Ст. 429 гражданского кодекса рф в текущей редакции и комментарии к ней

Оглавление

Содержание

Договор должен состоять из четырех основных частей:

Преамбула. В данной части указываются реквизиты сторон сделки:
- Ф.И.О. покупателя и продавца;
- реквизиты из паспортов.
Если в качестве продавца выступает более одного владельца, то указываются реквизиты каждого из них.
Предмет договора. В этом разделе нужно описать как можно шире предмет продажи:
- указать адрес;
- этаж;
- размер жилплощади;
- количество комнат;
- номер кадастрового учета;
- общее состояние приобретаемой квартиры;
- основания возникновения прав на имущество у продавца;
- различные обременения (регистрация, залог и т.д.).
Условия будущей покупки. В этой части указываются все условия сделки:
- стоимость покупки;
- сумма внесенного аванса или задатка;
- порядок расчетов.
Также рекомендовано указать в договоре об обязательствах каждой из сторон в случае нарушения одной из них условий данного соглашения.
Заключительная часть. В данном разделе нужно указать следующие сведения:
- крайние сроки заключения основного договора;
- ответственные стороны за оформление документов, оплату расходов по производимой сделке и т.п.;
- в конце указать реквизиты сторон, дату составления предварительного договора и поставить подписи.

Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры
Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры

Теперь более детально остановимся на каждом пункте документа.

Стороны

Если у жилплощади несколько владельцев, то все они должны выступать в качестве продавцов

В случае покупки квартиры у фирмы (например, у застройщика) в роли продавца должна выступать не только компания, но и физическое лицо, которое представляет интересы всей фирмы. В этом случае реквизиты фирмы должны быть следующие:

полное наименование;
номер свидетельства о государственной регистрации;
также указывается организационно-правовая форма;
и, обязательно, все реквизиты физического лица, которое выступает представителем компании.

В качестве покупателя должен выступать субъект, который по окончанию сделки окажется владельцем квартиры, и на его имя будет зарегистрировано имущество. Заключать предварительный договор купли-продажи родственниками или друзьями разрешено только, если есть нотариальная доверенность на совершение подобных сделок.

Если одна из сторон действует на основании доверенности, то номер этого нотариального документа также следует отобразить в преамбуле договора.

Для полной уверенности рекомендуется обменяться копиями паспортов заинтересованных сторон для корректного составления предварительного документа на продажу.

Предмет соглашения

Подойдите к описанию квартиры внимательно, указывая на малейшие тонкости: состояние квартиры, мебель и ремонт, с которыми продавец готов подписать договор об отчуждении, чтобы при заключении основного договора не возникли сложности.

Также можно приложить к документу техпаспорт (копию) на квартиру.

Для уменьшения рисков желательно письменно уточнить, что продавец гарантирует: квартира не находится под арестом и не в залоге.

Условия будущей покупки

В следующем пункте необходимо указать цифрами и прописью общую стоимость предмета договора. Если покупатель вносил за квартиру задаток или аванс об этом также следует упомянуть в документе.

Существует разница между авансом и задатком. В соответствии со статьей 380 ГК РФ задаток выплачивается покупателем в счет погашения всей стоимости приобретаемого имущества. А статья 381 ГК РФ гласит, что, если нарушение договора произошло по вине покупателя, задаток не возвращается.

В противном случае, если договор нарушил продавец, то он обязан вернуть покупателя сумму задатка в двойном размере.

Если покупатель внес аванс за квартиру, то, в случае расторжения сделки по вине продавца, тот вернет покупателю сумма аванса. Если же в расторжении полностью виновен покупатель, то продавец не обязан возвращать ему сумму внесенного аванса.

Также в договоре можно прописать другие штрафы за нарушение условий сделки одной из сторон.

Принято вносить за квартиру аванс или задаток в размере 5-10% от стоимости квартиры. Большую стоимость платить не стоит, поскольку возможны некоторые причины, независящие от сторон и покупатель рискует остаться без уплаченных ранее средств (например, смерть одного из сторон договора).

Срок

статьей 429 ГК РФ

Если же одна из сторон не выполнила условия предварительного договора, то данный вопрос можно вынести на судебное разбирательство, но не позже, чем через 6 месяцев с крайней даты заключения основной сделки.

Срок предварительного договора

Одним из требований, предъявляемых к предварительному договору, является указание в нем срока, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор. Однако неуказание такого срока не влечет недействительности положений предварительного договора или признания его незаключенным. В случаях, когда подобный срок не определен, основной договор подлежит заключению сторонами в течение 1 года с момента подписания предварительного.

Согласно ст. 190 ГК РФ срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. С учетом этого в предварительном договоре необходимо указывать конкретную дату заключения основного договора или период времени, по истечении которого он подлежит заключению.

Кроме того, срок может определяться указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. В этом случае следует иметь в виду, что нельзя указывать событие, в отношении которого нет полной уверенности, что оно может произойти. Например, таким событием не может являться регистрация права собственности на недвижимое имущество.

Пример 3. Индивидуальный предприниматель С. заключил с полным товариществом «ВалГер» предварительный договор, предусматривающий подписание в последующем договора купли-продажи здания швейного цеха. В качестве срока для заключения основного договора стороны предусмотрели момент государственной регистрации права собственности продавца (товарищества).

Однако факт государственной регистрации права собственности имеет заявительный характер и зависит от воли одной из сторон, в связи с чем не является неизбежным событием. С учетом положений ст. 190 ГК РФ срок в предварительном договоре не был установлен, поэтому должен действовать годичный срок, в течение которого стороны могли реализовать свое право на заключение основного договора согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ (см. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 07.06.2006 по делу N А82-6951/2005-7).

Если до окончания срока, предусмотренного в предварительном договоре, основной договор не будет заключен либо одна из сторон не направит другой предложение о заключении основного договора, то обязательства сторон по предварительному договору прекращаются.

Пример 4. Арбитражным судом было отмечено, что соглашение от 18 мая 2000 г. по своей правовой природе является предварительным договором, не содержащим условия о сроке, в течение которого стороны обязались заключить дополнительные соглашения о капитальном ремонте и договор аренды. Поэтому в силу ч. 4 ст. 429 ГК РФ данные основные договоры должны быть заключены в течение одного года с момента заключения предварительного договора, то есть до 18 мая 2001 г.

В указанный срок такие соглашения и договор аренды стороны не заключили, и ни одна из сторон не обращалась к другой стороне с предложениями об их заключении. В связи с этим в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором, считаются прекращенными (Постановление ФАС Центрального округа от 06.06.2003 по делу N А09-7746/02-19).

Иными словами, стороны лишатся права понуждения к заключению основного договора в судебном порядке и, соответственно, не будет достигнут результат, к которому стороны планировали прийти при заключении предварительного договора.

Пример 5. Индивидуальный предприниматель В. и ООО «ТНТ» заключили предварительный договор купли-продажи нежилого помещения от 21.12.2000 и дополнительное соглашение от 23.09.2002 к предварительному договору. В предварительном договоре был предусмотрен срок заключения основного договора — до 01.04.2001. Поскольку до указанного срока обязательства сторон по заключению основного договора исполнены не были, в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ они считаются прекращенными. Дополнительное соглашение о продлении срока исполнения обязательств было заключено сторонами 23.09.2002. На этот момент обязательства сторон уже прекратились. Следовательно, заключение дополнительного соглашения в период прекращения обязательств, предусмотренных предварительным договором, не является юридически значимым фактом и не продлевает срок предварительного договора.

С учетом этого в случае уклонения одной из сторон от заключения основного договора после 01.04.2001 вторая сторона не может ссылаться на дополнительное соглашение о продлении срока предварительного договора и лишается права принудить недобросовестную сторону к заключению основного договора в судебном порядке (см. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.07.2004 по делу N А78-212/04-С1-7/3-Ф02-2611/04-С2).

Зачем составляется?

По ГК РФ предварительный договор купли-продажи квартиры составляется по разным причинам. Наиболее часто это требуется в следующих ситуациях:

по разным основаниям у покупателя на момент заключения соглашения отсутствует нужная сумма, необходимая для покупки недвижимости, например, он ждет, когда продастся его квартира или он получит деньги по наследству;
жилье покупается с помощью ипотечного кредита, поэтому перед подписанием основного контракта представители выбранного банка должны оценить жильце, так как оно выступает в качестве залога, поэтому сторонам придется дождаться решения данного учреждения;
у продавца по разным причинам отсутствуют какие-либо важные документы на квартиру, поэтому для их восстановления требуется некоторое время;
выявляются опечатки или ошибки в официальных документах.

Чтобы сделка не сорвалась, составляется предварительное соглашение. В нем прописываются последствия для какого-либо участника, который откажется от подписания основного документа. Нередко в этом контракте указываются размеры неустоек или вовсе передается задаток.

Комментарий к статье 429 ГК РФ

1. Предварительный договор призван определить порядок заключения основного договора, а также условия, которые должны быть реализованы сторонами для его заключения. Такой договор должен быть заключен, как правило, в письменной форме, определять существенные условия будущего основного договора и содержать указания о сроке его заключения, хотя не исключено использование иных форм данного договора. Предварительный его характер свидетельствует о необходимости документального выражения намерений сторон, в связи с чем наиболее востребована для него письменная форма.

Предварительный договор может быть выражен в виде:
— обмена офертой и акцептом;
— подписания единого документа.

Договор призван отразить предварительные договоренности и обязательства сторон, которые подлежат реализации до момента заключения основного договора:
— о предоставлении скидок;
— рассрочки платежа;
— последующем обслуживании.

Предварительный и основной договор приставляют собой комплекс актов, регламентирующих взаимные обязательства сторон, и реализуют в их совокупности. Нередко предварительный отражает ряд условий, реализуемых после заключения основного договора.

2. В случае отказа одной стороны от заключения основного договора вторая сторона вправе требовать его заключения в судебном порядке. Условия основного договора в таком случае базируются на договоренностях в рамках предварительного соглашения. Не соблюдение условий предварительного договора влечет за собой обязанность уклоняющейся стороны возместить контрагенту понесенные им убытки. Такие убытки включают потери вследствие незаключения договора и неполучения предусмотренного по нему исполнения.

3. Судебная практика:
— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.97 N 14;
— постановление ФАС Центрального округа от 09.07.2014 по делу N А35-1114/2013;
— постановление ФАС Уральского округа от 02.06.2014 N Ф09-2786/14 по делу N А07-13892/2013;
— постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2014 N 09АП-15720/2014-ГК по делу N А40-143576/2013;
— постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2014 по делу N А54-1686/2013;
— определение Арбитражного суда Московской области от 17.06.2014 по делу N А41-70014/13;
— решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.06.2014 по делу N А32-5718/2014;
— решение Ставропольского районного суда Самарской области от 30.05.2014 по делу N 2-1051/2014.

Форма предварительного договора и срок заключения основного соглашения

Составляя предварительный договор, стороны должны опираться на следующие правила (п. 2 ст. 429 ч. 1 ГК):

форма предварительного договора должна быть аналогичной форме, предусмотренной для ОД (например, если ОД подлежит заверению в нотариальном порядке – по закону или по соглашению сторон, то и предварительный договор предполагает нотариальную форму);
если форма ОД не определена, то предварительный договор оформляется письменно;
предварительный договор, составленный с нарушением требований законодательства к его форме, признается ничтожным, т. е. не вызывает правовых последствий, кроме тех, которые повлечены его недействительностью.

Предварительный договор не нуждается в госрегистрации.

Срок заключения ОД не относится к существенным условиям предварительного договора. Если названное условие не оговорено в предварительном соглашении, то принимается, что ОД должен быть заключен в продолжение 1 года с даты подписания предварительного(абз. 2 п. 4 ст. 429 ч. 1 ГК).

Итак, предварительный договор служит для организации заключения в будущем ОД. Предварительный договор содержит условия о предмете ОД и иные условия, которые стороны посчитали должным согласовать. Предварительный договор обязательно оформляется письменно.

Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Когда стоит и когда не стоит заключать предварительный договор

Учитывая вышеизложенные особенности Предварительного договора и его отличия от Основного договора, заключать Предварительный договор стоит далеко не во всех случаях.

Часто гражданам предлагается заключать Предварительные договоры в ситуации, когда сам факт дальнейшего заключения Основного договора далеко не очевиден.

Например, когда застройщик коттеджного поселка предлагает заключить Предварительный договор купли-продажи коттеджа и расположенного под ним земельного участка, но при этом речь идет о большом земельном участке (скажем, 6 гектаров), территорию которого, только планируется разделить на множество маленьких земельных участков, и на одном из которых построить коттедж, который затем продать вам. В этом случае заключение Предварительного договора не рекомендуется, поскольку, во-первых, вы ещё точно не знаете, в каком именно месте большого земельного участка будет расположен ваш маленький земельный участок и как он будет ориентирован, а, во-вторых, вы будете иметь весьма приблизительные представления о том, как будет выглядеть коттедж, строительство которого ещё даже не началось. Поэтому при заключения с застройщиком такого Предварительного договора купли-продажи коттеджа велика вероятность того, что вы либо не получите имущество в предполагаемые сроки (например, по причине возникновения у застройщика проблем с разделением земельного участка на множество маленьких земельных участков), либо получите коттедж, который по своим потребительским характеристикам будет существенно отличаться от того, что вы ожидали увидеть при подписании Предварительного договора.

Поэтому Предварительный договор лучше всего заключать в ситуации, когда для вас станет очевидной неизбежность заключения Основного договора, и когда вы уже будете четко видеть, что именно вам будет передано через определенный промежуток времени.

Например, застройщик построил многоквартирный дом, и предлагает заключить с ним Предварительный договор купли-продажи одной из квартир в этом, уже построенном, доме. Как правило, местные администрации заключают с застройщиками весьма жесткие по своим условиям Инвестиционные контракты, смысл которых в том, что застройщик берет на себя обязательство не просто построить ряд жилых домов в данном конкретном районе, но также берет на себя обязательства построить подъездные дороги, проложить коммуникации к этим домам, построить социальную инфраструктуру (детские сады, школы, кинотеатры, торговые комплексы и т.д.) в непосредственной близости от этих многоквартирных домов. До тех пор, пока застройщик не построит все перечисленные в Инвестиционном контракте объекты, местная администрация не выдает ему Постановление о вводе построенных им жилых домов в эксплуатацию. Таким образом, при подписании Предварительного договора купли-продажи квартиры, в указанной ситуации, вы уже будете иметь возможность осмотреть свою будущую квартиру, оценить её качество и месторасположение дома, а также увидеть, сколько ещё объектов в этом районе застройщик должен построить, чтобы получить от местной администрации Постановление о вводе дома в эксплуатацию. То есть в этом случае Предварительный договор служит гарантией того, что после получения необходимой разрешительной документации, застройщик продаст вам именно эту квартиру и именно по той цене, которая была зафиксирована в тексте Предварительного договора.

Читайте еще по этой теме:

О предварительном договоре в сфере продажи жилья
Предварительный договор купли-продажи квартиры
Предварительный договор в долевом строительстве

Телефон: 8 (495) 740-55-17

Комментарий к Ст. 429.3 Гражданского кодекса РФ

1. О сходстве и различиях опционного договора и опциона на заключение договора см. комментарий к ст. 429.2 ГК РФ.

2. Правовая конструкция опционного договора заключается в следующем:

1) по опционному договору одна сторона на условиях, предусмотренных этим договором, вправе потребовать в установленный договором срок от другой стороны совершения предусмотренных опционным договором действий (в том числе уплатить денежные средства, передать или принять имущество). За право заявить требование по опционному договору сторона уплачивает предусмотренную таким договором денежную сумму;

2) опционным договором может быть предусмотрено, что требование по опционному договору считается заявленным при наступлении определенных таким договором обстоятельств;

3) условие о возмездности опционного договора действует при условии, если:

а) опционным договором, в том числе заключенным между коммерческими организациями, не предусмотрена его безвозмездность;

б) либо если заключение такого договора не обусловлено иным обязательством или иным охраняемым законом интересом, которые вытекают из отношений сторон;

4) если управомоченная сторона не заявит свое требование в установленный опционным договором срок, то этот договор прекращается;

5) при прекращении опционного договора платеж, внесенный в качестве платы за право заявить требование по опционному договору, возврату не подлежит, если иное не предусмотрено опционным договором.

3. Особенности отдельных видов опционных договоров могут быть установлены законом или в установленном им порядке.

С появлением второго опциона, по мнению А.Г. Карапетова, в ГК РФ появляется «своего рода «опционный плюрализм». Кодифицированы обе наиболее типичные конструкции оформления опциона. Жизнь покажет, какая конструкция окажется более популярной и удобной. Так что такое решение в принципе можно считать разумным: стороны могут сами решить, какой из вариантов им лучше подходит» <195>. При этом указанный автор отмечает существенный недостаток закрепленных в ГК РФ опционных конструкций — близость (до степени смешения) их названий, которая может породить много проблем в коммуникациях. «Судам иногда придется путем толкования выявлять природу договора как опциона на заключение договора или опционного договора» <196>, — уточняет А.Г. Карапетов, и с его позицией трудно не согласиться.
———————————
<195> См. подробнее: Карапетов А.Г. Новые договорные конструкции в ГК РФ: абонентский договор и опционы. URL: m-logos.ru/img/Tezis_Karapetov_09042015.pdf.

<196> Там же.

Образец типового договора купли-продажи товара между физическими лицами

Никакой особой сложности в составлении договора купли-продажи нет. Его вполне под силу составить своими силами без обращения к профессиональным юристам.

Главное, прописать существенное условие, которым выступает предмет сделки, а также оговорить все необходимые права и обязанности, сроки и цены.

Договор купли-продажи должен состоять из следующих пунктов:

«Шапка» договора. В ней прописывается наименование договора, например, «Договор купли-продажи мебели», дата составления проекта договора (справа), место составления, путем указания населенного пункта (слева);

Расположение вышеназванных атрибутов не является строгим правилом – просто так сложилась практика их указания в текстовке.

Преамбула договора. Здесь указывайте ФИО сторон и их наименования – кто является продавцом, а кто покупателем. Следует также прописать паспортные данные сторон, а если кто-то действует по доверенности – ФИО поверенного и реквизиты доверенности;

Как вариант, чтобы не загромождать преамбулу, паспортные данные (реквизиты документа, место и дата рождения) можно перенести в отдельный пункт договора, который так и назвать – «Реквизиты». Обычно этот пункт прописывается непосредственно перед подписями сторон.

Однако как именно прописать реквизиты – в отдельном разделе или в преамбуле, не имеет никакого юридического значения. Главное, чтобы стороны были безошибочно идентифицированы.

Предмет договора. Это единственное существенное условие договора купли-продажи и прописывать этот пункт нужно, как можно более подробно;

Предмет – это договоренность сторон о переходе товара, который описать необходимо максимально точно, чтобы его можно было определить со стопроцентной точностью.

Указать нужно наименование товара, его отличительные особенности, данные по паспортам и документам (если есть), габариты, год выпуска, цвет, ассортимент, единицы изменения, количество и все иные сведения, которые только можно указать.

Тут все будет зависеть от того, о чем именно договариваются стороны.

Переход права собственности. Кто будет отвечать за убытки, если товар при транспортировке покупателю будет утрачен? Риск случайной гибели имущества несет его собственник, следовательно, в договоре нужно отразить, в какой момент такой переход происходит. Если момент перехода – это адрес покупателя, до которого продавец обязуется доставить товар, то все риски на продавце, если же указать, что собственником становится покупатель с того момента, как заберет товар от продавца, то все дальнейший риски будут уже на его плечах;
Цена, условия и сроки. Хотя цена, как и сроки, не выступает существенным условием данного вида сделок, их лучше указывать, чтобы не иметь взаимных претензий друг к другу;

Условия оплаты – это вариант перевода денежных средств. Можно рассчитаться с продавцом наличными денежными средствами, переводом денег на пластиковую карту или на банковский счет. Это также нужно отразить в договоре.

Права и обязанности сторон. Здесь можно прописывать любые необходимые сторонам условия;
Ответственность сторон и обстоятельства непреодолимой силы. За нарушения сроков можно предусмотреть взаимные штрафы. Если же неисполнение вызвано обстоятельствами непреодолимой силы (стихийные бедствия), это освободит стороны от ответственности, если прописать подобные условия в тексте договора;

Условия расторжения договора. Пропишите все возможные варианты, при которых договор, может быть, расторгнут в одностороннем порядке. Это будет иметь значение при обращении в суд, если вдруг до него доведет возникший спор;
Иные условия. В частности, здесь можно прописать срок действия договора, возможность заключения дополнительных соглашений, порядок разрешения споров и любые иные условия;
Реквизиты, подписи сторон, дата подписания документа. Если не поставить дату под подписью, то договор будет считаться вступившим в силу с даты, указанной в «шапке».

Если сторонам будет необходимо, они также могут определить образец акта приема-передачи в приложении к договору.

Каким он должен быть

Скачать образец предварительного договора можно из интернета и «подправить» его под себя. Однако предварительный договор является законным только в том случае, если в нем конкретно прописаны существенные условия.

1. Фамилии, имена, отчества физических лиц с данными паспортов, с указанием адреса и места жительства. Если вторая сторона отказывается предъявлять паспорт (утерян, в наличии только копии и т.п.), юристы предупреждают: не подписывайте предварительный договор!

2. Точные данные о самом объекте недвижимости: адрес, этажность дома, этаж, количество комнат, площадь, а также свидетельство о государственной регистрации права и правоустанавливающий документ.

3. Стоимость недвижимости. Установленная в договоре цена и будет той, по которой передается жилье (не забудьте в скобках «расшифровать» сумму прописью)

При этом важно оговорить, что цена является окончательной и не подлежит изменению, что продавец не имеет права требовать от покупателя других сумм, кроме указанной в договоре цены. Это защитит от продавца, который вымогает дополнительные средства для получения свидетельства о праве собственности, например, или других действий, которые и так обязан выполнять по закону

4. Сведения о деньгах. Если покупателем (в качестве обеспечения исполнения обязательств в будущем) была передана по предварительному договору определенная сумма денег, стороны должны прописать дальнейшую судьбу переданной денежной суммы. Имеются в виду случаи возвращения полученных средств покупателю, случаи оставления у продавца, зачет в стоимость жилья и т.д.

5. Срок данного договора, то есть когда стороны намерены заключить основной договор. Если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного договора.

Если соблюдены эти требования, тогда предварительный договор действителен. Если один из первых трех пунктов неверен, договор можно признать ничтожным.

Согласно букве закона, желательно заверить договор у нотариуса. Это стоит денег, но спокойствие и уверенность в завтрашнем дне ценятся значительно дороже. Он, кстати, проверит все документы (паспорта, документы на жилье) и станет свидетелем передачи гарантийной суммы.

Каждая сторона хранит копию договора вплоть до сделки. Все копии уничтожаются после подписания основного договора.

История в тему

Одна москвичка чуть не стала жертвой квартирных мошенников. Она нашла себе трехкомнатную квартиру, заключила предварительный договор сроком на месяц, указала размер задатка (запросили 5% стоимости) и обратилась в это же агентство для продажи своей «однушки». После чего расслабилась: ведь задаток солидный – продавец отказаться не должен, а ее квартира находится в хорошем районе и прекрасном состоянии, т.е. продастся быстро.

Не тут-то было! Из агентства в течение месяца не звонили, покупатели не приходили. А до сделки оставалась неделя… Впоследствии выяснилось, что продавец «трешки» был в сговоре с агентом. Они знали, что, не продав однокомнатную квартиру, девушка не купит трехкомнатную. Значит, задаток останется у продавца «трешки». А сумма солидная… Неизвестно, сколько наивных людей «попались» на эту удочку и лишились задатка, но девушка смогла самостоятельно найти покупателя для своей квартиры за три дня (повезло!) и сделка состоялась.

Статья 429. предварительный договор