Гражданский кодекс

Оглавление

Содержание договора аренды

В рамках рассматриваемых договоров, как и любых других гражданско-правовых сделках, стороны наделены специфическими для данных правоотношений правами и обязанностями, а также несут ответственность по их соблюдению в соответствии с гражданским законодательством.

Права и обязанности арендодателя

Круг прав арендодателя, характерный для всех разновидностей аренды, образуют:

право на своевременное получение арендной платы;
право на досрочное прекращение договора;

Вместе с тем круг обязанностей, установленных законодательством для арендодателя, немного шире и включает:

обязанность предоставить имущество, установленное соглашением, в надлежащем состоянии;
проведение капитального ремонта при необходимости либо по первому требованию;
обязанность по уведомлению о правах третьей стороны на арендованное имущество;
обязанность возместить произведенные неотделимые улучшения (например, установка пластиковых окон в помещении) при условии, что они были согласованы с владельцем.

За собственником закреплена ответственность при передаче имущества, имеющего недостатки, которые не позволяют использовать его в предусмотренных целях. Поэтому по первому требованию обнаруженные недостатки должны быть устранены силами владельца.

Права и обязанности арендатора

Гражданский кодекс предоставляет арендатору следующие полномочия:

использовать имущество по своему усмотрению с учетом целей, для которых оно было передано;
при прекращении договора преимущественное право на его пролонгацию;
с согласия собственника передавать в субаренду как все имущество, так и его часть;
требовать устранения недостатков в случае их обнаружения, а также возмещения понесенных расходов;
требовать проведение капитального ремонта, а также восстановительных работ, а при проведении их за свой счет вправе требовать возмещения всех затрат.

Основные обязанности заключаются:

в необходимости использовать арендованный объект по назначению (например, в жилом помещении – проживать);
своевременной оплате арендной платы;
в надлежащем проведении текущего ремонта;
в случае прекращения, возвратить все полученное в рамках соглашения в том виде, в котором было принято с учетом естественного износа.

Законодателем никакой дополнительной ответственности за арендатором не закреплено, поэтому он несет ответственность лишь за надлежащее исполнение возложенных обязанностей.

Аренда участков без проведения торгов

Земли без предварительного проведения аукциона из муниципальной собственности могут предоставляться только индивидуальным предпринимателям. Для инициации этой процедуры, между представителем организации и муниципальным органом оформляется дополнительный договор. В нем, кроме основных условий, прав и обязанностей, прописываются пункты, относительно возведения объектов капитального строительства.

То есть муниципалитет может предоставлять участки во временное пользование без предварительного проведения аукциона, если территория в последующем будет развиваться. Льготники – малоимущие, многодетные, ветераны, военные – могут рассчитывать на получение земли без аукциона. Но для этого от них потребуется предоставление документа, подтверждающего право на льготу.

Основные особенности заключения соглашения

Нюансы заключения договора устанавливаются статьей 17.1 ФЗ №135 «О защите конкуренции» от 26.07.2006 года. Оформлено такое соглашение может быть данными путями:

По итогам проведенных торгов.
Без торгов.

6 декабря 2011 года был принят ФЗ №401 «О внесении корректировок в ФЗ «О конкуренции» и другие нормативные акты». В нем прописаны новые основания, по которым можно получить в аренду объект.

Чем аренда государственного и муниципального имущества отличается от аренды частной собственности?

Торги на право оформления договора

Торги могут осуществляться в различных формах: аукцион, конкурс и прочее (на основании пункта 4 статьи 447 ГК РФ). Они могут быть проведены в электронной форме. Все эти виды отличаются. К примеру, аукцион предполагает состязание между сторонами касательно стоимости аренды. Выиграет то лицо, которое предложит наибольшую цену за съем помещения. На конкурсе рассматривается совокупность условий (к примеру, стоимость, сроки и прочее). Выигрывает тот, кто предлагает наилучшие условия.

Как сдать в аренду имущество (в том числе недвижимое), находящееся в государственной или муниципальной собственности и оперативном управлении?

Порядок организации мероприятия регулируется Правилами проведения конкурсов и аукционов, утвержденными приказом ФАС №67 от 10.02.2010 года. Рассмотрим основные этапы торгов:

Направление извещения об организации торгов.
Заполнение конкурсной документации и документов о торгах.
Прием и рассмотрение заявок.
Проведение мероприятия.
Заключение соглашения с лицом, выигравшим торги.

Вопрос: Можно ли взыскать с налогового агента — арендатора (покупателя, получателя) государственного или муниципального имущества неудержанную сумму НДС, штраф и пени (п. 3 ст. 161, пп. 5 п. 3 ст. 45, п. 1 ст. 75 НК РФ)?Посмотреть ответ

В договор об аренде вписываются те условия, которые прописаны в извещении о проведении мероприятия. Условия эти устанавливаются организатором торгов. Соответствующее правило содержится в пункте 3 статьи 448 ГК РФ. В извещении прописывается эта информация:

Дата и место проведения мероприятия.
Предмет торгов (муниципальное помещение).
Наличие обременений.
Порядок проведения аукциона или конкурса.
Начальная стоимость.

Вопрос: Является ли налоговым агентом арендатор земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, если предоставление этих участков в аренду освобождено от НДС (п. 3 ст. 161, пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ)?Посмотреть ответ

Необходимое содержание извещения регулируется пунктом 2 статьи 448 ГК РФ. В торгах принимают участие любые ЮЛ вне зависимости от их статуса, адреса, величины капитала. Участвовать в мероприятии также могут ИП. Лица, подающие заявки, не допускаются к торгам в следующих случаях:

На дату рассмотрения заявления деятельность ЮЛ приостановлена.
Не отправлен нужный перечень документов.
В предоставленных бумагах имеются неточности.
Потенциальный участник не внес задаток, если он требуется.

ВАЖНО! Организатор торгов не может устанавливать прочие требования, которые не прописаны в законе. Он не может запрашивать дополнительные документы и информацию

Заключение договора без проведения торгов

Основания для заключения соглашения об аренде без проведения торгов содержатся в части 1 статьи 17.1 ФЗ «О защите конкуренции. В частности, в торгах могут не участвовать эти лица:

Товарищества собственников недвижимости.
Лицо, являющееся единственным участником торгов.
Образовательный субъект.
Частное медицинское учреждение.

Как налоговому агенту исчислить и уплатить НДС при аренде государственного и муниципального имущества?

Муниципальные объекты могут арендоваться без торгов любыми лицами при наличии этих условий:

Помещения сдаются в аренду на срок, не превышающий месяц.
Являются частью здания, площадь помещения составляет не больше 10% от общего метража. Максимальная площадь такого помещения равна 20 кв. метров.

Порядок передачи помещений в аренду без торгов не действует в отношении объектов, распоряжение которыми осуществляется на основании земельного, водного и прочих кодексов. Соответствующие ограничения приведены в части 2 статьи 17.1 ФЗ «О конкуренции».

Процесс оформления

Порядок совершения сделки включает нескольких этапов:

сбор документов, подготовка бланка договора, стороны должны заранее оговорить пункты, которые будут включены в документ,
обращение в орган для регистрации,
получение документов, имеющих законную силу, согласно которым права на объект от одного лица передаются другому.

Документы

Обязательными для предоставления документами являются:

заявление по образцу,
документы, подтверждающие личность (для физических лиц),
справка налоговой службы,
первый договор аренды, составленный с владельцем объекта,
три копии договора.

Образец

Документ включает следующую информацию:

наименование документа (полное юридическое), место его составления, дата,
полные данные об участниках соглашения,
предмет сделки,
дополнительные пункты, которые обе стороны желают включить в договор,
подпись и дата участников.

Если при заключении сделки появляются сомнения, лучше обратиться к опытным юристам.

Аренда нежилого помещения

Законодательство не разделяет понятия аренды помещения в зависимости от вида недвижимого имущества

Аренда нежилого помещения – понятие, которое четко не регламентируется в ГК РФ. Но это не значить, что проводить подобные сделки можно в свободном формате и по каким-либо своим правилам.

Рассматривая арендный договор, необходимо учитывать положения 1-ого, 4-ого и 5-ого параграфов 34-главы ГК РФ об аренде.

Что касается 1-ого параграфа, то он уже был рассмотрен в предыдущем пункте и суть его проста – он определяет общие законодательные положения об аренде. Однако 4-ый и 5-ый параграфы наиболее важны для подробного рассмотрения аренды нежилого помещения.

Итак, в соответствии с 650-ой статьей ГК РФ заключение договора аренды здания или сооружения обязует арендодателя передать арендатору во временное пользование или владение данный вид имущества.

Когда ситуация касается описанных помещений, то, как правило, арендуются коммерческие предприятия, порядок данной сделки подробно рассматривается 5-ым параграфом 34-ой главы ГК РФ. Основные его положения гласят:

«Договор аренды предприятия понимается как передача во временное пользование или владение некоторого имущества (здание, сооружение и т.д.) на условиях арендного договора, которое должно использоваться в соответствии со своим функциональным назначением».
«Права, которые имеет арендодатель на пользование определенным видом предприятия, не передаются арендатору».
«Договор аренды предприятия должен быть заключен в письменной форме, иначе будет считаться недействительным. Также подобные соглашения подлежать обязательной госрегистрации (статья 658)».

Помимо этого, арендой помещения может считаться и передача во временное использование или владение прочих нежилых сооружений (например, гаража) с целью личного, некоммерческого пользования каким-либо лицом. Подобные сделки рассматриваются с точки зрения основных законодательных положений 1-ого и 4-ого параграфов 34-ой главы ГК РФ.

В процессе оформления договора аренды любого нежилого помещения важно учитывать все обязательные условия к его форме, которые регламентированы законодательством РФ. Арендное соглашение будет считаться недействительным, если составлено не в письменной форме и не содержит следующую информацию:

Арендное соглашение будет считаться недействительным, если составлено не в письменной форме и не содержит следующую информацию:

стороны соглашения, общая информация о них и реквизиты;
объект арендной сделки и его основные характеристики (адрес, этажность, конкретное местонахождение, площадь, границы, инвентарный номер, функциональный статус (офис, склад и т.п.));
условия договорной сделки, которые должны соблюдаться с обеих сторон;
вид, формат и размерность арендной платы;
срок действия соглашения на аренду и возможность его продления. Договоры аренды бывают краткосрочными (менее года), среднесрочными (1-5 лет), долгосрочными (5-20 лет) и бессрочными.

Какое-либо отхождение от общепринятого и юридически верного формата договора по аренде нежилого помещения понесет его недействительность, не забывайте об этом

Договор важно заключать в 3-х оригинальных экземплярах (2 из них – для арендодателя и арендатора, 1 – для регистрации сделки)

Мнение юриста-эксперта

На какой срок может быть достигнута договорённость

Соглашение о передаче нежилого помещения в аренду является срочным, о чем установлено в ст. 610 ГК. Однако, если в документе не был указан определенный период его действия – договор считается заключенным на неопределенный срок.

Когда арендатор и арендодатель добросовестно исполняют свои обязательства, сделка подлежит расторжению по истечении установленного в нем срока. В случае нарушения условий по инициативе одной из сторон договоренность может быть расторгнута. В ст. 619 и 620 предусмотрены случаи, когда каждый из участников соглашения может инициировать расторжение договора.

Итак, ст. 619 ГК допускает расторжение договора по инициативе арендодателя, если:

Состояние нежилого помещения значительно ухудшилось после использования арендатором.
За просрочку оплаты (более 2-х раз подряд).
В случае нарушения иных условий.

Договор может быть расторгнут в одностороннем порядке в особых случаях

Арендатор может по своей инициативе расторгнуть соглашение, если:

В процессе использования нежилого объекта он обнаружит существенные дефекты здания или иного помещения, о которых не было установлено в договоре.
Помещение стало непригодным для целей, на которых оно было арендовано. При этом необходимо доказать, что непригодность возникла по объективным причинам.

Прежде чем приступить к расторжению договоренности сторона-инициатор обязана уведомить об обнаруженных дефектах и заявить о своем намерении расторгнуть договор, если все недостатки не будут устранены.

Полезные советы

Договор аренды – это, с одной стороны, типичная сделка по передаче имущества другой стороне за определенную плату. Однако, несмотря на провозглашенную законодательную последовательность, количество судебных разбирательств по вопросу арендных разногласий не уменьшается.

Перед заключением договора аренды нужно внимательно изучить предмет договора, а также права и обязанности арендатора и арендодателя

Несколько полезных советов, которые нужно обязательно учесть, перед тем как поставить свою отметку внизу соглашения:

Нужно учитывать, что договор аренды нежилого помещения ГК РФ – это сделка, которая направлена на передачу не обычного объекта недвижимости, а именно не предназначенных для жизни помещений. Поэтому в первую очередь необходимо удостовериться в том, что имущество является объектом нежилого фонда.
Соглашение должно быть составлено с учетом последних изменений ГК. Если нет возможности воспользоваться платными ресурсами, можно ознакомиться с законодательными нормами в сфере арендных отношений из ГК через портал Консультант плюс.
Необходимо заблаговременно прийти к консенсусу во всех спорных моментах, которые могут возникнуть из содержания договора.
Составленный договор в обязательном порядке подлежит нотариальной сверке, а вот конкретного нотариуса стороны могут выбрать сами: необходимо сделать акцент на проверенные службы, имеющие высокую репутацию. В таком случае вероятность противоречия, каких-либо моментов нормам ГК – минимальный.
Готовое соглашение можно показать квалифицированному юристу. Владея всеми тонкостями договорных моментов, он заблаговременно покажет спорные формулировки из соглашения, которые в случае возникновения разногласий будут против конкретной стороны.
Нельзя игнорировать процедуру регистрации. Если договор аренды недвижимости гк рф заключался исключительно в производственных интересах, например, имущество было арендовано с целью открыть завод – последствия не будут существенными. Однако в случае заключения договора с целью последующей субаренды – государственная регистрация играет ключевую роль. Говоря простым языком, отдать арендованное помещение третьим лицам уже не получится.

Соблюдая эти несложные рекомендации, стороны обезопасят себя от любых разногласий по поводу содержания документа. Что касается соблюдения предписаний, то здесь уже все зависит от уровня пунктуальности самих участников сделки. Если сторона будет нарушать условия договора, соглашение могут расторгнуть досрочно.

Регистрация перехода права аренды

Договор аренды земли, заключенный на срок более 1 года, подлежит обязательной государственной регистрации органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Регистрация перехода права аренды регламентируется ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ. Она может осуществляться по инициативе как правообладателей, так и лиц, приобретающих данные права, с обязательным уведомлением правообладателей, при условии наличия государственной регистрации возникших ранее прав в Едином государственном реестре прав. Состоявшаяся регистрация перехода прав удостоверяется Свидетельством о государственной регистрации прав.

Государственная пошлина за регистрацию перехода прав аренды составляет: для физлиц – 500 руб., для организаций – 7500 руб.

Оформление передачи имущества во временное пользование

Оформление передачи имущества по арендному соглашению зависит от обязательств, накладываемых на обе стороны сделки. Выделяют два основных варианта оформления:

обычная аренда;
лизинг (финансовая аренда).

Оба варианта договора составляются и оформляют в соответствии с представленной выше информацией. Общий порядок мероприятия следующий:

Заключение устного соглашения между сторонами потенциальной сделки.
Определение условий потенциального договора, которые будут удовлетворять интересам обеих сторон сделки.
Составление договора.
Подписание договора.
Государственная регистрация сделки.

На разных этапах оформления может понадобиться пользоваться услугами юристов/нотариусов. Что может повлечь за собой некоторые траты.

Законодательная основа

Статья 615 ГК РФ определяет кое-какие нюансы, которые арендатор должен соблюдать в процессе пользования чужим имуществом, но, в то же время, предоставляет ему определённые права. Из смысла пункта второго этой статьи можно определить несколько прав арендатора, к которым относятся:

право передачи имущества в субаренду;
право передачи всех своих обязанностей и прав по соглашению с арендодателем третьим лицам (перенаём);
право передачи в безвозмездное пользование арендуемой площади;
передача арендных прав по каким-либо обязательствам в залог;
передача арендных прав в уставный капитал коммерческих организаций.

Советы для арендатора и арендодателя

Стоит уделить особое внимание точному выполнению противоположной стороной условий договора аренды ГК

Несмотря на разный юридический статус арендатора и арендодателя в сделке, в процессе ее осуществления им желательно придерживаться одинаковых правил, способных гарантировать безопасность проводимого мероприятия.

Итак, наш ресурс настоятельно советует сторонам сделки придерживаться ниже представленных правил:

Перед заключением арендного соглашения по нежилому помещению обязательно проконсультируйтесь с профессиональным юристом и обговорите с ним основные нюансы и условия, которые должны быть внесены в договор по-вашему мнению.
В процессе составления договора придерживайтесь всех законодательных норм, касающихся его формы. А лучше – доверьте составление профессионалу.
Уточняйте в соглашении любые детали и условия, которые в будущем могут вызвать споры или быть для вас невыгодными.
Заключая договор и оформляя документы, обращайтесь только к проверенным нотариусам высокой квалификации.
Подписывайте соглашение только в том случае, если полностью согласны с его положениями.
После подписания договора, рассчитанного более чем на один год, обязательно проведите его госрегистрацию.
В период действия арендного соглашения не нарушайте его условий и следите за аналогичными поступками с противоположной стороны. Любое нарушение условий договора является серьезным поводом для его преждевременного расторжения.

Придерживаясь указанных выше советов, можно получить немалые гарантии безопасности, успешности и удовлетворенности от сделки с обеих сторон.

Предоставление в аренду. Субъекты аренды и ограничение аренды в отношении земельных участков

Участки предоставляются непосредственными собственниками третьим лицам – арендаторам согласно Гражданскому и Земельному Кодексу. Земля может находиться в собственном владении у физических и юридических субъектов, соответственно и наделы могут предоставляться таким же лицам. Основываясь на Кодекс предоставления территории, передаваться они могут таким гражданам, как:

Субъектам РФ.
Юрлицам – индивидуальным предпринимателям.
Иностранным гражданам, не имеющим Российского гражданства и будучи юридическим лицом. Но при соблюдении законодательного порядка.

Участок земли может предоставляться приезжим лицам из-за границы и частным гражданам, не имеющим гражданства на основании арендного соглашения. Кроме тех ограничений, которые указаны в нормативно-правовых актах.

Законом предусмотрены ситуации, когда участок, находящийся в государственной собственности не может предоставляться в арендное пользование кому бы ни было:

Наделы культурного\исторического назначения.
Территории заказников, заповедников.
Земля необходима для обеспечения гражданской обороны.
Надел подвержен биогенному, химическому, радиоактивному заражению.

В этих ситуациях, арендное соглашение не может быть заключено ни с один субъектом: будь то физическое или юридическое лицо. В остальных случаях, акт оформляется в соответствии с нормативно-правовыми сводками закона.

Порядок продажи объекта незавершенного строительства при прекращенном договоре аренды

Нередко случаются ситуации, при которых договор аренды прекращен, в том числе, по истечении срока действия, но при этом, на земельном участке остается объект незавершенного строительства.

Поскольку объект незавершенного строительства подлежит включению в конкурсную массу, судьба земельного участка, под таким объектом определяется следующим образом.

С одной стороны, договор аренды прекращен, и основания для включения такого права аренды в конкурсную массу для последующей реализации – отсутствуют.

С другой стороны, такой земельный участок не подлежит освобождению и возврату арендодателю.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 , истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

Поэтому требования администрации об освобождении земельного участка от объекта недвижимости фактически направлены на необоснованное лишение Должника права осуществить государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства (Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 14 июня 2017 г. № 304-ЭС16-20773).

При прекращении договора аренды, по общему правилу, объект незавершенного строительства подлежит изъятию и продаже на публичных торгах. Однако, в рамках дела о банкротстве должника – собственника объекта незавершенного строительства, имеются особенности.

В соответствии с предусмотрена продажа объекта незавершенного строительства с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона. Между тем, как верно указали суды, должник признан несостоятельным (банкротом), ввиду чего при определении судьбы его имущества подлежат применению специальные нормы, содержащиеся в Законе № 127-ФЗ.

Так, в силу все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Из имущества должника, которое составляет конкурсную массу, исключаются имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, средства компенсационных фондов саморегулируемых организаций в случаях, установленных законом, а также иное предусмотренное настоящим Федеральным законом имущество Объекты незавершенного строительства, находящиеся на земельных участках, не принадлежащих должнику, не относятся к такому имуществу. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном в , и . При этом в предусмотрен иной порядок реализации объекта незавершенного строительства, отличный от порядка, установленного в Законе № 127-ФЗ. Как справедливо указали суды, целью реализации имущества в порядке является смена собственника объекта незавершенного строительства на лицо, способное завершить такое строительство. При этом денежные средства, полученные от реализации объекта, подлежат передаче бывшему собственнику. Реализация имущества по правилам, установленным в Законе № 127-ФЗ, фактически приведет к тем же результатам.

Реализация объекта незавершенного строительства в рамках дела о банкротстве должника в соответствии с требованиями , и , в конечном счете приведет к удовлетворению интереса Администрации, поскольку новый объект перейдет в собственность лица, заинтересованного в завершении строительства (Постановление АС Волго-Вятского округа от 18 декабря 2021 г. № А11-4520/2018).

Заключение договора аренды и право на заключение договора аренды земельного участка

Заключение арендного соглашения регламентируется Земельным и Гражданским Кодексом России. Право на оформление подобных сделок имеют абсолютно все граждане, в том числе и нерезиденты РФ.

При этом договор должен оформляться в соответствии с принятым порядком, учитывая стоимость участка и срок эксплуатации недвижимого имущества. В уполномоченный орган представляются все документы для последующего оформления и узаконивания сделки. После этого можно переходить к процедуре регистрации, и у субъекта появится возможность использовать надел в соответствии с арендным соглашением.