Личный опыт: я сдаю 5 квартир в аренду и живу на эти доходы

Требования к квартиросъемщикам

Они просты и незамысловаты. Семья (желательно), с ребенком (желательно), постоянная регистрация в РФ (обязательно). Возможно с животными.

Почему нужна постоянная регистрация? Это чисто мои внутренние тараканы, но так мне кажется надежней, нежели это будет мигрант-иностранец.

Почему семья с ребенком? Все очень просто – я не сдаю жилье на месяц-два. Мне удобней и выгодней сдать в нижнем ценовом пределе, но на много лет, поэтому если это будет семья с ребенком, то шанс, что они не съедут с квартиры через год, очень велик. Именно поэтому я всегда делаю им временную регистрацию для детского садика/школы (без нее не берут), если они этого попросят.

Подготовка квартиры для аренды

Быстро сдать квартиру в аренду кажется сложным делом, однако, после тщательного изучения процедуры, собственники понимают, что в состоянии справиться сами. Информация о каждом этапе аренды поможет определить план действий с наибольшей эффективностью.

Нужна ли страховка?

Перед тем, как доверить свое жилье посторонним, следует озаботиться финансовой защитой от основных рисков, связанных с недвижимостью.

Актуальные страховые риски, включаемые в договор страхования наймодателем, выглядят следующим образом:

• затопление;
• пожар;
• взрыв газового баллона;
• ущерб отделке внутренней части и т.д.

Достижение договоренностей

Прежде, чем договариваться с жильцами, не менее важно получить согласие на аренду от остальных собственников, а также согласовать процесс с соседями, чьи интересы могут быть связаны с данным фактом.Согласием заручаются не во всех случаях, а лишь при сдаче:

• жилья из муниципального фонда;
• части неприватизированного жилья;
• комнаты в коммуналке.

Иногда нежелание соседей может серьезно осложнить процесс аренды, доставляя дополнительные хлопоты, как собственникам, так и квартирантам.

Подготовка жилья к сдаче квартирантам

Состояние жилья, планировка, ремонт, оборудование — при осмотре потенциальных нанимателей будут оцениваться многие факторы. Задача будущего наймодателя привести квартиру в порядок, отремонтировать оборудование, сантехнику, проверить работу коммуникаций.

Если нет возможности провести капитальный ремонт, необходимо выполнить минимальные действия по обновлению стен, потолков, напольного покрытия. Оценить квартиру с точки зрения готовности обеспечить максимально возможный комфорт.

В качестве совета, хозяину рекомендуется убрать из квартиры ценные вещи, а также лишнее личное имущество, которое будет захламлять помещения.

Как сдать квартиру

Квартиру в аренду можно сдать тремя способами: через знакомых или знакомым, подав объявление или через риэлторов. О первом варианте говорить не имеет смысла, поскольку здесь абсолютно все строится на доверии, а рисковать вам или нет — решать придется вам самостоятельно.

Объявление о сдаче в аренду квартиры

Чтобы найти клиентов для сдачи недвижимости в аренду, нужно правильно составить объявление. Разместить его можно сразу на нескольких сайтах:

• Avito
• Из рук в руки
• Циан

Правильное объявление — уже половина дела. Сначала изучите конкурентов. Какие у них минусы и плюсы? Какие цены? Потом оцените преимущества и недостатки своей квартиры. Только оценка должна быть объективной. Посмотрите на комнаты глазами квартиросъёмщика.
Перед тем, как сдать в аренду квартиру и сделать фотографии, спрячьте лишние вещи и сделайте генеральную уборку. Чем информативнее будут снимки, тем больше шансов найти клиента

Описание тоже очень важно. Заранее расскажите обо всех особенностях, чтобы исключить тех, кому не хотите сдавать жильё

Например, людям с животными.

Сдача квартиры в аренду через агенство недвижимости

Такой вариант сдачи жилья в аренду более надежен и прост. После обращения в агенство недвижимости и заключения с ними договора, за вас все сделает риэлтор. Также в договоре агенство недвижимости может взять на себя обязательство и ответственность решать все спорные вопросы с арендатором по своевременной оплате и сохранности вашего имущества.

Однако такие договора на практике редки. Обычно работа риелтеров ограничивается поиском клиентов. К тому же с арендатора за свои услуги они берут определенный процент от сдачи квартиры или стоимость аренды за 1 месяц. Это на вас может сказаться косвенным образом. Если цена вашей аренды будет высокой, то надо  учитывать, что потенциальному арендатору придется стоимость аренды за месяц еще отдать агентству недвижимости. В этой ситуации поиск арендатора может затянуться на более длительный срок.

Квартиру в аренду не нужно сдавать арендаторам с претензиями

Эта категория арендаторов быстро надоест хозяину арендной квартиры. 

Арендаторы с претензиями вечно всем недовольны.

То им полки в шкафу не хватает, то показался не удобным кухонный стол. То розетки в квартире не там, где нужно установлены.

Они вечно думают, что переплачивают по аренде, хотя арендуют квартиру ниже рынка. 

Сначала требуют скидку по аренде, а потом в день платежа. Отключают телефон или не берут трубку.

После того как выходят на связь, ведут себя как ни в чем не бывало. Или находят какие-то нелепые отговорки по поводу своей пропажи на несколько дней.

Такие арендаторы будут пить вам кровь, а денег принесут меньше обычного.

Плюс выклянчат у вас никому кроме них не нужную мебель и другие приятные им мелочи. Для вас все эти покупки обернутся лишними и бесполезными расходами.

Постоянно что-то не будет работать. То утюг у них не работает, лампочка перегорела, батарейки в пульте сели, в ванной комнате не хватает крючка, для того чтобы повесить халат и так далее.

Хотя эти проблемы решаются за пару секунд, они будут все время звонить и грузить ими хозяина квартиры.

С такими арендаторами вам проще сразу расстаться, разглядев в них этот минус.

Можно ли сдавать муниципальную квартиру

Неприватизированное жильё — собственность государства. Проживающие в нём граждане являются нанимателями, а не владельцами.

freepik.com/vgstockstudio

Чтобы предоставить такую квартиру внаём, нужно получить согласие муниципальной организации, управляющей имуществом города, где расположена площадь. Руководителю пишется заявление в свободной форме, где выражается просьба разрешить поднаём. Документ визируется всеми жильцами, внесёнными в ордер или договор, а также лицами, планирующими снимать квартиру. Муниципальный орган обязан в течение 10 дней предоставить ответ — позволить сдать помещение или отказать, аргументировав своё мнение.

Если просьбу удовлетворили, наниматель заключает договор поднайма с желающими снимать жильё. Однако ответственность перед собственником всё равно несёт основной наниматель.

Какой вариант выгоднее?

Прежде чем принимать решение о том или ином способе сдачи жилья в аренду, следует оценить плюсы и минусы обеих вариантов.

Плюсы и минусы

Положительные моменты при сдаче в наем жилья без посредника:

1. Возможность быстро найти жильца. Так как нанимателям приходится платить комиссию агентству, многие из них принципиально ищут квартиру от собственника. Предложения об аренде от хозяина пользуются популярностью, поэтому найти квартиранта можно за пару дней.
2. Возможность выгоднее сдать жилплощадь. Многие недобросовестные агенты при осмотре квартиры намеренно снижают стоимость арендной платы, чтобы поскорее заключить сделку и получить комиссионные. Если недвижимость сдает собственник, то, прежде всего, просчитывают свою личную выгоду.

Минусы:

Есть риск нарваться на мошенников или недобросовестных нанимателей. Неопытным арендодателям порой сложно разглядеть в потенциальном жильце обманщика или безответственного человека. Этот риск можно снизить, грамотного составив договор найма.
Расходы. Если агентство в большинстве случаев само оплачивает публикацию рекламы, то собственнику, решившему самостоятельно сдавать жилье, придется взять эти траты на себя

На самых популярных интернет-ресурсах стоимость одной публикации составляет в среднем 100-300 рублей.
ВАЖНО! Следует учесть и то, что конкуренция в сфере аренды большая. На сайтах ежедневно публикуется большое количество предложений от собственников, и размещенное объявление может за 1-2 дня опуститься в поиске сайта в самый конец.
Чтобы вновь разместить объявление или поднять его в поиске, придется снова платить.

Возможные проблемы с нанимателями

Они чаще всего возникают из-за неосмотрительности владельца. В договоре найма могут быть не прописаны важные условия, а собственник не удостоверился в личности жильцов.
Самостоятельное ведение сделки может занять много времени. Составление объявления, переговоры с потенциальными квартирантами, презентация объекта и многое другое могут отрывать от работы и иных важных дел. Чтобы быстро сдать жилплощадь придется пожертвовать личным временем.

Как снять квартиру без обмана и посредников правильно

Осторожно мошенники!

Что лучше и каковы подводные камни?

Почему собственники предпочитают работать с риэлторами? Плюсы способа сдачи квартиры через посредника:

1. Агент берет на себя всю работу по поиску клиента, презентации жилья и оформлению документации. Хозяин квартиры, тем самым, экономит время.
2. Риэлтор заинтересован в быстрой сдаче жилья, так как получает комиссионные от нанимателя только после заключения сделки.
3. Специалист дает бесплатную консультацию собственнику по вопросам составления условий проживания в квартире и иных нюансов, касающихся взаимоотношений арендатора и арендодателя.
4. Хозяин квартиры может обратиться сразу в несколько агентств, чтобы ускорить поиски нанимателя.
5. Пользоваться услугами посредника удобно особенно тем владельцам, которые сдают недвижимость в регионе, где сами не проживают. Оформив доверенность на специалиста, можно не волноваться за отсутствие нанимателей.

Минусы сдачи жилья через риэлтора, подводные камни такой аренды:

1. Нет никаких гарантий, что обратившись в агентство, собственник быстрее найдет нанимателя. Не все жильцы готовы платить комиссию посреднику.
2. Некоторые агенты, особенно частные, предлагают подписывать типовой договор найма, который и сам собственник может скачать в интернете. В данном случае об индивидуальном подходе к оформлению сделки говорить не приходиться.
3. Существует риск нарваться на риэлторов-мошенников, которые возьмут с собственника деньги за не оказанные услуги и скроются.

ВАЖНО! Следует понимать, что агент предоставляет лишь услуги по поиску нанимателей и оформлению сделки. Взаимоотношения собственника и жильца после заключения договора его уже не касаются.. Разрешение конфликтов сторон не входит в компетенцию риэлтора, поэтому владельцу придется справляться самому

Разрешение конфликтов сторон не входит в компетенцию риэлтора, поэтому владельцу придется справляться самому.

Сдача жилья через агентство недвижимости и самостоятельное ведение сделки имеют свои достоинства и недостатки. Если собственник сам решил заниматься этим вопросом, то ему следует ознакомиться со всеми юридическими тонкостями оформления сделки – от проверки документов до составления договора найма. Если выбор был сделан в пользу посредника, то желательно выбирать проверенную организацию.

Видео о том, какую главную ошибку допускают 95% людей в договоре найма квартиры и как её избежать:

Как снять сдать квартиру. Главная ошибка в договоре найма квартиры. Её допускают 95% людей.

Как платить налоги в пользу государства?

Если человек хочет легально сдать помещение в аренду, он должен понимать, что ему придется платить налоги. Несоблюдение правила является нарушением действующего законодательства. Подобное чревато последствиями. Нередко нерадивых арендодателей выдают налоговой сами соседи. Обычно подобное происходит, если жильцы нарушают покой и ведут себя по-хулигански в ночное время. Это приводит к тому, что соседи начинают жаловаться. В результате их обращения всплывает наружу факт сдачи помещения внаем в Москве без уплаты налогов.

Статистика показывает, что значительно выгоднее производить уплату налогов самостоятельно. Однако далеко не все знают, как выполнить действие. Если гражданин хочет сдавать принадлежащее ему помещение, налогооблагаемой базой будет выступать арендная плата, указанная в договоре. Размер отчисления в пользу государства в этом случае составит 13% от полученной прибыли сдачи имущества в аренду. В некоторых случаях размер процентной ставки может повышаться. Размер отчислений в пользу государства составит 17%, если доход за отчетный месяц от сдачи помещения в 10 раз превысил размер минимальной оплаты труда.

Видео

Договор аренды: для чего нужен и что в нем прописать?

Договор о найме квартиры является официальным документом, который подтверждает факт законной аренды недвижимого имущества и содержит всю информацию о сделке, ее условиях и сроках, а также гарантиях и обязанностях обеих сторон. Он заключается между двумя сторонами: арендодателем и арендатором. Это важная составляющая вопроса, как правильно сдать квартиру в аренду.

На сегодняшний день практикуются два вида договоров о сдаче имущества

1. Договор найма. Заключается в тех случаях, когда Вы сдаете квартиру физическому лицу (гл. 35 ГК РФ). Данный вид договора не подлежит обязательной регистрации, независимо от продолжительности его срока.
2. Договор аренды. Необходим для заключения сделки с юридическими лицами (гл. 34 ГК РФ). Подлежит обязательно регистрации, если он заключается на срок от 1 года и более.

Значение официального договора о сдаче жилья в наем невозможно переоценить. Обязательное наличие такого документа в десятки раз облегчит Вам жизнь, убережет кучу денег и нервов в будущем

Так что важно уделить ему максимум внимания при оформлении

Отсутствие договора – это неоправданный риск для арендодателя и причин тому достаточно много, к примеру:

1. Вы не сможете «отсудить» долги, если вдруг Вам «повезет» с неблагонадежными жильцами, которые не платят аренду за проживание и коммунальные платежи.
2. Кроме того, невозможным станет возмещение испорченного имущества или кража личных вещей, что довольно часто встречается на практике.
3. Банально, но даже в милиции никто не станет принимать Ваше заявлении о проблемах с жильцами, если нет официального договора аренды, который подтверждает факт сдачи жилья в наем.
4. Если новые жильцы затопят соседей или нанесут им другой ущерб, то возмещать придется непременно Вам.

Какая информация в обязательном порядке должна быть зафиксирована в договоре:

• размер месячной оплаты за аренду,
• сроки оплаты, вплоть до числа и времени,
• использование личного имущества хозяев квартиры, какого и в какой степени разрешается,
• оплата всех коммунальных расходов, размеры и сумма, информация о том, кто их будет платить — арендатор или арендодатель, это поможет избежать многих конфликтных ситуаций в будущем,
• обязательное точное время и порядок проверки съемной квартиры и имущества в ней хозяевами жилья,
• указывается информация о приватизации жилья, его собственниках,
• обязательно обозначается количество будущих жильцов,
• порядок возврата средств в случае неуплаты, а также порядок возмещения возможных материальных убытков арендодателю в случаях неправомерных действий нанимателей,
• дополнительные договоренности, которые не противоречат законодательству, но является важными для обеих сторон.

Как обязательное приложение к договору, должен быть акт приема-передачи личного имущества хозяина квартиры, в котором указывается факт передачи квартиры и всего имущества в ней. Благодаря использованию такого документа, значительно снижаются всевозможные риски причинения ущерба как жилью, так и всем вашим вещам на время проживания жильцов.

Конечно, даже в случае заключения договора, определенные риски есть у обеих сторон. Наниматель имеет право знать и должен быть уверен, что вы имеете официальное право сдавать жилье, а также, что с квартирой нет неприятных проблем, что уплачены все коммунальные платежи и долгов за ней не числится. Вся эта информация заранее честно оговаривается, после чего в обязательном порядке указывается в договоре при заключении. Наниматель обязан обязательно подтвердить, что он ознакомлен с информацией о жилье и не имеет никаких претензий.

Как дополнительная важная информация, в договоре могут указываться данные, подтверждающие платежеспособность нанимателей (например, справка с места работы, в которой обозначаются имена и номера телефонов контактных лиц, которые могут подтвердить информацию предоставленную арендатором).

Отдельным пунктом указывается, что данная квартира не сдана никому другому, что она является «чистой»

Не стоит ограничиваться определенными стандартными фразами, важно как можно подробнее указать всю информацию о жилье и имуществе в нем, а также все устные договоренности с нанимателем. В таком случае обе стороны сделки смогут избежать возможных неприятных последствий, или же защитить свои права в случаях неправомерных действий другой стороны

Согласование аренды

Надеемся, в результате расчетов, произведенных выше, вы оказались в прибыли и мы можем перейти к следующему пункту. Определиться, что и с кем нужно согласовать, чтобы получить право сдавать жилье. Эту тему мы обсуждали в статьях «Как сдать квартиру внаем. Виды квартир и особенности их аренды»  и «Как сдать комнату в квартире». Но чтобы не обременять вас множеством ссылок, ниже приведена таблица, наглядно демонстрирующая, какое согласие требуется в каком случае.

Положения законодательства

Недвижимое имущество — традиционно надежная инвестиция, которая может приносить доход как от роста цен, так и от ее оптимального использования. Порядок оформления аренды строго регламентирован гражданским и жилищным законодательством с определением прав, обязанностей, правил использования жилья и других значимых нюансов.

Несмотря на то, что закон не обязывает владельца сдавать жилье с условием заключения специального договора, во избежание рисков для обеих сторон, делать это настойчиво рекомендуется.

Передача недвижимости в пользование второй стороне происходит в соответствии с законодательными актами:

1. ЖК РФ регулирует вопросы определения правил аренды и степени ответственности в процессе найма.
2. ГК РФ – регулирует правовые аспекты арендной сделки (гл. 34), оформления найма между физическими лицами (гл.35).

Заключаемый с жильцами договор должен соответствовать положениям гражданского законодательства, гарантируя при этом соблюдение интересов обеих сторон. Точного указания на то, что неофициальная сдача недвижимости запрещена, в российских законах не содержится, однако в таком случае, существует риск подвергнуться наказанию по налоговым вопросам. Статья 119 НК определяет наказание за отсутствие декларации о доходах, а в дальнейшем арендодатель может быть привлечен к ответственности за уклонение от налогов.

Кто чаще всего снимает квартиру?

Понятное дело, что нельзя точно ответить на вопрос, какие категории россиян снимают жилье постоянно, а какие – вообще не арендуют жилье. Это связано с тем, что у каждого человека в жизни может произойти любая ситуация.

Однако любую ситуацию или вопрос можно рассмотреть по статистике. Итак, чаще всего квартиру снимают:

1. приезжие;
2. одинокие молодые люди;
3. студенты;
4. молодые семьи;
5. одинокие разведенные мужчины или женщины.

В отношении приезжих все ясно. Люди, которые только приехали в город, не могут сразу приобрести себе жилье. Поэтому они начинают просматривать объявления с арендой квартиры. Приезжими могут быть как иностранцы, так и россияне.

Причины переезда также может быть разные:

• временная работа;
• новая работа в другом городе;
• переезд в город для постоянного места жительства по личному желанию;
• помощь родственникам;
• другие.

Приезжие могут подыскивать себе жилье, как на долгий период времени, так и на неделю, месяц или год.

Одинокие молодые люди снимают квартиру, так как хотят уехать от родителей. Как только молодежь находит работу, они начинают чувствовать себя взрослыми, хотят выйти из-под «крыла» родственников и начать самостоятельно жить своей жизнью. Именно поэтому молодые люди в возрасте от 18 до 25 лет часто снимают жилье.

Третья категория активных квартиросъемщиков – студенты из других городов. Им жилье нужно на период сессии или учебы. Чаще всего, когда студенты снимают жилье, они арендуют его группами, так как такой вариант намного дешевле и удобнее.

Молодые семья также являются частыми квартиросъемщиками. Причины примерно такие же, как и у молодежи. После заключения брака, молодые семьи хотят создать свое жилье, установить в нем свои правила и жить только вдвоем.

Так как сейчас не все россияне могут купить несколько квартир, как только дети заключают брак, им приходятся или жить с родителями, или снимать квартиру.

И последняя категория квартиросъемщиков – одинокие разведенные люди. Это могут быть как женщины, так и мужчины. Если жилье было куплено в браке, то, чаще всего, квартира достается кому-то из супругов. Второму приходиться съезжать из жилья. Именно такие люди и снимают жилплощадь.

Некоторым квартиросъемщикам проще найти жилье, другим – тяжелее. Но почему так происходит? Кому предпочитают не сдавать квартиру? И почему?

Как правильно платить государственные налоги за аренду недвижимого имущества?

Если вы интересуетесь тем, как сдать квартиру в аренду официально, то вы должны знать и об уплате налогов. На практике в России применяются разные способы сдачи квартир и не всегда они подкреплены законом. Сдача жилищного имущества без уплаты налогов – это реальность, а не выдумка. По статистике около 60 % хозяев, которые самостоятельно занимаются арендой своего жилья, не платят налоги государству. Как правило, такой вариант чреват неприятными последствиями и проблемами с соответствующими государственными органами.

Чаще всего происходит банальная ситуация – именно соседи таких арендаторов выдают нечестных «дельцов», обычно это происходит, когда жилье нанимается непонятно кем и в случае хулиганского поведения в ночное время. Естественно, что соседи начинают жаловаться и наружу выплывает неофициальная аренда с неуплатой налогов.

Есть способ сдать квартиру официально и не платить налоги, обратившись к посредникам в лице агентств недвижимости. Но в таком случае и львиная часть прибыли уходит к ним. Выгоднее сделать все самому и по закону. Но как?

По закону предоставлять в аренду недвижимое имущество могут лица, которые занимаются частной предпринимательской деятельностью, так и лица без регистрации как предприниматель (согласно нормам Налогового кодекса).

В таком случае объект налогообложения определяется по расчету арендной платы, которая заранее указана в официальном договоре между арендодателем и арендатором жилплощади. Налог на аренду недвижимости предусматривается в обязательном размере ставки 13 % от полученного дохода от сдачи имущества. Этим доходом, как правило называется сумма, заранее прописанная в официальном договоре и уплаченная хозяину.

В отдельных случаях процентная ставка составляет 17 % от суммы превышения с учетом всех предусмотренных ранее налогов: если общая сумма полученного налогоплательщиком дохода за последний отчетный месяц превышает размер минимальной заработной платы в десятикратном размере.

Как происходит этот процесс на практике?

Хозяин квартиры, он же арендодатель, по окончании года в самостоятельном порядке подает налоговую декларацию физического лица (форма 3-НДФЛ). Данная декларация предоставляется в органы налоговой инспекции по месту непосредственного осуществления предпринимательской деятельности. В другом случае заполненная декларация подается по месту нахождения имущества.

Через какое-то время в почтовый ящик приходит квитанция, которую нужно оплатить. Срок подачи декларации и уплаты налога за прошедший год — до 30 апреля нового года.

На деятельность, связанную со сдачей недвижимости в аренду, можно зарегистрировать частное предприятие. Это существенно упростит всю схему уплаты налогов на доходы. Для этого необходимо произвести регистрацию субъекта предпринимательской деятельности – физического лица или индивидуального предпринимателя. Проще всего оформить ИП и платить 6% с прибыли по упрощенной системе налогообложения.

Закон об аренде

Далеко не все арендаторы хотят официально оформлять отношения с арендодателем. Причин на это может быть несколько: отсутствие документов, удостоверяющих личность, регистрация на территории РФ, злой умысел или мошенничество. Скорее всего, никто не согласится сдать квартиру в аренду таким людям, обеспечив себе массу неприятностей и забот. Добросовестный квартиросъемщик не станет отказываться от официального оформления соответствующих документов, в том числе и для собственной безопасности.

В договоре необходимо подробно прописать следующие пункты:

• состояние ремонта квартиры;
• количество предметов мебели и их внешний вид;
• подтверждение бесперебойной работы сантехники и электроприборов;
• запрет на сдачу жилья в субаренду третьим лицам;
• разрешение размещения домашних питомцев и их видов;
• показания приборов учета воды и электроэнергии на момент сдачи квартиры;
• ознакомление жильцов с правилами ведения общедомового хозяйства согласно установленных в ЖКХ норм.

Конкретные договоренности сторон прописывают в договоре также с целью обоснования залога, который является своеобразной гарантией. Если наниматель испортил имущество, нарушив прописанные в соглашении правила, арендатор будет вправе по закону не возвращать залог. Размер его чаще всего составляет одну-две месячных арендных платы.

При сдаче жилья внаем на срок больше года, для заключения договора найма в регистрационную палату представляются следующие документы:

• паспорт гражданина РФ или нотариальная доверенность на право совершения сделки;
• свидетельство о рождении ребенка, свидетельства о браке или разводе;
• правоустанавливающий документ на квартиру – договор купли-продажи, выписка из ЕГРН (действительна в течение месяца), выписка из кадастрового и технического плана.

При заключении долгосрочной сделки необходимо присутствие или письменное согласие всех долевых собственников объекта недвижимости.

На что обращают внимание при выборе съемной квартиры

Съемные квартиры вряд ли перестанут быть востребованными, и всё же не любую из них легко и быстро сдать в аренду. Так однокомнатные и двухкомнатные квартиры более популярны среди арендаторов.

Другими важными параметрами жилья являются:

• Место расположения. Если квартира изначально приобретается с целью получать доход от аренды, необходимо учесть близость к остановкам, метро, магазинам, детским садам. В зависимости от того, какой контингент предпочтительнее, можно ориентировать на расположение недалеко от Вузов, бизнес-центров или, напротив, в спальных районах.
• Техническое состояние. Более привлекательна квартира со свежим, пусть и не дорогим, ремонтом. Обязательны исправная работа сантехники, водопровода и электрики. Новые окна и двери тоже способствуют более быстрому поиску и позволяют не занижать стоимость арендной платы.
• Комфортность. Желательно вместе с жилплощадью предоставлять необходимый минимум мебели и бытовой техники в рабочем состоянии и в приемлемом внешнем виде.
• Дополнительными плюсами являются просторная парковка, детская площадка, удобные подъезд и лифт.

Какие документы нужны для оформления договора?

Оформление договора аренды квартиры не требует сбора большого пакета документов и различных справок, как, например, для ее покупки. Стандартный набор включает наличие таких обязательных документов, как:

• Свидетельство о праве собственности на жильё в случае приватизации квартиры или же договор, который подтверждает право на ее собственность (к примеру, это может быть договор купли-продажи или договор Дарения);
• Список всех зарегистрированных в квартире (выписка из лицевого счета в ЖЭКе);
• Нотариальное согласие на аренду от всех собственников квартиры, если их несколько. Кроме того, в процессе заключения договора они должны обязательно присутствовать. Данный факт может избавить Вас от различных будущих проблем, которые могут возникнуть при вмешательстве совладельцев квартиры, если он не согласны с ее арендой.

Со стороны арендатора необходимо предоставление паспорта.

Квартиру в аренду не нужно сдавать алкоголику

Алкоголики, это в бывшем хорошие люди, многие из них являются выходцами из интеллигентных семей. 

Просто в один момент, у них в жизни что-то не заладилось, и они ушли в крутое пике. 

Однажды «Присев на стакан», они так и не нашли в себе силы собраться. И принять все свалившиеся на них проблемы, на трезвую голову.

И все бы ничего, если бы могли они тихо и мирно выпивать после работы за ужином. 

Ночевать в арендной квартире и снова идти зарабатывать деньги.

Но ведь одним-то ним не пьется. И нужна компания. 

Причем чем компания соберется больше, тем будет веселее. В общем все происходит прямо пропорционально, и как говорится по фэншую.

На работе с утра, алкоголики находятся вечно с перегаром. 

Понятно, что никакой работодатель таких сотрудников терпеть долго не будет. И очень быстро они теряют занимаемые должности, а вместе с ними и возможность оплачивать вам арендную палату за квартиру.

Первое время, оставшимся без работы алкоголикам еще будут помогать деньгами друзья. Чувствуя свои вину за их увольнение.

Но уже через месяц, наступит полная деградация и из-за беспробудных пьянок. Люди полностью потеряют связь с реальностью. 

Ведь на работу теперь ходить не нужно. И время, когда можно расслабиться и выпить алкоголя, наступает прямо с утра.

Следующий месяц алкоголики еще борются с моральными принципами, и планируют снова устроиться на работу. 

Попутно осваивая новую профессию собирателя алюминиевых банок из-под пива и металлолома.

А на третий месяц, вы обнаружите в своей квартире человека, полностью не отдающего себе отчета в том, что он находится в арендованной квартире. 

И вам придется расторгнуть с ним договор аренды в одностороннем порядке. Несмотря на его прежние заслуги.

Какое жилье можно сдавать в наем

По закону сдают жилплощадь только владельцы либо посредники, имеющие генеральную доверенность. В случае, если квартира принадлежит нескольким собственникам, разрешение дают все. Также необходимо получить согласие прописанных граждан, включая несовершеннолетних членов семьи. За них дает ответ отдел опеки и попечительства. Если не собраны все документы, официально сдать жилье в аренду не получится. В таком случае при возникновении судебных разбирательств закон не поможет собственнику. При порче имущества возмещение ущерба будет на совести арендатора.

Неприватизированные квартиры сдавать нельзя. Владельцем в таком случае является муниципалитет, а жильцы — арендаторы. Субаренда возможна только с согласия собственника, а получить добро от муниципальных органов сложно. Если жилье приватизировано, то никаких препятствий для сдачи нет.

Передавать в аренду третьим лицам служебную жилплощадь категорически нельзя. Это муниципальная собственность, выданная во временное пользование людям, нуждающимся в месте проживания. Если они пошли на субаренду, значит, им не нужно жилье. Могут возникнуть трудности на месте работы.

Собственность без ремонта передают в аренду часто. Съемщик самостоятельно реставрирует жилье, это идет в счет арендной платы. Если во время эксплуатации квартира пришла в негодность, арендатор вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке или потребовать от владельца выполнить восстановительные работы.

Часть жилого помещения сдают в аренду только с разрешения совладельца. Если речь идет о комнате в коммуналке, то нужно получить письменное согласие соседей, совместно с которыми используется кухня и санузел.

Оформлять ИП имеет смысл собственникам, у которых несколько жилых объектов, при наличии одной квартиры — это невыгодно. Но стоит учитывать, что в случае судебных разбирательств все риски несет владелец.

Как платить в налоговую за сдачу квартиры в аренду, размер отчислений

Если гражданин решил официально сдать квартиру, то он обязан будет перечислять определённый процент от поступлений в бюджет.

Каждый гражданин платит налог на доходы. Его стандартная ставка – 13%. Человек фиксирует поступление платы от арендаторов жилья, до 30 апреля заполняет и подаёт налоговую декларацию в отделение ФНС по месту жительства. В этом документе содержатся сведения о плательщике, источнике дохода, размере поступлений, расчёт налога и другая информация.

Другой вариант – зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. В этой ситуации в бюджет нужно будет вносить 6% от выручки. При этом необходимо вносить страховые взносы, оформлять налоговую отчётность и соблюдать другие формальности.

В Москве сегодня выдают специальные патенты для арендодателей. Гражданин единовременно перечисляет стоимость такого документа в бюджет, и легально сдаёт квартиру целый год. При этом не требуется оформлять декларацию или подавать иную отчётность.

Наиболее выгодный вариант налогообложения следует подбирать, исходя из стоимости аренды и количества квартир.

https://youtube.com/watch?v=zjyBZa-fuXA

Как правильно составить договор?

Важно. Договор аренды составляется обязательно в письменной форме (п.1 ст.609 ГК РФ) с подписью сторон и печатью организации.. В документе приводятся:

В документе приводятся:

• полные данные об арендодателе и арендаторе;
• адрес квартиры;
• срок аренды;
• сумма арендной платы;
• порядок оплаты.

• обязанности сторон по содержанию помещения, в т.ч. по проведению ремонта;
• а также порядок уплаты коммунальных услуг;
• отдельным пунктом выделяются условия досрочного прекращения действия соглашения.

Принципиальным вопросом считается использование арендуемого помещения. В договоре рекомендуется оговаривать, кто имеет право проживать в квартире (постоянное проживание сотрудника с семьей, временное проживание сотрудников до приобретения постоянного жилья, проживание командированных лиц и т.д.).

Целесообразно оговаривать состав проживающих, т.е. максимальное количество жильцов. Желательно указывать необходимость согласования с арендодателем изменения состава проживающих лиц.

• Скачать бланк договора аренды квартиры
• Скачать образец договора аренды квартиры

При заключении договора потребуются такие документы:

• удостоверение личности физического лица;
• документ, подтверждающий право собственности;
• справка об ИНН (он обязательно вписывается в документ);
• свидетельство государственного пенсионного страхования;
• банковские реквизиты сторон.

Важно. Если собственник оформлен в качестве ИП, то дополнительно предоставляется документ об его регистрации, а также копия решения о переходе на упрощенную систему налогооблажения и выписки из ЕГРЮЛ.

Похожие записи:

Статья 61 гпк рф. основания для освобождения от доказывания Ходатайство о наложении обеспечительных мер в гражданском процессе Пункт 10.1 пдд рф Порядок и срок оплаты административного штрафа Трудовой договор Образец и бланк типового договора дарения: порядок и примеры оформления