Порядок проведения сделки купли-продажи квартиры

Оглавление

Проблемы при приобретении жилья у нескольких владельцев

Как и в любой сделке, происходящей на рынке вторичного жилья, здесь можно встретиться с оправданными и неоправданными рисками.

Самые распространённые:

Владелец может отказаться от снятия с регистрационного учёта или оставить после себя несанкционированного жильца. Если это беременная женщина, то выписать её впоследствии будет невозможно до исполнения ребёнку 18 лет (что делать в подобных ситуациях и можно ли как-то выписать таких жильцов читайте в отдельном материале).
При приватизации могли быть нарушены права третьих лиц, которые впоследствии предъявят право на часть денежных средств.
Один из собственников может оказаться недееспособным, что позволит оспорить всю сделку.

Таких случаев может быть достаточно много. Свести риски к минимуму в перечисленных случаях можно при условии тщательной проверки выписки из поквартирной книги. Несовершеннолетних детей нужно попросить выписать до начала сделки (рекомендации о том, как избежать проблем при покупке квартиры, в которой прописан ребенок, найдете в специальной статье).

Если один собственник заключит сделку добросовестно, а второй не явится на заключение договора, отложив сроки – покупатель рискует вместо квартиры получить лишь её часть, владея жильём совместно. Чтобы этого избежать, нужно оформить существенное положение договора, включающее в себя акцент на приобретение целой квартиры. И не оформлять договоры по отдельности. А лучшего всего – оформить сделку одним договором.

Кроме этого недопустимо заменять куплю дарением, и допускать прочие нарушения гражданского законодательства. Документацию каждого участника сделки нужно проверить. Дополнительное удостоверение подписей участников у нотариуса усилит правоспособность купчей. А если провести процедуру титульного страхования сделки – можно рассчитывать на возврат денег уплаченных по сделке, при наступлении страхового случая.

Внимание! Ни при каких условиях недопустимо оформлять находящееся в совместной собственности право на получение квартиры по ДДУ, так как долю в праве недопустимо передавать договором цессии.

Так как для участников долевого владения предусмотрено право преимущественной покупки, согласно нормам статьи 250 ГК РФ, лица, не участвующие в сделке из числа сособственников по квартире, должны оповещаться о начале сделки и её условиях. Данное положение обусловлено тем, что они имеют приоритет в выкупе остальной жилплощади.

Если они не проявляют имущественного интереса – жилплощадь допустимо продавать. Но обязательно у продавца должно быть подтверждение о добросовестном оповещении совладельца. При ненадлежащем уведомлении сделка может быть оспорена только при условии, что сособственник приобретёт проданную третьим лицам долю.

По исковому заявлению поданному в течение трёх месяцев после того как заинтересованное лицо узнало или должно было узнать о завершении сделки, на него автоматически переводится купленная недвижимость. Преимущественное право не работает в случаях:

при дарении доли;
если покупателем является один из сособственников;
если после уведомления оповещённый отказался от покупки;
если оповещённый проигнорировал уведомление;
если доля владения ничтожна;
по истечение трёх месяцев после передачи прав.

При продаже доли иногда возникают попытки обойти преимущественное право, подменив продажу дарением. Эта подмена не только незаконна, но и влечёт риски признания контрагентом сделки недействительной, ведь в таком случае в результате реституции покупатель не сможет вернуть уплаченные продавцу деньги.

Справка! Переуступка права преимущественной покупки не допускается.

Как проходит сделка купли-продажи квартиры по ипотеке?

В полной мере предусмотреть все действия заемщика, банка и продавца недвижимости не представляется возможным. Но базовые аспекты определить все же следует.

Основные этапы:

Проверяем и оцениваем объект недвижимости;
Подготавливаем его к заключению сделки;
Передаем жилье как залог;
Передаем денежные средства.

Проверочный и оценочный этап

Предварительно перед тем, как продать квартиру по ипотеке, нужно произвести ее оценку и проверку. Заметим, что недвижимость должна находиться в идеальном состоянии для того, чтобы финансовая организации была основательно убеждена в возможности сохранения и преувеличения стоимости квартиры в последующий период времени.

Исходя из этого, изначально покупатели, а следом и банковские представители, осматривают каждую комнату квартиры, чтобы убедиться в ее оценке. Затем в обязательном порядке заемщик должен воспользоваться услугами агентства по оценке недвижимости.

Документы, выданные специалистами, будут необходимы с целью определения числового значения последующего займа, а, следовательно, они должны иметь юридическую силу. Вполне объясним тот факт, что некоторые финансовые учреждения считают необходимым указывать название фирмы для обращения, с целью получения информации о рыночной цене недвижимости.

На этой стадии основной проблемой, с которой может иметь дело продавец, выступает отсутствие возможности завышения цены. Естественно, что большинству хочется передать документы с выгодой большего масштаба, однако, подобная затея станет невозможной с участием экспертов.

Стоит заметить, что подобный факт никоим образом не будет влиять на заключение сделки купли-продажи и последующую передачу оплаты.

Подготовительные работы относительно жилплощади

При условии, что банковское учреждение в полной мере соглашается на предоставленную документацию относительно объекта недвижимости, вступает в действие этап подготовки. Это объясняется тем, что заемщик заинтересован сохранять залоговую квартиру в достойном состоянии. Исходя из этих причин, заемщик в обязательном порядке обращается к процедуре страхования.

Данный аспект не содержит рисков, а, скорее, наоборот, дает подсказку собственнику о маловероятности отказа. Итого, денежные средства тратит покупатель, однако, выплаты при каких-нибудь повреждениях и даже пожарах адресуются в пользу продавца.

В случае каких-либо сомнений, будет вполне уместным обращение в страховую компанию для получения консультации и уточнения подробностей.

Передаем жилье в качестве залога

Стоит обозначить минимальные риски. Суть в том, что сделка заключается до отправки денег на счет собственника. В этом и заключается основное неудобство, заставляющее людей повременить с документами на руках до самого последнего момента.

Даже с учетом присутствия свидетелей, случаи мошенничества нередки в условиях современности, что ставит под сомнение репутацию самых крупных и, вроде бы, надежных банков. Важным моментом является то, что при подписании договора, объект недвижимости сразу же приобретает статус залогового имущества.

По сути, данная недвижимость переходит к финансовой организации во владение. Что же насчет денежных средств, то они проходят процедуру перечисления на счет продавца уже после поступления окончательных документов из регистрационной палаты.

Данная стадия по праву считается самой сомнительной для собственников, так как они обязаны передать права на объект недвижимости с учетом того, что деньги еще не у них на руках. Но это подозрительно только на первый взгляд, и только для неопытных собственников, поскольку имеется два гаранта чистоты сделки.

Сделка купли-продажи в обязательном порядке курируется представителями, исходя из чего, становится практически невозможным проведение мошеннических действий. Отметим, что договоры прописываются с максимальной степенью прозрачности и, как правило, не имеют так называемых «подводных камней».

По этой причине можно уверить продавцов подписывать документы и ждать последующего перечисления средств на счет.

Этап передачи денежных средств

Завершающей стадией сделки выступает именно передача денег. При условии оформления ипотеки, передача осуществляется через банковские счета, исходя из чего мошенникам проблематично внедриться в эту сферу деятельности финансовых учреждений.

Перевод происходит со стороны банка напрямую в адрес продавца, что подразумевает отсутствие участия покупателя в процессе. Вышеуказанные доводы и факты свидетельствую о том, что для продавца риски в большей степени сводятся к нулю.

Как оформить покупку недвижимости

Объекты недвижимого имущества и права на них контролируются государством. Такие правила! И эти правила необходимо принять безоговорочно.

Чтобы объект недвижимости мог продаваться, сначала необходимо установить факт существования этого объекта, то есть пройти процедуру кадастрового учета с присвоением кадастрового номера.

На объекты недвижимости, не прошедшие кадастровый учет, невозможно оформить право собственности.

Объект недвижимости, на который не зарегистрированы права — невозможно продать или купить.

Регистрацией объектов недвижимости и прав на них занимается Росреестр.
В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) отражены все законные объекты и права на них.

Информацию из ЕГРН получить легко и бесплатно. Поэтому, прежде чем покупать или продавать сверьте информацию.
Читайте статью: Как получить информацию из Росреестра

Если информация об объекте недвижимости или правах на него отсутствует в ЕГРН —
читайте статью: Нет сведений о правах

Как правильно оформить покупку недвижимости

Если вы убедились, что объект недвижимости состоит на кадастровом учете ( ему присвоен кадастровый номер) и права на него ранее были зарегистрированы и нет их обременений — можно оформлять сделку купли-продажи.

Вам необходимо оформить право устанавливающие и право подтверждающие документы на объект недвижимости.

Право устанавливающие документы Вы готовите самостоятельно, эти документы описывают вашу сделку купли-продажи.
Право подтверждающие документы Вам выдает Росреестр.

Поскольку вы квартиру ( другой объект недвижимости) покупаете — устанавливать ваши права на нее будет Договор купли-продажи и Акт приема-передачи.

Моментом наступления права собственности — является подписание Договора купли-продажи и Акта приема-передачи всеми участниками сделки, именно тогда эти документы получат высшую юридическую силу. Но в некоторых сделках в обязательном порядке необходимо удостоверить договор купли-продажи у нотариуса:

если собственником недвижимости является несовершеннолетний или недееспособный
если продаваемая недвижимость оформлена в долевую собственность
Такие договоры составляет нотариус.
Читайте статью: Нотариальный договор купли продажи

С 01.03.2013 года Договор купли-продажи не регистрируется Росреестром, а переход права от Продавца к Покупателю подлежит регистрации.

Моментом подтверждения права собственности на квартиру является внесение записи об этом в Единый государственный реестр недвижимости -ЕГРН.
И единственным доказательством зарегистрированного права с 02.01.2017 г является наличие записи об этом в ЕГРН.

Как оформить покупку недвижимости. Законность сделки

Законность купли-продажи полностью лежит на участниках сделки. Росреестр не несет ответственности за законность сделки.
Если сделка удостоверяется нотариусом — за законность сделки отвечает нотариус.

Как оформить покупку недвижимости. 1 этап

Для подготовки пакета документов для сделки необходимо время:

выписаться из квартиры — до 2-3 недель
заказать выписку из ЕГРН об отсутствии арестов и обременений на объект недвижимости — 5 рабочих дней
подготовить нотариальное согласие супруга на продажу, если недвижимость приобреталась в браке
подготовить разрешение на продажу из органов опеки и попечительства, если собственником является несовершеннолетний или недееспособный — до 30 дней

Поэтому чтобы скрепить договорные отношения между Продавцом и Покупателем — составляется Предварительный договор

Как оформить задаток при покупке недвижимости

Обеспечить выполнение условий договора можно путем передачи задатка, оформив его Соглашением о задатке и Распиской от продавца

После подготовки полного пакета документов составляется и подписывается Договор купли-продажи и Акт приема-передачи.
Деньги за квартиру передаются в порядке, прописанном в Договоре купли-продажи. О способах расчета читайте в статье: Передача денег за квартиру

Как оформить покупку недвижимости. 2 этап

Регистрация перехода права от Продавца к Покупателю и внесение записи в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) о новом собственнике.

Для этого всем участникам сделки купли-продажи необходимо обратиться в Отдел приема документов Росреестра или в Многофункциональный центр (МФЦ) с заявлением о переводе и регистрации права.

После регистрации вашего права вы получите право подтверждающий документ — Выписку из ЕГРН.

Всегда рада разъяснить. Автор

На что обратить внимание при осмотре?

Покупка недвижимого имущества имеет свои «подводные камни». Нередки ситуации, когда семья приобретает жилье, а потом разочаровывается в нем

Важно понимать, на что обратить внимание при покупке квартиры

Это позволит остановиться на оптимальном варианте. Нужно знать критерии выбора недвижимости. Перед покупкой квартиры ее требуется осмотреть. Это поможет понять, отвечает ли конкретное помещение запросам семьи или нет.

При осмотре объекта стоит обратить внимание на следующее:

наличие всей необходимой документации у продавца на недвижимое имущество;
состояние электропроводки, канализации и т.п. В сезон отопления можно оценить, насколько хорошо греют батареи во всех комнатах;
внешний вид помещения. Нужно проверить, соответствует ли планировка квартиры той, которая приведена в техническом паспорте;
наличие ремонта, если не планируется проводить его после заселения;
вид из окна;
состояние оконных рам
Надо обратить внимание на герметичность швов, наличие сквозняков;
состояние стен

Они должны быть прочными, иметь хорошую звукоизоляцию, качественную отделку
Также важно отсутствие следов плесени.

Приезжая на осмотр квартиры нужно оценить район ее расположения, состояние инфраструктуры

Стоит также обратить внимание и на придомовую территорию, подъезд. Если есть дети, то желательно наличие во дворе игровой площадки

Для пожилых людей эта зона будет источником излишнего шума

При наличии автомобиля надо обратить внимание на то, есть ли стоянка для транспортных средств вблизи многоквартирного дома

Шаг 4. Поиск покупателей

Продавцу придется продумать виды рекламы и подключить маркетинговый талант, чтобы грамотно составить объявление.

Основные ключи к успеху:

качественные фотографии — освещение, композиция, выбор объектива могут сыграть важную роль в привлечении покупателей;
объявление с подробностями о преимуществах и технических характеристиках квартиры;
поиск правильной площадки для объявления;
размещение рекламы в печатных изданиях, расклейка объявлений на досках — все еще есть люди, которые не пользуются соцсетями.

Объявление должно быть коротким, но содержательным. Все факты желательно подкрепить удачными фотографиями, чтобы покупателю сразу захотелось посмотреть на квартиру лично.

Приостановка и отказ в регистрации права

Росреестр имеет право приостановить процедуру перехода права собственности на объект купли-продажи или вовсе отказать заявителю в оказании данной услуги. Это может произойти в таких случаях как:

при заполнении заявления покупатель забыл его подписать;
выявление факта наложения ареста на квартиру;
отсутствие оплаты государственной пошлины;
наличие ошибок, недостоверной информации и исправлений в документах;
бумаги поданы третьей стороной не имеющей доверенности на осуществление деятельности;
в случае наличия нескольких владельцев недвижимости нет от них отказа от своих прав на квартиру.

Собираем документы. Порядок оформления

Чтобы оформить сделку купли-продажи квартиры, надо оформить и обзавестись солидным комплектом документов:

Паспорта продавца и покупателя.
Документ, удостоверяющий право собственности продавца (договоры дарения, купли-продажи).
Свидетельство о государственной регистрации права.
Выписка из домовой книги (необязательно).
Письменное согласие всех взрослых членов семьи.
Нотариальное разрешение мужа (жены) покупателя на совершение сделки.
При наличии маленьких детей — разрешение органа опеки.
Справка о составе семьи, зарегистрированной в продаваемой квартире.
Выписка из лицевого счета (необязательно).
Чек оплаты госпошлины и его копия.

До похода в Федеральную службу Росреестра (где вы оформляете покупку) обе стороны заполняют и подписывают еще три основополагающих бланка, образцы которых можно найти в свободном доступе на сайте Россреестра либо на других интернет-порталах:

Заявление о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ними
Договор купли-продажи квартиры
Акт приема-передачи квартиры

Договор купли-продажи

После того как продавец и приобретатель дотошно проверят все документы, они приступают к составлению договора, регламентирующего куплю-продажу квартиры.

Заверять у нотариуса его совершенно необязательно: лишняя трата денег. Но, если вы опасаетесь возможных «накладок», то, безусловно, для собственного спокойствия оформите договор под присмотром нотариуса.

Сведения, которые должны найти отражение в договоре:

подробные паспортные данные сторон (если в сделке участвует юридическое лицо — исчерпывающие его реквизиты);
скрупулезное описание предмета сделки (все технические характеристики и иные параметры квартиры);
список всех проживающих домочадцев;
цена недвижимости.

Кстати, далеко не всегда в договоре указывается настоящая цена, по которой жилье продается (приобретается). Покупатель заинтересован в весомом налоговом вычете, а продавец в уменьшении налоговых выплат, поэтому нередко цифра на бумаге бывает занижена.

Акт приема-передачи

Это бумага, удостоверяющая процесс перенаправления жилья по линии «продавец-покупатель». В зависимости от условий авансового соглашения будущий хозяин может справить новоселье и до получения официального свидетельства из Росреестра.

Что делать после покупки жилого помещения?

После оплаты жилья и регистрации его в Росреестре покупатель становится полноправным собственником. Он вправе распоряжаться своим имуществом по собственному усмотрению (кроме случаев, когда оно куплено в ипотеку). Собственник вправе:

сдавать жилье и получать прибыль;
перепродавать его другим лицам;
проводить ремонт и менять перепланировку;
закладывать недвижимость для получения кредита;
дарить и передавать его в наследство.

Если жилье куплено за счет кредита, то его необходимо будет страховать каждый год от основных рисков (пожара, затопления и пр.) и плюс при желании сдать квартиру в аренду необходимо будет получать согласие банка-кредитора. Заемщик может и продать недвижимость, но для этого нужно проинформировать банк, и погасить остаток задолженности.

Бывает, что обстоятельства или условия проведения купли-продажи изменились. В этом случае допустимо заключить дополнительный договор к основному соглашению. На нашем интернет-портале вы найдете материалы о том, как правильно его составить и требуется ли в нотариальное удостоверение и государственная регистрация, а также как восстановить утерянный или испорченный ДКП.

Составление документа

Сделка заключается в простой письменной форме с обязательными подписями сторон, как и в обычном договоре ДКП недвижимости (ст. 550 ГК РФ). Государственная регистрация или нотариальное заверение не требуется.

В наименовании договора должно присутствовать словосочетание «будущая недвижимость». Если планируется внесение предоплаты, это также необходимо отразить. Как и в обычной сделке, в шапке должны присутствовать дата и место составления документа и сведения о сторонах.

В случае включения в договор задатка, в нем также важно прописать сведения о необходимости заключения основного договора после того, как эта сумма будет внесена.

Предмет

В этом пункте должно быть указание на то, что недвижимость будет передана покупателю в будущем, а также ее характеристики (при отсутствии кадастрового номера): адрес, планируемая площадь и т.д., со ссылкой на проектный план, если здание еще строится или его постройка только планируется. Здесь же необходимо сделать отметку о том, что недвижимость еще не находится в собственности продавца.

Цена

Указываются:

цена в рублях (цифрами и прописью);
срок внесения платы покупателем.

Если сделка заключается с предварительной оплатой, также следует прописать сумму предварительной оплаты (в процентном соотношении от цены объекта недвижимости или твердую сумму) и срок.

Права и обязанности

Для продавца:

в срок, оговоренный сторонами (его нужно указать), приобрести право собственности на указанную в предмете договора недвижимость;
передать ее в собственность покупателя с предоставлением всех необходимых документов для правопреемства (акт приема-передачи должен присутствовать) и регистрации в ЕГРН (узнать полный перечень документов для купли-продажи недвижимости можно здесь);
осуществить все расходы, связанные с подготовкой здания или помещения к продаже.

Покупатель обязуется:

перечислить в указанный срок оплату за приобретение объекта недвижимости;
принять его у продавца;
оплатить расходы, связанные с переходом права собственности.

Сроки реализаций намерений

В данном пункте указываются сроки:

завершения строительных работ и (или) приобретения продавцом права собственности на недвижимость;
его передачи покупателю;
снова указывается срок оплаты.

Особые условия

Под особыми условиями, как правило, понимается предоплата. Здесь необходимо сделать ссылку на подпункт, в котором указан ее размер. Кроме того, должны быть перечислены и связанные с ней условия, например:

задаток остается у продавца, если покупатель откажется от заключения основного договора;
задаток возвращается вместе продавцом с уплатой штрафа (или без такового), если основной договор не будет заключен по его вине.

Также в особые условия включаются сведения о порядке расторжения сделки и возмещении связанных с этим фактом убытков.

Заключительные положения

В пункте указывается момент вступления договора в силу, порядок его расторжения по обоюдному согласию и количество экземпляров-оригиналов.

Реквизиты сторон

ФИО (наименование, если речь об организации) продавца и покупателя, их подписи с расшифровкой и печать (при наличии).

Скачать бланк договора купли-продажи будущего недвижимого имущества
Скачать образец договора купли-продажи будущей недвижимости

Продавец получил квартиру по наследству

Недвижимость, полученная по наследству много лет назад, чревата меньшим риском появления новых наследников, могущих заявить права на ее долю. Но недавно приобретенная, быстро выставленная на торги, может содержать угрозу оспаривания наследства. Причем наследники по закону могут потребовать восстановить свое право независимо от того, сколько времени прошло со времени заключения сделки.

Наследованная квартира — это мина с замедленным действием. Наследники могут возникнуть в любой момент, к ним относятся внебрачные дети, о существовании которых наследодатель не подозревал или, зная о них, не предполагал о наличии права на его жилье за этими детьми.

Поэтому, оформляя договор купли-продажи, следует учесть все эти факторы, а значит, один из его пунктов должен обязать продавца взять на себя решение претензий возможных наследников на долю квартиры, также за счет своих средств удовлетворить их законные материальные требования, не привлекая к разрешению возникшего спора покупателя.

Как быстро продать квартиру: советы, заговоры

Народные приметы пришли из древности: они помогают людям совершать важные процедуры, полагаясь на судьбу

Если обратить внимание на происходящие вокруг события, соотнести их с предстоящей сделкой, получится заранее вычислить результат. Приметы и заговоры для ускоренной продажи недвижимости помогут оперативно решить жилищный вопрос

Как быстро продать квартиру: народные приметы

Существует несколько народных примет, связанных с продажей недвижимости:

поведение домового;
тайна продажи;
отказ от продажи недвижимости со стороны проживающих членов семьи;
наличие подходящего покупателя.

Домовые селились в тех квартирах и домах, где не было животных. Это домашний дух славянских народов, покровительствующий жилищу, поддерживающий его чистым и убранным. Если творилось неладное, домовой был недоволен поведением хозяев. Домашнего духа необходимо задобрить: поставить блюдце с молоком, бубликами или печеньем возле плиты.

В предстоящей сделке домовой помогает собственникам. Нужно поговорить с добрым дедушкой, попросить у него помощи. Магический хозяин не хочет отпускать полюбившихся ему домочадцев, начинает вытворять странные вещи. По вечерам слышны звуки звенящей посуды, неясные стуки на кухонных шкафах.

Еще одна примета – не стоит рассказывать незнакомым людям о предстоящей сделке, хвастаться о том, что покупатель найден, и квартира скоро продастся. Это может вызвать зависть у соседей и знакомых. Лучше говорить о продаже тогда, когда договор уже подписан.

Квартира подлежит длительной продаже, если проживающие там люди отказываются от переезда. Родственники это или квартиросъемщики, не имеет особого значения: личность привязана энергетически к месту жительства, что влияет на быстроту сделки.

Стоит обсудить с жильцами возможность переезда в другое жилище, описать его преимущества. Распространенная примета – наличие нудного, медлительного покупателя. Клиент долго колеблется, выбирает, пытается сбросить цену. Он не покупает жилье, но позже приходит клиент, предлагающий нужную цену для оформления сделки.

Как быстро продать квартиру: заговоры

В белой магии есть несколько простых, безобидных ритуалов, помогающих оформить договор купли-продажи в ближайшее время. Такие обряды не принесут негативных последствий, но действительно ускорят операции по поиску нужного клиента:

обряды с веником;
ритуалы с водой;
использование еловых иголок;
применение пшеницы.

Веник с древних времен считался символом чистоты, домашней благодати, он часто помогал в обрядах, связанных с жильем. Чтобы обряд подействовал, в 3 часа ночи необходимо взять изделие, изготовленное из натурального материала и прочитать над ним заговор: «Вот мету я, подметаю, соринки выбиваю. Как соринки уйдут – покупатели придут. Первые два не купят, а третий станет лучшим. Аминь». Пол подметается с первыми лучами солнца грядущего утра.

Вода – хранитель энергетической информации, на нее делают белые заговоры. Нужно провести генеральную влажную уборку в помещении, вымыть полы. Тряпку необходимо выжимать над ведром, а после полуночи произнести слова над этой водой: «Вскоре будешь не моей, станешь ты чужою. Покупатель вот придет и квартиру заберет, взамен денег принесет. От пола, до потолка, от окошек до дверей – быть тебе не моей». Грязную воду выливают на порог после заговора, но лучше не выплескивать ведро, чтоб не столкнуться с непониманием соседей, а лишь разбрызгать часть жидкости.

Техника подклада используется в старообрядческой магии и не несет вреда. Для продажи квартиры нужно взять в лесу 7 еловых иголок. Они кладутся в правую ладонь и заговариваются текстом: «Елочка-красавица, погляди на мою хату, смотри какая статная. Призови покупателя: пусть бежит за покупкой, оценивает, платит деньги». Иглы следует положить под порог, после продажи – выкинуть в лесу.

Подклад еще делают из пшеницы, купленной на рынке. Зерна разбрасывают по дому, приговаривая: «Катись зерно, катись красивое. Прибей к нам покупателя богатого». Этот простой заговор поможет в ближайшие дни совершить сделку.

Шаг 1. Выбор способа продажи

Есть всего два варианта на выбор: делать все самостоятельно или поручить дело специалистам. Как правильно продать квартиру: сделать все самому или обратиться в риэлторское агентство?

Правильного ответа нет. Выбор зависит от возможностей продавца. Если есть желание и достаточное количество свободного времени, вполне реально найти покупателя и оформить все документы на квартиру своими силами. Особенно этот вариант подходит в случае, если покупатель уже есть, например, квартиру хочет купить родственник или знакомый человек. Но даже в этом случае нельзя терять бдительность: грамотное юридическое оформление — не оскорбление чувств близкого человека, а обязательная подстраховка на случай непредвиденных обстоятельств. При самостоятельной продаже можно сэкономить на комиссии посреднику. Это может быть очень приличная сумма, особенно если квартира стоит дорого.

Услуги риэлтора — это идеальный выход для продавцов, которым физически некогда заниматься продажей, а также при страхе совершить ошибку.

В таком случае собственнику нужно только найти посредника, которому можно доверять, и быть готовым заплатить за его работу от 2 до 6% стоимости квартиры. Зато с владельца снимаются все заботы: ему не нужно искать покупателей, бегать по различным инстанциям и можно даже не ходить на просмотры. Единственное, что не сможет сделать риэлтор, — это оформить документы, которые выдают только собственнику недвижимости.

Когда нужно идти к нотариусу

В нотариальной форме заключаются:

Если имеется необходимость в нотариальном удостоверении, то составление договора можно поручить нотариусу.

Отсутствие необходимости в нотариальном удостоверении не является препятствием, если есть желание оформить договор в нотариальной форме. В данном случае форму договора стороны выбирают самостоятельно.

Примечание. Правило об обязательном нотариальном удостоверении сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество не распространяется на договоры, заключенные в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве.

За удостоверение нотариусом сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению, уплачивается госпошлина (нотариальный тариф), размер которой зависит от стоимости имущества (пп. 5 п. 1 ст. 333.24, абз. 2 пп. 5 п. 1 ст. 333.25 НК РФ; ст. 22 Основ законодательства РФ о нотариате; Письмо ФНП от 26.01.2016 N 168/03-16-3).

Квартира приобреталась с использованием средств материнского капитала

Оформляя куплю-продажу квартиры, приобретенной после 1 января 2007 года с участием средств материнского капитала, надо убедиться, что она записана в собственность всей семьи: обладателя сертификата на материнский капитал, его супруга (супруги) и всех детей.

В ином случае наряду ущемление прав детей, и они имеют возможность в течение 3-х лет после наступления совершеннолетия данную сделку оспорить. Такую проверку нужно осуществлять не только относительно семьи настоящего продавца квартиры, но и предыдущих владельцев, приобретших ее после 1 января 2007 года. Все мы знаем о случаях обналичивания семейного капитала через покупку жилья, когда объекты недвижимости переходили из рук в руки быстро и без соблюдения существующего законодательства.

Порядок оформления сделки купли-продажи квартиры