Федеральный закон «об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 n 102-фз ст 77 (ред. от 30.04.2021)

Какие изменения были внесены в закон в 2017-2018 году

В 2017-2018 году закон об ипотеке претерпел множество изменений. Рассмотрим закон об ипотеке именно с последними изменениями более подробно:

1. Первые изменения коснулись порядка оформления ипотечного договора вместе с договором-купли продажи. Благодаря чему кредит заемщикам стало получать намного проще. Дополнительно в закон была внесена новая статья, касающаяся внедрения программы реновации в Москве.
2. 25 ноября 2017 года был принят ФЗ №328. По нему граждане получили возможность оформлять ипотечный договор даже в том случае, если залог у них возник по другим документам.

Также изменения были внесены и в ст.4 закона об ипотеке. В ней теперь четко обозначен список лиц, который будет нести расходы за все процедуры.

Например, в новой редакции закона об ипотеке говорится о том, что заявитель не вправе передавать в залог финансовому заведению космические объекты.

Новые изменения были внесены и в ст.6. действующего закона об ипотеке. Здесь четко обозначены недвижимые объекты, которые можно передавать в залог финансовому заведению.

А еще изменения были внесены и в ст.9. Они помогают пользователю лучше разобраться во всех правилах, изменениях к ним.

Обзор документа

Внесены изменения в Закон об ипотеке (залоге недвижимости).

Ранее заемщик мог застраховать свою ответственность только на случай недостаточности денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества.

Согласно поправкам страховым случаем является неисполнение заемщиком — физлицом требования о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой. Оно должно быть предъявлено в связи с неуплатой или несвоевременным внесением суммы долга полностью или в части. Условия — кредитору не хватило денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, либо стоимость этого имущества, оставленного кредитором за собой, оказалась недостаточной для удовлетворения обеспеченных ипотекой требований в полном объеме.

Кроме того, закреплена возможность страхования финансового риска кредитора по ипотеке. Это должно повлечь за собой снижение ставок ипотечного кредитования, требований к размеру первоначального взноса, а также расширит возможности банков по выдаче ипотечных кредитов.

Причем убытки залогодержателя уменьшаются на сумму страховой выплаты, причитающейся ему как выгодоприобретателю по договору страхования ответственности заемщика (если таковой был заключен).

Страховая сумма по договору страхования ответственности заемщика должна составлять от 10% до 50% от размера основного долга, а по договору страхования финансового риска кредитора — не менее 10%.

При расчете страховой выплаты не учитываются причитающиеся выгодоприобретателю неустойки (штрафы, пени), а также проценты за пользование чужими денежными средствами.

Договор страхования может быть заключен на время действия обеспеченного ипотекой обязательства либо на срок не менее того, в течение которого сумма этого обязательства составляет более 70% от стоимости заложенного имущества.

В случае погашения ипотеки договор страхования прекращается. При этом страховщик имеет право на часть страховой премии пропорционально времени, в течение которого действовало страхование. При отказе страхователя от договора страхования уплаченная страховщику страховая премия не возвращается.

Прежняя редакция закона предусматривала следующее. Если залогодержатель оставляет за собой предмет ипотеки — жилое помещение, а стоимости последнего недостаточно для полного удовлетворения его требований, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и оно прекращается. Задолженность также считается погашенной, если размер обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки.

Вместо этого прописано, что обязательства заемщика — физлица прекращаются в том случае, если денежных средств, вырученных от реализации жилья — предмета ипотеки, либо стоимости этой недвижимости, оставленной залогодержателем за собой, оказалось недостаточно, чтобы удовлетворить все денежные требования кредитора-залогодержателя с даты получения им страховой выплаты по договору ипотечного страхования (заемщика или кредитора).

Федеральный закон вступает в силу по истечении 30 дней после его официального опубликования.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Какими еще законодательными актами регулируется процесс взятия квартиры в ипотеку

Действительно процесс взятия ипотеки становится очень популярным у населения, поэтому каждый человек стремится заранее изучить описанный выше федеральный закон. Но не только закон 102-ФЗ регулирует процесс взятия квартиры в ипотеку. Он лишь рассказывает про самую суть данного процесса.

Помимо него процесс взятия квартиры в ипотеку регулируют следующие законодательные акты:

• ФЗ-188. Он рассказывает о процессе пользования и управления жилым помещением.
• ФЗ-122. Данный закон рассказывает о необходимости регистрировать все сделки, связанные с недвижимыми объектами.
• ФЗ-51. Рассказывает об особенностях взятия различных кредитов населением.
• ФЗ-218. Данный закон рассказывает все про кредитные истории.
• В данном законодательном акте говорится об особенностях взятия военной ипотеки.
• Данный закон рассказывает о программе «Молодая семья».
• В данном разделе говорится о том, кто и какую ответственность будет нести за совершение гражданином противоправных действий.

Права кредиторов

Банк, выдающий ипотечный кредит, имеет право требовать от заемщика предоставление информации о его финансовом положении. Также финансовое учреждение имеет право передавать закладную другим лицам согласно заключенному договору в простой письменной форме.

В 2018 г. президент РФ известил правительство о своем намерении внести поправки в действующий закон «Об ипотеке». Согласно новой редакции закона планируется снижение ставки до 6% при рождении второго ребенка, а также переход на новую систему взаимодействия между застройщиком и дольщиком – на эскроу-счет. В новом законе можно найти ответы на все вопросы, касающиеся ипотечного кредитования, порядка оформления ипотеки, способа ее погашения, взыскания имущества и т. д.

3. Как заключить договор приобретения недвижимости с ипотекой?

Законом установлено, что при включении соглашения об ипотеке в соответствующий договор, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке
(п. 3 ст. 10 Закона об ипотеке).

Условие об ипотеке может быть включено в разные виды договоров. Это может быть договор купли-продажи, мены, ренты и т.д.

Наибольшей востребованностью пользуются договора купли-продажи жилья с использованием кредитных средств.

Рассмотрим особенности ипотеки в силу закона при приобретении объекта недвижимости за счет кредитных или заемных средств.

При покупке недвижимости за счет кредитных средств заключается договор купли-продажи объекта недвижимости. Сторонами такого договора являются покупатель, которому предоставляется кредит на основании кредитного договора или договора займа, и продавец — собственник объекта недвижимости или его представитель.

При этом в договоре купли-продажи указываются не только существенные условия договора купли-продажи, но и существенные условия ипотеки: предмет договора, источник оплаты приобретаемой недвижимости, порядок расчетов между сторонами, права и обязанности сторон, срок действия договора и иные условия.

Для заключения договора купли-продажи с использованием кредитных средств следует следует последовательно предпринять ряд шагов:

1. Шаг 1 — выбрать банк, изучив ипотечные программы различных банков и условия предоставления ими кредитов (процентная ставка, порядок внесения платежей, срок ипотеки, размер ежемесячных выплат, условия досрочного погашения и пр.).
2. Шаг 2 — заполнить анкету и подготовить документы для получения кредита под залог недвижимости.
3. Шаг 3 — подать документы в банк и дождаться одобрения на выдачу кредита.
4. Шаг 4 — после получения предварительного одобрения от банка подобрать подходящее под Ваши критерии недвижимое имущество, которое также отвечает требованиям банка. Для минимизации рисков, связанных с приобретением жилья, рекомендуем доверить поиск и анализ информации о конкретном, выбранном Вами, объекте недвижимости профессионалам. Для этого просто закажите паспорт объекта.

   В случае необходимости на этом этапе может быть подписано соглашение о задатке либо предварительный договор купли-продажи (ст. 380, п. 1 ст. 429 ГК РФ).

5. Шаг 5 — повторно обратиться в банк для выдачи кредита, дополнив пакет документов:
   • отчетом независимого оценщика о рыночной стоимости недвижимости (п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке; ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»);
   • копией соглашения о задатке (авансе) или копией предварительного договора купли-продажи (по требованию банка);
   • договором страхования рисков (жизни и здоровья заёмщика, приобретаемого имущества и пр.).
6. Шаг 6 — заключить договор купли-продажи с использованием кредитных средств (может быть составлен банком или подготовлен сторонами договора).

   Как правило, составляются и подписываются следующие документы:

   • кредитный договор на заранее оговоренных условиях (ст.ст. 819, 820 ГК РФ; ст. 9.1 Закона об ипотеке; ст. 6.1 Федерального Закона от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займ)).
   • договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств (п. 1 ст. 549 ГК РФ);
   • закладная (готовится банком) (п. 1 ст. 13 Закона об ипотеке).
7. Шаг 7 — зарегистрировать право собственности на недвижимость и ипотеку в силу закона.

Рынок недвижимости: до и после 1 июля 2019 г.

В России с июля 2019 г. больше не будет такого понятия, как долевое строительство, при котором застройщик привлекал средства дольщиков (физических или юридических лиц) для строительства недвижимости, которую после возведения он должен был передать всем участникам долевого строительства. С июля 2019 г. рынок недвижимости переходит на новую систему.

По новому закону застройщики должны будут реализовывать квартиры в новостройках через эскроу-счета – безопасные счета, гарантирующие сохранность денег покупателя при не наступлении определенных условий. По новым правилам застройщики не смогут получить деньги покупателей недвижимости до момента сдачи дома в эксплуатацию. Необходимость перехода на эскроу-счета заключается в том, что между застройщиком и дольщиком появляется новый игрок – банк.

По новой системе дольщик открывает в банке эскроу-счет, вносит на него денежные средства и эти деньги хранятся на счету до окончания строительства дома. А застройщику выдается проектное финансирование, то есть открывается кредитная линия на строительство.

Несмотря на то что цены на недвижимость в России начали плавно расти в 2018 г., рынок показывал повышенный спрос. Этому способствовали такие факторы, как снижение процентной ставки по ипотеке и ожидание скачка цен с 1 июля, когда строительный бизнес перейдет на проектное финансирование. Аналитики делают свои прогнозы. Они считают, что в 2019 г. с рынка уйдет большое количество застройщиков.

Последующая ипотека

Последующая ипотека заключается в повторном залоге уже заложенного имущества. Это может быть залог одному и тому же кредитору (по другим обязательствам), или же другим.

Важно соблюдать условия первоначального договора ипотеки. Если в нем содержится прямой запрет на последующую ипотеку (а в большинстве договоров жилищной ипотеки так и есть), то такая сделка будет признана недействительной независимо от того, знал об этом потенциальный залогодержатель или нет

Есть также случаи, когда в договоре указываются требования к оформлению последующей ипотеки. В этом случае новый договор должен быть заключен с соблюдением этих условий.

В остальном последующая ипотека мало отличается от действующей

Особое внимание стоит уделить только порядку взыскания. Здесь следует руководствоваться правилом приоритетных прав требования, в соответствии с которым проводиться погашение обязательств по очереди, начиная с первого кредитора

Так что последнему кредитору денег от реализации имущества может и не хватить.

Обзор Федерального закона “Об ипотеке”

Данный документ состоит из 79 статей, разбитых на 14 глав. Здесь учитываются любые нюансы, возникающие в договоренностях между сторонами. Рассмотрим краткое содержание.

Глава первая описывает основные понятия, использующиеся в документе и его основные положения. Здесь кратко раскрывается суть механизмов работы данного Федерального закона.

В следующей части рассматриваются основополагающие пункты заключения договора по ипотеке. Здесь прописаны моменты, которые обязательно включаются в состав типового договора, и те, которые включать в договор нет необходимости. Также перечислены возможности участвующих в сделке сторон.

Здесь же описан весь процесс госрегистрации договоров этого типа и указаны нюансы введения в договор третьих лиц, могущих стать непосредственными участниками сделки при различных обстоятельствах.

В третьей главе рассматривается такой предмет, как закладная, а также этапы ее составления. Отмечены пункты как могущие войти в стандартную закладную, так и те, которые ни в коем случае указаны там быть не должны. В отличие от второй главы, где процедура государственной регистрации была представлена общими моментами, здесь приведены все ее подробности, а также рассмотрены различные ситуации, возникающие при ее проведении.

Следующая глава рассказывает об оплате государственной пошлины, а также о тех документах, что могут понадобиться в случае оформления ипотечного договора. Рассмотрены условия, могущие служить отказом в госрегистрации, упоминается также каким образом его можно законно обжаловать. Также в главе описана ответственность, которая накладывается на федеральные органы, замеченные в нарушении действующих норм законодательства.

Глава пять упоминает о сохранности ипотечного имущества и перечисляет меры, с нею связанные. Подробно описано, какие права на момент совершения сделки предоставляются кредитору на залоговую недвижимость, какие – заемщику. Каким образом можно уберечься от посягательств на предмет договора третьими лицами. Кто именно должен отвечать за содержание и текущий ремонт ипотечного имущества. Естественно, расписано, какую именно ответственность несут все стороны, заключающие договор и меры, применяемые к участникам, нарушившим свои обязательства по имуществу.

В следующей главе Федерального закона регулируется процесс перехода прав на недвижимость. Здесь также указываются факторы, влекущие за собой изъятие имущества по залогу в пользу кредитора. Учтены также моменты, при которых недвижимость передается как в принудительном, так и в добровольном порядке.

В статьях составляющих седьмую главу закона рассматривается процесс оформления ипотеки, и все тонкости связаны с его проведением.

Передача накладной по залогу и все процессы ее сопровождающие рассматриваются в следующей главе. Здесь же описывается возможность уступки в законодательном порядке прав по договору.

Глава девять содержит описания обстоятельств, при которых кредитор обращается в соответствующие органы, если заемщик отказывается передавать имущество, вписанное в договоре как залоговое, на добровольной основе. В статьях следующей главы расписывается последовательность реализации такового имущества кредитором, чтобы возместить финансовые издержки.

Одиннадцатая и двенадцатая главы рассматривают особенности ипотечного кредитования в случае, когда залоговым имуществом будет служить участок земли, а также имущество промышленного характера (производственные здания, собственность предприятий, сооружения нежилого фонда). Здесь подробно рассматриваются принципы взаимодействия сторон договора, а также законодательные способы разрешения конфликтов.

Статьи предпоследней главы описывают сделку, при которой залогом является жилой дом либо квартира. Как и в предыдущих главах, здесь подробно, для обеих сторон сделки, указываются предпринимаемые действия, необходимые документы и способы разрешения спорных ситуаций.

Переуступка

Залогодержатель вправе, по своему усмотрению, передать право требования исполнения обязательств по ипотеке любому третьему лицу. К примеру, если банк захочет переуступить залог сторонней организации, она совершенно не обязательно должна иметь лицензию на осуществление ипотечного кредитования.

При этом лицо, к которому перешло право по ипотеке, получает и права по обязательству, обеспеченному залогом. То есть это лицо встает на место первоначального кредитора.

Передача закладной совершается путем заключения договора в простой письменной форме. На ценной бумаге должна быть сделана соответствующая запись о новом залогодержателе.

Что интересно, закон прямо запрещает делать записи на закладной о запрете передачи ее третьим лицам. Такая запись априори является ничтожной.

Ипотека на нежилые помещения

Ипотека нежилых помещений имеет ряд особенностей, которые описаны в соответствующем разделе закона.

Так, предприятие как единый имущественный комплекс, передается в ипотеку со всем имуществом, которое находится на территории, включая земельный участок.

Отдельно стоящее нежилое помещение передается в залог полностью, вместе с земельным участком.

При этом залогодержатель никоим образом не может препятствовать или ограничивать право залогодателя на пользование имуществом. Исключения составляют только сделки с отчуждением недвижимости и передачей его в залог.

Предприятие может быть передано в залог только в том случае, если сумма долговых обязательств составляет не менее половины оценочной стоимости имущества. Срок предъявления требований к взысканию залога – не менее одного года с момента заключения договора.

Допустим, предприятие N передано в ипотеку банку Y по кредитному договору на срок 9 месяцев. В случае если предприятие не погасит долг, банк все равно не может начать процедуру взыскания ранее, чем через 12 месяцев с даты подписания документа.

К слову, взыскать долг с предприятия по ипотеке возможно только по решению суда.

О чем гласит новый закон

В настоящее время действует новый федеральный закон об ипотечном кредитовании, который правительство РФ не планирует отменять. Он эффективно работает и выполняет все свои функции. Но сейчас планируется то, что в закон ФЗ-102 все-таки будут внесены изменения.

Например, уже 1 июля 2018 года в силу вступят новые законы, касающиеся порядка оформления закладной. Это ускорит процесс оформления документов, т.к. большая часть опций будет доступна через сайт «Госуслуги».

Подытожим: закон об ипотеке – это действительно полезный документ, который поможет заемщикам разобраться в ипотечном кредитовании, грамотно оформить ипотечный договор.

Особенности залога нежилого имущества

В 12 главе прописаны особенности при передаче в залог нежилых помещений:

• предприятие оформляется в залог со всем имуществом и землей, на которой оно расположено;
• нежилое здание, стоящее на отдельном участке также передается в залог с участком земли под ним;
• кредитор не препятствует владельцу имущества в его использовании, если иное не прописано договором залога.

Исключение по передачи земли со зданиями и сооружениями вместе с землей возникает в том случае, если она передана собственнику на условиях аренды. Взыскивать долги с предприятий по ипотеке можно только после вынесения решения суда.

Об ипотеке простыми словами

Другое название ипотеки – залог недвижимости. Так называется способ, посредством которого обеспечиваются обязательства, когда должник предоставляет кредитору преимущество в удовлетворении своих требований из стоимости залога, каковым становится недвижимое имущество. В системе этих отношений должник выступает в качестве залогодателя, а кредитор – в роли залогодержателя.

В самом общем случае ипотека может служить обеспечением денежных обязательств разного вида. Предполагается при этом, что обязательства могут быть уже существующими к моменту заключения ипотечного договора, а могут возникнуть и в будущем. В настоящее время ипотека получила свое развитие в области предоставления займов и кредитов гражданам.

Ипотека может возникнуть как в силу закона, так и по ипотечному договору. В силу закона залог возникает, когда совершается сделка по купле-продаже недвижимого имущества без его оплаты покупателем в полном объеме. При этом продавец выступает залогодержателем, а покупатель – залогодателем. Ипотека по договору предполагает совершение письменной сделки между двумя или даже несколькими сторонами. По такому договору залогодателем становится собственник или лицо, на законных основаниях осуществляющее хозяйственное ведение объектом.

Краткая характеристика разделов

ФЗ №102 состоит из 14 глав, каждая из которых рассматривает ключевые аспекты ипотеки:

1. Основные положения. Раздел определяет понятие ипотеки, основания ее возникновения и перечень недвижимого имущества, которое может быть передано в залог для обеспечения долговых обязательств.
2. Договор об ипотеке. Эта глава посвящена правилам заключения ипотечного договора и регистрации залога в Росреестре.
3. Закладная. Здесь все о содержании, оформлении, регистрации и осуществлении прав по закладной.
4. Регистрация ипотеки. Раздел устанавливает порядок регистрации ипотеки, условия изменения регистрационной записи о залоге, размер госпошлины и снятие с недвижимости обременения.
5. Сохранность залога. Глава устанавливает обязанность залогодателя обеспечивать сохранность недвижимости, в том числе путем ее страхования. Здесь же говорится о последствиях утраты и порчи залога для должника.
6. Права на имущество третьих лиц. Устанавливаются условия и порядок передачи прав на заложенное имущество к третьим лицам.
7. Последующая ипотека. Раздел регулирует вопрос повторного обременения имущества: условия, на которых это возможно и правила регистрации.
8. Уступка прав по договору ипотеки. В этой главе говорится о том, что банк может продать третьим лицам право требования долга.
9. Взыскание. Определены основания для взыскания предмета залога, судебный порядок и способы решения споров.
10. Реализация заложенной недвижимости. Глава устанавливает порядок проведения торгов и основания для прекращения взыскания на имущество.
11. Особенности ипотеки земельного участка. Приведен перечень участков, которые могут находиться в залоге, права сторон сделки на сооружения, находящиеся на заложенной земле, особенности взыскания участка в зависимости от категории земли.
12. Ипотека предприятий. Устанавливаются сроки исполнения обязательств при ипотеке предприятий, права заемщика, а также правила взыскания на предмет залога.
13. Ипотека жилой недвижимости. Раздел рассматривает правила оформление квартир и домов в залог и определяет порядок реализации имущества в случае обращения взыскания на него.

Регистрация ипотеки

Ипотека в силу закона должна быть зарегистрирована в Росреестре. Кроме закона «Об ипотеке» этот процесс регулируется законом №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Государственная регистрация формально заключается в записи о сделке в Единый государственный реестр недвижимости.

Основанием регистрации сделки является совместное заявление залогодателя и залогодержателя, либо на основании заявления нотариуса, удостоверившего договор.

Регистрация ипотеки в силу закона проводится с одновременной регистрации права собственности лица, на чьи права накладывается обременение. При наличии регистрируется закладная.

Как обеспечивается сохранность переданного жилья

В пятой главе закона говорится о том:

1. Как собственник может пользоваться переданным недвижимым объектом.
2. Кто должен ремонтировать, содержать недвижимый объект. Обычно за этим следит залогодатель. Если же он не выполняет свои требования по ипотеке, то в силу закона финансовое заведение вправе досрочно закрыть кредитный договор, принудить заемщика провести быстрое погашение займа.
3. Как и кто должен быть застрахован недвижимый объект. Обычно объекты страхуют сами собственники. Причем застраховать он его обязан на сумму, соответствующую сумме задолженности. Некоторые финансовые заведения требуют от владельца имущества застраховать свою жизнь, но делать это не обязательно. Если владелец жилья не выполняет свои требования, то финансовое заведение также вправе досрочно расторгнуть договорное соглашение.
4. Какие действия нужно предпринять для того, чтобы защитить жильё от действий третьих лиц, стихийных бедствий, иных неприятностей.
5. Что финансовое заведение вправе в любое удобное для него время проверить заложенный недвижимый объект.
6. Какие права есть у финансового заведения для обеспечения своих интересов.
7. С какими последствиями могут столкнуться владельцы, финансовое заведение при утрате, потере жилья, несвоевременном погашение ипотеки в силу закона.

Ужесточение работы застройщиков

С середины 2019 года в нашей стране была введена новая система расчета между застройщиками и покупателями недвижимости. Согласно закону об ипотеке 102-ФЗ (редакция действующая), продажа квартир в новостройках теперь осуществляется через эскроу-счета. Это безопасные счета, на которых средства покупателей сохраняются, пока дом не будет сдан в эксплуатацию. Таким образом, застройщик сможет получить деньги только после исполнения им всех обязательств. Такая схема защищает права дольщиков, вводя еще одного посредника – банк. Покупатель открывает эскроу-счет и вносит на него деньги. Пока дом возводится, средства хранятся на счете. Для застройщика же открывается кредитная линия в банке.

Особенности ипотеки на землю

Ипотека земельных участков возможна в случае, если оборот таких объектов не ограничен законодательством или его размер превышает минимальное значение, установленное нормативными актами для участков подобного рода и предназначения.

В залог могут быть предоставлены земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности. Но есть условия:

• участок должен быть выделен для индивидуального жилищного строительства в рамках социальных программ;
• ипотека должна быть связана с получением кредита на обустройство этого участка;
• решение о возможности залога принимается муниципальным органом.

Земельный участок, приобретенный за счет кредитных средств, передается в залог с момента оформления права собственности. В случае если собственник захочет построить на земле какие-либо здания или сооружения, ему не нужно спрашивать разрешения залогодержателя. Только, если это не противоречит договору, эти строения также станут предметом залога. Это как раз тот момент, когда работает принцип неделимости, то есть строения не могут существовать отдельно от участка, соответственно, они тоже включаются в залог.

Рассмотрим и другой случай. К примеру, гражданин Х имеет в собственности земельный участок, приобретенный на личные средства и не имеющий обременений. Однажды он решил построить на этом участке жилой дом на средства ипотечного кредита. Банк выдал деньги и с этого момента взял в залог участок. А затем, после постройки дома и оформления прав на него, возьмет в залог еще и дом. Тот же принцип неделимости. Только в этом случае кредитор изначально взял в залог землю, поскольку жилье еще не построено, а кредит должен быть чем-то обеспечен.

Обращение взыскания на землю происходит также путем проведения открытых торгов. Важную особенность имеет реализация земель сельскохозяйственного назначения. До тех пор, пока урожай не собран и не реализован, на эти земли не может быть обращено взыскание.

Закон об ипотеке: основные положения

Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102 от 16.07.1998 г., как и любой другой законодательный акт, имеет свои особенности, в том числе, устанавливает права и обязанности для участников правоотношений в данной сфере, а также дает четкое определение понятию «ипотеки». В соответствии с законодательным актом, ипотека — есть одна из форм залога, когда закладываемое имущество остается в собственности должника, но при этом кредитор имеет право приобрести на него право и получить удовлетворение за счет его реализации, если должником не выполняются возложенные на него обязательства. 

Основные положения закона об ипотеке статьями 1-8 устанавливают основания возникновения ипотеки, обязательства и требования ее обеспечения, перечень имущества, которое может является предметом ипотеки и право его отдачи по соответствующему договору. Так, согласно нормам статьи 5 закона, предметом ипотеки может быть недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ, в том числе: 

• земельный участок (исключения перечислены в ст. 63 закона об ипотеке);
• дачи, садовые участки и дома, гаражи;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;
• жилые помещения;
• предприятия, здания и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• машино-места.

Эта же статья устанавливает, что предметом ипотеки не может быть часть имущества, которое не подлежит разделу в натуре без изменения его назначения.

Что может помешать сделке

• Если объект недвижимости продается по доверенности и собственник жилья не изъявляет желания на продажу квартиры, то сделка может не состояться.
• Государственный регистратор может приостановить процесс регистрации сделки, если у него закрадутся сомнения в подлинности полученных документов.
• В течение 1 месяца заинтересованные лица должны устранить причины, которые препятствуют процессу регистрации прав на объект недвижимости.
• Регистрация прав может быть остановлена на основании судебного решения.
• Если документы не будут отвечать требованиям и содержанию, тогда в регистрации прав заявителю будет отказано.
• Если в правоустанавливающем документе на предмет сделки не будет указана фамилия заявителя прав, тогда регистрация сделки может не состояться.

Чтобы сделка состоялась, заинтересованные лица должны устранить все замечания и недочеты в течение определенного срока (обычно на устранение ошибок выделяется срок в 1 месяц). После внесения всех поправок заявитель может подать повторный запрос для оформления регистрации ипотечного договора.

Похожие записи:

Статья 811. последствия нарушения заемщиком договора займа Когда и как можно уволить в связи с утратой доверия? Федеральный закон «о государственном (муниципальном) социальном заказе на оказание государственных (муниципальных) услуг в социальной сфере» от 13.07.2020 n 189-фз Куда направить жалобу на заведующую детского сада от сотрудников Виды и характеристики документарных аккредитивов, используемые в международной торговой практике Этапы рассмотрения дела об административном правонарушении