Оглавление
Способы передачи денег
Передача денег происходит в пару способов – наличными и через счет в финансовом учреждении. Интересно: согласно статистике, до 95% расчетов за недвижимость происходит наличными средствами. Остается только выбрать наиболее приемлемый и безопасный вариант.
Важно: регистрация имущества является фактом его перехода к новому владельцу, но для этого необходимо время. Тогда возникает вопрос, когда следует оплачивать покупку? Вариантов три:
- Предоплата – передача средств до регистрации имущества в Регистрационной палате;
- Оплата по факту – после получения свидетельства на право собственности;
- Через банковскую ячейку.
Безопасные расчеты в сделках с недвижимостью рассмотрены в этом видео:
Первые два способа имеют свои недостатки:
- Во-первых, существует вероятность остаться ни с чем, как для покупателя, так и для продавца;
- Во-вторых, передвигаясь с объемным портфелем наличных средств, человек становится приманкой для мошенников;
- В-третьих, сам продавец может оказаться тем самым грабителем, ведь такая сумма – это испытание для каждого;
- В-четвертых, необходимо обеспечить присутствие третьей незаинтересованной стороны, лучший вариант – банк или агентство недвижимости и лучше, чтобы помещение было оборудовано видеонаблюдением.
Третье лицо – банк
Его роль в данном деле – это временное хранение наличности клиента. Хранить денежные средства можно в два способа:
Индивидуальное сейфовое хранение – обязательства по договору в этом случае существуют между продавцом и банком
Важно: существует только одно условие передачи денег при индивидуальном хранении – после окончательного выполнения всех пунктов процесса купли-продажи
При этом хранение денег начинается от момента прихода денег до окончания регистрационного времени недвижимости плюс 5 рабочих дней – в этот период продавец, представив доказательства продажи, может забрать средства, когда же период полностью истек за финансами приходит покупатель, так как сделка не состоялась.
Как оплатить подоходный налог на продажу квартиры, читайте здесь.
Также существуют такие условности:
- Вносить деньги могут обе стороны, чтобы точно знать вложенную сумму;
- Также в банке можно воспользоваться услугой пересчета денег или проверкой подлинности купюр;
- Ячейка арендуется на 1 – 2 месяца.
Схема оплаты через банковскую ячейку. Фото:realty-ask.ru
Сам процесс передачи средств выглядит так:
- Оформляется аренда ячейки;
- Закладываются деньги в ячейку совместно;
- Ячейка запирается на 2 ключа;
- Подписывается договор между сторонами;
- Продавец забирает средства, представив доказательства продажи.
Преимущества использования ячейки
Применение банковской ячейки при передаче денег, безусловно, имеет множество положительных сторон:
- Это самый безопасный способ передачи средств;
- Намного дешевле, нежели использование в таком случае депозита или услуг нотариуса;
- Удобно для обоих участников – продавец уверен, что деньги будут в полном объеме в назначенный час при выполнении всех условий сделки, покупатель знает, что деньги вернутся, если сделка не состоится;
- Сохранность – в ячейку можно вложить сколько угодно денег, они все равно не исчезнут;
- Арендовать ячейку доступно необходимое количество времени, аренду можно продлить;
- Банк предоставляет дополнительный пакет услуг – проверка купюр и пересчет;
- Средства стороны сделки могут забрать в любой указанный в договоре день, не уведомляя об этом никого из участников;
- Снятые деньги можно положить на счет в этом же учреждении.
Важно: при банкротстве банка деньги в ячейке остаются нетронутыми, они не являются активами банка и остаются доступными для их владельца
Есть ли недостатки
Естественно, данный способ не во всех вопросах безупречен:
- По условиям договора с банком – учреждение не обязано интересоваться содержимым ячейки и его подлинностью;
- Сумма также не фиксируется банком и не проверяется.
Инструкция по оформлению покупки квартиры находится тут.
- Нет проверки документов на подлинность и количества купюр;
- Подставной человек может забрать из ячейки то, что ему не принадлежит;
- Существует еще одна схема – аренда сразу двух ячеек, в одной, лежат деньги, а другая пустая предназначенная для жертвы.
Образец договора с банком
- Паспортные данные участников процесса.
- Адрес недвижимости, которая покупается.
- Условия и срок аренды сейфа.
- ФИО тех, кто имеет доступ к ячейке.
- Условия и срок доступа, если сделка сорвется.
Основное условия использования банковской ячейки – это срок.
Минимальный интервал времени – сутки. Максимальный срок – без ограничений.
Окончанием срока действия договора с банком считается тот день, когда денежные
средства будут изъяты. При задержках первоначальный период может продлеваться
до бесконечности. Помните, что чем он дольше, тем меньше ежедневный тариф
аренды. Размеры сейфа тоже влияют на цены: чем он вместительнее, тем выше
стоимость.
Арендовать ячейку стоит у надежного банка. Большинство
граждан отдают предпочтение Сбербанку. Рассмотрим алгоритм действий продавца и
покупателя и тарифные ставки:
- Нужно посетить отделение, куда удобно будет прийти потом за деньгами, и заключить договор. В нем участвуют три стороны:банк, покупатель и продавец недвижимости.
- Сбербанк предлагает стандартные сейфы для передачи денежных средств. Их ширина до 35 см, а глубина до 100 см. Высота ящичков может быть разной: до 6 см, до 9 см, до 14 см, до 35 см и др. Уточнить наличие свободных сейфов в своем регионе можно на официальном сайте Сбербанка.
- Средний срок аренды – 30 дней, максимальный – 36 месяцев.
- Деньги проверяют на подлинность и закладывают в ячейку, которая закрывается на два замка. Сотрудник банка предоставляет два ключа после подписания договора. Один ключ получает хозяин денежных средств, а второй остается в банке.
- После того как покупатель получает свидетельство о собственности нового жилья, он передает ключ банку. Если сделка сорвалась, он может в любой момент прийти и забрать свои деньги.
- Продавец посещает банк и в присутствии сотрудника финансового предприятия открывает сейф и извлекает деньги. Основанием для доступа к ячейке является дополнительный документ, который прописан в договоре об аренде сейфа, например, выписка из Единого Госреестра.
- Возможна передача права выемки средств по доверенности. Она должна быть заверена нотариальной конторой.
- Залог за ключи от ячейки не предусмотрен.
- Аренда маленького сейфа до 10 см составит 75 рублей, до 20 см – 94 руб., до 50 см и выше – 151 рубль в сутки. Если оплачивать на срок более года, стоимость начинается от 34 рублей в день.
- Нужно сразу определить хотя бы примерный срок аренды, потому что деньги за пользование сейфом оплачиваются единовременно завесь срок.
Передача денег при продаже квартиры: риски и как их избежать
Передавать наличными деньги за недвижимость опасно. Это должно
происходить с соблюдением многих нюансов, чтобы снизить риски, а банковская
ячейка, аккредитив или депозит уменьшают их до минимума. Самый востребованный
вариант расчетов – это ячейка в банковском хранилище. Основное преимущества
данного вида – это полная адаптация операций под физических лиц и простота
действий. Рассмотрим основные факторы, которые влияют на рискованность
предприятия:
- Незнание законодательства.
- Мошеннические схемы.
- В попытке сэкономить люди отказываются от
участия нотариуса и профессиональных юристов при заключении сделки. - При передаче наличных денег есть риск потерять
не только их, но и будущее жилье. - Банковская ячейка исключает факт подделки купюр
(при использовании услуги по проверке денег). - Основной риск возникает при заключении сделки и
передаче денег. - Передача квартиры в собственность после
совершения оплаты (процедура регистрации длится порядка месяца).
Выбирайте опытного юриста и нотариуса. Наличие диплома еще не говорит о юридической грамотности человека. Судите по репутации специалиста. Простому обывателю сложно понять, что сделка фиктивна, а передача денежных средств без страховки банка — дополнительный риск. Участие третьих лиц всегда должна настораживать покупателей и продавцов.
Сделка купли-продажи квартиры через ячейку
При оформлении сделки с недвижимостью в ней принимают участие минимум две стороны: покупатель и продавец. Каждая сторона, желая обезопасить себя от мошеннических действий, ищет оптимальные пути расчета.
Что такое банковская ячейка при покупке квартиры и как происходит закладка денег:
- Участники сделки на свое усмотрение выбирают банк и ячейку для дальнейшей аренды. Лучше всего выбрать надежное финансовое учреждение, зарекомендовавшее себя многолетней работой и имеющее надежную репутацию. Заказать ячейку можно как при личном визите в банк, так и по телефону. Лучше выбрать первый вариант, так как придется заполнять бланк договора и дополнительного соглашения.
- В допсоглашении прописаны все нюансы работы с арендованной ячейкой. В обязательном порядке проговариваются условия доступа к ячейке. Оговаривается срок аренды.
- Перед тем, как заложить оговоренную сумму средств на хранение, клиенту банка предоставляется отдельная комната, в которой он может спокойно провести перерасчет всех закладываемых средств. Для личного удобства клиент может воспользоваться калькулятором, предоставленным сотрудниками банка.
- Продавец также присутствует при процедуре закладывания средств. Только после того, как оба убедятся в том, что сумма в полном объеме лежит в ячейке, она закрывается на ключ, который переходит на дальнейшее хранение покупателю.
- После этого вносится сумма за аренду ячейки. Она будет напрямую зависеть от срока аренды. Некоторые банки также вносят в расчетную стоимость страховку от потери ключа.
- Оба участника сделки в лице продавца и покупателя отправляются к нотариусу для оформления договора. После заверения он вступает в силу и документы на переоформление права собственности отправляются дальше.
- Процедура регистрации документов в Росреестре по регламенту занимает до 1,5 месяца. Но это в том случае, если в процессе оформления возникли непредвиденные ситуации, требующие сбора дополнительных бумаг. Чаще всего этот период не превышает 2-3 недели.
- После получения новых документов о собственности ключ от банковской ячейки переходит от покупателя продавцу.
- Продавец с документами на ячейку и ключом отправляется в финансовое учреждение. Но возможность открыть ячейку он получит только после того, как предъявит сотрудникам банка договор купли-продажи, зарегистрированный в Росреестре. В качестве подтверждения факта проведения сделки может быть предъявлена домовая книга или единый жилищный документ.
Пример. Гражданка Рыбина (покупатель) оформила аренду ячейки в банке. Вместе с продавцом Копейкиным она пришла в банк и оставила в ячейке оговоренную сумму сделки в размере 6 млн. рублей. В дополнительном соглашении было указано, что продавец Копейкин сможет иметь доступ к ячейке с 1 августа 2020 года на протяжении 20 дней. То есть до 20 августа продавец должен забрать оставленные покупателем в ячейке средства.
После того, как все нюансы оформления документов были выполнены и стороны подписали договор купли-продажи, ключ от ячейки был передан покупателем продавцу. При получении продавец подписал расписку о том, что средства за квартиру им получены в полном размере. Подписание этого договора состоялось 14 числа. По договору оставалось 6 дней для получения средств из ячейки.
Продавец отправился в банк только 19 августа. В том случае, если сделка бы сорвалась, покупатель смог бы после 20 августа забрать оставленные на хранение средства.
Когда передают деньги продавцу при покупке квартиры
Стороны договора купли-продажи квартиры могут сообща решить, в какой момент лучше передавать деньги
Однако в этом случае им следует обратить внимание, что особенности совершения подобной сделки иногда диктуют свои условия. Это зависит от того, где расположена квартира (в новостройке, вторичном жилье или ипотечном фонде)
В новостройке
Квартира в новостройке приобретается у юрлица-застройщика. При этом для покупателя квартиры возможны следующие варианты:
- Покупатель жилья может стать дольщиком по договору долевого строительства и перевести деньги за квартиру еще на стадии строительства многоквартирного дома.
- Покупатель приобретает квартиру уже после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию. В подобной ситуации передать деньги продавцу можно всеми вышеприведенными способами. Это зависит от договоренности с застройщиком.
В первом случае покупателю жилья в новостройке следует иметь в виду, что уплата цены договора производится только после госрегистрации договора долевого участия. Причем это можно сделать только безналичным способом (п. 3 ст. 5 закона «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 № 214).
На вторичном рынке
На рынке вторичного жилья продавцом чаще является физическое, а не юрлицо. Покупатель вправе сам решать, когда ему нужно отдавать деньги продавцу за приобретаемую вторичку.
Однако до передачи оговоренной суммы продавцу покупателю жилья сначала нужно оформить право собственности на новую квартиру и только потом производить оплату за нее.
В ипотеку
При покупке жилья в ипотеку банк перечисляет деньги продавцу только безналичным способом. Причем зачисление средств осуществляется лишь после регистрации сделки купли-продажи. Все расчеты при покупке жилья в ипотеку происходят в два этапа:
- Покупатель передает первоначальный взнос продавцу через банковскую ячейку (наличными) или аккредитив (безналичным способом).
- Оставшуюся стоимость ипотечной квартиры банк перечисляет на счет продавца через некоторое время после регистрации сделки купли-продажи в Росреестре. Это происходит в течение 1–3 дней.
Причем расчет осуществляется на условиях банка:
- После предъявления покупателем страхового полиса на квартиру (при ипотеке чаще всего обязывают застраховать жилье) и выписки из ЕГРН.
- После предъявления расписки от МФЦ (Росреестра) о приеме необходимой документации на госрегистрацию.
При ипотеке лучше использовать банковскую ячейку или аккредитив. Все можно сделать в одном банке, то есть там же, где оформляется ипотека.
Недостатки расчетов через банковскую ячейку при покупке квартиры
- В полномочия банка не входит проверка подлинности купюр. Эта ответственность полностью лежит на продавце.
- Банк не проверяет документы, которые предоставляет продавец: они оцениваются по формальным признакам соответствия.
- В договоре аренды ячейки не указывается точная сумма закладки. Поэтому в случае возникновения споров между покупателем и продавцом банк не будет являться гарантом. В связи с этим данный момент должен контролироваться продавцом.
- Одна из сторон может препятствовать другой стороне получить доступ к ячейке.
- Транспортировка большой суммы до хранилища может быть весьма рискованной.
Минусов немного, но они все же есть. Чтобы избежать всех рисков, стоит воспользоваться услугами опытных риелторов, которые досконально проверят все необходимые документы перед их подачей в банк.
В чём суть такой сделки?
Согласно ст. 454 ГК РФ суть любого договора купли-продажи (в том числе и жилой недвижимости, поскольку про неё в законе не сказано принципиально иного) состоит в том, что продавец передаёт право собственности на какую-то вещь (полностью или частично при покупке доли в квартире) покупателю, а покупатель обязан взамен передать продавцу денежную сумму, о которой они с продавцом договорились.
И вот как раз на этапе передачи денег часто возникают проблемы.в Состоят они в следующем:
- Продавец почти всегда хочет получить деньги сразу же, а передавать объект по договору уже потом. Он может бояться того, что, получив предмет (в нашем случае квартиру), покупатель не захочет за неё платить, и деньги придётся с него взыскивать через суд.
- Покупатель предпочитает сначала приобрести право собственности, а уж потом расплачиваться. Он рискует тем, что, получив деньги, продавец может отказаться передавать квартиру и тогда её тоже придётся требовать через суд, либо и вовсе скроется, если сделка мошенническая.
Справка. Вариантов решения множество – частичная предоплата (аванс), договор о задатке, депозит у нотариуса и т. д. И одним из распространённых способов гарантировать безопасность сделки, является использование ячейки в банковском хранилище (депозитарии) на определённых условиях.
В этом случае схема будет выглядеть следующим образом:
- Покупатель заключает с банком договор аренды ячейки.
- В условиях договора указывается, что получить доступ к содержимому ячейки может либо продавец, предъявив документы о переходе права собственности к покупателю, либо сам покупатель по истечении определённого срока или при наличии определённых условий.
- В ячейку помещаются наличные в размере цены по договору.
- Стороны заключают договор купли-продажи и проводят государственную регистрацию права в ЕГРН в порядке, установленном ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
- Продавец предъявляет оговоренные в условиях договора аренды документы, ячейка открывается и он забирает деньги, которые теперь принадлежат ему.
- Если сделка сорвалась, то через определённое время покупатель получает право забрать деньги обратно, уплатив банку стоимость аренды ячейки.
Достоинства этой схемы:
- Продавец уверен, что если он выполнит свои обязательства, то непременно получит деньги, которые уже ждут в хранилище своего нового хозяина.
- Покупатель уверен, что продавец, если хочет получить деньги, свои обязанности исполнит, в противном случае деньги вернутся обратно к покупателю.
- Банк получает плату в размере стоимости аренды ячейки.
Однако есть и недостатки:
Банк никак не отвечает за то, какая сумма лежит в ячейке, и лежит ли там хоть что-то. Распространённой схемой мошенничества является ситуация, когда арендуются две ячейки: одна для денег, другая пустая. Контрагенту по купле-продаже передаются документы для доступа как раз к пустой ячейке.Метод защиты – проверка номеров ячеек и контроль закладки: никто не запрещает продавцу войти в хранилище вместе с покупателем и лично убедиться, что деньги на месте.
Возможно с помощью поддельных документов обмануть сотрудников банка и забрать деньги до регистрации права
Здесь сторона по договору никак себя не обезопасит, однако в любом серьёзном банке документы человека, получающего доступ в депозитарий, проверяются всерьёз.
Закладка в ячейку фальшивых денег.
Важно! Метод защиты – потребовать от покупателя, чтобы тот заказал в банке ещё и проверку подлинности купюр (большинство банков предоставляют такую услугу).
Есть и риски, касающиеся собственно банка:
- Невозможность застраховать содержимое ячейки. Ни одна страховая компания не возьмётся за такое, поскольку никогда заранее неизвестно, что содержалось в ячейке.
- Если у банка будет отозвана лицензия, с доступом в депозитарий сразу же возникнут проблемы.
- Деньги лежат мёртвым грузом, а не приносят прибыль (как на счёте по вкладу). Более того, за их хранение ещё и нужно платить.
Однако в целом надо признать, что при оплате за квартиру наличными передача денег через банковское хранилище – один из самых надёжных способов.
Способы оплаты при покупке квартиры
В договоре купли-продажи стороны по обоюдному согласию определяют и описывают как будет происходить передача денежных средств. Рассмотрим наиболее безопасные способы.
Передача денег через банковскую ячейку
Банковская ячейка используется при расчете наличными денежными средствами.
Последовательность расчета:
- Стороны заключают с банком договор на пользование ячейкой и дополнительное соглашение, в котором указывают сумму и условия получения денег.
- Подписывают акт приема-передачи.
- Оплачивают банковские услуги..
- В назначенный день покупатель вместе с продавцом приходят в хранилище, проверяют и пересчитывают деньги. Сделать это можно самостоятельно, бесплатно воспользовавшись машинками для проверки и счета денег или обратиться за помощью с работнику банка.
- После деньги оставляют в ячейке.
- У каждого участника остается пакет документов.
- Покупатель получает ключ от ячейки.
- Чтобы забрать деньги из ячейки продавец обязан предъявить зарегистрированный договор купли-продажи и выписку из ЕГРН о регистрации перехода права собственности.
- Как только продавец забрал деньги из ячейки, он дает расписку о том, что получил денежные средства за проданный объект полностью.
Расписка должна быть написана собственноручно, разборчиво, с указанием полученной суммы и полной характеристики проданного объекта. Дата и подпись обязательно.
Передача денег через аккредитив
Этот способ для проведения безналичной оплаты возможен при наличии у сторон сберегательного счета в банке, который оказывает услугу аккредитива. Если счета нет, его можно открыть. Кредитная организация несет ответственность за безопасность расчетов по сделке.
Порядок расчета следующий:
- Стороны подписывают договор купли-продажи.
- Покупатель вносит денежные средства на счет.
- Покупатель подает заявление об открытии аккредитива, в котором указывает условия перевода денег. Предоставляет договор купли-продажи и реквизиты счета продавца.
- После регистрации перехода права собственности покупатель предъявляет в банк документы.
- После проверки документов деньги со счета покупателя поступают на счет продавца. Продавец может открыть счет в любом банке.
- Подтверждением о перечислении средств будет банковская выписка о проведенной операции по счету. Желательно взять и с продавца расписку о получении денег.
Особенности:
- стороны не могут в одностороннем порядке отменить, изменить положения аккредитива и отказаться от сделки;
- если продавец не выполнил свою часть договора в течении периода указанного в аккредитиве, деньги остаются у покупателя.
Передача денег через нотариуса
Нотариус может выступать посредником в расчетах по договору купли-продажи. Ст.88.1 Основ законодательства о нотариате регламентирует порядок хранения и передачи денежных средств.Все операции проходят через депозитный счет нотариуса.
Пошаговая инструкция:
- Стороны подписывают договор купли-продажи и соглашение о расчетах у нотариуса.
- Нотариус заверяет договор.
- Покупатель переводит денежные средства со своего счета на депозитный счет нотариуса и получает выписку о проведенной операции.
- После поступления денежных средств, нотариус подает документы для регистрации сделки.
- После регистрации перехода права собственности участники приходят к нотариусу, забирают свой пакет документов и продавец получает деньги за проданную недвижимость. Деньги можно получить наличными или на счет.
У покупателей кроме договора купли-продажи будет банковская выписка проведенной операции по счету и расписка от продавца о получении денег за проданную недвижимость.
Банковские ограничения
В разделе договора, регламентирующем ограничения, указываются запрещенные к хранению предметы и вещества, а именно:
- оружие, взрывчатка, боеприпасы и другие запрещенные к гражданскому обороту предметы;
- наркотики, лекарства, отравляющие и огнеопасные вещества, аналогичные материалы, наносящие вред людям.
Как правило, договор включает в себя довольно обширный перечень предметов, запрещенных к хранению. Наличие ограничений обусловлено как требованиями законодательства РФ, так и требованиями самого банка для предотвращения негативных последствий при хранении в сейфе.
Основные понятия
Банковская ячейка представляет собой сейф, который надежно защищает денежные средства и другие ценные вещи граждан в помещении финансовой организации. Банк гарантирует сохранность содержимого. Хранилище, где расположены сейфы, надежно защищено специальными приборами и дополнительной охраной.
Для получения доступа к ячейке человек должен заключить договор с банком или арендовать сейф. Для этого достаточно паспортов участников процесса. После подписания договора предметы или денежные средства по описи принимаются сотрудниками банка, которые далее несут полную ответственность за сохранность чужой собственности. В дальнейшем получить доступ к сейфу сможет человек, заключивший договор, лица, которых он указал в бумаге, и сотрудники банка по специальным пропускам.
Существенные условия
Как и в любом ДКПК, в ДКПК с использованием банковской ячейки должна указываться сумма сделки (т.е. цена объекта недвижимости). В противном случае договор будет считаться незаключенным (ст. 555 ГК РФ).
Помимо этого существенными условиями соглашения являются:
- Порядок внесения денег (он же «Порядок проведения взаиморасчетов»).
- Порядок покрытия расходов за аренду банковской ячейки и иные услуги (например, за пересчет купюр и их проверку на подлинность в банковском учреждении). Обычно все эти расходы оплачивает Покупатель, однако стороны могут самостоятельно договориться и о любом другом, устраивающем их, варианте.
- Условия доступа к сейфу для Продавца и для Покупателя.
- Сроки исполнения обязательств для Продавца и для Покупателя.
Дополнительно в договоре прописывается вся информация, характерная для документа такого типа. Здесь указываются:
- дата и место заключения;
- персональные данные сторон;
- идентификационное описание квартиры (адрес расположения, метраж, количество комнат и пр.);
- основание, в соответствии с которым Продавец получил право собственности на объект недвижимости (по договору купли-продажи, по договору о приватизации и т.д.);
- права и обязанности сторон;
- порядок разрешения конфликтов;
- пункт о вменяемости и полной дееспособности сторон;
- пункт о необходимости регистрации договора в Росреестре с указанием конкретной даты;
- количество оригинальных экземпляров договора;
- подписи и реквизиты сторон.
Скачать образец договора купли-продажи квартиры через банковскую ячейку
