Как продать неприватизированную квартиру: можно ли по закону и пошаговый алгоритм в 2021 году

Способы продажи неприватизированной квартиры

Несколько десятилетий назад обмен с доплатой был самой распространенной формой, как продать квартиру. После проведенной приватизации этот способ стал использоваться очень редко. Недостаток обмена-продажи состоит в том, что обмен неприватизированной жилой площади возможен только на аналогичную муниципальную квартиру. Такого жилого фонда осталось очень мало, поэтому выбор варианта для переезда затруднен. Существует три варианта как можно продать неприватизированную квартиру.

Вариант 1. Квартиросъемщик неприватизированной жилой площади может прописать у себя покупателя. После того, как деньги за квартиру будут переданы прежнему хозяину, он выписывается. Единственным собственником остается лицо, которое покупает неприватизированное жилище. У этого способа тоже есть свои недостатки.

Вариант 2. Жену (мужа) прописывают на любую территорию. Для этого не нужно получать согласие остальных квартиросъемщиков жилища. Фиктивный брак с последующей пропиской покупателя – это еще один вид продажи неприватизированной квартиры. Это достаточно опасный для продавца вариант, поскольку вступая в брак, он тем самым дает своему супругу определенные права.

Брачный договор может закрепить права мужа и жены на их личное имущество. Неприватизированная квартира не принадлежит квартиросъемщику. Распоряжаться ею и совершать юридически значимые действия он не может. Такая схема позволяет продать неприватизированную комнату в общежитии.

Вариант 3. Наиболее безопасна для продавца сделка продажи через перевод в собственность неприватизированного жилья. Перевести квартиру из муниципального фонда в частную собственность все еще возможно. Для этого нужно обратиться в местные органы управления с соответствующими документами.

Продажа с приватизацией

Недостаток сделки состоит в ее длительности. Не каждый покупатель согласится ждать, пока квартира получит статус частной собственности. Плюс способа продажи через приватизацию состоит в полной законности сделки.

Сроки и стоимость

После продажи через приватизацию продавец оплатит кроме расходов за регистрацию жилища еще и 13 % налога от полученной прибыли. Кроме того, придется оплатить услуги нотариуса. Сам процесс перехода жилища в собственность бесплатный для тех лиц, кто еще не участвовал в приватизации. Стоимость услуг нотариальной конторы зависит от цены продаваемого жилища. Регистрация Росреестра обойдется в 2000 руб.

От момента подачи заявления в администрацию до получения документов с решением пройдет около 2 месяцев. На регистрацию Росреестра потребуется еще 2 недели. Если приватизация жилища будет проходить с участием судебных органов, процесс может затянуться до 6 месяцев.

Необходимые документы

Приватизация квартиры производится на основании заявления от квартиросъемщика. Документ может быть написан от руки либо распечатан. Заявление подается в единственном числе от всех участников приватизации, в том числе несовершеннолетних. Документы могут подаваться лично либо через доверенное лицо. Вместе с заявлением подают:

• паспорта взрослых членов приватизации;
• свидетельства о рождении несовершеннолетних жильцов;
• технический паспорт объекта недвижимости;
• домовая книга и выписка из нее;
• жилищный ордер (договор социального найма);
• согласие остальных членов семьи;
• доверенность для представителя (если есть);
• выписка ЕГРН.

Нюансы

При этом следует обратить внимание на некоторые особенности или моменты, которые будут нужны при осуществлении безопасных сделок:

• Оплата налога с дохода от сделки по ДКП составляет в размере 13%. Она обязательна.
• Мошенничество со стороны агентов. Продажа неприватизированной квартиры через агентство предполагает наличие посредника, который может оказаться аферистом. Во избежание таких инцидентов, следует обращаться только в проверенные фирмы, имеющие хорошую репутацию и хорошие отзывы.
• При «буферном» исполнении сделки интересы приобретателя утрачиваются. Есть риск, что он так и останется жильцом, а не собственником. Но это минус для тех лиц, которые уже использовали своё право на приватизирование жилого объекта.
• Есть риск судебных разбирательств, если кто-то из сторон захочет выяснить, действительна ли сделка по закону. Есть случаи, когда вышеописанные схемы сделок признавались судебной инстанцией, как мнимые, ничтожные.
• Когда отдается задаток, то сторонам лучше оформить предварительный ДКП (в дополнение к расписке), где будет освещена обязанность покупателя приобрести квартиру в любом случае.

Оформление квартиры под её приватизацию обычно занимает около месяца времени. Это одно из препятствий, которое останавливает квартиросъемщиков от того, чтобы пройти все этапы, чтобы жилье перешло в полную собственность к жильцам (или одному жильцу). Поэтому схемы предварительной приватизации могут не практиковаться. В таких случаях возможен вариант продажи неприватизированного жилого объекта одновременно с проведением процедуры приватизации.

Прочтите также: Как приватизировать дачу: пошаговая инструкция

2018, Про сад и дом. Все права защищены.

Правоприменительная практика и/или законодательство РФ меняется достаточно быстро и информация в статьях может не успеть обновиться.Самую свежую и актуальную правовую информацию, с учетом индивидуальных нюансов вашей проблемы, можно получить по круглосуточным бесплатным телефонам:

или заполнив форму ниже.

Как осуществить продажу муниципального / социального жилья?

• совместная приватизация;
• обмен;
• буферная продажа.

Эти способы на практике применяются наиболее часто и считаются законными в полной мере или, как минимум, не противоречат законодательству.

Совместная приватизация

Продажа через совместную приватизацию является длительной процедурой. Но иногда она привлекает покупателей по следующим причинам:

• если покупателю нужна квартира именно в этом доме;
• при снижении стоимости объекта;
• когда ему требуется время для поиска денежных средств.

Это один из самых безопасных способов приобретения неприватизированных квартир.

Алгоритм совместной приватизации может быть следующий:

1. Наниматель социального жилья находит покупателя, который заинтересован в данной сделке.
2. Заключает с ним предварительный договор купли-продажи (ПДКП) и получает аванс или задаток за сделку, которую намерен осуществить в будущем, после получения права собственности на квартиру.
3. Собирает пакет документов для приватизации и обращается в соответствующий отдел администрации с заявлением о получении своего жилья в собственность.
4. Заключает договор с администрацией и регистрирует своё право на квартиру.

Если приватизация не состоится по тем или иным причинам, то по ПДКП покупатель может взыскать с продавца двойную стоимость задатка.

Этот вариант самый оптимальный относительно соблюдения норм законодательства. Другой вариант, аналог совместной приватизации, применяется, если у покупателя исчерпано право на безвозмездное получение недвижимого имущества от государства.

В этом случае продавец прописывает покупателя, а затем выписывается вместе с членами своей семьи. На покупателя переоформляется договор соцнайма и лицевой счёт, впоследствии он самостоятельно приватизирует квартиру.

Важно! Деньги передаются в момент выписки продавца, под расписку

Обмен

Согласно статьям 72—73 ЖК РФ, граждане вправе осуществлять обмен приватизированных квартир на неприватизированные. В этой связи купля-продажа проводится под видом обмена, но при условии согласия на него, всех членов семьи, имеющих право на участие в приватизации.

Заинтересованность покупателя в приобретении такой квартиры также может быть продиктована необходимостью вселения в данное жилое помещение, которое оказалось для него привлекательным. Или:

• занижением стоимости жилья;
• улучшенными параметрами приобретаемой без приватизации квартиры.

При наличии покупателя, эта сделка может пройти быстрее. Но здесь потребуется участие владельца неприватизированной квартиры в двух сделках, которые привели бы к аналогичному результату с первого раза, будь квартира в собственности.

Алгоритм обмена следующий

1. Получение разрешения на сделку у администрации – собственника неприватизированной квартиры.
2. Составление и регистрация договора мены.
3. Подготовка документов на приобретённую в результате обмена квартиру.
4. Продажа вновь приобретённой квартиры.

Внимание! При продаже только что приобретённой в собственность квартиры с продавца будет удержан налог с дохода физических лиц. Ещё один вариант, который может применяться при необходимости переезда в другой населённый пункт – это обмен неприватизированными квартирами. В этом случае ищется контрагент мены в том городе, куда планируется переезд

Стороны достигают соглашения и получают разрешение администрации, затем заключают обмен квартирами в обычном режиме

В этом случае ищется контрагент мены в том городе, куда планируется переезд. Стороны достигают соглашения и получают разрешение администрации, затем заключают обмен квартирами в обычном режиме

Ещё один вариант, который может применяться при необходимости переезда в другой населённый пункт – это обмен неприватизированными квартирами. В этом случае ищется контрагент мены в том городе, куда планируется переезд. Стороны достигают соглашения и получают разрешение администрации, затем заключают обмен квартирами в обычном режиме.

Буферная продажа

Такой способ как буферная продажа применяется некоторыми крупными агентствами, которые имеют в своей собственности квартиру-буфер, участвующую в сделке. Эта сделка напоминает обмен, но в нём участвует дополнительный объект, который является своего рода страховкой для сторон сделки.

Сделка происходит по следующей схеме:

Такие сделки не несут сторонам критических неудобств, если деятельность агентства гарантирует добросовестное исполнение принятых на себя обязательств.

Но зачастую они вызывают подозрение у покупателей, выглядят условно законными, что существенно снижает поток лиц, готовых в них участвовать.

Способ первый: приватизируем квартиру совместно с покупателем

Чтобы воспользоваться данным способом необходимо:

1) первоначально узнать, может ли ваша квартира быть приватизирована. При этом необходимо учитывать, что есть определенные виды недвижимости, которые в собственность переданы быть не могут. Речь идет, например, о квартирах в военных городках, о квартирах в спецдомах, о социальном житье. Если ваша квартира к такого рода недвижимости не относится, то начинайте готовить соответствующие документы;

2) затем вам нужно будет всей семьей посетить вашу районную администрацию. Понадобятся определенные документы:

• справка, отражающая начисленную жилищную квоту;
• справка о составе семьи и жилом помещении;
• при наличии у вас чеков «Жилье» нужно предъявить и их;
• наличие права на льготы также нужно будет подтвердить документально;
• если у вас есть несовершеннолетний дети, то нужны будут их свидетельства о рождении;
• наконец, не забудьте о паспортах.

При обращении в администрацию вам дадут бланк заявления для заполнения. Данное заявление должны будут подписать все члены семьи. Рассматривается заявление на протяжении 30 дней. В последующем заключается договор приватизации, которые в обязательном порядке заверяется нотариально.

После признания договора со стороны государства, квартира станет считаться приватизированной.

3) если покупатель действительно заинтересован в квартире, то он дает свое согласие на внесение задатка за приватизацию. Дальше все достаточно просто: покупатель внесет задаток, вы приобретете право продажи жилья, после чего без проблем продадите квартиру покупателю.

Все тонкости оформления договора ренты с пожизненным содержанием, в этой статье.

Обмен

Обменом неприватизированных квартир занимаются муниципальные риэлтерские организации (в прошлом бюро по обмену квартир). Здесь есть каталоги обменного жилищного фонда. Подать объявление о намерении обменять квартиру можно в местные СМИ. Сделка не состоится если жилище:

• подлежит сносу;
• признано аварийным;
• в нем проведена незаконная перепланировка.

Пошаговая инструкция (этапы)

Квартиросъемщик, желающий обменять неприватизированное жилье должен:

1. Поместить объявление в газете, интернете.
2. Найти покупателя на неприватизированную квартиру и договориться с ним об условиях обмена с доплатой.
3. Продавец неприватизированной квартиры обращается в районную администрацию с просьбой разрешить обмен жилой площади. Бланк заявления выдадут на месте.
4. Получить доплату с клиента.
5. Переехать в жилье покупателя.

Необходимые документы

Для проведения сделки понадобится собрать пакет документов:

• паспорта и свидетельства о рождении всех жильцов;
• ордер (договор социального найма);
• разрешение от местной администрации;
• домовая книга;
• выписка ЕГРН;
• технический паспорт;
• разрешения на обмен от всех прописанных жильцов;
• доверенность на представителя.

Сроки и стоимость

Сроки проведения обмена целиком зависят от того, как скоро найдется покупатель на жилую площадь. Услугу государственные органы оказывают бесплатно. Разрешение выдается спустя 2 недели после подачи заявления. Решение на обмен можно получить через:

• портал Госуслуг;
• органы МФЦ;
• в районной администрации.

Стоимость работы риелтора зависит от процентной ставки, оговоренной в заключенном с агентством договоре.  Чем дороже купили квартиру, тем больше придется платить за проведение сделки.

Как продать муниципальную квартиру без приватизации?

Риелторы выделяют три способа заключить договор купли-продажи на неприватизированную квартиру. Для наглядности распишем их в сравнительной таблице.

Способы

Для чего при продаже нужна справка о принадлежности площади к частной собственности?

Так как приватизировать муниципальную собственность можно только один раз в жизни, при приватизации требуют предоставление справки о неучастии в приватизации. В ней даны сведения о том, что участник процедуры ещё не воспользовался такой льготой, предоставленной ему государством.

Этот документ можно получить в БТИ того населённого пункта, в котором проживает участник приватизации. Эта услуга платная, размер оплаты зависит от многих параметров и может составлять от 250 до 2500 рублей. Такая справка нужна для приватизации, но после получения выписки из ЕГРН необходимость в ней отпадает.

Как продать часть неприватизированной квартиры

Закон продажи доли или комнаты в муниципальной квартире не предусматривает, поэтому такие сделки не будут иметь юр.силы.

Но «голь на выдумку хитра»: можно денежку за них на руки (и даже по какому-нибудь договору) взять, вселить к себе «покупателя», а самому съехать, таким образом «покупатель» будет жить в «купленной» муниципальной квартире и сможет ее оформить на себя. Можно другим дольщикам свою долю «продать» за отказ от участия в приватизации.

Получается 5 долей? И за каждую долю каждый платит отдельно? И как тогда разделят?

Или сначала нужно приватизировать ее? Мама не хочет жить вместе с папой, но если она продаст свою долю (если такое возможно) не купишь даже 1комн.. Ей негде тогда будет жить. Как сделать так чтоб волки были сыты и овцы целы??))) Заварил эту кашу папа и собирает за нашей спиной какие-то документы на раздел имущества.

Как продать квартиру без приватизации?

Значительная часть квартир в Российской Федерации не находится в частной собственности.

Стало быть, они являются имуществом государства, и граждане пользуются ими на основании социального найма (беря недвижимость «в аренду» у страны).

Во время обычного проживания в квартире юридические нюансы не играют особой роли.

Иная ситуация возникает в случае, если неприватизированную квартиру необходимо продать (либо обменять, оставить в завещание и выполнять другие операции).

С точки зрения законодательства продать неприватизированное жилище никак нельзя.

Располагая квартирой, домом или имея дачу, каждый гражданин через время задумывается о продаже жилья. Успех дела во многом зависит от того, является ли имущество вашей личной или государственной собственностью.

Каждому человеку важно сразу позаботиться о приватизации жилья, ведь данный процесс обеспечивает россиянам максимально широкие права на свою долю имущества. Переоформление объектов недвижимости из государственного в частное владение началось еще в 1992 году

Переоформление объектов недвижимости из государственного в частное владение началось еще в 1992 году.

Покупка неприватизированной квартиры

Почти невозможно будет доказать, что покупателю должны деньги. Ведь сделка оформляется как равноценный обмен без доплаты. С такой сделки нельзя получить налоговый вычет.

Покупателю придется платить наличными. Взять кредит или ипотеку под такую сделку просто невозможно и ни один банк на это не пойдет. «Неприват» может купить исключительно гражданин Российской Федерации.

Такую «покупку» можно оформить очень быстро, все займет не более 7 дней.

Как продать неприватизированную квартиру?

Неприватизированное жилье принадлежит государству, а люди по определенным причинам имеют право только проживать в нем.

Продажа такой квартиры проживающими гражданами невозможна, поскольку они не являются собственниками. Муниципальная недвижимость с оформленным договором соц.

найма дает право только для проживания граждан. Какие-либо сделки с такой недвижимостью запрещены. В случае «обхода» законодательства сделку могут признать недействительной.

Сейчас на рынке недвижимости не более половины всего жилья остается неприватизированным.

Его собственником по сути является государство. И тем не менее, неприватизированные квартиры «продаются» с не меньшим успехом, чем приватизированное жилье.

В современном рынке недвижимости значительная часть квартир не приватизированы. Пока владелец проживает в факт приватизации не имеет существенного значения.

Неприватизированные квартиры являются жильём, чьим собственником считается муниципалитет .

Субъекты, проживающие в подобного рода квартирах, являются их нанимателями, и не могут распоряжаться ими по собственному усмотрению. Что закреплено в действующем гражданском законодательстве, согласно положениям которого, сделки купли-продажи подобного жилья запрещаются.

Однако, в принципе, вполне можно продать неприватизированную квартиру, поскольку возможности для этого существуют. Собственно способ, благодаря которому можно осуществить продажу муниципальных.

Как продать часть приватизированной квартиры

Каждый из объектов недвижимости может иметь не одного, а нескольких владельцев. Как продать часть приватизированной квартиры, если у вас возникла такая необходимость? Во-первых, сначала нужно разобраться, на праве какой собственности она вам принадлежит – общей долевой или совместной.

В последнем случае, нужно прежде перевести квартиру в общую долевую собственность, а уж затем продавать свою долю.

Способы продажи неприватизированной квартиры

Для того чтобы быстро продать неприватизированное жильё можно воспользоваться отдельными способами, указанными в нижеприведённом списке:

• устная договорённость с будущим владельцем. Продажа осуществляется путём регистрации нового хозяина в квартире, который впоследствии оформляет приватизацию на собственное имя;
• приобретение буферной квартиры (данный способ часто практикуется в агентствах недвижимости). В дальнейшем происходит обмен, а покупатель прописывается на указанную должность и оформляет приватизацию. Продавец при продаже буферного жилья получает свои деньги за проданную недвижимость.

Услуга широко распространена в Москве, где проводятся такие операции с разрешения местных органов самоуправления. Вышеописанные способы можно осуществить только в том случае, если неприватизированная квартира подлежит оформлению приватизации.

Законное решение проблемы

Для того чтобы приватизировать квартиру на законных условиях необходимо провести процедуру приватизации в соответствии с правовыми нормами действующего законодательства. Оформление возможно, если члены семьи, проживающие на данной жилплощади, не участвовали в осуществлении данного процесса.

Оформление приватизации возможно на несовершеннолетнего ребёнка при предоставлении необходимого пакета документов. В данном случае при продаже недвижимости понадобиться согласие органов опеки и предоставление жилья для малолетнего ребёнка после осуществления сделки о купле и продаже соответствующей квартиры.

Если же лица, проживающие в квартире, использовали своё право приватизации, то процедуру можно осуществить при регистрации близкого родственника на указанной жилплощади и проведении необходимого ряда действий для оформления законного права собственности.

При выборе вышеуказанного решения следует предварительно узнать позволяет ли общая площадь квартиры прописать указанное лицо для того чтобы в дальнейшем провести процедуру приватизации на законных основаниях.

Основные нюансы при продаже неприватизированной квартиры

Продажа неприватизированной квартиры является рисковым вариантом проведения соответствующей сделки, так как в этом случае не исключена реализация мошеннических схем со стороны покупателя или риэлтерского агентства.

К примеру, после осуществления выписки агентство или покупатель откажется выплатить деньги или же наоборот покупать буферную недвижимость. Поэтому перед непосредственным сотрудничеством и осуществлением оговорённой сделки лучше всего тщательно проверить биографию покупателя или же компании, оказывающей такие услуги.

Во время осуществления буферной схемы продавец должен понимать, что при использовании права собственности и покупке нового жилья он теряет право собственности и становится только жильцом в приобретённой недвижимости.

При продаже неприватизированной квартиры возникает риск со стороны нарушения закона, так как вторая сторона может подать в суд соответствующий иск о признании сделки недействительной в результате осуществления неправомерных действий. Исход такого делопроизводства может обернуться для продавца развитием неблагоприятных последствий.

Квалифицированные юристы рекомендуют перед продажей квартиры предварительно приватизировать её на законных условиях и избежать развития таких осложнений, которые могут привести к потере недвижимости без оплаты во время осуществления сделки о купле и продаже.

Похожие записи:

Представительные органы местного самоуправления Проверить очередь в детский сад: как записать ребенка в детсад на pgu.mos.ru Конкурсная масса при банкротстве физлица: что это и с чем ее едят? Оценим.ру — независимая экспертиза и оценка Закон о флаге россии Особенности увольнения сотрудников при банкротстве юл