Оглавление
Ограниченные вещные права
Ограниченные вещные права — это разновидность имущественных прав, в соответствии с которыми управомоченное лицо может использовать чужое имущество в своих интересах независимо от воли собственника. К числу ограниченных вещных прав относят право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитут и право члена семьи собственника жилого помещения.
Правом хозяйственного ведения (ст. 294 Гражданского кодекса) наделены унитарные предприятия на закрепленное за ними государственное или муниципальное имущество. Собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении, осуществляет контроль за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества и имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия.
Унитарное предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника. Остальным имуществом, принадлежащим предприятию, оно распоряжается самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами.
Правом оперативного управления (ст. 296 Гражданского кодекса) наделены казенные предприятия и учреждения на закрепленное за ними имущество их учредителей. Казенное предприятие и учреждение в отношении закрепленного за ними имущества осуществляют права владения, пользования и распоряжения им в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества. Собственник имущества, закрепленного за казенным предприятием или учреждением, вправе изъять излишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению.
Казенное предприятие вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества. Казенное предприятие обычно самостоятельно реализует производимую им продукцию. Порядок распределения доходов казенного предприятия определяется собственником его имущества.
Учреждение не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете. Если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, то доходы, полученные от такой деятельности, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение учреждения и учитываются на отдельном балансе.
Право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 266 Гражданского кодекса, ст. 21 Земельного кодекса РФ). Гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения (владелец земельного участка), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству. Владелец земельного участка может передавать его другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование. Продажа, залог земельного участка и совершение его владельцем других сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка, не допускаются.
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 269 Гражданского кодекса, ст. 20 Земельного кодекса РФ), находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.
Юридическое лицо или орган, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование.
Сервитут (ст. 274 Гражданского кодекса, ст. 23 Земельного кодекса РФ) — это право ограниченного пользования объектом недвижимости. В зависимости от того, определен ли круг управомоченных лиц, сервитуты подразделяются на публичные (объектом недвижимости могут пользоваться все) и частные (объектом недвижимости могут пользоваться только определенные лица). Примерами сервитутов могут служить право прохода по чужому земельному участку, право прогона скота, право водопользования и ряд иных прав, не связанных с приобретением владения.
Статья 47. Основания прекращения права безвозмездного срочного пользования земельным участком
1. Право безвозмездного срочного пользования земельным участком прекращается по решению лица, предоставившего земельный участок, или по соглашению сторон:
1) по истечении срока, на который земельный участок был предоставлен;
2) по основаниям, указанным в пунктах 1 и 2 статьи 45 настоящего Кодекса.
2. Право на служебный надел прекращается в силу прекращения работником трудовых отношений, в связи с которыми служебный надел был предоставлен, за исключением случаев, указанных в пунктах 3 и 4 настоящей статьи.
3. Право на служебный надел сохраняется за работником, прекратившим трудовые отношения при переходе его на пенсию по старости или пенсию по инвалидности.
4. Право на служебный надел сохраняется за одним из членов семьи:
1) работника, призванного на действительную срочную военную службу или альтернативную службу, на весь срок прохождения службы;
2) работника, принятого на обучение, на весь срок получения образования;
3) работника, погибшего в связи с исполнением служебных обязанностей.
Право на служебный надел сохраняется за нетрудоспособным супругом и престарелыми родителями работника пожизненно, детьми работников до их совершеннолетия.
5. Прекращение права на служебный надел оформляется решением организации, предоставившей такой служебный надел в пользование.
6. Работник, прекративший трудовые отношения с организацией, предоставившей служебный надел в пользование, имеет право использовать этот служебный надел после прекращения трудовых отношений в течение срока, необходимого для окончания сельскохозяйственных работ.
Каких видов могут быть ограничения?
Виды ограничений также не являются исчерпывающими. К ним можно отнести:
- обслуживание магистралей и путей сообщения муниципалитетом;
- ведение строительства объектов недвижимости;
- освоение определенной территории;
- допуск специалистов для проведения исследовательских мероприятий;
- наложение сервитута для прохода по участку при условии невозможности прокладки иного пути;
- ограничение на оборот земельных ресурсов;
- ограничения по распоряжению государственными органами власти землей, которая была передана под развитие жилищной индустрии;
- запрет на передачу во владении приграничных территорий иностранцам.
Могут быть установлены и другие виды ограничений, но только по решению судебных или компетентных органов. Ипотека ошибочно рассматривается многими как вид ограничения. Это обременение, которое накладывается банком на участок земли, за который ещё не полностью выплачена сумма денежных средств.
Резервирование земель для нужд государства или города
Отдельным видом ограничения прав владения землёй выделено резервирование земель для государственных или муниципальных нужд, регламентированное ст. 56.1 ЗК РФ.
Такой вид ограничения установлен для определенных территорий страны, где законодательно запрещаются некоторые из видов деятельности.
Иногда государство меняет статус земли, которая ранее законно принадлежала собственнику, но в дальнейшем была причислена к участкам, в которых нуждается государство.
Обычно на зарезервированных территориях запрещено:
- строить жильё или производственные сооружения;
- проведение оросительных, осушительных и других мелиоративных работ;
- организация закрытых водоемов и др.
Так, государство иногда выделяет земли гражданам на определенных условиях, например, для освоения заболоченного участка, осуществления строительства дороги и т.д.
Разновидности ограничений
Все обременения различны. Они имеют ряд разновидностей, в зависимости от ситуаций.
Рассмотрим самые распространённые из них:
- Сдача участка под залог
- При аренде территории
- Когда наложен арест
- При использовании территории иными людьми
Следует понимать, что на разнообразные манипуляции с такими землями введены ограничения. Кроме того обременение сдерживает возможность распоряжаться участком.
Что свидетельствует о невозможности совершения сделок и договоров с этой недвижимостью
Поэтому и важно перед покупкой узнать как можно больше о
Продавец может и не обозначить обременение земельного участка в договоре, что на неё наложено обременение.
Основные виды ограничений:
- При арендных обязательствах. Это когда земля передаётся в пользование другого лица
- Покупка недвижимости в ипотеку. То есть участок куплен в кредит у банка, под залог
- Применение сервитутов
- Наложение ареста. Он может быть наложен судебными исполнительными властями
- При праве требования. Возникает когда появляются споры по владению
Продажа участка с обременением
Ответ на вопрос, можно ли продать участок с обременением, зависит от его разновидности. По сути, единственное ограничение, которое категорически запрещает сделку купли-продажи, – арест. До его снятия осуществить отчуждение недвижимости невозможно.
Остальные обременения так или иначе допускают куплю-продажу, но с некоторыми особенностями:
- отчуждение участка под ипотекой, залогом или запрещением на отчуждение возможно лишь с согласия залогодержателя/кредитора;
- продажа земли с обременением в виде аренды или сервитута не прекращает их. Право использовать землю сохраняется за третьими лицами в том же объеме и после перехода права собственности к покупателю;
- земли, отнесенные к специальным зонам, могут продаваться без получения разрешения.
Сама процедура купли-продажи каких-либо значимых особенностей не предусматривает. Все происходит по стандартной схеме: заключение договора → подписание передаточного акта → регистрация перехода прав.
Единственное важное условие – уведомление покупателя о наличии ограничений и указание их в документах. Типовой договор купли-продажи земельного участка с обременением можно посмотреть ниже
Типовой договор купли-продажи земельного участка с обременением можно посмотреть ниже.
Общая информация об обременениях
В законодательстве нет однозначного ответа, что такое обременение земельного участка. Это понятие содержалось в уже упраздненной ст. 1 . Из закона следовало, что обременениями следует считать условия и запреты, ограничивающие правообладателя в реализации права собственности и иных вещных прав на объекты недвижимости: распоряжения, владения, пользования.
Хотя нормативный акт утратил силу, установленное им определение по-прежнему актуально. Его анализ позволяет понять суть явления и характеристики:
- Обременение – это ограничение, стесняющее те или иные права собственника земли.
- Оно призвано защищать субъективные права третьих лиц, в пользу которых установлено: кредитора, арендатора, залогодержателя.
- Обременение не связано с лишением собственника его прав, поскольку, как правило, носит временный характер.
Чтобы разобраться, что значит обременение на садовый участок, важно понимать, о каком конкретно наделе идет речь. Действующее законодательство содержит около десятка ограничений
Каждое из них имеет уникальный смысл: одни являются мерой ответственности/принуждения, другие – формой обеспечения обязательств, третьи – вещно-обязательственными правоотношениями собственников и третьих лиц.
При этом все они могут возникать лишь по ограниченному количеству оснований.
Что такое обременение земельного участка
Обременение земельного участка (сервитут) — это документально оформленные в ЕГРН ограничения в использовании объекта недвижимости. Правовые ограничения накладываются в интересах лиц, которые в силу обстоятельств или особенностей расположения земельного участка, не могут в полной мере пользоваться своим имуществом. На данный момент, сервитут — это оптимальный механизм снижения остроты конфликта между собственниками и защиты их прав. Когда обременения накладывают физические или юридические лица (например, в случае прохождения соседского газопровода по вашему участку), то возникает частный сервитут. В случае, если земельный участок граничит или находится в собственности государственных и муниципальных органов — возникает сервитут публичный. Если речь идёт не только о земле, но и о строениях и коммуникациях, то возникает сложный сервитут, который может состоять из нескольких пунктов.
Зоны с особыми условиями
На таких территориях действует ограничение прав на землю. В пределах этих зон работают обязательные правила, которые собственники должны исполнять, чтобы использовать участки. Например, в составе промышленных либо других специальных земель должны устанавливаться защитные, охранные, санитарные или иные зоны. Они необходимы для обеспечения безопасности людей, формирования надлежащих условий для эксплуатации энергетических, производственных, ядерных и радиационных объектов, складов опасных соединений, транспортных средств и пр. Участки, включенные в такие зоны, не изымаются у собственников. Но в их пределах может вводиться ограничение прав на землю, предполагающее запрет на осуществление определенной деятельности, несовместимой с назначением этих территорий. Например, на участках в пределах охранных зон системы газового снабжения не допускается сооружение зданий, возведение конструкций ближе минимально разрешенного расстояния до опасных объектов. Запрещено препятствовать обслуживающей организации или уполномоченной ею службе выполнять работы по ремонту, ликвидации аварийных последствий и пр.
Статья 56 Земельного Кодекса РФ
В Земельном Кодексе РФ в ст. 56 прописано, что понятие «ограничения прав на земельный участок» абсолютно законно и может быть применено к тем или иным участкам. При этом существует строгое разграничение понятий ограничение и обременение, которые накладываются на права собственника конкретного участка.
Так, понятие «ограничение прав» на земельный надел подразумевает наличие определенного комплекса ущемлений или запрещений на использование, распоряжение или владение недвижимым имуществом для соблюдения интересов государства.
Понятие «обременение», напротив, подразумевает наложение на владельца земельного участка дополнительных обязательств по содержанию и использованию имущества, которые согласовываются двумя сторонами правоотношений.
Градостроительные регламенты
Градостроительный регламент – устанавливаемый органами местного самоуправления правовой режим земельных участков в пределах границ соответствующей территориальной зоны и определяющий виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
Иными славами органы местного самоуправления своими нормативными актами делят территорию города, поселка на территориальные зоны в определенных границах, в пределах которых устанавливаются обязательные для исполнения правила использования земельных участков:
- земельные участки должны быть определенных размеров,
- определяется этажность застройки,
- виды застройки (жилое, производственное, административно-хазяйственное назначение).
И если планируемый к строительству объект не будет соответствовать данным правилам, то органы местного самоуправления просто откажут в выдаче разрешения на строительство или в предоставлении земельного участка для целей, не соответствующих регламенту.
Градостроительные регламенты устанавливаются в местном нормативном акте – . В настоящее время не во всех городах и поселках утверждены такие правила, но законодатель принуждает это сделать в ближайшее время.
Кстати, по закону, если после установления регламентов находящийся в определенной территориальной зоне объект недвижимости не соответствует такому регламенту (например жилой дом находится в производственной зоне), то собственник такого объекта не имеет право реконструировать такой объект или перестраивать его, если после такой реконструкции или строительства объект не изменит свое назначение на соответствующее регламенту.
Как возникают обременения на землю
Наложение обременения на земельный участок возможно лишь в случаях, определенных законом. Анализ законодательства позволяет выделить три возможных основания:
- Договор. По нему собственник добровольно ограничивает свои вещные права либо передает их другой стороне, например, по договору аренды.
- Акт уполномоченного органа. В установленных законом случаях государственные и другие органы могут ограничивать вещные права собственников: решение суда, сельсовета, постановление судебного пристава.
- Закон или подзаконный акт. Государственные нормативные акты и решения органов местного самоуправления устанавливают некоторые ограничения права в использовании земли: запрет на строительство на территориях сельхозназначения и прочее.
Подобные основания прочно связаны с характером ограничений – для каждого вида обременения предусмотрена конкретная причина. Например, нельзя наложить арест, заключив договор, или обременить землю арендой по решению суда.
Некоторые формы ограничений могут возникать и по нескольким основаниям.
Запрет на отчуждение собственности и специальные зоны
Существуют определенные зоны, возле которых может располагаться земельный участок. Тогда на такой участок будет наложено ограничение. Все зависит от вида зоны, возле которой расположена земля собственника.
Выделяют такие типы зон:
- Охранная зона – на ее территории расположены водоемы, оздоровительные объекты и различные источники воды. Зона охраняется санитарно-эпидемиологической станцией и защищает данные водоемы. На территории зоны могут также находиться разные гидрологические станции, полезные источники, промышленные объекты.
- Санитарно-защитная – на площади зоны находятся вредные объекты, приносящие негативные последствия жилым районам. Это такие объекты, которые издают большую вибрацию или повышенный уровень шума. А также объекты повышенного химического производства.
Земельные участки, которые находятся вблизи специальных зон, могут входить в категорию особого земельного обременения. Оно связано с тем, что возле приглянувшегося земельного участка могут быть источники воды, причем, как закрытые, так и открытые. Сюда же относятся водозаборные, очистные сооружения, водоотводы и т.д.
Зоны специальных режимов находятся под особой охраной и имеют специальный режим регулирования. Этим же видом зон определяются земли, которые располагаются вокруг ценных объектов природы или культуры, линий электропередач и т.д.
Санитарно-защищенные зоны располагаются вокруг и возле объектов, способных излучать повышенную вибрацию, шум, запахи и т.д. Такие зоны создаются для ограничения и отделения неблагоприятных или даже опасных территорий от иных.
Кроме того, обременение может быть связано с тем, что собственник участка может стать стороной судебного разбирательства, не обязательно связанного с самим участком. Однако по решению суда на собственника иногда налагаются обязательства финансового характера, которые могут распространиться и на участок. Кроме того, суд может вынести временный запрет на отчуждение земли.
Как оспорить в судебном порядке?
Подавать иск разрешается с момента получения официального уведомления о наложении на надел некоторых запретов по его использованию. Обращаться в судебную инстанцию рекомендуется при условии, если собственник земли уверен в том, что решение администрации противоречит положениям действующего законодательства.
В противном случае, гражданин не добьется поставленной цели, а лишь понесет финансовые траты на сбор необходимых документов и подачу искового заявления
Важно наличие хорошей доказательной базы
Подобные дела в суде рассматриваются часто. Но требование истца удовлетворяется редко. Это в большей степени объясняется отсутствием четко обоснованной позиции защиты. Поэтому рекомендуется при планировании подавать заявление в суд, обратиться за помощью к квалифицированному и опытному юристу.
Специалист поможет грамотно обосновать позицию и составить иск, подготовить доказательную базу. Для обжалования решения государственных или муниципальных органов о наложении ограничений на права пользования участком, нужно придерживаться стандартного алгоритма действий.
Порядок обжалования состоит из таких этапов:
- подготовить доказательную базу;
- сформировать пакет документов, необходимый для подачи иска;
- обратиться в суд;
- написать заявление. Предоставить комплект бумаг специалисту;
- получить квитанцию на оплату госпошлины. Перевести требуемую сумму денег на указанные реквизиты. Предоставить чек об оплате специалисту;
- получить расписку о приеме документов;
- принять участие в заседаниях. Рекомендуется заручиться поддержкой адвоката. Земельные вопросы сложные и требуют знания действующих законов;
- дождаться принятия судьей решения.
Таким образом, ограничение прав на землю может вводиться государственными или муниципальными властями с целью охраны природы, обороны страны, проведения ремонтных работ и т.п. Обязательно оно оформляется актом, который предоставляется собственнику надела для ознакомления.
Затем ущемление прав регистрируется в стандартном порядке. Владелец участка имеет право обжаловать решение администрации в суде. Но, как показывает практика, без опытного адвоката это сделать крайне сложно. Поэтому в случае наложения ограничений на надел, рекомендуется сразу обратиться к юристу за помощью.
Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 938-66-24, Санкт-Петербург +7 (812) 425-62-38, Регионы 8800-350-97-52
Санитарно-защитные зоны
Организации, промышленные объекты и производства, группы промышленных объектов и сооружения, являющиеся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека, отделяются санитарно-защитными зонами от территории жилой застройки, ландшафтно-рекреационных зон, зон отдыха, территорий курортов, санаториев, домов отдыха, стационарных лечебно-профилактических учреждений, территорий садоводческих товариществ и коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков.
В пределах санитарно-защитной зоны запрещено строительство жилья,а также запрещены отдельные виды деятельности. Даже если жилой дом будет построен на собственном земельном участке и оформлен в упрощенном порядке, то существует риск, что владелец объекта, образующего санзону, может обратиться в суд с иском о сносе такого дома.
Какие бывают обременения на земельный участок
Если на участок наложено обременение, то землевладелец не может полноценно распоряжаться своей собственностью. Например, вам может быть запрещено:
- Возводить на участке коммерческие или промышленные объекты (обременение на целевое использование);
- Продать или подарить землю (арест, ипотека, доверительное управление и тд);
- Единолично пользоваться землей (когда земельный участок оформлен по долям);
- Обременения могут обязать вас предоставить часть участка для проезда на смежные участки, для прокладки газопровода или других коммуникаций.
К типичным ситуациям наложения обременений на землю можно отнести:
Земельный участок выходит к берегу водоёма
Особенности рельефа таковы, что владельцы соседнего участка не могут осуществить свое законное право пользования водоемом в обход данного земельного участка, что является основанием для обременения земельного участка, выходящего к водоёму, обязанностью предоставления доступа к нему;
Рядом с земельным участком находятся объекты особой государственной важности, доступ на которые затруднен его расположением. Государство имеет особые земельные права и может обязать владельца участка обеспечить доступ на объекты сервитутом;
Еще больше сложностей возникает при выходе из долевой собственности
Чаще всего предметом обременений в таких случаях являются коммуникации (линии электропередач, газопровод, канализация, водопровод и т.п.) — они становятся поводом для установления земельного сервитута, так как находиться в разных частях делимого земельного участка.
Статья 49. Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд
1. Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с:
1) выполнением международных обязательств Российской Федерации;
2) размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов:
объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;
объекты использования атомной энергии;
объекты обороны и безопасности;
объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;
объекты, обеспечивающие космическую деятельность;
объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;
линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;
объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения государственного или муниципального значения;
автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;
3) иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации.
2. Утратил силу. — Федеральный закон от 21.12.2004 N 172-ФЗ.
3. Условия и порядок изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд устанавливаются статьей 55 настоящего Кодекса.
Общая характеристика обременений в использовании земельных участков
Многие граждане думают, что обременение и ограничение прав – это одно и то же. Но в земельном праве эти понятия различаются. Так, под обременением подразумевают наличие дополнительных обязанностей по содержанию и пользованию имуществом, установленных по соглашению сторон и в рамках действующего законодательства.
Ограничение – это наличие ущемлений, запрещений, которые стесняют права собственника на принадлежащий ему объект и введены в интересах общества, государства.
Ограничения права собственности на землю устанавливаются в соответствии с Земельным кодексом, Конституцией РФ и некоторыми федеральными законами. Инициатором его введения выступают государственные или муниципальные власти.
Иногда запрет на пользование и распоряжение участком устанавливается судебным решением. В третьем пункте статьи №55 Конституции России приведена возможность ограничения свобод и прав человека, но лишь в той мере, в какой это требуется для защиты здоровья, нравственности, обеспечения безопасности и обороны страны.
Особенности ограничения прав на надел:
- может быть обжаловано в судебном порядке;
- сохраняется при переходе имущества к другому собственнику;
- может быть наложено на весь участок или его определенную долю;
- подлежит государственной регистрации.
Ограничение права собственности на землю может быть наложено на физическое или юридическое лицо.
Зоны для объектов культурного наследния
Зоны, выделенные для обеспечения правового режима охраны и эксплуатации объектов культурного наследия Российской Федерации
В пределах данной зоны особый порядок использования: деятельность должна осуществляться при условии обеспечения сохранности объектов культурного наследия и всех ценных градоформирующих объектов, в соответствии с проектом зон охраны, разрабатываемом органом охраны объектов культурного наследия, а до разработки такого проекта – при условии получения согласия такого органа охраны.
Поскольку мало где разработаны проекты зоны охраны, во всяких таких случаях строительства на территории расположения культурных объектов, в том числе, в случае сноса или реконструкции архитектурного памятника, предварительно нужно будет получить письменное согласие местного органа охраны памятников культуры.
