Земельные правоотношения и их виды в 2021 году: что следует знать

Оглавление

Содержание земельных правоотношений

Это взаимообусловленные субъективные права и юридические обязанности участников земельных правоотношений.

Замечание 5

От категориальной принадлежности земель зависит содержание прав и обязанностей. Также на содержание правоотношений влияют особенности целевого назначения и разрешительного использования земельных участков по градостроительным документам, экологическим требованиям.

Возникают, изменяются, прекращаются земельные правоотношения при наступлении фактов юридического характера. В ряде случаев для возникновения земельных правоотношений событий или действий не предусматривается, а правоотношения возникают по прямому указанию закона. Примером может служить конструкция общего природопользования.

В основном земельные правоотношения связаны с принятием административных актов, заключением договоров, сделок или решениями суда. Юридические факты могут сочетаться. Например, орган публичной власти продает земельный участок, выпуская при этом административный акт, а покупатель (победитель торгов) заключает договор купли-продажи. Распространен административный акт органа местного самоуправления о выделении земельного участка для жилищного строительства семьям с тремя и более детьми. С вынесением судебного решения могут возникнуть права на земельные участки в спорных ситуациях или при установлении земельного сервитута.

Земельные отношения изменяются в случаях волеизъявления субъектов и по другим причинам.

Например, внесение изменений в договор аренды по желанию сторон, деление участка, его приватизация и т.д. К иным случаям можно отнести: образование в зоне участка особо охраняемой территории, резервирование земельного участка и др. Тогда владельцы земельных участков правомерно ограничиваются в возможностях по использованию.

Прекращение земельных правоотношений наступают в связи с событиями подобного рода: смерть собственника, истечение срока договора, уничтожение земельного участка. После совершения определенных действий правоотношения могут быть прекращены. Например, неисполнение условий договора.

Всё ещё сложно?
Наши эксперты помогут разобраться

Все услуги

Решение задач

от 1 дня / от 150 р.

Курсовая работа

от 5 дней / от 1800 р.

Реферат

от 1 дня / от 700 р.

Особенности всех земель России

Земля является частью окружающей природной среды. Таким образом, субъекты соответствующих правоотношений не могут ее применять в противоречии с объективными природными законами. К примеру, субъекты (собственники, владельцы, пользователи и арендаторы) обязаны использовать технологии природоохранного производства, чтобы не ухудшать экологическое состояние имеющегося участка.

Земля служит базой для жизнедеятельности народов, живущих на ней. И субъекты земельных правоотношений обязаны в первую очередь учитывать интересы этих людей, ведя свою деятельность рационально.

Альтернативы для среды обитания человека, кроме земли, нет. Поэтому, когда идет речь о предоставлении участков в местах жизнедеятельности малочисленных народов в целях, которые не связаны с их деятельностью, в обязательном порядке учитывается мнение местных жителей.

Также принимается во внимание ограниченность земельных ресурсов, в связи с чем землю необходимо использовать нормированным и экономным образом. Это значит, что земельные участки могут предоставляться в некоторых пределах как для целей ведения сельского хозяйства, так и строительства, а также предпринимательства

Еще одна особенность связана с тем фактом, что земля является недвижимостью. Это приводит к разным земельным правоотношениям, таким как установление границ образований, создание новых и упорядочение имеющихся владений земли, отвод земли в натуре на местности и прочее.

Частные случаи земельных отношений: основные виды

Земли используются постоянно в качестве объектов для строительства недвижимых объектов, для ведения хозяйства, для личных нужд граждан или органов власти. Рассмотрим наиболее часто встречаемые земельные правоотношения с их законодательными особенностями.

Образование земельных участков

Земля разделена на определенные территории, границы и элементы, каждый из которых может принадлежать разным собственникам и использоваться по различным назначениям.

На 2021 год существуют следующие виды образования земли:

объединение;
раздел;
выдел доли;
перераспределение площадей смежных участков.

При этом каждый земельный участок должен быть зарегистрирован и идентифицирован в Росреестре, границы участков не должны иметь наложений, но должны быть в установленных границах минимальных или максимальных размеров наделов.

Новые земли могут быть использованы владельцами только в рамках целевого назначения изначальной территории.

Действия по отношению к земле

Как правило, стандартными процедурами в рамках земельных отношений выступают приватизация и межевание земли.

Межевание включает в себя ряд этапов:

Сбор необходимой документации.
Проведение геосъемки.
Оформление межевого дела и плана.
Согласование границ.
Получение кадастрового паспорта.
Регистрация права собственности.

Занимает процедура обычно не более 2 месяцев. Осуществляют геодезические съемки кадастровые инженеры.

Приватизация – это переход земли из государственной собственности в частную. Приватизировать землю могут лица, владеющие ей на праве бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения.

Собственность на землю

Земля может находиться в государственной, муниципальной или частной собственности. Государственными землями распоряжается государственный аппарат, он планирует их дальнейшую эксплуатацию и возможность передачи в пользование муниципалитетам.

Государственную собственность можно разделить на федеральные участки и региональные земли. Юридические лица и граждане используют земельные наделы обычно на праве собственности. Приобретают его они через юридические сделки – куплю-продажу, дарение, мену, наследование.

Пользование чужой землёй

Владеть и пользоваться землёй можно и без получения права собственности на неё. Есть разрешённые способы владения чужими наделами:

аренда участков;
эксплуатация в порядке сервитута;
использование на основании бессрочного или безвозмездного пользования;
пожизненно наследуемое владение.

Арендные отношения носят временный и возмездный характер. Регистрировать отношения до года нет необходимости.

Сервитут – это вид использования земли, при котором подразумевается эксплуатация его части с целью обеспечения свободного доступа, прохода, выполнения работ или иных действий. Владелец земли может взимать плату с тех, кто пользуется ей в качестве сервитута.

Участки, которыми граждане владеют на основании бессрочного пользования или пожизненно наследуемого владения, можно приватизировать по упрощенной процедуре.

Земельные отношения предполагают взаимодействия в части выделения земель, установления за ними владельцев, осуществления контроля за их сохранностью и состоянием окружающей среды.

Объекты земельных отношений.

19.12.2018 11:10

Геленджикский отдел

В общей теории права объекты правоотношений — те материальные и нематериальные блага, по поводу которых складываются отношения между разнообразными субъектами.

В соответствии со ст. 6 Земельного кодекса РФ (далее-ЗК РФ) объекты земельных отношений:
1. Земля как природный объект и природный ресурс. Выделение земли как природного объекта связано с отношениями по охране земель и контролю за соблюдением требований по охране и рациональному использованию земли.
2. Земельные участки. Как объект земельных отношений – это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Законодательством выставляется несколько существенных требований по оформлению земельного участка. Земельный участок как объект отношений должен быть индивидуально определен — должен иметь определенные в соответствии с законодательством и закрепленные в правоустанавливающих и иных документах границы. О земельном участке также должны быть известны его местоположение, площадь, целевое назначение, разрешенное использование.
Как объект права собственности и иных предусмотренных ЗК РФ прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Действия по формированию земельных участков составляют основу землеустроительной деятельности, урегулированной нормами как ЗК РФ, так и ФЗ «О землеустройстве». В случаях и в порядке, которые установлены ФЗ, могут создаваться искусственные земельные участки.
Земельный участок может быть:
— делимый — который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных ФЗми.
— неделимый — в соответствии со ст. 133 ГК РФ неделимой признается вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения.
Согласно ст. 11.9. ЗК РФ, требования к образуемым и измененным земельным участкам:
1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.
2. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
3. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.
4. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.
5. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.
6. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
7. Не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением земельного участка, образуемого для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов.
3. Части земельных участков.
4. Земельные доли в земельном участке, находящемся в общей долевой собственности, являются самостоятельным объектом земельных прав; при этом на местности не выделяются. Включение земли, земельных участков в гражданско-правовой оборот не умаляет их значения как природного объекта, природного ресурса.

Особенности структуры земельных правоотношений

Отношения, возникающие при использовании земли, имеют достаточно сложное содержание. На его формирование влияют:

специфические особенности объекта;
юридический статус участников отношений;
правовое регулирование отношений, составляющих основу земельного правоотношения.

Чтобы понять, насколько особенными являются отношения, регулируемые профильным законодательством, следует выяснить, какие элементы составляют структуру земельных правоотношений. Специалисты в области земельного права перечисляют следующие составляющие:

правовая норма, являющаяся основой правоотношений;
субъект, деятельность которого регулируется профильными законодательными актами;
объект, в качестве которого выступает определенный участок. В некоторых случаях объектом является земельный фонд или его часть в пределах границ субъекта Российской Федерации;
содержание земельных отношений. Под ним подразумевают права и обязанности субъектов, совершающих действия в соответствии с требованиями профильного законодательства.

После введения на территории Российской Федерации института частной собственности на землю и платного ее использования, правоотношения, возникающие в данной сфере, получили новое содержание. Теперь они стали имущественными. Земля больше не является объектом администрирования.

После проведения государственной оценки участки получили кадастровую стоимость, которая определяется с учетом потребностей рынка этого специфического вида недвижимости.

Специалисты в области земельного права рекомендуют всем владельцам недвижимости узнать, на чем строятся земельные отношения. Это поможет им разобраться в том, как формируются права и обязанности их участников.

Собственность и оборот

Эта сфера земельных отношений разработана с максимальной подробностью. Она представлена в Главах 3, 4, 5, 5.1, 5.2, 5.3, 5,4, 5,6, 6, 7, 7.1, , .

В России владеть и распоряжаться землёй могут (ст. 15):

физические лица – граждане РФ;
физические лица – граждане других стран (имеются ограничения по категориям земель);
юридические лица;
государство;
муниципалитеты.

Право на земельный участок возникает на основе заключения договоров по передаче прав владения, распоряжения и пользования. Такая передача становится законной только при регистрации договоров в соответствующих госорганах, учитывающих состояние и принадлежность недвижимости (ст. 25 ЗК РФ). Процедура госрегистрации не обязательна только для аренды участков, оформленной на срок менее года.

С точки зрения рынка земли кодекс делит все участки на три части – находящиеся в свободном обороте, имеющие ограничения в переходе от одного владельца к другому и полностью изъятые из оборота (ст. 27). В частной собственности могут находиться только земли, включённые в оборот. Не допускается изменения статуса участков:

особо охраняемых природных территорий;
постоянно находящихся под военными объектами;
занятых зданиями и сооружениями, принадлежащими ФСБ, военным судам, госохране;
с ИТС связи и коммуникаций, обслуживающих систему охраны госграницы;
занятых под объекты атомной энергетики и захоронения радиоактивных отходов;
отданных под кладбища.

Особое значение для страны и государства имеют земли сельхозназначения. Однако особенности их оборота в кодексе раскрыты слабо. Это объясняется наличием специального федерального закона, посвящённого исключительно обороту земель данной категории.

Отдельная глава (седьмая) кодекса посвящена проблемам прекращения прав на земельные участки. Это может происходить на основаниях:

добровольной возмездной или безвозмездной передачи прав от одного лица другому;
принудительного прекращения пользования или владения при использовании земли не по назначению;
изъятия участка, если он не используется по назначению более трёх лет;
истечения срока пользования;
изъятия участка для муниципальных и государственных нужд;
конфискации по решению суда;
реквизиции (временное изъятие в условиях ЧС).

Все эти условия касаются только земельного фонда, находящегося в обороте. Земли, уже изъятые из оборота, не могут отчуждаться по определению.

Объекты земельных правоотношений

Объект земельных правоотношений – то, по поводу чего возникают земельные правоотношения.

К объектам земельных правоотношений относятся:

Земля – это естественно возникший компонент природной среды, поверхностный слой суши, расположенный над недрами, характеризующийся особыми свойствами (состав, граница и т.п.);
Земельный участок – недвижимая вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Определяющими признаками земельного участка являются его границы и площадь;
Часть земельного участка – становится объектом земельных правоотношений только в 2 случаях:
а) При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке. В данном случае собственник такого здания приобретает право на использование соответствующей части земельного участка;
б) В случае установления права ограниченного пользования земельным участком ();
Земельная доля – доля в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Другой комментарий к Ст. 11.6 Земельного кодекса Российской Федерации

Комментируемая статья закрепляет несколько основных правил и условий, которые должны соблюдаться при объединении земельных участков. Во-первых, объединить можно только смежные земельные участки, в результате чего будет образован один земельный участок. Во-вторых, юридический факт объединения земельных участков является основанием приобретения права собственности на объединенный земельный участок у собственника или сособственников земельных участков, которые были объединены в один участок. В-третьих, объединение земельных участков, которые используются на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования, возможно только в том случае, если эти участки принадлежат одному лицу.

Статья 41 ГрК РФ предусматривает, что в случае, если по инициативе лиц, владеющих земельными участками, осуществляется объединение земельных участков в один земельный участок, подготовка документации по планировке территории не требуется. При этом размеры образованных земельных участков не должны превышать предусмотренные градостроительным регламентом максимальные размеры земельных участков и не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков. Объединение земельных участков в один земельный участок допускается только при условии, если образованный земельный участок будет находиться в границах одной территориальной зоны.

Комментарий к статье 5 Земельного Кодекса РФ

1. Правоспособность как граждан, так и юридических лиц, участвующих в земельных отношениях, устанавливается в соответствии с ГК РФ. Им же закреплены допустимые организационно-правовые формы юридических лиц, которые также могут иметь значение для отношений по поводу земли, например, по ЗК РФ земельные участки могут предоставляться в постоянное (бессрочное) пользование юридическим лицам только определенных организационно-правовых форм.

Граждане в земельных отношениях в определенных случаях могут выступать и как индивидуальные предприниматели, если они зарегистрированы в этом качестве в установленном законом порядке. Например, п. 6 ст. 69 ЗК РФ установлено, что индивидуальные предприниматели могут проводить любые работы по землеустройству без специальных разрешений, если иное не предусмотрено специальными законами. Особенности земельных отношений граждан, ведущих личные подсобные хозяйства и крестьянские (фермерские) хозяйства, урегулированы в специальных законах.

Российская Федерация, ее субъекты, а также муниципальные образования выступают в земельных отношениях в двух разных качествах. С одной стороны, они являются носителями властных полномочий и осуществляют нормативное регулирование земельных отношений на находящейся под их юрисдикцией территории, с другой стороны, они выступают как собственники земельных участков, и в этом случае они являются равными с гражданами и юридическими лицами участниками земельных отношений.

В соответствии со ст. 125 ГК РФ от имени Российской Федерации и субъектов РФ могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов; от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять указанные права и обязанности органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. В случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральными законами, указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ, нормативными актами субъектов РФ и муниципальных образований, по их специальному поручению от их имени могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане.

2. Иностранцы, так же как лица без гражданства и иностранные юридические лица, являются участниками земельных отношений, на которых распространяются все установленные законом права и обязанности. Единственное, в чем могут быть установлены ограничения для данных субъектов, — это в приобретении ими земельных участков в собственность, и такого рода ограничения должны быть закреплены в нормативных правовых актах не ниже уровня федерального закона.

К настоящему времени запрет на приобретение земельных участков в собственность иностранными гражданами, лицами без гражданства и иностранными юридическими лицами установлен Федеральным законом о введении в действие ЗК РФ (п. 5 ст. 3) в отношении земель приграничных территорий до установления их перечня Президентом РФ Федеральным законом «Об особо охраняемых природных территориях» — в отношении особо охраняемых природных территорий и Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» — в отношении земельных участков из данной категории земель. Причем согласно ст. 3 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не только указанные выше лица, но и юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

3. Пункт 3 комментируемой статьи унифицировал систему терминов для обозначения обладателей указанных прав. Земельный кодекс ввел единообразие в использовании понятий, обозначающих участников земельных отношений, и, хотя в тексте п. 3 комментируемой статьи упоминается о том, что эти понятия и определения используются для целей настоящего Кодекса, в настоящее время даваемая Кодексом трактовка соответствующих понятий является общепринятой для законодательства и актов судебных органов.

Виды правовых отношений, возникающие в процессе эксплуатации земли

Правовые отношения, которые возникают в процессе использования земли, разнообразны и многогранны. Они возникают, изменяются и прекращаются в результате совершения участниками правомерных и неправомерных действий. Юристы квалифицируют их по различным признакам.

Разговор о том, какие бывают виды земельных правоотношений следует начать с их разделения по основным институтам профильного права. По этому классификатору он делятся на отношения, связанные с:

правом собственности на землю;
землепользованием;
государственным управлением земельными ресурсами;
охраной земель;
юридической ответственностью за нарушение правовых норм.

Существует также классификация земельных правоотношений по признаку основного хозяйственного назначения земли (их виды предусмотрены статьей 7 ЗК РФ). В соответствии с этой законодательной нормой в качестве объекта таких отношений могут выступать земли:

сельхозназначения;

населенных пунктов;
специального назначения: различных отраслей промышленности, транспорта, связи и других сфер;
территорий и объектов, охране которых уделяется особое внимание;

лесного или водного фондов;

запаса.

Публичные земельные правоотношения – достаточно специфический институт. В соответствии с законодательством РФ, их участниками могут быть не только граждане, предприятия и организации, но и само государство, а также органы местной власти. Классификация правовых отношений по субъектам поможет участникам разобраться в своих правах и обязанностях.

Что касается функционального назначения земельных правоотношений, то их принято делить на регулятивные и правоохранительные.

Не менее важно и разделение в соответствии с видами правовых норм, ставших основой для возникновения отношений, которые возникли в процессе использования природного ресурса. По этому признаку они делятся на:

материальные, возникшие на основании норм материального права;
процессуальные, в основе которых лежат процессуальные нормы.

Участники правовых отношений, реализовывая свое право собственности на землю, могут совершать действия различной правомерности. На основании этого классификатора правоотношения делятся на:

правомерные,
неправомерные.

Земельные правоотношения также подразделяются на виды в зависимости от степени взаимных обязанностей их субъектов. Это могут быть отношения равноправия, часто называемые партнерскими, или подчиненности одной стороны другой.

Основные понятия земельного права

ЗК РФ регулирует взаимоотношения людей и юридических лиц относительно земли, то есть участка суши, находящего в зоне российской юрисдикции. Однако понятие «земля» расплывчато и не конкретно, поэтому в законодательстве используется термин «земельный участок». Это часть территории страны, имеющая отличительные признаки – границы, определённые в документах и на местности, структуру, категорию и разрешённое использование (ст. 6, 11.2).

Земля является объектом рыночного оборота. Однако она может стать таковой только в случае образования земельного участка как юридически значимой единицы. Кроме того, каждый участок должен быть отнесён к определённой земельной категории, что накладывает на пользователей и владельцев обязанности и ограничения. Деление участков на категории является способом управления территорией и землёй как природным ресурсом, источником получения материальных благ, компонентом экологической среды человека.

В стране нет бесхозной земли. Любой участок суши имеет своего владельца. Однако и владельцы могут пользоваться участками только в соответствии с категорией и целевым назначением. Пользование землёй в нарушение её законного предназначения считается правонарушением или преступлением, в зависимости от последствий.

Статья 7 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень категорий, к которым может быть отнесён любой участок суши Российской Федерации. Это земли:

сельскохозяйственные;
особо охраняемых территорий (заповедники, национальные парки, заказники, военные объекты и т.д.);
населённых пунктов;
лесного и водного фондов;
запаса.

Последняя категория представляет собой территории, которые не вовлечены в оборот, не имеют специфики разрешённого использования и принадлежат государству. Отнесение участков к категории – это юридическая процедура, осуществляемая на государственном или муниципальном уровне.

Таким образом, элементарной единицей земельного права является участок, находящийся на территории юрисдикции России, имеющий кадастровый номер, категорию, разрешённое использование, собственника, план, границы и структуру.

Земля как ресурс

Земля относится к категории исчерпаемых ресурсов. В этой фразе заключён парадокс. Дело в том, что земля как территория государства может измениться только при смещении государственных границ или береговых линий. Однако земельный ресурс может исчерпаться даже при увеличении территории государства.

Это происходит в том случае, если земля теряет своё плодородие, становится непригодной для производства сельскохозяйственной продукции, а так же формирования экосистем, обеспечивающих оптимальное качество среды жизни людей. По этой причине в ЗК РФ существуют главы, посвящённые:

охране земель от загрязнений и потери плодородия;
мониторингу состояния земельного фонда страны;
землеустройству;
формам надзора и контроля в области землепользования;
оценке земли.

Данные блоки ЗК РФ позволяют организовать и осуществлять в обязательном порядке контроль использования земли с целью предотвращения её разрушения как ресурса и компонента экологической среды. В этом проявляется несомненное сходство земельного законодательства с экологическим. Специфика этого кодекса проявляется в том, что земля в нём рассматривается одновременно как объект вещных прав и ресурс, подлежащий сохранению.

Земельный участок в составе имущественного комплекса как объект межотраслевого правоотношения.

По вопросу о юридической природе имущественных комплексов в правовой науке нет единства мнений. Одним из первых вопрос об имущественном комплексе как объекте гражданских прав поставил В.А. Белов.

Он полагал, что имущественный комплекс — «это совокупность юридически разнородных объектов имущества и (или) имущественных прав, объединенных определенным целевым назначением и юридически обособленных ради их рассмотрения как одного идеального объекта одного единого гражданского правоотношения, возникновение и прекращение которого возможны лишь по основаниям, прямо указанным в законе». В качестве видов имущественных комплексов им выделялись предприятия; кондоминиумы и общее имущество многоквартирных домов; наследственные массы; концессионные комплексы; природные комплексы; объекты культурного наследия; паевые инвестиционные фонды; комплектные изделия; комплекты товаров <16>.
———————————
<16> Белов В.А. Имущественные комплексы: Очерк теории и опыт догматической конструкции по российскому гражданскому праву. М., 2004. С. 73, 105.

Второй и принципиально отличный подход к этой проблеме был предложен С.В. Нарушкевич и другими представителями волгоградской цивилистической научной школы, отмечавшими, что ГК РФ под имущественным комплексом понимает прежде всего предприятие, однако упоминает и потенциальное существование «других имущественных комплексов» (ст. ст. 132, 340, 607, 1013 ГК РФ).

Кроме того, сложная вещь, «единая судьба», «единый объект недвижимости» — это стадии развития представлений об имущественных комплексах как объектах гражданских прав. От сложной вещи имущественный комплекс отличает более высокий уровень системных связей между его элементами. Кроме того, сложная вещь может быть как движимой, так и недвижимой, а имущественный комплекс (исходя из существующего гражданского законодательства и логики формирования и развития данной цивилистической конструкции) включает в себя обязательно земельный участок и иные недвижимые объекты.

Имущественный комплекс — это дальнейший шаг в развитии конструкции сложной недвижимой вещи. Наконец, в отличие от сложной вещи, имущественный комплекс всегда выполняет определенную публичную, в том числе социальную, функцию.

Под имущественными комплексами следует понимать совокупность разнородных объектов недвижимого и движимого имущества, объединенных единым технологическим процессом их использования в публично-правовых целях и выступающих в гражданском обороте как единый объект права.

К числу признаков имущественного комплекса как объекта гражданских прав относятся: наличие совокупности разнородных (реже однородных) вещей (включая обязательно земельные участки), находящихся в едином технологическом процессе их использования; наличие публично-правовых целей и задач, направленных на решение соответствующих вопросов жизнеобеспечения населения. Имущественный комплекс не является вещью (ни сложной, ни недвижимой), поскольку де-факто уже сейчас выступает в качестве отдельного и самостоятельного объекта гражданских прав <17>.
———————————
<17> См. подробнее: Нарушкевич С.В. Имущественный комплекс в гражданском праве России: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Волгоград, 2006; Анисимов А.П., Нарушкевич С.В., Рыженков А.Я. Имущественный комплекс как объект гражданских прав: вопросы теории и практики // Законы России: опыт, анализ, практика. 2011. N 5. С. 75 — 83.

Нахождение земельного участка в составе имущественного комплекса (например, предприятия или многоквартирного дома) означает подчинение его комплексному правовому режиму такого имущественного комплекса. Это и есть особенность существования земельного участка в составе более сложной конструкции объекта гражданских прав — имущественного комплекса.

Земельные правоотношения: понятие, виды и особенности