Объекты жилищного права

Оглавление

Социальное жилье

Квартиры из жилищного фонда социального использования предоставляются гражданам по договору социального найма. Плата за использование не взимается. Предоставляется государством или муниципалитетом. Их нередко представляет уполномоченная организация, ответственная за управление жилыми помещениями.

Они предоставляются для проживания на условиях, изложенных в ЖК. С гражданами заключаются соглашения на основе типовой формы. Кто вправе получить в пользование помещение?

Существуют несколько категорий граждан: инвалиды и их семьи, граждане, чей доход ниже определенного уровня, многодетные семьи и лица, нуждающиеся в дополнительном жилье. В нормативных актах в регионах детально излагается перечень требований к претендентам на получение жилья таким образом. Право на помещение из жилищного фонда социального использования имеют самые разные категории людей.

Описанную форму помощи нельзя путать с наймом жилья в фонде социального использования, которое предоставляется за небольшую плату.

Примерный перечень приобретателей

Помещения из маневренного фонда предоставляются на время обучения, службы или работы. Как правило, людей расселяют в комнаты общежитий.

В ЖК имеется неполный перечень оснований, дающих право на помещения из маневренного фонда:

проводится капитальный ремонт помещения, выданного по программе социального найма;
на единственное жилье, приобретенное за кредитные средства, было обращено взыскание;
жилье стало непригодным для проживания из-за стихийных бедствий, военных действий и иных чрезвычайных обстоятельств.

Таким образом, законом выделен еще один вид жилых помещений, не упомянутых в первых статьях кодекса.

Мониторинг и учет состояния жилья

Обеспечивается органами Минстрой и ЖКХ. В мониторинг входит принятие мер для сбора статистической отчетности о состоянии жилья в РФ: его объемах и техническом состоянии. Получая информацию, анализируя ее, министерство обязано сообщать о своих выводах в органы, обязанные принять меры для сохранения и поддержания его сохранности.

Учет – меры в форме инвентаризации и паспортизации. Обе задачи выполняются специальными предприятиями — БТИ, находящимися в собственности регионов. Кроме того, разрешена деятельность частных организаций, выполняющих функции БТИ. Однако копии материалов, собранных ими, все равно передаются в государственные организации.

Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда.

Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, а также за соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям, независимо от формы его собственности, осуществляется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральным законом и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В субъектах РФ действуют соответствующие жилищные (жилищно-коммунальные) органы управления. При органах местной администрации создаются специальные управления (отделы) жилищного хозяйства.

Формы собственности

Рассмотрим, как реализуется право на владение имуществом различными субъектами. Жилищный фонд подразделяется на помещения, принадлежащие:

гражданам и негосударственным юридическим лицам (частное жилье);
государственный фонд соответственно принадлежит государству и его субъектам (представлены региональными властями);
муниципальный фонд принадлежит муниципальным образованиям.

Как появляется жилье частной формы собственности, понятно всем: в результате приватизации, возведения новых объектов в эксплуатацию за деньги граждан или организаций.

Государственный фонд формируется путем приобретения жилья за счет средств бюджета. Компании могут передавать квартиры или дома в счет налоговых и иных обязательств перед государством. Имущество может перейти в собственность государства по иным основаниям. Аналогичные правила действуют в отношении муниципального жилья.

Статья 15 ЖК РФ. Объекты жилищных прав

Так, в Москве общая площадь квартиры подлежала определению как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых; жилая площадь — как сумма площадей жилых комнат без учета площади встроенных шкафов и темных комнат (кладовых) (распоряжение Мэра Москвы от 09.11.1995 N 592-РМ «О порядке подсчета площадей жилых зданий» ).

Вестник Мэрии Москвы. 1995. N 23.

СТ 15 ЖК РФ.

1. Объектами жилищных прав являются жилые помещения.

2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее — требования).

3. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе по его приспособлению и приспособлению общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

4. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.

5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Другой комментарий к статье 15 ЖК РФ

Статья 15 ЖК РФ определяет объекты жилищных прав. Объектом субъективного права признается явление реальной действительности, в отношении которого в соответствии с законодательством установлено данное право.

Согласно п. 1 комментируемой статьи объектом жилищных прав являются жилые помещения. Понятие жилого помещения установлено п. 2 ст. 15 ЖК РФ. Так, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан.

Таким образом, жилое помещение, согласно ЖК РФ, обладает целым рядом юридических признаков.

Во-первых, под жилым помещением всегда понимается именно изолированное помещение, т.е. отделенное от других жилых помещений, а также отграниченное от остального пространства. Изолированные жилые помещения представляют собой часть или целое строение, которое в силу своих характеристик может быть отграничено (юридически отделено) от других жилых помещений. В этой связи нельзя признать жилым помещением и одновременно объектом жилищных прав часть комнаты, не изолированную часть квартиры, иными словами, «угол». Эти части составляют единое целое с остальными жилыми площадями и не могут отчуждаться или приобретаться отдельно. Следовательно, первый признак объекта жилищных прав — изолированность. Этот признак не является новым для жилищного законодательства. Например, согласно ст. 52 ЖК РСФСР предметом договора (социального) найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение. Аналогичная ситуация имеет место и с договором коммерческого найма жилого помещения.

Во-вторых, объектом жилищных прав является жилое помещение, признаваемое недвижимым имуществом. Понятие недвижимого имущества установлено в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее — ГК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Признак «недвижимости» объектов жилищных прав означает, что жилым помещением может признаваться только помещение, представляющее собой здание или строение, перемещение которого на другое место без ущерба его назначению невозможно.

Следовательно, жилым помещением не могут быть признаны всевозможные приспособленные для жилья сооружения и предметы, как то: вагоны, бытовки, палатки и т.д.

Жилое помещение — это всегда объект недвижимого имущества.

В-третьих, жилым помещением и объектом жилищных прав может быть признано лишь то помещение, которое пригодно для постоянного проживания граждан. Признак пригодности для постоянного проживания граждан заключается в том, что жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам. Эти санитарные и технические правила и нормы устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Итак, комментируемая статья установила три основных признака жилого помещения как объекта жилищных прав: изолированность, недвижимость, пригодность для постоянного проживания.

Помещения признаются жилыми в порядке, который устанавливается Правительством Российской Федерации.

Пункт 4 комментируемой статьи установил, что признание жилых помещений непригодными для проживания в них граждан осуществляется по основаниям и в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Аналогичная норма содержалась и в ЖК РСФСР. Порядок признания жилых помещений непригодными для проживания в соответствии со старым Кодексом определялся Советом Министров РСФСР. В соответствии с данной нормой было разработано и принято Положение по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания, утвержденное приказом Минжилкомхоза РСФСР от 5 ноября 1985 г. N 529.

Пункт 5 комментируемой статьи содержит определение общей площади жилого помещения. Так, общая площадь представляет собой сумму площадей всех частей такого помещения, включая площади мест вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с проживанием в нем, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Статья 19. Жилищный фонд

1. Жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.

2. В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

1) частный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

2) государственный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);

3) муниципальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

3. В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

1) жилищный фонд социального использования — совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также предоставляемых гражданам по договорам найма жилищного фонда социального использования жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищных фондов.;

2) специализированный жилищный фонд — совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV настоящего Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

3) индивидуальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами — собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами — собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4) жилищный фонд коммерческого использования — совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование, за исключением жилых помещений, указанных в «пунктах 1» и «2» настоящей части.

4. Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

5. Государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений — документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).

6. Мониторинг использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности осуществляется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Понятие жилищного фонда и его виды

Согласно ст. 19 ЖК, жилищный фонд — это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ.

В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется:

1) на частный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

2) государственный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд РФ), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);

3) муниципальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется:

1) на жилищный фонд социального использования — совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

2) специализированный жилищный фонд — совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам разд. ГУЖК жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

3) индивидуальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, атакже юридическими лицами – собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4) жилищный фонд коммерческого использования — совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

Закон не запрещает перевода жилых помещений из одного жилищного фонда в другой, однако такой перевод не должен нарушать права граждан

С учетом сказанного весьма важной признается норма ст. 675 ГК, согласно которой переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения

При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Комментарий к статье 15

1. В главе 2 Кодекса определяются виды объектов жилищных прав, понятие жилого помещения, его назначение и пределы использования, общие правила государственной регистрации прав на жилые помещения, дается понятие жилищного фонда, закреплены общие правила государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным требованиям.

По смыслу императивной нормы ч. 1 ст. 15 объектами жилищных прав являются только жилые помещения. Конкретные виды жилых помещений исчерпывающим образом определены в ст. 16 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней). В связи с этим Конституционный Суд РФ правильно указал на то, что жилищное законодательство не рассматривает часть комнаты в качестве самостоятельного объекта жилищных отношений (см. Постановление Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 N 5-П «По делу о проверке конституционности отдельных положений подпунктов 1 и 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан С.И. Аникина, Н.В. Ивановой, А.В. Козлова, В.П. Козлова и Т.Н. Козловой») .

——————————— СЗ РФ. 2008. N 12. Ст. 1183.

2. Часть 2 ст. 15 Кодекса содержит норму-дефиницию, определяющую юридическое содержание понятия «жилое помещение». Принципиально важным является то, что помещение может признаваться жилым помещением (объектом жилищных и гражданских прав) только при условии, что оно является изолированным.

Пригодность помещения для постоянного проживания граждан определяется соответствием помещения требованиям, которые установлены санитарными и техническими правилами и нормами, а также иными требованиями законодательства (об указанных требованиях см. комментарий к ст. 8 Кодекса). См. также комментарии к ч. ч. 3 и 4 ст. 15 Кодекса.

Жилое помещение является недвижимым имуществом. В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ, ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Кодексом (см. ст. 18 Кодекса и комментарий к ней).

——————————— СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594; 2001. N 11. Ст. 997; N 16. Ст. 1533; 2002. N 15. Ст. 1377; 2003. N 24. Ст. 2244; 2004. N 27. Ст. 2711; N 30. Ст. 3081; N 35. Ст. 3607; N 45. Ст. 4377; 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 15, 22, 40, 43; N 50. Ст. 5244; 2006. N 1. Ст. 17; N 17 (ч. 1). Ст. 1782; N 23. Ст. 2380; N 27. Ст.

Специализированный жилищный фонд

Он формируется за счет помещений, имеющихся в ведении государства и органов муниципалитета. Лица, вселенные в помещения, отнесенные к такому фонду, не имеют права на их приватизацию, как это сделано с жильем, передаваемым в соответствии с правилами социального найма.

В частности, в специализированный жилищный фонд включены:

служебные помещения;
комнаты в общежитиях (если только они не переданы в рамках социального найма);
жилье из маневренного фонда;
социального для обслуживания граждан;
для вынужденных переселенцев, беженцев;
для лиц, отнесенных к детям-сиротам и оставшихся без родительского присмотра и ранее к ним относившихся (достижение 18 лет не лишает прав);
жилье для социальной защиты отдельных категорий граждан.

О последней категории ничего не говорится, только сделана ссылка на иные нормативные акты.

Виды имущественных отношений

Имущественные отношения, входящие в предмет гражданского права, разделяются на:

отношения, связанные с принадлежностью имущества определенным лицам. При этом принадлежность материальных благ (вещей) юридически оформляется вещным правом, а принадлежность нематериальных благ товарного характера (главным образом результатов творческой деятельности) — исключительными (интеллектуальными) правами;
отношения, связанные с управлением имуществом организаций — юридических лиц (большинство из которых являются корпорациями, основанными на членстве их участников). Они оформляются корпоративным правом;
отношения по переходу имущества от одних лиц к другим, которые оформляются главным образом обязательственным правом, а также корпоративным правом (при реорганизации и ликвидации юридических лиц) и наследственным правом (в случаях смерти граждан-собственников).

Имущественно-стоимостные отношения могут быть классифицированы по разным основаниям.

Так, в зависимости от типа (сущности) они могут быть:

отношениями статики;
отношения динамики:
- возмездные или безвозмездные;
- договорные и внедоговорные

Имущественно-стоимостные отношения статики — каждый является собственником тех или иных вещей, соответственно отношение между обладателем конкретной вещи и всеми прочими лицами по поводу данной вещи (отношения собственности) — отношения статики, в рамках которых достигается и обеспечивается закрепление материальных благ (объектов) за конкретными субъектами и исключается возможность произвольного присвоения данных объектов всеми прочими лицами.

Имущественно-стоимостные отношения динамики — если обладатель (собственник) решил расстаться со своим имуществом навсегда или на время и для этого вступает в отношения купли-продажи, мены, дарения, аренды, передает вещь на хранение или в доверительное управление, предоставляет деньги взаймы или размещает их на вклад, открытый в банке, возникающие при этом отношения, обеспечивающие переход имущества от одного участника гражданского оборота к другому, — отношения динамики). Некоторые отношения могут быть как возмездными, так и безвозмездными, например, отношения по хранению одним лицом имущества другого лица, которые могут предполагать или не предполагать плату за соответствующую услугу, или займа, который может быть беспроцентным (безвозмездным) или процентным (возмездным).

Всякий договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа соглашения между участниками не вытекает иное ( ГК).

Замечание по безвозмездным имущественным отношениям

Безвозмездные отношения не играют существенной роли в гражданском обороте, не являются для него типичными (распространенными) и в конечном счете производны от отношений возмездных. Понятно, что прежде чем подарить вещь, ее надо создать или приобрести, а прежде чем предоставить деньги взаймы, их надо заработать, при этом во всяком случае безвозмездные отношения имеют вполне определенные критерии затратности или убыточности (для дарителя, займодавца) и прибыльности (для одаряемого, заемщика), которые в условиях товарного производства имеют стоимостной характер.

Отношения динамики могут быть договорными (во всех приведенных выше случаях) и внедоговорными (например, отношения, возникающие при наследовании имущества умершего или при возмещении причиненного вреда).

Жилищное и гражданское законодательство: соотношение

Основная часть жилищного законодательства до 70-х гг. XX в. входило в состав гражданского законодательства, пока не были приняты специальные жилищные законы — Основы жилищного законодательства и жилищные кодексы.

В течение 1983—1995 гг. жилищное и гражданское законодательство России развивались отдельно друг от друга.

Сегодня ГК РФ содержит наиболее важные нормы, связанные с осуществлением прав на жилое помещение (главы 18 и 35). Согласно ст. 288 ГК РФ собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Предусматривается, что жилые помещения предназначены для проживания граждан и что гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов своей семьи. Одновременно ГК РФ устанавливает, что жилые помещения их собственники могут предоставлять другим гражданам для проживания на основании договора.

Вторая часть ГК РФ включает главу 35 «Наем жилого помещения», посвященную общему регулированию найма жилого помещения, при этом ГК РФ «исходит из подразделения такого найма на наем жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования и наем жилого помещения в домах (квартирах) граждан и организаций, осуществляемый, как правило, на коммерческих началах (коммерческий наем)».

Вместе с тем в ГК РФ прямо признается самостоятельное существование жилищного законодательства как отрасли законодательства.

Это вытекает из Конституции РФ, в которой упоминаются отдельно гражданское (п. «о» ст. 71) и жилищное (п. «к» ст. 72) законодательство.

Так, в ст. 288 ГК РФ закрепляется, что «перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством». В соответствии со ст. 292 ГК РФ «члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользоваться этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством».

Из этого следует, что гражданское законодательство регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями лишь тогда, когда жилье является предметом гражданского оборота. Отношения собственности, вещные отношения в жилищной сфере — это области, регулируемые гражданским законодательством.

Отношения, связанные с использованием жилища, и целый ряд других вопросов регулируются жилищным законодательством. Кроме того, в силу Конституции РФ гражданское и жилищное законодательства имеют различные компетенции.

Гражданское законодательство, согласно ст. 71 Конституции РФ, относится к исключительному ведению Российской Федерации, а жилищное (ст. 72 Конституции РФ) — входит в совместную компетенцию России и ее субъектов. Поэтому отношения по эксплуатации и пользованию жилыми помещениями могут регулироваться как Российской Федерацией, так и её субъектами.

В статье 672 ГК РФ дается определение договора найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования. Одновременно указывается, что «договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством». По правилам жилищного законодательства определяются, например, пригодность жилого помещения для проживания. Следовательно, наём жилого помещения социального использования и другие аспекты жилищных отношений — это в основном предмет регулирования жилищного законодательства.

К этому договору применимы ст. 674, 675, 678 ГК РФ и некоторые другие. Что касается иных положений ГК РФ, то они «применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством» (п. 3 ст. 673 ГК РФ), т.е. в субсидиарном (восполнительном) порядке.

Правила и нормы эксплуатации жилищного фонда

В 2003 г. Госстрой принял документ, описывающий порядок эксплуатации жилья. Он включает в себя ссылки на иные акты, в нем прописаны обязанности собственников квартир и общего имущества многоквартирного дома. От них, например, требуется бережное отношение к недвижимости и объектам благоустройства. О чем еще говорится в документе?

Описываются виды и порядок осмотра, технического обслуживания.
Виды ремонта (текущий и капитальный), порядок проведения.
Организация обслуживания жилых помещений, чердаков, объектов благоустройства.
Порядок подготовки к отопительному сезону.
Организация диспетчерской службы.
Проведение уборки в условиях разных сезонов (зимы, лета).
Значительная часть документа отведена под описание обслуживания стен, перегородок, полов, покрытий, крыш, окон.

Заключительная часть правил и норм эксплуатации жилищного фонда посвящена формам документов, отражающих состояние дома, фиксирующих проведение осмотров, ремонта и иных мероприятий.

Жилищные правоотношения, субъекты и объекты жилищных прав.

Жилищные правоотношения — это общее, родовое понятие, которым охватываются различные виды отношений, возникающих по поводу жилища: по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, по управлению и эксплуатации жилищного фонда и т.д. В результате регулирования нормами жилищного права общественных отношений они приобретают правовую форму и становятся жилищными правоотношениями.

К видам жилищных отношений относятся отношения по поводу:

1. возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

2. пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

3. пользования общим имуществом собственников помещений;

4. отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

5. учета жилищного фонда;

6. содержания и ремонта жилых помещений.

Субъектами жилищных правоотношений являются:

1. граждане;

2. юридические лица;

3. Российская Федерация;

4. субъекты Российской Федерации;

5. муниципальные образования.

Понятие жилого помещения.

Под жилым помещением, согласно пункту 2 статьи 15 ЖК РФ понимают изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Оно должно отвечать противопожарным, техническим, градостроительным и санитарным требованиям:

Пункт 3 статьи 15 ЖК РФ определяет, что порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ и другими федеральными законами.

Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, установленным «Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу», утвержденным постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (п. 15 ст. 15 ЖК РФ).

Перевод жилых помещений в нежилых и нежилых помещений в жилые.

Существенным моментом также является то, что Жилищный кодекс закрепил общее правило о возможности перевода жилых помещений в нежилые и наоборот, однако, при этом должны быть соблюдены обязательные требования ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности. Жилищный кодекс РСФСР содержал только общие правила о переводе жилых помещений в нежилые. ГК РФ же упоминает только о переводе жилых помещений в нежилые. Такой перевод согласно пункту 3 статьи 288 ГК РФ должен производиться в порядке, определяемом жилищным законодательством. Поэтому нормы ЖК РФ, допускающие, помимо перевода жилых помещений в нежилые, и перевод нежилых в жилые являются принципиально новыми.

Положения статьи 22 Жилищного кодекса РФ регламентируют, случаи, когда перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается.

Жилищный кодекс РФ впервые на уровне закона в статье 23 установил единый, строго регламентированный порядок перевода помещений.

Решение о переводе, а также о переустройстве и перепланировки жилого помещения принимает орган местного управления, в силу своей компетенции, определенной в статье 14 ЖК РФ, а в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге такая компетенция должна быть определена законом данных субъектов Российской Федерации.

Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательным указанием на нарушение, которое препятствует переводу помещения. Форма уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение утверждена постановлением Правительства РФ от 10 августа 2005 г. № 5021.

Это решение может быть обжаловано в суде.