Оглавление
Особенности оформления договора дарения на квартиру
Подарить можно имущество, находящееся в собственности у дарителя, как близкому родственнику, так и постороннему человеку. Сделка по передаче имущества должна быть оформлена письменно с соблюдением ряда условий и требований.
Передача происходит по договору дарения, согласно которому даритель обязуется безвозмездно передать недвижимое имущество одаряемому. При наличии встречных условий (передача вещи или права либо встречного обязательства) договор не признается дарением. К такому договору применяются правила предусмотренные пунктом 2 статьи 170 ГК РФ.
Подарить имущество, с обязательством одаряемого принять его и уплатить за него определенную денежную сумму нельзя. К такой сделке применяются правила предусмотренные главой 30 ГК РФ.
Договор, по которому передача дара одаряемому переходит после смерти дарителя, ничтожен. К такому виду дарения применяются правила гражданского кодекса о наследовании.
Обещание подарить все свое имущество или его часть без указания на конкретный предмет дарения ничтожно.
Устное обещание подарить и фактическая передача ключей от квартиры не означает, что одаряемый является собственником подаренного имущества. Все должно быть оформлено документально. Договор о передаче недвижимости в качестве подарка будет признан законным, а сделка завершенной, после регистрации документов в Росреестре. Обратиться за регистрацией можно в многофункциональные центры (МФЦ). Это удобно и быстро.
Кто может дарить недвижимость
Дарителем может выступать только совершеннолетний и полностью дееспособный гражданин, имеющий право собственности на имущество. От лица других граждан действуют их законные представители, с разрешения органов опеки и попечительства.
Как подарить недвижимость приобретенную в браке
Имущество, купленное в период брака является совместной собственностью супругов. Пользование и распоряжение общим имуществом осуществляется по обоюдному согласию. Если один из супругов захочет подарить квартиру или ее часть, сделать это возможно только с согласия второго супруга. Согласие должно выражаться в письменной форме с обязательным нотариальным удостоверением (Статья 35 Семейного кодекса РФ).
Кому можно подарить квартиру
Подарить недвижимость можно любому человеку. Но законодательством определен круг лиц, которые не имеют права получать в дар имущество:
- государственные служащие;
- сотрудники:
- воспитательных учреждений,
- лечебных учреждений;
- органов социальной защиты;
- работники муниципальных служб.
Закон запрещает дарение между коммерческими организациями. Однако юридическое лицо может подарить недвижимость физическому лицу и наоборот.
В случаях дарения недвижимости ребенку, имеются некоторые особенности:
- дети до 14 лет – от лица детей выступают их родители. Подпись в договоре дарения от лица ребенка ставит один из родителей.
- дети от 14 лет – дети сами подписывают договор, но с согласия родителей.
Разрешение органов опеки не потребуется, так как сделка предполагает улучшение имущественного положения несовершеннолетнего.
дети, находящиеся под опекой – интересы ребенка представляет опекун или попечитель, при участии органов опеки и попечительства.
Как оформить дарение квартиры через МФЦ: порядок действий
Эффективнее и быстрее зарегистрировать переход права собственности по договору дарения можно подав пакет документов в многофункциональный центр (МФЦ). Оформление договора дарения в МФЦ производится в несколько этапов.
Сбор документов для процедуры дарения
Перечень документов, необходимых для проведения сделки дарения зависит от объекта недвижимости, который передается в дар.
Основные документы для договора дарения:
- паспорта участников сделки – дарителя и одаряемого. Если участником сделки является несовершеннолетнее лицо, то помимо документа удостоверяющего его личность, нужен паспорт одного из его родителей;
- документ, подтверждающий право собственности от продавца:
- выписка из ЕГРН;
- свидетельство о государственной регистрации права;
- документ, подтверждающий право продавца на объект дарения:
- договор купли-продажи;
- договор мены;
- договор на передачу квартиры в собственность граждан;
- по праву на наследство;
- договор дарения;
- документ, подтверждающий родственные отношения между дарителем и одаряемым;
- иные документы, необходимые для оформления.
В зависимости от объекта дарения и участников сделки могут понадобиться дополнительные документы – кадастровый паспорт, межевой план, справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, справка о психическом состоянии дарителя и другие документы.
Обращение к нотариусу
Согласно Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 31.07.2020) “О государственной регистрации недвижимости” (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2020) сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. Если гражданин дарит недвижимое имущество, находящееся в собственности у нескольких человек или же владельцем является несовершеннолетний, такие сделки подлежат нотариальному удостоверению.
Подача договора дарения и документов в МФЦ
Записаться на прием в МФЦ можно по телефону или онлайн на сайте ведомства.
Чтобы записаться онлайн нужно:
- зайти на сайт;
- перейти в раздел “Предварительная запись”;
- выбрать: “Росреестр”, далее “Регистрация сделок”;
- ввести фамилию, имя, отчество одного из участников сделки;
- получить код (код сохранить).
В назначенный день посетить МФЦ, в терминале ввести код и получить талон с номером очереди.
Заявление и документы передать специалисту. Дождаться проверки и получить на руки расписку о приеме документов, в которой будет указан срок готовности документов. Срок получения выписки из ЕГРН составляет 10 рабочих дней. По номеру, указанному в расписке можно самостоятельно отследить готовность документа.
Оплата государственной пошлины за регистрацию права
За операцию с недвижимостью по передаче прав собственности, необходимо оплатить государственную пошлину.
Госпошлина за регистрацию договора дарения недвижимого имущества составляет 2000 рублей.
Заплатить госпошлину можно до подачи документов. Реквизиты есть на официальном сайте Росреестра и оплатить онлайн, либо получить квитанцию для оплаты у специалиста МФЦ при подаче документов.
Стороны сами договариваются о том, кто оплачивает гос.пошлину.
Получение выписки из ЕГРН
В дату готовности документов нужно прийти в МФЦ и получить выписку из ЕГРН и договор дарения с отметкой о регистрации. В выписке из ЕГРН будет указан объект дарения и новый собственник этого объекта одаряемый.
Можно получить электронную выписку из ЕГРН. Документ с усиленной цифровой подписью будет отправлен на электронную почту заявителя.
Как оформить дарение земельного участка
Перед тем, как оформить дарственную на земельный участок на сына или дочь, необходимо разобраться с самой процедурой оформления. Земля – это объект особого регулирования государством. При совершении сделок с этим имуществом учитывается множество факторов, например, целевое предназначение земельного участка (под застройку, ведение сельскохозяйственной деятельности и пр.), долевая собственность и прочие нюансы.
Согласно действующему российскому законодательству (ГК, ст. №260) дарить землю имеют право только субъекты, являющиеся ее законными собственниками. При этом земельный участок не должен быть ограничен в гражданском обороте или изъят.
Земля также относится к недвижимости. Поэтому после заключения дарственной сделки (ГК, ст. №131) земельный участок должен быть зарегистрирован в Госреестре. При этом государство взимает налог, который составляет на целый участок 350 руб., долю – 100 руб. (НК, ст. №333, п. 33).
Недвижимое имущество, расположенное на земельном участке (жилой дом, гараж, прочие строения), которое является собственностью дарителя, также переходит в собственность одаряемому (ЗК, ст. №35). При этом родственники, получающие в дар землю с домом, освобождаются от уплаты подоходного налога с этого недвижимости (НК, ст. №217, п. 18, пп. 1).
Процедура дарения земельных паев несколько другая. Пай – это доля земли, находящейся в сельскохозяйственном применении. Дарственную на пай можно оформить только на другого пайщика (ФЗ №101, ст. №12 – 24.07.2002).
Как подарить квартиру несовершеннолетнему ребенку?
Подарки, которые представляют материальную ценность (более 3 тысяч рублей), должны быть официально зарегистрированы.
Поэтому письменное заключение договора обязательно. Только имущество стоимостью менее 3 тысяч рублей может быть передано другому человеку по устному соглашению. Квартира сюда не относится. То есть письменная форма договора обязательна.
К нотариусу для правильного оформления договора обращаться не обязательно. Закон позволяет составить рукописный договор, подписанный участниками (статья 572 ГК). Но обращение к юристу позволяет наиболее обезопасить сделку.
Если полностью доверить оформление нотариальной конторе, то в случае спорных ситуаций, специалист сможет выступать свидетелем в суде. Он подтвердит, что сделка совершалась добровольно и безвозмездно.
Также можно доверить нотариусу заверку документов и подписей, а регистрацию договора в Росреестре взять на себя. Тогда затраты снизятся. При выборе способа оформления договора нужно учитывать несколько моментов:
- Свою осведомленность в вопросе. Так как в случае ошибок в документации сделка будет признана недействительной.
- Свои материальные возможности. Полное нотариальное оформление будет стоить от 10 тысяч рублей. Заверка документов юристом потребует оплаты в размере 2000 рублей плюс госпошлина (2000 рублей). Если заниматься всем самостоятельно, то затраты будут минимальны: оплатить нужно будет только госпошлину.
Если лишних денег нет, а в вопросе родитель разбирается достаточно хорошо, то целесообразнее всем заниматься самостоятельно.
Также к особенностям сделки относится возраст ребенка. Малолетние граждане (от 1 до 14 лет) должны сопровождаться опекунами. Присутствие детей не обязательно. Опекуны или представители подписывают все бумаги за ребенка.
Если ребенку исполнилось 14 лет, то он самостоятельно может участвовать в сделке по согласию от родителей. Присутствие ребенка и опекуна обязательно. Если сыну или дочери уже исполнилось 18 лет, то по закону они не являются больше детьми. Все сделки они проводят самостоятельно, от своего лица.
Если родители дарят квартиру, которая является совместно нажитым имуществом, то согласие второго родителя обязательно. Если собственником является, например, мама, которая получила квартиру до брака, то согласие папы не нужно.
Если в квартире прописаны другие несовершеннолетние дети, то необходимо получить согласие от органов опеки на передачу квартиры. Права других детей при этом не должны быть ущемлены.
Более детально об оформлении дарственной мы рассказывали в этом материале, а о плюсах и минусах такой сделки можно узнать здесь.
Закон предусматривает, что на несовершеннолетнего ребенка можно оформить дарственную, и для заключения сделки не всегда необходимо его присутствие. Если одаряемому уже есть 14 лет, то договор о дарении подписывает он сам, его законные представители и даритель. Если ребенку еще нет 14 лет, его присутствие на сделке необязательно. За него подпись ставят родители или опекуны, которые распоряжаются недвижимостью до достижения ребенком совершеннолетнего возраста.
Дарственная от отца/матери
Для проведения процедуры дарения от отца или матери, в первую очередь необходимо оформить договор. Он выглядит следующим образом:
В нем присутствуют все данные о квартире, дарителе и одаряемом. Лучше всего заполнять его вместе с нотариусом, но, в соответствии с действующим законодательством, это не обязательно.
Здесь вы можете скачать бланк договора дарения.
Справка! Хоть поход к нотариусу и повлечет за собой новые траты, опытный юрист поможет составить соглашение правильно, а также выступит гарантом защиты прав сторон, если в будущем возникнут проблемы с определением принадлежности имущества.
Чтобы подарить отцу или матери квартиру, нужны следующие документы:
- Удостоверения личности.
- Документы, фиксирующие
имущественное право на объект недвижимости, ставший предметом сделки.
- Выписка из домовой книги, в случае если сделка заключается на передачу жилого дома.
- Если объект не является личной собственностью, а рассматривается как имущество, совместно нажитое в браке, его невозможно подарить без письменного нотариально заверенного согласия второго супруга.
- Если жилплощадь находится в долевой собственности, такое же согласие потребуется от всех лиц, имеющих на нее имущественные права.
- Также потребуется разрешение от второго родителя дочери, если ей не исполнилось четырнадцати лет.
В дарственной нужно указать следующее:
- Личные подписи всех сторон соглашения. Лучше ставить подписи при нотариусе, чтобы иметь свидетеля в будущем.
- Число экземпляров соглашения, а также месторасположения каждого экземпляра.
- Срок, по истечению которого одаряемый вступает в имущественные права на недвижимость. Срок можно не указывать, но тогда дочь станет владелицей квартиры сразу после регистрации.
- Оценка стоимости недвижимости, заранее полученная в специализированных инстанциях.
- Четкие рамки имущества, переходящего в дар.
- Информация обо всех обременениях, сопутствующих жилплощади.
- Информация о бумагах, подтверждающих право владения недвижимостью.
- В основной части указывается как можно более подробная информация об объекте. Тут располагаются технические характеристики, а также место расположения жилплощади.
- Паспортные данные дарителя и одаряемого.
- Где и когда было заключено соглашение.
Законодательные нормы и условия
Регламент проведения дарения закреплён в ст. 572 ГК РФ и правилах закона о наследстве.
Согласно закону, сделка возможна по добровольному согласию двух дарителя и одариваемого. Дарственные на квартиру чаще всего заключаются между близкими родственниками.
В качестве участников сделки выступают следующие субъекты:
-
даритель – собственник квартиры. Он должен соответствовать следующим параметрам:
- являться дееспособным лицом;
- обладать правоустанавливающими документами.
- Получатель дара – любой гражданин РФ или иного государства, не входящий в круг лиц, с которыми заключения подобных сделок запрещено законом.
Законом ограничен круг лиц, участие которых в сделках дарения принимать участие не могут:
-
в качестве дарителя:
- несовершеннолетние граждане до 14 лет;
- законные представители несовершеннолетних собственников;
- недееспособные граждане;
- опекуны недееспособных собственников имущества.
-
В качестве одариваемого:
- госслужащие, если даритель не их родственник;
- работники органов соцзащиты;
- сотрудники лечебных и воспитательных учреждений, если даритель – их пациент или воспитанник.
Действия дарителя производятся по доброй воле, поэтому он не вправе требовать от получателя дара каких-либо ответных действий в благодарность за совершённую сделку.
В свою очередь одариваемый не обязан принимать подарок и может отказаться от него, хотя такие прецеденты в юридической практике крайне редки.
Ниже будет приведена пошаговая инструкция по осуществлению сделки дарения квартиры и как лучше всего это сделать.
Как происходит регистрация
Существует несколько способов, подходящих под разные цели. Рассмотрим каждый в отдельности.
Через МФЦ
Чтобы оформить сделку посредством Многофункционального центра, необходимо обратиться в любое из отделений. При этом совершенно не обязательно стремиться попасть в учреждение по месту постоянной прописки. Если по ряду причин вам удобнее оформляться в определенном районе или даже другом городе – вы вправе это сделать.
Планируя составление договорной документации, помните, что на руках у вас должны быть:
- паспорта обеих сторон (кто дарит и кому передается недвижимость);
- заявка на проведение регистрационных действий (ее подготовят специалисты центра);
- бумаги, подтверждающие имущественное право на жилье;
- разрешающие документы от органов опеки, если гражданин-даритель не достиг возраста совершеннолетия или признан ограниченно дееспособным;
- согласие мужа/жены при наличии официального брака;
- платежный чек (госпошлина 2 тыс. рублей).
Чтобы пойти в место, где регистрируется договор дарения квартиры и оформить дарственную правильно, помните, что нужное количество распечаток соглашения всегда должно превышать число сторон на одну единицу. То есть, если в сделке участвуют только два человека, необходимо подготовить три экземпляра.
После принятия документации на регистрацию через МФЦ уйдет порядка 10 рабочих дней.
С помощью нотариуса
Через нотариальную контору удастся произвести процедуру передачи недвижимого имущества от одного человека к другому гораздо быстрее, чем действовать самостоятельно. Нужно просто заплатить определенную сумму, и специалист сделает все необходимое по подготовке документации. Он покажет, расскажет, оформит, а вам останется лишь подписать бумаги. Электронную регистрацию в Росреестре он также возьмет на себя. Это хороший способ сэкономить время, заручившись поддержкой грамотного человека, уполномоченного на совершение нотариальных действий, пусть и придется оплатить его услуги.
Самостоятельно
Если все-таки решите обойтись без содействия нотариуса, предстоит распечатать шаблон соглашения и заполнить его по всем правилам.
Обязательно укажите персональные данные обеих сторон (дарителя и одариваемого)
Обратите внимание – все пункты из паспортов (ФИО, регистрационная информация) должны переноситься с предельной точностью.
Отметьте реквизиты недвижимости. Номер кадастра, адресные данные, ЕГРН, подтверждение прав собственности на жилплощадь.
В момент подписания не забудьте о полной расшифровке подписи.
Стоимость оформления
Общая сумма, которую предстоит отдать за оказание услуг, состоит из подготовки документов и регистрационной пошлины. Это следует учитывать, выбирая место, где лучше заключать договор дарения, и определяя, кто будет оформлять документы для дарственной на квартиру между близкими.
В риелторской конторе придется оставить около 10 тыс. рублей. Помощь юриста обойдется в 5-6 тыс. рублей. Фиксированной ставки нет, многое зависит от индивидуальных расценок организации.
Обращение к нотариусу обойдется дороже. Нотариальное заверение соглашения составляет порядка 0,5% от стоимости жилья или его части. Минимальный размер – 3 тыс. рублей. Дополнительно еще 4,3-4,5 тыс. – за техобслуживание. Стоимость технических работ варьируется в зависимости от региональной принадлежности. Подача документации в электронном формате с 2019 года не оплачивается.
Обращение в Многофункциональный центр в денежном отношении окажется самым экономным. Обычно услуги МФЦ оцениваются в 2-2,5 тыс. рублей.
Выше были перечислены примерные расходы со стороны дарителя. Однако это не означает, что процедура передачи недвижимого имущества всегда обходится бесплатно получателю подарка. Никаких затрат не будет, если гражданин, получающий жилье в дар, является родственником. К таковым относятся:
- дети;
- мужья и жены;
- братья и бабушки.
Но если человек, которому дарят недвижимость, не является родным, ему предстоит отдать государству 13% от общей стоимости жилища.
Дарение несовершеннолетнему ребенку
Допускается передача в дар квартиры несовершеннолетнему сыну или дочери. Потребуется для этого получить согласие второго родителя или опекуна/попечителя.
Процедура ничем не отличается в зависимости от того, вся квартира передается в дар или ее часть.
Некоторые источники отмечают необходимость регистрации таких сделок у нотариуса
Законодательно это не требуется, но на практике поможет избежать спорных моментов, так как к любым крупным бытовым сделкам с участием несовершеннолетнего всего повышенное внимание
Особенности оформления
Дарение квартиры несовершеннолетнему ребенку имеет некоторые особенности:
- Второй стороной сделки выступает не сам одариваемый, а его официальный представитель. Например, если имущество дарит отец, то другой стороной выступает мать.
- В договор включается полный перечень личных данных одариваемого и его представителя.
- Подписывает соглашение юридический представитель несовершеннолетнего, но владельцем становится ребенок. Поэтому в Росреестре право собственности будет зарегистрировано на ребенка.
С объектом недвижимости в будущем невозможно будет совершить никакие сделки (продать, подарить), которые противоречат интересам ребенка. При необходимости потребуется разрешение органов опеки. Пример: такое жилье можно продать, если взамен будет приобретено не меньшее по стоимости и не хуже по характеристикам.
Есть ли отличия по половому признаку?
С точки зрения закона половой признак не имеет значения. В дарственной не будет никаких отличий для сына и для дочери. Главное, что ребенок является близким родственником дарителю. Его пол не важен. Родственные связи позволяют не уплачивать налог в размере 13% от средней стоимости квартиры.
Также стоит отметить, что дети должны быть официально усыновленными или родными. В иных случаях, родственные связи не будут подтверждены, и налог оплатить придется (о том, в каких случая придётся платить налог, мы рассказывали здесь).
О том, как подарить квартиру сыну, мы также рассказывали здесь.
Во сколько обойдётся сделка
Независимо от способа оформления, стороны оплачивают госпошлину — 2 000 руб. за регистрационные действия в Росреестре (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Справедливо, если расходы возьмёт на себя получатель. Однако нет разницы, от кого из заявителей поступит платёж. При электронной отправке документов действует скидка — 30%, поэтому при подаче договора через нотариуса потребуется 1 400 руб.
Если стороны занимаются оформлением сами, то перечислить деньги они могут, где хотят. Главное — взять реквизиты в МФЦ. Удобно платить в терминале центра прямо перед приёмом. Администраторы помогают сориентироваться.
Затраты на регистрацию дарственной зависят от необходимости обращения к специалистам. Самой дорогостоящей считается сделка, оформленная через нотариуса.
Тарифы на удостоверение определены Налоговым кодексом и действуют на всей территории России. Услуги правового и технического характера устанавливаются региональными властями, поэтому в каждой области незначительно отличаются.
Таблица 1. Стоимость обязательного нотариального заверения в Москве
| Наименование | Тариф | Услуги ПТХ |
| Удостоверение дарения | 0,5% суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб. | 6 000 руб. |
Налоги
Если квартира перешла в дар от близкого члена семьи (супругов, детей, родителей, бабушек и дедушек, внуков, полнородных братьев и сестёр), налог не оплачивают (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).
Когда имущество подарили дальние родственники (тёти, дяди, двоюродные бабушки и т.д.), друзья или посторонние лица, перечисляют налог 13% от стоимости. Бремя ложится на нового собственника, потому что он получил выгоду. За несовершеннолетних граждан платят родители или опекуны.
Лично уведомлять инспекцию не нужно – нотариусы сами в течение 5 дней сообщат налоговикам о сделке, в Росреестре после регистрации автоматически выгрузят новые сведения в реестр (ст. 85 НК РФ). Налоговая инспекция письмом сообщит о необходимости подать декларацию и уплатить налог до 30 апреля года, следующим за периодом, в котором произошло дарение.
Нерезиденты – иностранцы, пребывающие на территории России менее 183 календарных дней в течение одного года, получившие квартиру в дар, заплатят налог по повышенной ставке — 30% (п. 3 ст. 224 НК РФ).
Пример. Мария получила дом от бабушки в августе 2019 г. Отчитаться за него она должна до 30 апреля 2020 г. Однако решила этого избежать, ссылаясь на то, что налоговики не отследят сделку. Инспектор, получив данные, направил уведомление заказным письмом. Гражданка не стала забирать его на почте, подумав, что «не получила — значит, не знала». Такие действия не помогут Марии уйти от оплаты. Ей всё равно придётся отдать положенные 13%. А если она нарушит сроки, начислят пеню.
Многие сразу продают подаренную недвижимость. Однако и здесь придётся поделиться с государством.
Лица, получившие дар от близких родственников, могут не платить налог, если подождут 3 года (ст. 217.1 НК РФ). Всем остальным придётся жить в подаренной квартире пять лет или заплатить налог.
Примечание! При продаже единственной жилплощади (в том числе полученной по договору дарения) после 01.01.2020 г. минимальный срок владения – 3 года, независимо от родственных связей.
Решив продать жилье раньше, они должны перечислить налог. При этом доходы для его исчисления можно уменьшить на ту сумму, с которой заплатили НДФЛ при дарении или воспользоваться правом на минимальный вычет — 1 млн руб. для квартир.
