: «Текущий ремонт помещения осуществляется арендатором своевременно, по мере выявления дефектов, т. е. в случае фактического ухудшения технико-эксплуатационных характеристик, зафиксированных в акте обследования помещения».
Капитальный ремонт обычно производится арендодателем, но такая обязанность может быть возложена и на арендатора, если это отдельно зафиксировано в договоре.
Своевременно уплачивать арендную плату в сроки, предусмотренные договором. Арендатор имеет право требовать уменьшения размера арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, изменились предусмотренные договором условия хозяйствования или существенно ухудшилось состояние объекта аренды.
Возместить арендодателю стоимость арендованного имущества в случае его уничтожения или порчи по его вине.
Согласовывать с арендодателем план перестройки (перепланировки) помещения, проводимой по его инициативе. При внесении в договор данного пункта предусматривается, что план перестройки (перепланировки) помещения подписывается обеими сторонами и является неотъемлемой частью договора.
Не сдавать имущество в субаренду без специального разрешения арендатора.
Возвратить арендодателю по истечению срока договора объект аренды в состоянии, в котором оно было получено с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном в договоре.
Уплатить арендодателю неустойку в размере двойной платы за пользование имуществом за несвоевременный его возврат в срок, указанный в договоре.

К правам арендатора относятся:

Преимущественное право перед другими субъектами хозяйствования на продление срока действия договора аренды (заключение договора аренды на новый срок). Это означает, что если до истечения срока договора арендатор известит арендодателя о своем желании продлить срок аренды, данное желание должно быть удовлетворено, даже при наличии нескольких претендентов. Однако, если стороны при заключении нового договора аренды не достигнут соглашения относительно платы и других условий договора, арендатор утрачивает свое преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
Использование арендованного помещения в течение повторного срока аренды, если арендодатель в течение одного месяца с момента истечения срока аренды не потребовал передачи помещения.
Требование возмещения ущерба от арендодателя, причиненного несвоевременным предоставлением объекта аренды.
Получение от арендодателя информации о правах третьих лиц на объект аренды.
Инициирование внесения изменений в договор в связи с ненадлежащим выполнением арендодателем своих обязательств по договору.
Осуществление капитального ремонта с зачетом его стоимости в счет уплаты арендной платы, или право требования от арендодателя возмещения стоимости ремонтных работ, в случае, если состояние объекта аренды требует капитального ремонта, а арендодатель отказывается его произвести. В данном случае также возможно требование возмещения ущерба и расторжения договора.
Изъятие улучшений объекта аренды, которые могут быть без ущерба от него отделены, если такие улучшения производились с разрешения (согласия) арендодателя. Статья 778 ГКУ разрешает арендатору улучшить вещь, являющуюся предметом договора аренды, только с согласия арендодателя. Если же улучшения могут быть отделены от объекта аренды (т. е. являются физически отделимыми) без его повреждения, то в таком случае арендатор имеет право их изъять. Если же арендатор перед осуществлением улучшения вещи (объекта аренды) получил предварительное согласие арендодателя, то он будет иметь право на возмещение стоимости осуществленных расходов или на зачет их стоимости в счет платы за пользование вещью (объектом аренды).

Аренда нежилого помещения

Законодательство не разделяет понятия аренды помещения в зависимости от вида недвижимого имущества

Аренда нежилого помещения – понятие, которое четко не регламентируется в ГК РФ. Но это не значить, что проводить подобные сделки можно в свободном формате и по каким-либо своим правилам.

Рассматривая арендный договор, необходимо учитывать положения 1-ого, 4-ого и 5-ого параграфов 34-главы ГК РФ об аренде.

Что касается 1-ого параграфа, то он уже был рассмотрен в предыдущем пункте и суть его проста – он определяет общие законодательные положения об аренде. Однако 4-ый и 5-ый параграфы наиболее важны для подробного рассмотрения аренды нежилого помещения.

Итак, в соответствии с 650-ой статьей ГК РФ заключение договора аренды здания или сооружения обязует арендодателя передать арендатору во временное пользование или владение данный вид имущества.

Когда ситуация касается описанных помещений, то, как правило, арендуются коммерческие предприятия, порядок данной сделки подробно рассматривается 5-ым параграфом 34-ой главы ГК РФ. Основные его положения гласят:

«Договор аренды предприятия понимается как передача во временное пользование или владение некоторого имущества (здание, сооружение и т.д.) на условиях арендного договора, которое должно использоваться в соответствии со своим функциональным назначением».
«Права, которые имеет арендодатель на пользование определенным видом предприятия, не передаются арендатору».
«Договор аренды предприятия должен быть заключен в письменной форме, иначе будет считаться недействительным. Также подобные соглашения подлежать обязательной госрегистрации (статья 658)».

Помимо этого, арендой помещения может считаться и передача во временное использование или владение прочих нежилых сооружений (например, гаража) с целью личного, некоммерческого пользования каким-либо лицом. Подобные сделки рассматриваются с точки зрения основных законодательных положений 1-ого и 4-ого параграфов 34-ой главы ГК РФ.

В процессе оформления договора аренды любого нежилого помещения важно учитывать все обязательные условия к его форме, которые регламентированы законодательством РФ. Арендное соглашение будет считаться недействительным, если составлено не в письменной форме и не содержит следующую информацию:

Арендное соглашение будет считаться недействительным, если составлено не в письменной форме и не содержит следующую информацию:

стороны соглашения, общая информация о них и реквизиты;
объект арендной сделки и его основные характеристики (адрес, этажность, конкретное местонахождение, площадь, границы, инвентарный номер, функциональный статус (офис, склад и т.п.));
условия договорной сделки, которые должны соблюдаться с обеих сторон;
вид, формат и размерность арендной платы;
срок действия соглашения на аренду и возможность его продления. Договоры аренды бывают краткосрочными (менее года), среднесрочными (1-5 лет), долгосрочными (5-20 лет) и бессрочными.

Какое-либо отхождение от общепринятого и юридически верного формата договора по аренде нежилого помещения понесет его недействительность, не забывайте об этом

Договор важно заключать в 3-х оригинальных экземплярах (2 из них – для арендодателя и арендатора, 1 – для регистрации сделки)

Мнение юриста-эксперта

Комментарий к статье 34 Гражданского Кодекса РФ

1. Органы местного самоуправления (районная, городская, районная в городе, поселковая и сельская администрация) осуществляют возложенные на них государственные полномочия по опеке и попечительству (ст. 132 Конституции, п. 4 ст. 6 Закона об общих принципах организации местного самоуправления, ст. 53, 64, 75 Закона РФ от 06.07.91 N 1550-1 «О местном самоуправлении в Российской Федерации» — Ведомости РСФСР, 1991, N 29, ст. 1010). Это особая функция, которая в сфере гражданско-правовых отношений определяется непосредственно в ГК (ст. 31 — 41). Полномочия органов опеки и попечительства по защите прав и интересов несовершеннолетних детей определены также в Семейном кодексе (ст. 8, 28, 48, 54, 56, 58, 59, 62, 64 — 67, 71, 74, 75, 77 — 79, 121 — 125, 129, 132, 140 — 142, 145, 147, 150, 155).

При осуществлении своих функций органы опеки и попечительства принимают решения, которые являются обязательными для всех организаций и граждан.

Организация работы органов местного самоуправления в этой сфере определяется уставами муниципальных образований в соответствии с законами субъектов Российской Федерации (ст. 8 Закона об общих принципах организации местного самоуправления). В ряде субъектов Российской Федерации приняты специальные законы об организации работы по опеке и попечительству (например, в Москве, Архангельской, Владимирской, Нижегородской, Костромской, Ленинградской, Мурманской, Ростовской, Тамбовской, Ярославской областях, Красноярском крае, Республике Башкортостан, Республике Чувашия и ряде других).

2. Установление опеки и попечительства, выбор формы устройства нуждающихся в этом лиц относятся к исключительной компетенции органов опеки и попечительства (см. ст. 35 и коммент. к ней). Поэтому в целях своевременного установления опеки (попечительства) п. 2 комментируемой статьи обязывает суд сообщать этим органам о вынесенном им решении о признании гражданина недееспособным или об ограничении его дееспособности.

В этих же целях обязанность сообщать органам опеки и попечительства о детях, оставшихся без попечения родителей (см. коммент. к ст. 31), возлагается ст. 122 Семейного кодекса на должностных лиц учреждений (дошкольных, образовательных, лечебных и др.) и иных граждан, которые располагают сведениями о таких детях.

Предусмотренная ст. 122 Семейного кодекса обязанность не обеспечена прямыми юридическими санкциями, и ее следует рассматривать как закрепление должного поведения в интересах защиты прав и интересов детей, а также в интересах общества. В ряде случаев сами родители, временно не имеющие возможности воспитывать своих детей (болезнь, отъезд в длительную командировку и др.), могут обратиться с просьбой об установлении опеки (попечительства) над ребенком.

3. Назначенные опекуны (попечители) подотчетны и подконтрольны органам опеки и попечительства. Последние осуществляют надзор за их деятельностью, который предполагает обязательное и систематическое наблюдение за условиями жизни подопечных, исполнением опекунами (попечителями) своих обязанностей, в т.ч. по управлению имуществом, а также оказание опекунам (попечителям) необходимой помощи и содействия. Порядок и формы надзора определяются с учетом особенностей каждого вида опеки или попечительства (над недееспособными, несовершеннолетними и т.д.).

Действия (бездействие) опекунов и попечителей могут быть обжалованы любым заинтересованным лицом (в т.ч. самим подопечным) в соответствующий орган опеки и попечительства. При выявлении любого неблагополучия в жизни подопечного, нарушения его интересов органы опеки и попечительства должны незамедлительно принять меры к охране его прав, а при необходимости — отстранить опекуна (попечителя) (см. ст. 39 и коммент. к ней).

Комментарий к статье 34 ГК РФ

1. Комментируемая статья посвящена органам опеки и попечительства — прежде органам местного самоуправления, а с 1 января 2008 г. — органам исполнительной власти субъекта РФ (абз. 1 п. 1). Данные органы устанавливают опеку и попечительство, решают связанные с этим вопросы (см. п. 3 ст. 34, п. 2 ст. 37, ст. ст. 38, 39 ГК), а также другие вопросы, отнесенные к их компетенции законом в целях защиты прав и интересов отдельных категорий граждан (см. абз. 2 п. 1 ст. 28 в связи с п. 2 ст. 37, ст. 41 ГК) (подробнее об этих органах, их задачах и полномочиях см. ст. ст. 6 — 8 Закона об опеке). В абз. 2 п. 1 ст. 34 сформулирован триединый принцип целостности системы органов опеки и попечительства, территориальности их деятельности и преемственности в осуществлении функций: полномочия органа опеки и попечительства осуществляет орган, установивший опеку (попечительство), а при перемене места жительства подопечного — орган по новому месту жительства подопечного согласно ст. 9 Закона об опеке. Наряду с органами опеки и попечительства в осуществлении деятельности по опеке и попечительству могут участвовать органы местного самоуправления поселения (ст. 14.1 Закона о местном самоуправлении).

2. Опека и попечительство устанавливаются при наличии решения суда о признании гражданина недееспособным или ограничении его дееспособности, а в отношении несовершеннолетних — обстоятельств, указанных в законе (п. 3 ст. 31 ГК, ст. 62 СК, ст. 13 Закона об опеке). Правило п. 2 ст. 34 касается только случаев установления опеки и попечительства по решению суда. Оно формулирует обязанность суда, принявшего указанное решение, — в течение 3 дней со времени вступления его в законную силу сообщить об этом органу опеки и попечительства по месту жительства недееспособного (ограниченно дееспособного) гражданина для установления над ним опеки (попечительства). Суды обязаны оперативно взаимодействовать с органами опеки и попечительства, последние же (а также другие органы, например прокуратуры) имеют в отношении судов право требования исполнения данной обязанности. Однако независимо от этого органы опеки и попечительства должны установить опеку (попечительство) в течение одного месяца с того момента, когда им стало известно о необходимости этого, а также осуществлять надзор за деятельностью назначенных опекунов и попечителей (п. 3 ст. 34, п. 1 ст. 35 ГК).

Глава 34. Аренда

§ 1. Общие положения об аренде
Статья 606. Договор аренды
Статья 607. Объекты аренды
Статья 608. Арендодатель
Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды
Статья 610. Срок договора аренды
Статья 611. Предоставление имущества арендатору
Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества
Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество
Статья 614. Арендная плата
Статья 615. Пользование арендованным имуществом
Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества
Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды
Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю
Статья 623. Улучшения арендованного имущества
Статья 624. Выкуп арендованного имущества
Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества
§ 2. Прокат
Статья 626. Договор проката
Статья 627. Срок договора проката
Статья 628. Предоставление имущества арендатору
Статья 629. Устранение недостатков сданного в аренду имущества
Статья 630. Арендная плата по договору проката
Статья 631. Пользование арендованным имуществом
§ 3. Аренда транспортных средств
1. Аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации
Статья 632. Договор аренды транспортного средства с экипажем
Статья 633. Форма договора аренды транспортного средства с экипажем
Статья 634. Обязанность арендодателя по содержанию транспортного средства
Статья 635. Обязанности арендодателя по управлению и технической эксплуатации транспортного средства
Статья 636. Обязанность арендатора по оплате расходов, связанных с коммерческой эксплуатацией транспортного средства
Статья 637. Страхование транспортного средства
Статья 638. Договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства
Статья 639. Ответственность за вред, причиненный транспортному средству
Статья 640. Ответственность за вред, причиненный транспортным средством
Статья 641. Особенности аренды отдельных видов транспортных средств
2. Аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации
Статья 642. Договор аренды транспортного средства без экипажа
Статья 643. Форма договора аренды транспортного средства без экипажа
Статья 644. Обязанность арендатора по содержанию транспортного средства
Статья 645. Обязанности арендатора по управлению транспортным средством и по его технической эксплуатации
Статья 646. Обязанность арендатора по оплате расходов на содержание транспортного средства
Статья 647. Договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства
Статья 648. Ответственность за вред, причиненный транспортным средством
Статья 649. Особенности аренды отдельных видов транспортных средств
§ 4. Аренда зданий и сооружений
Статья 650. Договор аренды здания или сооружения
Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения
Статья 653. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже
Статья 654. Размер арендной платы
Статья 655. Передача здания или сооружения
§ 5. Аренда предприятий
Статья 656. Договор аренды предприятия
Статья 657. Права кредиторов при аренде предприятия
Статья 658. Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия
Статья 659. Передача арендованного предприятия
Статья 660. Пользование имуществом арендованного предприятия
Статья 661. Обязанности арендатора по содержанию предприятия и оплате расходов на его эксплуатацию
Статья 662. Внесение арендатором улучшений в арендованное предприятие
Статья 663. Применение к договору аренды предприятия правил о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора
Статья 664. Возврат арендованного предприятия
§ 6. Финансовая аренда (лизинг)
Статья 665. Договор финансовой аренды
Статья 666. Предмет договора финансовой аренды
Статья 667. Уведомление продавца о сдаче имущества в аренду
Статья 668. Передача арендатору предмета договора финансовой аренды
Статья 669. Переход к арендатору риска случайной гибели или случайной порчи имущества
Статья 670. Ответственность продавца

Аренда недвижимого имущества: срок аренды и условия договора