Оглавление
- 2 проблема. Осмотр объекта оценки
- 5 проблема. Подходы к оценке
- 3 проблема. Анализ рынка
- ФСО 7: оценка недвижимости в России
- 1 проблема. Задание на оценку
- Оценка недвижимости: определения, объекты, требования и задания
- II. Требования к составлению отчета об оценке
- 4 проблема. Анализ наиболее эффективного использования.
2 проблема. Осмотр объекта оценки
В соответствии с п.5 ФСО №7 осмотр объекта оценки является обязательной процедурой, и это правильно.
Эксперты ежедневно сталкиваются с проблемой недостоверной идентификации объекта оценки, когда по документам без результатов осмотра проблематично определить фактическое использование объекта оценки.
В п.5 ФСО указано: «При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра».
Я считаю, что осмотр объекта оценки необходимо производить всегда, за исключением случаев, когда это физически возможно и не запрещено, например, из-за необходимости получения специальных разрешений или угрозы здоровью. В первую очередь это нужно оценщикам для повышения достоверности оценки.
Даже если объект в другом регионе, это не является основанием для отказа от проведения осмотра, так как по стандарту осмотр необязательно проводить именно оценщику, это может сделать и его представитель.
5 проблема. Подходы к оценке
Как выполнить требование пп. «в» п 22?
В частностипри проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке».
В данном случае можно указать, какие источники были проанализированы оценщиком, сколько всего обнаружено аналогичных объектов и какая информация доступна об объектах из данных источников, откуда была получена дополнительная информация.
Что касается правил отбора, то в каждом случае эти правила будут разные. В любом случае это максимальная схожесть с объектом оценки, только жесткость условий отбора будет различна в зависимости от развитости рынка. В условиях насыщенного рынка подбор аналогов будет осуществляться по большему числу параметров, чем в условиях слабо развитого рынка, когда во многом основным из выполняемых условий подбора является сегмент рынка и местоположение. Соответственно, необходимо описать, каким именно образом производился подбор аналогов, на какие ценообразующие факторы оценщик ориентировался в первую очередь и почему.
3 проблема. Анализ рынка
Требования к анализу рынка изложены в пятой части федерального стандарта.
В стандарте нет требования называть подразделы анализа, как это указано в ФСО №7, главное, чтобы в отчетах об оценке содержалась необходимая информация. Рекомендую выдерживать структуру анализа именно в таком порядке, чтобы любой пользователь отчета явно видел наличие данной информации.
Рекомендую исследовать рынок только в том сегменте, к которому относится объект оценки. Например, если объект оценки — помещение в торговом центре, нет необходимости проводить анализ помещений стрит-ритейла, за исключением случаев, когда этот анализ необходим для определения альтернативных вариантов использования объекта, осуществления прогнозов или обоснования факторов, влияющих на спрос и предложение.
Обратите внимание, что в пп. Г п.11 ФСО №7 только указано, что оценщик проводит анализ факторов, влияющих на спрос и предложение
Согласно п.18 ФСО №1 оценщик должен помимо факторов провести непосредственно и анализ спроса и предложения, то есть к примеру, определить величину спроса/предложения, потребителей и продавцов на рынке, их мотивацию.
Согласно пп «г» п.11 ФСО 7 Оценщик должен приводить интервалы значений факторов, влияющих на спрос и предложений. Но не все факторы могут иметь количественную оценку, например, проблематично определить границы степени влияния роста заработной платы на увеличение спроса на недвижимость. В таком случае приводите в отчете интервал значений только по тех факторам, которые имеют количественную оценку.
По требованиям п.18 ФСО №1, помимо политических и социально-экономических факторов, обозначенных в пп. А п.11 ФСО 7, необходимо учитывать и экологические факторы. Считаю, что необходимо уходить от переписывания в отчеты огромных докладов о социально-экономическом развитии, а выделять только основные тенденции и показатели, значимые для рынка и оценивать степень влияния изменений на рынок объекта оценки. Как это проводится, можно понять, ознакомившись с методикой проведения PEST-анализа.
Согласно п.11 ФСО 7 объем исследований при проведении анализа рынка определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. Тем не менее необходимо и не забывать про другие принципы оценки – существенности и обоснованности, изложенные в п.4 ФСО №3.
То есть с одной стороны, отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки, но с другой стороны, в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости.
Ряд показателей, приведенных в п.11 ФСО №7, носят рекомендательный, а не обязательный характер.
Учитывая все принципы оценки и рекомендательный характер ряда показателей, в отчете надо приводить только те данные, которые существенны для определения стоимости объекта оценки и в полной мере характеризуют рынок объекта оценки, набор показателей определяется оценщиком самостоятельно.
Например, рассчитывая заполняемость объекта через формулу, учитывающей типичный срок экспозиции на рынке, то соответственно в анализе рынка эти типичные сроки должны быть определены.
Очень порадовал подпункт «д» п.11 ФСО №7, что по итогам анализа рынка необходимо сделать вывод на основе проведенного анализа, так как зачастую рынок сводился к формальности, вставлялся в отчет, должным образом не анализировался, что в дальнейшем приводило к расхождению данных в расчетной части отчета с анализом рынка.
ФСО 7: оценка недвижимости в России
В 2018 году в оценке недвижимости применяются правила, установленные в 2014 — 2015 гг, то есть нового стандарта пока не выпущено. ФСО 7 основан на федеральных стандартах, изданных в 2007 — 2015 гг:
- ФСО 1, который рассматривает положения об оценке недвижимости, требования и применяемые подходы;
- ФСО 2 — цели и основные виды стоимости;
- ФСО 3 — правила составления отчёта об оценке.
Чем ФСО 7 отличается от старых стандартов
ФСО 7 включает в себя ряд старых правил и объединяет воедино раздельные прежде документы. Помимо того, новая ФСО развивает некоторые пункты прежних стандартов, вводит дополнительные положения и разделы:
- Введено положение о том, что стандарт не распространяется на воздушные, морские суда, прошедшие госрегистрацию, космические объекты, недра, а также на расчёт кадастровой стоимости.
- Дополнены п. 3 “Объекты оценки” и п.17 “Задание на оценку” в ФСО 1 (в новой редакции ФСО 1 от 2015 п. 17 соответствует п. 21). В ФСО N 7 задание на оценку — это раздел 4, пп. 8, 9.
- Введены разделы 5 и 6 об анализах рынка и наиболее эффективном использовании недвижимости, которые развивают п. 18 ФСО 1.
- Дополнены п. 24 ФСО 1 и п. 8 ФСО 3 о согласовании результатов оценки.
К слову, ФСО 7 гораздо менее понятен и читабелен, чем предшествующие ему стандарты: нагромождение длинных неуклюжих фраз, тавтология и зашкаливающая тошнотность. Впрочем, это свойство многих законов. Что этому способствовало — соединение трёх документов в один или талант сочинителей, сказать трудно.
Рассмотрим теперь, что представляет собой оценка недвижимости в настоящее время.
1 проблема. Задание на оценку
Согласно п.2, ФСО № 7 только развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, но ни в коем случае не исключает соблюдение других, ранее установленных требований ФСО №1-3 к процедуре оценки и составлению отчета.
Проблема наблюдается в формировании задания на оценку: п.8 ФСО №7 внесли обязательность приведения в задании на оценку дополнительной информации. При проведении экспертизы во многих отчетах наблюдается исключение из задания на оценку обязательной информации, в частности пункта «Объект оценки» и «Имущественные права на объект оценки»
Обратите внимание, что указанная информация носит не исключительный характер, а лишь дополняет требования п.17 ФСО №1, соответственно, при составлении задания на оценку исключение даже одного из обязательных пунктов задания недопустимо
Оценка недвижимости: определения, объекты, требования и задания
Всегда ли прибегают к оценке объектов? Нет, во многих случаях участники сделки не нуждаются в оценке, так как знают рыночные цены. Но, например, если квартира становится залогом по ипотеке, объектом судебного разбирательства или спора между собственниками при разделе имущества, то оценка недвижимости может стать необходимой в законодательном порядке.
Основные положения
- Итоговая стоимость объекта — это некий обобщенный результат, который определяется: по запрашиваемой покупателем, предлагаемой продавцом или уже выплаченной за объект денежной суммы; по расчетной цене объекта на дату оценки.
- Оценка стоимости проводится вне зависимости от того факта, будет ли оформлена сделка с оценочным объектом или нет.
- Подход к оценке — совокупность методов, объединённых общими понятиями и правилами.
- Дата оценки — то назначенное время, по состоянию на которое будет установлена стоимость объекта. Если оценка требуется по законодательству, между датой оценки недвижимости и датой составления итогового отчёта по нему должно пройти не больше 3 месяцев.
- Затратами считается цена, выплаченная покупателем за оценочный объект, либо стоимость производства (создания) данного объекта.
- Максимально эффективное использованием объекта — это такое его применение, при котором у него самая высокая цена.
Экспертиза отчёта включает анализ:
- его соответствия законодательству РФ;
- полноты и достоверности используемой информации;
- приведённых оценщиком обоснований;
- выбора метода оценки.
Объекты оценки
Объектами оценки, по ФСО 1, являются все объекты прав, которые могут участвовать в гражданском обороте. ФСО 7 раскрывает подробней этот пункт, перечисляя данные объекты:
- застроенные или незастроенные земельные участки, либо их части;
- ОКС (объекты капстроительства) или их части;
- жилые и нежилые помещения;
- доли объектов долевой собственности.
Требования к оценке
- Осмотр объекта гражданских прав должен быть проведен как можно ближе к назначенной дате оценке. Если он не состоялся, объясняются причины этому.
- Если оценивается одновременно и ЗУ, и находящиеся на нем ОКС, при отсутствии правовых документов на землю, собственник капитальных объектов должен определиться относительно своих прав на земельный участок, в соответствии с законами российской федерации и существующей практики на рынке. То есть он обязан выкупить или арендовать ЗУ.
- При отсутствии документов, подтверждающих наличие обременения, права собственности третьих лиц (например, право на сервитут, завещательный отказ), экологической загрязненности, оценка объекта производится так, будто бы всего перечисленного по умолчанию нет.
Задания для оценки
Задания определены в ФСО 1 в п. 17 и дополнены в ФСО 7. Они должны содержать сведения:
- об оцениваемых объектах: состав объекта с описанием, помогающим идентифицировать его составные части, если они есть;
- характеристика объекта и его частей либо ссылки на х‑ки;
- имущественных правах на объекты, а также на их части и наличии обременений;
- целях и использовании результатов производимой оценки, а также ограничений использования;
- виде стоимости;
- дате оценки;
- сроке осмотра объекта;
- разрешениях и ограничениях.
Помимо этого, задание может содержать расчетные значения:
- арендной рыночной платы на дату оценки;
- расходов на ОКС;
- понесенных убытков при отчуждении объекта прав, наложении сервитута и т.д.;
- затрат на улучшение экологической обстановки и состояния земель.
II. Требования к составлению отчета об оценке
3. Отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст. 3813; 2002, N 4, ст. 251; N 12, ст. 1093; N 46, ст. 4537; 2003, N 2, ст. 167; N 9, ст. 805; 2004, N 35, ст. 3607; 2006, N 2, ст. 172; N 31, ст. 3456; 2007, N 7, ст. 834; N 29, ст. 3482; N 31, ст. 4016; 2008, N 27, ст. 3126; 2009, N 19, ст. 2281; N 29, ст. 3582, ст. 3618; N 52, ст. 6419, 6450; 2010, N 30, ст. 3998; 2011, N 1, ст. 43; N 27, ст. 3880; N 29, ст. 4291; N 48, ст. 6728; N 49, ст. 7024, ст. 7061; 2012, N 31, ст. 4333; 2013, N 23, ст. 2871; N 27, ст. 3477; N 30, ст. 4082; 2014, N 11, ст. 1098; N 23, ст. 2928; N 30, ст. 4226; 2015, N 1, ст. 52; N 10, ст. 1418), признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
4. Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.
5. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
- в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
- информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
- содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
6. Отчет об оценке составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральным законом от 6 апреля 2011 г. N 63-ФЗ «Об электронной подписи» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2011, N 15, ст. 2036; N 27, ст. 2880; 2012, N 29, ст. 3988; 2013, N 14, ст. 1668; N 27, ст. 3463, ст. 3477; 2014, N 11, ст. 1098; N 26, ст. 3390), настоящим Федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший и подписавший отчет.
Отчет на бумажном носителе должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
Отчет, составленный в форме электронного документа, должен быть пронумерован постранично, подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
7. Требования к составлению отчета об оценке, проводимой для специальных целей и отдельных видов объектов оценки, могут устанавливаться соответствующими федеральными стандартами оценки, которые могут предусматривать отступления от требований настоящего Федерального стандарта оценки.
4 проблема. Анализ наиболее эффективного использования.
Выделю здесь ключевую проблему – анализ НЭИ земельных участков для целей внесения сведений в государственный кадастр недвижимости.
Возможно 2 ситуации.
1) Фактическое использование не соответствует разрешенному использованию земельного участка или ОКСа. С точки зрения логики, если наблюдается данное расхождение, оценщику следовало бы определить, разрешенное или фактическое использование является наиболее эффективным, и оценивать из того варианта, который максимизирует стоимость объекта. Если фактическое использование не максимизирует продуктивность и стоимость объекта, то оценивать исходя из разрешенного использования. Но в стандарте об этом ничего, к сожалению, не сказано.
В случаях несоответствия фактического и разрешенного использования оценщикам необходимо быть очень аккуратными. Есть вероятность, что разрешенное использование земельного участка нельзя поменять, тем самым есть основание снести объект недвижимости, расположенный на участке, а снизив кадастровую стоимость, мы уменьшим налоги и нанесем ущерб государство из-за неправомерных действий собственника объекта недвижимости.
С одной стороны, правообладатели действительно должен платить налоги/аренду исходя из доходов от своей текущей деятельности, но с другой стороны, правообладатель должен привести в порядок документы, а не перекладывать ответственность на оценщика.
В случаях приведения документов в соответствие и так может измениться кадастровая стоимость из-за отнесения объекта к другой группе разрешенного использования.
Кроме того, есть риск появления недобросовестных заказчиков, которые будут уверять, что их объект по фактическому использованию на дату оценки не соответствовал ВРИ. В таких случаях надо запрашивать у заказчика всю необходимую документацию, подтверждающую, что это действительно так, чтобы не стать соучастником аферы.
2) Участок незастроенный. П.20 ФСО №7 регламентирует только порядок оценки застроенных земельных участков и объектов капитального строительства, при этом как поступать с участками незастроенными для целей внесения в ГКН, информация не представлена. Исходя из системного толкования анализа НЭИ, в таких случаях анализ проводим в общем порядке, учитывая положения п.13 ФСО 7.