Уведомление об увеличении арендной платы: образец

Обзор документа

Арендаторам нежилой недвижимости, работающим в отраслях экономики, пострадавших из-за коронавируса, предоставляется отсрочка по внесению арендной платы. Правительство РФ определило условия.

Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г. с даты введения режима повышенной готовности или ЧС на территории региона.

Собственникам недвижимости также будут оказаны меры поддержки.

Постановление вступает в силу с даты опубликования.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Когда можно повышать арендную ставку

Являясь собственником помещения, которое вы предполагаете передать во временное владение на правах аренды, необходимо знать не только о своих правах, но и об обязанностях. Арендодатель обладает правом на увеличение арендной платы в одностороннем порядке, но делать это только, основываясь на правовых нормах.

Иначе арендатор вправе обратиться в судебные инстанции для защиты своих прав и интересов. При растущей инфляции, постоянном росте цен на услуги ЖКХ данное положение арендного договора остается весьма актуальным и относится к существенным условиям. А потому к оформлению раздела, касающегося арендной платы и все нюансы о ее увеличении, необходимо согласовать на этапе составления договора.

Закон защищает интересы арендатора

Российское законодательство четко регламентирует ситуации, когда владелец помещения, передаваемого в аренду, может увеличить арендную ставку. На основании ГК подобных ситуаций всего две:

1. Плата за использование помещения может быть повышена в соответствии с условиями арендного договора или договора найма. Договоренности участников сделки – это именно то, во что Закон не вмешивается без соответствующей необходимости. И если при оформлении договора стороны изначально согласовали возможность увеличения арендной ставки при возникновении некоторых условий, то наймодатель вправе ее повысить. Подобными условиями, к примеру, становятся определенные улучшения, которые наймодатель, с согласия нанимателя вносит в помещение – проводится отопление либо горячее водоснабжение, усиливаются электрические мощности, проводятся ремонтные работы и т. д. Напомним, что все это обязательно должно быть зафиксировано в арендном договоре, который подписан обоим участниками сделки. Подобное увеличение может быть сделано, но в законе установлено четкое ограничение — это можно сделать не чаще 1-го раза в год.
2. При отсутствии данного условия в главном документе сделки, законодательством установлено, что наймодатель, по собственному желанию также имеет право на одностороннее изменение арендной платы. Но только по прошествии одного года со дня вступления договора в законную силу. Иначе говоря, после подписания арендного соглашения, плата за пользование помещением будет оставаться неизменной на протяжении всего года и лишь потом наймодатель вправе увеличить ее в одностороннем порядке.

Но следует особо отметить, что договор аренды может быть долгосрочными и краткосрочными. В первом случае сделка заключается на срок больше года, обязательно должна пройти соответствующую регистрацию в органах Росреестра. Но при краткосрочных арендных отношениях, договор оформляется на срок до года, его регистрации не требуется. В таком варианте, если наймодателем предполагается повышение арендной ставки, он может по окончанию срока договора предложить нанимателю перезаключение сделки на новых условиях.

Как составить уведомление?

Уведомление об увеличении арендной платы должно содержать две группы сведений: реквизиты и существенные условия.

Реквизиты:

• герб, логотип или иная символика (если арендодатель – юридическое лицо);
• наименование организации либо ФИО, если составитель – физическое лицо;
• ИНН;
• ОКПО (для организаций);
• банковский счет;
• контакты: почтовый и электронный адреса, телефон;
• дата составления;
• место оформления;
• подпись составителя.

Документ без реквизитов – простая бумажка, не имеющая юридической силы. Рекомендуется заполнять уведомление максимально подробно.

Под существенными закон понимает условия, без которых невозможна юридическая значимость документа. Если они отсутствуют, то нет и уведомления.

Существенные условия:

• дата, с наступлением которой действует измененная величина арендной платы;
• итоговая сумма платы.

Как и другие гражданско-правовые сообщения, уведомление составляется в свободной форме. Тем не менее, техника письма должна сохраняться.

Текст состоит из трех частей:

Вводная часть содержит реквизиты, которые пишутся в правом верхнем углу. Обязательно название документа – «Уведомление об увеличении арендной платы». Пишется по центру после реквизитов.

Далее указываются причины, по которым возникла необходимость повысить сумму. Вводное предложение начинается с деловой конструкции. К примеру, если арендная плата увеличивается по причине роста цен, то так и пишется: «в связи с повышением уровня цен…».

Основная часть содержит нормы, на которые ссылается составитель. Например, если в договоре прямо предусмотрено право в одностороннем порядке увеличить цену аренды, то указывается конкретный пункт соглашения.

В заключительной части излагается итоговая информация: сроки и новая цена. Рекомендуется составить отдельный пункт «Приложения», в который будут входить дополнительные документы. Это может быть сам договор аренды.

В конце текста ставится печать или подпись составителя, а также дата и место оформления. Общий стиль оформления – деловой. Факты должны быть изложены сухим языком.

Когда арендатор может отказаться от части помещения

Обычно чем больше комнат и квадратов по договору, тем больше арендная плата. Если отказаться от части помещения, плату логично пересчитать.

Ужаться в площади просто потому, что она не приносит доход, нельзя без согласия арендодателя. Избыток квадратов — это просчёт арендатора. Или тот самый предпринимательский риск.

Но есть два случая из разряда «жизнь к такому не готовила», когда арендатор может потребовать от арендодателя переподписать договор. 

Арендодатель существенно нарушил договор — ч. 2 ст. 450 ГК РФ 

К примеру, предприниматель снял две комнаты под учебные классы. В одной комнате не было дверей. Арендодатель обещал завтра же поставить дверь — это записали в акт приёмки. Потом снова завтра. В общем, дверь так и не сделали. Класс нельзя закрывать на время занятий. От такой комнаты арендатор может отказаться.

Обстоятельства существенно изменились — ч. 4 ст. 451 ГК РФ 

Тут должно произойти что-то выходящее за пределы обычного предпринимательского риска. Это нельзя было просчитать при выборе помещения. И теперь аренда стала бесполезной или вообще убыточной. 

Например, помещение взяли на пять лет под детский учебный центр. Через два года поменялся закон, и санпины к детским заведениям ужесточили. Теперь некоторые комнаты не подходят под классы. От них можно отказаться.

Ещё договор переподписывают при форс-мажоре. Там свои правила, мы говорили о них в отдельной статье. 

НОРМАТИВНЫЕ КОЭФФИЦИЕНТЫ ЭФФЕКТИВНОСТИ КАПИТАЛЬНЫХ ВЛОЖЕНИЙ (ЕН)

<*> Нормативный коэффициент эффективности (Ен), устанавливается на уровне нормативной рентабельности капиталовложений и принимается в соответствии с Методикой (основными положениями) определения экономической эффективности использования в народном хозяйстве новой техники, изобретений, рацпредложений, утвержденной постановлением КГНТ, Госпланом СССР, Госизобретений СССР от 14 февраля 1977 года N 481/16/13/3 и отраслевыми методиками, утвержденными соответственно с нею.

Приложение 2 к Методике

В каком виде отправлять?

Закон не оговаривает строгую форму доставки уведомления. На практике используются следующие виды:

• заказным письмом;
• ценным письмом;
• в электронном виде.

ГПК РФ содержит норму, согласно которой юридически значимые сообщения можно отправлять по факсу или телеграммой. Рекомендуется отправлять ценным письмом с описью. Не забыть вложить и приложения. Таким способом обеспечивается подтверждение факта отправки. Если дело дойдет до суда, то письмо с описью будет существенным доказательством по делу.

Сообщение должно быть доставлено не раньше, чем за 30 дней до внесения очередной арендной платы.

Способы доставки:

• лично, вручается непосредственно в руки арендатора;
• через курьера;
• почтой.

Личное вручение действенно, так как появляется возможность поговорить с глазу на глаз. Необходимо убедить лицо сделать отметку на одном из экземпляров. Отметка делается в виде надписи «Документ получил».

С организациями-арендаторами дело обстоит сложнее. Каждый юридически значимый факт заносится в специальный регистр. Простое вручение из рук в руки может не принести никаких последствий, если соответствующий факт уведомления не был зарегистрирован. Необходимо убедиться в этом лично – обратиться к регистрирующему отделу организации.

Отправка через электронную почту – не лучший вариант. Он оперативен, но ненадежен. В случае судебного разбирательства не будет возможности доказать факт доставки

Суд принимает во внимание только уведомления на материальных носителях. Так сложилась практика

Отправка через Почту России – наиболее распространенный вариант. Не требуется личного посещения контрагента. На руках у арендодателя остается чек и опись вложения. Порядок:

• составить два экземпляра уведомления и описи;
• обратиться в ближайшее отделение Почты России;
• отправить письмо.

Средний срок доставки – 10 дней. Зависит от региона.

УВЕДОМЛЕНИЕ о снижении арендных платежей из-за коронавируса

Между ИП Сидоровым А.А. (далее – Арендатор) и ООО «Лютик» (далее – Арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения № 7 от 23.04.2019 (далее – Договор), расположенного по адресу: Лубянский проезд 5/2, стр. 30 (далее – Помещение). В соответствии с п. 3 Договора, Помещение имеет кадастровый номер 33:44:34343:343434 и имеет площадь 150 кв.м.

В соответствии с п. 7 Договора за пользование Помещением Арендатор выплачивает Арендодателю арендную плату в размере 100 000 руб.

До настоящего момента Арендатор своевременно и добросовестно ежемесячно вносил указанную арендную плату, а также компенсировал коммунальные расходы в пользу Арендодателя в соответствии с условиями Договора.

Вместе с тем, с учетом пандемии коронавируса, а также вступления в силу актов государственных органов законодательной и исполнительной власти, издаваемых в целях борьбы с ней, произошло существенное изменение обстоятельств, из которых Арендатор и Арендодатель исходили при заключении Договора. Так, Арендатор лишен полноценной возможности использовать Помещение в связи с режимом повышенной готовности, кроме того по тем же причинам у Арендатора отсутствует приток новых клиентов, на неопределенный срок арендодателями полностью закрыты точки продаж, контрагентами в связи с форс-мажорными обстоятельствами не исполняются обязательства по договорам с Арендатором – все это лишает возможности Арендатора поддержания своего бизнеса в привычных условиях, а именно реализовывать товар даже в минимальных объемах и получать прибыль из своей предпринимательской деятельности, что, в свою очередь, делает невозможным внесение арендной платы в пользу Арендодателя на прежних условиях Договора.

Деятельность Арендатора входит в Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (что отражено в п.8 указанного Перечня), утвержденный постановлением Правительства РФ от 03 апреля 20__ г. № 434.

Арендатор обращает внимание Арендодателя на то, что п.1-3 ст.19 Федерального закона от 01.04.20__ N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» установлено следующее:

2. Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 20__ году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 20__ года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 20__ года.

3. Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 20__ года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 20__ года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Согласно ч.1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. msk-legal.ru

Арендатор настоящим уведомлением для продолжения арендных отношений предлагает Арендодателю подписать с ним Дополнительное соглашение к Договору, в соответствии с которым Договор будет изменен следующим образом:

1)         Стоимость арендной платы за пользование Помещением, начиная с 25 марта 20__ года до окончания действия Договора, устанавливается для Субарендатора в размере 25 000 рублей.

Приложение:

1.     Дополнительное соглашение к Договору о снижении аренды;

_____________/ Сидоров А.А./

01.05.20__ г.

Интересы сторон соглашения

Интересы контрагентов не совпадают: арендодателю выгодно увеличивать плату, учитывая ситуацию в экономике. Для арендатора наиболее выгодна фиксированная стоимость на продолжительный период или понимание возможного повышения расходов на аренду в перспективе. Нередко недобросовестные арендодатели, пользуясь невнимательностью, а чаще незнанием правовых норм арендаторами, ставят их в неожиданно невыгодные условия. Одним из таких распространенных примеров является повышение платы за аренду в одностороннем порядке.

Благоприятные условия для арендатора

Рассмотрим ситуации и возможные пути разрешения споров, возникающих при заключении контрактов аренды, когда законодатель стоит на защите прав арендатора и никаких прочих усилий для их отстаивания не требуется:

1. Договор аренды не закрепляет право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы, условия меняются по соглашению сторон.

Такой факт наиболее благоприятен для арендатора, и его нельзя заставить подписать дополнительное соглашение о повышении арендной платы. Суммы платежей остаются неизменным. Любые действия арендодателя по повышению суммы оплаты являются неправомерными.

Инициаторы повышения обосновывают свою позицию ст. 445, 450 ГК РФ, ст. 6, 8 Федерального закона от 29.07.1998 г. No 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и на их основании заявляют иски о понуждении арендатора к заключению дополнительного соглашения. Однако суды выступают на стороне арендаторов, защищая их от взыскания задолженности по арендным платежам.

1. Договор аренды предусматривает одностороннее изменение арендодателем размера арендной платы, но стороны не определили порядок изменения.

Изменение платы за аренду происходит только по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, если иное не предусмотрено самим документом. Кроме того, конкретно прописываются действия сторон при таком изменении. Если такие шаги не предусмотрены, то исполнение требований, указанных уведомлением о повышении суммы оплаты, являются не правомочными. Арендатор продолжает оплачивать аренду по ранее согласованным платежам, и каких – либо ответных мер законодатель не предусматривает. В случае предъявления арендодателем иска к контрагенту о взыскании платежей и/или о расторжении соглашения, связанного с невнесением своевременной платы по ставкам, указанным в одностороннем уведомлении, судом будет принято решение в пользу арендатора.

Расчет арендной платы за недвижимое имущество: нежилые помещения

Арендную плату за нежилые помещения можно указать фиксируемой стоимостью, ценой за квадратный метр или фиксируемой стоимостью вместе с коммунальными платежами.

Размер арендной платы за нежилые здания (помещения) должен учитывать:

• восстановительную стоимость зданий (помещений);
• потребительские качества;
• арендную плату за землю, используемую арендаторами нежилых помещений;
• амортизационные платежи;
• предстоящие расходы на капитальный ремонт объектов аренды;
• налоги.

Методика расчета арендной платы за недвижимое имущество: здание или нежилое помещение, приведена в Приказе Минстроя РФ от 14.09.1992 №209.

Годовая арендная плата за нежилые здания (помещения) устанавливается для предприятий и организаций не ниже сложившегося уровня арендной платы в предшествующем году и рассчитывается по формуле:

Апл. =  х Ндс х j инф

где:

Апл – годовая арендная плата  за  нежилое  здание (помещение), руб.;

Сби – балансовая  стоимость   здания с учетом износа в расчете на 1 кв. м.   общей   площади, включающей в себя площадь внутренних помещений здания без     площадок  лестничных клеток, технических подвалов и пр., руб./кв. м;

jз – индекс   увеличения    затрат   на строительно-монтажные работы;

Кк – коэффициент минимальной  комфортабельности,  принимается равным 1.    При   размещении объекта аренды в подвале – снижается на 0,25,    а     при    отсутствии  в  здании (помещении)   водоснабжения,   канализации,   отопления, электроснабжения  – на  0,1    за  каждый  отсутствующий элемент обустройства;

Кист – коэффициент   увеличения   затрат  в связи с проведением ремонтно-строительных работ в исторической части города;

Ккр – коэффициент     превышения    стоимости     комплексного капитального ремонта  и  реконструкции  над   стоимостью нового строительства;

Ен – нормативный коэффициент  эффективности  капиталовложени к Методике);

Ам – годовая амортизация в расчете на 1 кв. м. общей полезной площади здания (помещения), руб./кв. м;

S – общая площадь нежилого здания (помещения), сдаваемого  в аренду, кв. м;

Па – арендная  плата  на  землю,   используемую   арендатором нежилого здания (помещения);

j инф – коэффициент (индекс) инфляции;

Ндс <*> – коэффициент,     учитывающий    налоги   на  добавленную стоимость (Ндс).

 В арендной плате за нежилые здания (помещения) учитывается стоимость арендной платы за землю (Па), фактически используемую арендаторами нежилых зданий (помещений), включая занятую зданием (помещением), которая определяется в каждом конкретном случае отдельно по договоренности сторон, на основании и в соответствии с Законом РСФСР “О плате за землю”, постановлением Правительства Российской Федерации “О порядке определения земельного налога и нормативной цены земли” от 25.02.92 N 112, Инструкцией “О порядке применения Закона РСФСР “О плате за землю”, утвержденной Минфином Российской Федерации, Роскомземом, Государственной налоговой службой Российской Федерации 17 апреля 1992 года NN 21; 2-10-1/1020:11.

Налог на добавленную стоимость определяется в размере, утвержденном на момент заключения договора. Сумма, исчислена как НДС в арендной плате (Апл), выделяется отдельной строкой.

Годовая амортизация в расчете на 1 кв. м. общей полезной площади здания (помещения) независимо от фактического срока его службы определяется по формуле:                

Ам = Сб х jз х Кк х Кист х Ккр х (N ам/100)

где:

N ам – норма амортизации на полное восстановление здания, %;

Сб – балансовая   (первоначальная) стоимость здания в расчете на 1 кв.  м   общей    полезной    площади,     руб./кв.     м (рассчитывается как частное    от   деления  первоначальной стоимости здания на его общую полезную площадь).

Для организаций, финансируемых из федерального и местного бюджетов налог на добавленную стоимость в годовую арендную плату за нежилые здания (помещения) не включается.

В расчет стоимости аренды нежилых зданий (помещений) (Апл) коэффициент (индекс) инфляции (j инф) включается в размере, устанавливаемом в дальнейшем централизованно.

С учетом его изменения регулярно корректируются и платежи за аренду нежилых помещений, что рекомендуется оговаривать в условиях договора аренды.

Увеличение арендной платы на индекс потребительских цен в 2020 году

Об изменении в 2020 году размера арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда, находящимися в собственности города Нижнего Новгорода

В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 06.10.

2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», статьями 43, 52 Устава города Нижнего Новгорода, в целях дальнейшего совершенствования управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности города Нижнего Новгорода, принимая во внимание прогнозируемый размер сводного индекса потребительских цен (тарифов) на тарифы и платные услуги по Нижегородской области на 2020 год, администрация города Нижнего Новгорода постановляет:

1. Провести с 01.01.2020 увеличение размера арендной платы и компенсации за пользование объектами муниципального нежилого фонда, находящимися в собственности города Нижнего Новгорода, в следующем порядке:

1.1. Установить базовую ставку арендной платы (компенсации) за пользование объектами муниципального нежилого фонда города Нижнего Новгорода (Аб за 1 кв. метр в месяц в рублях) равную 223,00.

1.2. Пересчет арендной платы и компенсации, установленных на основании отчетов об оценке независимых оценщиков, осуществить в соответствии с размером среднегодового индекса потребительских цен на товары и услуги на 2020 год в 1,04 раза.

2. Настоящее постановление вступает в силу с 1 января 2020 года.

3. Управлению по связям со СМИ администрации города Нижнего Новгорода (Квашнина Н.М.) обеспечить опубликование настоящего постановления в официальном печатном средстве массовой информации – газете «День города. Нижний Новгород».

5. Контроль за исполнением постановления возложить на первого заместителя главы администрации города Нижнего Новгорода Казачкову Н.В.

Индексы установлены дифференцированно на первое полугодие и на второе полугодие 2020 года. В первом полугодии предусмотрено нулевое значение индекса. Во втором полугодии значение индекса, в частности по г. Москве, составит 5, по Московской области — 4,1, Санкт-Петербургу — 3,8, Ленинградской области — 3,6.

Установление индексов является частью механизма государственного контроля за ростом коммунальных платежей в РФ. Согласно Жилищному кодексу РФ повышение размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги выше предельных индексов не допускается.

Определены индексы изменения размера платы граждан за коммунальные услуги на 2020 год

Согласно документу 1 в первом полугодии следующего года повышения платы за услуги ЖКХ в регионах не ожидается.

А во втором полугодии разрешено поднять размер коммунальных платежей, но не выше установленного уровня.

В свою очередь, для Республик Адыгея, Карелия, Коми, Удмуртской Республики, Камчатского и Хабаровского краев, Белгородской, Волгоградской, Воронежской, Калининградской, Кировской, Костромской, Липецкой, Магаданской, Нижегородской, Псковской, Смоленской, Тамбовской, Тюменской областей, а также Чукотского и Ямало-Ненецкого автономных округов индекс роста платы за коммунальные услуги определен на уровне 4%. Более низкий показатель – 3,6% – предусмотрен для Республик Башкортостан, Калмыкия, Мордовия, Ставропольского края, Астраханской, Брянской, Владимирской, Вологодской, Ивановской, Калужской, Курганской, Курской, Орловской, Пензенской областей.

Самые высокие показатели установлены для Чеченской Республики (6,5%), Кабардино-Балкарской Республики (5,4%), Республик Дагестан (5,2%) и Ингушетия (5,1%). А самый низкий – для Ненецкого автономного округа (2,4%), Мурманской области и Пермского края (по 3%).

Указанные индексы определяют максимальный допустимый рост совокупного платежа граждан за коммунальные услуги в среднем по соответствующему региону. Их должен учитывать руководитель субъекта РФ при утверждении предельных (максимальных) индексов изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги в муниципальных образованиях.

Напомним, распоряжением Правительства РФ от 15 ноября 2018 г. № 2490-р уже установлены индексы изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги в среднем по субъектам РФ.

Также в документе указаны предельно допустимые отклонения по отдельным муниципальным образованиям от величины таких индексов.

1 С текстом распоряжения Правительства РФ от 29 октября 2019 г. № 2556-р можно ознакомиться на официальном сайте Правительства РФ.

Похожие записи:

Как составить исковое заявление в суд Производственный календарь Статья 454. договор купли-продажи Статья 224 гпк рф. порядок вынесения определений суда Статья 229.1 тк рф. сроки расследования несчастных случаев Срок действия решения суда. судебные решения