Снесенный или разрушенный объект недвижимости: как правильно оформить? ➜ жизненные ситуации от владей легко

Оглавление

Снос дома — как оформить

Речь в статье пойдет об индивидуальных жилых домах — для юридических лиц и нежилых помещений порядок немного иной (сложнее).

Градостроительный кодекс предписывает не менее чем за 7 рабочих дней до предположительной даты сноса подать уведомление в департамент архитектуры, в котором указать персональные данные собственника и кадастровые данные объекта недвижимости. Уведомление заполнить легко, бланки интуитивно понятны и помощь юристов, думаю, не потребуется никому (Yvedomlenie_o_planiruemom_snose)

После завершения демонтажа здания в тот же орган подается уведомление о завершении сноса, которым собственник подтверждает окончание работ (Yvedomlenie_o_zavershenii_snosa)

Далее, имея на руках два уведомления с отметкой о приеме отдела архитектуры собственник заказывает у кадастрового инженера акт обследования (стоит у всех по разному, 2-3 тыс рублей). Кадастровый инженер составляет акт, которым подтверждает, что дом снесен. К акту инженера прикладываются копии уведомлений. И далее собственник подает заявление в Росреестр о снятии дома с кадастрового учета.

Как видно, иметь на руках два уведомления необходимо — кадастровый инженер попросту не составит акт осмотра, либо составит, но в нем укажет, что уведомления не были представлены. А без уведомления Росреестр, в свою очередь, вынесет отказ в снятии индивидуальной постройки с кадастрового учета. Кстати форма акта кадастрового инженера также простая, скачать ее можно ниже.

В целом сам процесс занимает примерно месяц. И особой сложности не представляет, кроме излишней ходьбы.

А если дом был давно снесен, на его месте построен новый?

Вот это как раз и представляет проблему, которая побудила меня написать настоящую статью. Действительно, раньше было принято осуществлять снос/строить дом без всяких разрешений. Но теперь времена другие. Вот решил собственник новый дом узаконить, а старый до сих пор стоит на кадастровом учете. Чтобы регистрировать новый объект — необходимо удалить из ЕГРН старый.

А согласно новому порядку — все делается через уведомления. Однако, пункт 8 ФЗ 340, которым вносились изменения в Градостроительный кодекс, содержит в себе небольшую, но важную оговорку относительно не нужности уведомлений по снесенным объектам до вступления в силу нового порядка.

Более того, в приказе Минэкономразвития России от 20.11.2015 N 861 обращено внимание (п. 9 приложения 2), что к акту обследования кадастрового инженера прикладывать уведомления НЕ НУЖНО, если дом снесен до августа 2018 года

Росреестр на своем сайте также консультирует, что уведомления не нужны по снесенным объектам до августа 18, а подтверждением сноса может являться, например, решение собственника.

Вроде бы — вот она лазейка в законе! Если объект был снесен до августа 2018 года — не нужно никаких уведомлений (логично, о чем уведомлять, если дома давно нет?). Однако же не все так просто и мои запросы, явка на прием в архитектуру и Росреестр результата не принесли — государственные органы настаивают, что даже по давно снесенным объектам необходимо подавать уведомление и планируемом сносе и уведомление о завершении сноса, иначе будет вынесен отказ в регистрационных действиях.

К сожалению, судебной практики по вышеприведенной норме в законе я не нашла — вернее ее попросту нет. Полагаю, все собственники снимают свои дома через уведомления и не оспаривают отказы Росреестра — что наверно проще, но не правильно.

от

Сколько обойдется вступление СРО

Снос крупных зданий и сооружений – технически сложная и дорогостоящая процедура. При ее неумелом выполнении может быть причинен значительный ущерб. Для его ликвидации предусмотрен компфонд, взнос в который придется внести всем участникам строительных СРО.

Для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, которые планируют заниматься только ликвидацией объектов, взнос в компфонд возмещения вреда составит 100 000 руб., что соответствует простому уровню ответственности.

Введение нового уровня ответственности в строительстве – противоречивое решение. Простой уровень ответственности не зависит от размера договорных обязательств, и его добавление идет в разрез с общим порядком расчета минимального взноса в компфонд.

Для лиц, планирующих помимо сноса объектов выполнять строительные работы, сумма взноса в компфонд рассчитывается по общему правилу и зависит от уровня ответственности (1-5).

Допуск СРО на проектирование демонтажных работ

Демонтажных работы, как и их проектирование во многих случае можно проводить только с наличием полученного членства в саморегулируемой организации. Можно выделить несколько видов проектных работ, проведение которых возможно только с допуском:

демонтаж части помещения и пристройки нового блока помещения;
изменение внутреннего расположение стен здания, отдельной квартиры;
демонтажных работы по удалению части наружных стен.

Стены могут отличаться в зависимости от выполняемых ими функций, при этом можно сказать, что стены отличаются от так называемых перегородок. Стены могут быть несущими и обычными. Однако, все они могут быть демонтированы только при наличии допуска на соответствующую деятельность. В то же время, перегородки могут быть изменены без допуска, поскольку не влияют на техническое состояние и безопасность здания.

Нужно ли СРО для демонтажа сооружений

Организациям или физическим лицам, которые запланировали проведение изменений уже существующего строения, нужно обязательно оформить специальный допуск. Если в проекте намечены любые демонтажные работы, то компания обязана утвердить обновленный проект.

Допуск СРО на демонтаж железобетонных конструкций нужно получать обязательно, при проведении:

пристройки части здания;
сноса части помещения;
изменения расположения стен внутри помещения;
сносе наружной стены или ее части.

Требуется ли вступить в СРО для демонтажа сооружения, определяют в зависимости от функционального предназначения стен, которые планируется переместить или убрать. Например, если вы решили снести внутренние перегородки в квартире, которые не являются несущими, то допуск получать вам не нужно.

Поэтому, нужны ли допуски СРО на демонтаж, в каждом отдельном случае определяют в индивидуальном порядке. Если вы запланировали ремонт с переносом стен, то во избежание в будущем проблем лучше сразу точно узнать, являются ли они несущими. Утвердив план перепланировки до ее начала, вы будете уверены в законности и безопасности изменений.

Демонтаж – что это

Проведение демонтажа – сложный технологический процесс, включающий работу спецтехники, инструмента (алмазной ручной резки), человеческого ресурса. Проводят демонтаж по заранее утвержденному плану, который составляет инженер после оценки износа здания.

В процессе демонтажа стараются оставлять часть конструкций нетронутыми, чтобы использовать их повторно. Аккуратно демонтируют различные металлические элементы, несущие фермы, опоры, вентиляционные системы и трубопровод.

В процессе демонтажа обязательно соблюдаются следующие правила безопасности:

до работ по демонтажу проводится обязательная оценка износа и устойчивости строения;
демонтаж проводится только на базе составленного и утвержденного плана;
в ходе работ обязательно использование индивидуальных средств защиты;
все строительное оборудование проходит многоразовую проверку до эксплуатации;
утилизация мусора и чермета проводится согласно законодательству РФ.

Каждая демонтированная деталь или элемент конструкции обязательно маркируется, чтобы была возможность повторной сборки конструкции. Демонтировать можно строения различной высоты с соблюдением правил и норм безопасности.

Признаки признания постройки самовольной

Самовольными постройками могут быть признаны объекты капитального строительства (недвижимого имущества). Временные постройки, являющиеся движимым имуществом, также попадают в категорию риска: могут быть демонтированы в связи с признанием права собственности на них отсутствующим.

В случае, когда зарегистрированные в ЕГРН объекты недвижимого имущества имеют признаки самовольной постройки, наличие регистрации не исключает удовлетворения судом требования об ее сносе (п. 23 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «», далее – Постановление). Это объясняется необходимостью наличия правового основания для внесения записи в ЕГРН: например, акта госоргана – разрешения на строительство как основания возведения здания.

Доказывание добросовестного приобретения постройки на основании действительной сделки также не защитит собственника от ее сноса. Способом правовой защиты добросовестного приобретателя может стать только взыскание убытков с первоначального собственника постройки.

Гражданское законодательство предусматривает следующие признаки для признания постройки самовольной:

нарушение норм земельного законодательства, в виде неоформления права на земельный участок под постройкой, то есть в отсутствии, например, права собственности или права аренды (с правом возведения на участке объекта) на земельный участок;
возведение постройки без полученного разрешения на строительство, предусмотренного ;
возведение постройки на земельном участке с нарушением его разрешенного использования (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 19 июля 2016 г. № 18-КГ16-61, апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 29 апреля 2016 г. № 5-АПГ16-12);
возведение постройки на земельном участке с нарушением территориального зонирования в соответствии со ;
незаконная реконструкция объекта, которая привела к возникновению нового объекта) и иные нарушений градостроительных норм.

В соответствии с не регулирует демонтаж временных построек, а также на перепланировку, переоборудование недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект.

Полномочиями по принятию решения о сносе самовольной постройки обладает:

с сентября 2015 года в административном порядке органы местного самоуправления городского округа и муниципального района при ряде нарушений земельного законодательства – строительство объекта в зоне с особыми условиями использования территории, в том числе, в охранной, санитарно-защитной зоне и иных зонах, в соответствии с , за исключением зон охраны объектов культурного наследия народов Российской Федерации, а также на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей. В административном порядке в соответствии со ст. 22 Федерального закона от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ «» не могут быть признаны самовольными постройками объекты религиозного назначения.
суд при удовлетворении требований органов государственной власти о сносе самовольных построек. Решения органов местного самоуправления о сносе самовольной постройки могут быть обжалованы в судебном порядке. Существует позитивная для создателей постройки практика по отмене решений органов о сносе при доказывании ненарушения закона в части прав на землю под объектом (наличие действующего договора аренды с федеральным собственником земельного участка или градостроительного законодательства (наличие инженерно-топографических планов территории (земельных участков), подтверждающих ненахождение спорных объектов в полосе отвода инженерных сетей (постановление Арбитражного суда Московского округа от 21 марта 2018 № Ф05-819/2018 по делу № А41-11837/2017).

Способы демонтажа старых конструкций

Выделяют 4 основных способа демонтажа и сноса старых домов и построек:

Взрывной. Его делают, используя точечные взрывы. По скорости это самый быстрый способ, но и самый сложно контролируемый. Кроме того существуют ограничения на проведение подобных работ, так как при сносе зданий взрывом издается много шума, еще он не везде применим (при плотной застройке, создает много пыли для соседних участков) и, разумеется, он достаточно небезопасный;
Механизированный – это самый распространенный способ. Как правило, его заказывают для демонтажа крупных зданий и конструкций. Назван он так, потому что выполняется при помощи специализированной строительной техники. Это экскаваторы, гидро-ножницы, гидро-молоты, краны, подъемные механизмы, бурильные машины, стенорезы, отбойные молотки и пр.;
Полумеханизированный способ применяется в условиях плотной городской застройки. В данном случае здания сносят не только при помощи специальной строительной техники, но и ручного труда. Зачастую этот метод используют в случае необходимости полной или частичной реконструкции здания, когда стоит задача хотя-бы частично сохранить облик здания, его несущие конструкции и выдержать заданные нормативы;
Ручной способ. Его используют при выполнении демонтажных работ внутри зданий и помещений, а также при наличии ограничений по соблюдению нормативов по шуму, экологии, санитарно-техническим нормам безопасности.

Помощь адвоката по самовольным постройкам в Екатеринбурге

При самовольном захвате земельного участка лицом, не имеющим законных прав, реальные владельцы недвижимости могут подать исковое заявление о переносе забора или другого капитального строения. Подобные вопросы желательно решить полюбовно, но если мирный исход нереален, стоит обратиться в суд. Обязательно получите услуги наших юристов, которые расскажут, как действовать в определенной ситуации.

Следуя нашим рекомендациям, Вы можете миновать прохождения судебных инстанций и осуществить строительство без дополнительных обременений в виде судебных тяжб. На случай если спор возник между долевыми собственниками участка, Вы можете урегулировать его путем подготовки соглашение об определении порядка пользования земельным участком. Если такое соглашение не удается достичь долевым собственникам объекта, единственным его решением является выдел части доли земельного участка, в чем вам может помочь наш адвокат уже сегодня.

Виды демонтажа

Снос зданий и других строительных конструкций выполняют разными методами. Их выбор зависит от таких факторов, как: возраст объекта, его габариты, вид основания, особенности конструкции, используемые материалы и другие параметры.

Демонтажные работы производят следующими способами:

Ручной. Это самый трудоемкий метод демонтажа, так как подразумевает разборку строения вручную с использованием инструментов (лом, кувалда, кирка и т. д.) и несложных устройств (газорезательная установка). Разборка объекта вручную используется в случае, когда предстоит небольшой объем работ, когда применять технику не выгодно или не позволяют условия на рабочей площадке.
Полумеханический. Часто применяемый способ сноса зданий, при котором используют пневматические и электроинструменты (отбойные молотки, бетоноломы, пилы и т. д.). Прибегают к данному методу, когда планируется частичный разбор конструкций, когда производится работа в стесненных условиях.
Механический. Достаточно грубый способ сноса строений, подразумевающий использование габаритной техники (бульдозер, экскаватор, трактор) с навесным оборудованием (грейфер, бетонолом, гидролом, гидроножницы и другие). Механический метод применяют при сносе отдельно стоящих строений.
Комбинированный. В условиях тесной застройки лучше всего использовать смешанный способ сноса строений. Как видно из названия, этот метод включает несколько видов демонтажа. К примеру, вручную разбирают внутренние элементы, механически – внешние стены.
Взрывной. Отличие данного способа ликвидации строений – наличие специального разрешения на проведение взрывных работ. Применяют взрывной снос, когда объект находится на достаточном расстоянии от других зданий. Чаще всего с помощью взрывов демонтируют масштабные строения – старые заводы, стадионы и другие конструкции.

Что делать собственнику, если он получил постановление о сносе самостроя

Если собственник желает сохранить строение, он может оспорить постановление администрации и, в случае выигрыша, затем зарегистрировать свои права на самострой. См. ниже иллюстрацию.

Если же оспорить решение не удастся, придется сносить. Снос самостроя происходит чаще всего застройщиком и за его счет. Если же виновника установить не удается, ликвидировать самострой обязан собственник или арендатор земельного участка (ч. 6 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).

Местная администрация, приняв решение о сносе, направляет арендатору/собственнику земли предписание о том, что в течение указанного срока он должен произвести демонтаж незаконного объекта. В ст. 222 ГК РФ прописаны сроки исполнения – от 3-х до 12 месяцев. Собственник может обжаловать в суде постановление местных властей о сносе, попытаться легализовать самострой. Он может также обратиться в суд с просьбой об отсрочке работ по демонтажу, ссылаясь на нехватку средств или иные уважительные причины (ст. 203 ГК РФ). В случаях, когда владелец не выполняет предписаний, администрация сама передает дело в суд, добиваясь судебного определения о сносе.
Судебное решение о сносе самостроя владелец вправе обжаловать в апелляционном суде. Если и эта инстанция подтвердит первоначальный вердикт, незаконная постройка подлежит безоговорочному сносу. При уклонении от исполнения судебного акта вопросом о сносе займутся судебные приставы. Владелец самостроя рискует потерять землю — его участок может быть изъят для госнужд и продан с торгов по низкой стоимости как ЗУ с обременением (п. 6.1-6.3 ст. 54 Земельного кодекса РФ). Владелец получит деньги за землю, а сносом или реконструкцией самостроя займется новый собственник земли (ч. 8-9 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).
В случаях, когда собственник земельного участка, обремененного самостроем, не определен, снос объекта организует местная власть за счет государственного бюджета. За 2 месяца до начала работ администрация обязана разместить на своем сайте объявление о планируемом мероприятии, поставить на границах участка щит с указанием о сносе самостроя.

Для того, чтобы ликвидировать незаконное строение, его владелец/правообладатель земли должен заключить договор подряда на снос со строительной организацией, имеющей лицензию на такой вид деятельности. За 7 дней до начала работ необходимо уведомить об этом органы местной власти (ч. 4-5, ч. 9 ст. 55.31 Градостроительного кодекса РФ).

Правила демонтажа

Снос любого сооружения всегда сопровождается значительными ударными и шумовыми нагрузками. Поэтому, прежде чем, приступить к демонтажу, требуется получить необходимые документы, в частности разрешение муниципального органа власти на проведение строительно-монтажных работ. Помимо разрешения, организация, которая будет выполнять снос объекта, должна иметь соответствующие допуски и сертификаты к данному виду работ. Все работники, занимающиеся демонтажем, могут управлять техникой только при наличии соответствующей квалификации.

При реконструкции отдельных участков здания, когда демонтируются определенные конструкции, составляется проект производства работ для каждого элемента. В нем указываются все этапы процесса, способы демонтажа, размеры опасной зоны и другие параметры. С учетом этого проводятся необходимые действия, обеспечивающие устойчивость конструкции, направленные на снятие и перераспределение нагрузки с демонтируемого элемента на другие части.

Можно ли сэкономить при проведении демонтажа?

Да, это возможно. Во-первых, лучше обращаться в специализированные компании. Они имеют штат сотрудников и всю необходимую технику в собственности. Так вы сэкономите не только время, но и деньги: вам не придется арендовать оборудование и технику, платить за простои — все будет прописано в договоре, плюс вполне возможно будет договориться о скидках.

Во-вторых, при проведении сноса и демонтажных работ, всегда образуется много строительного мусора, который может использоваться повторно, например, блоки из бетона, различные перекрытия, кирпич, металлоконструкции и прочее. Подобные материалы можно сдать или продать, особенно металл, таким образом частично сократить свои расходу по демонтажу.

Основания для сноса самовольной постройки

Иск о сносе построек по меже участков к соседу. Безусловно, постройка соседа или иных лиц на вашем земельном участки является нарушением Ваших прав. Однако не все иски о сносе самовольной постройки предъявляются соседями. Такой иск может быть предъявлен администрацией муниципального образования к вашей постройке. Рассмотрим основания для подачи иска о сносе, как к соседу, так и предъявления его к Вам третьими лицами или государственными органами:

Строительство без согласования с соседом. Вы можете подать иск о сносе самовольной постройки, нарушающей права соседей. По закону строительство капитальных строений по меже участков запрещено без получения соответствующего согласия владельцев соседних участков. Споры возникают, если собственник одного из участков меняется, а у соседей идет строительство. Новый владелец может подать иск о сносе, мотивируя это тем, что он не давал на это разрешение. Если ответчик предоставит официальное разрешение предыдущего владельца, этого будет достаточно, чтобы доказать правомерность своих действий.
Строительство без разрешения. Снос гаража на границе с соседним земельным участком возможен, если его ворота перекрывают участок соседа, а выезд автомобиля осуществляется на чужую территорию. Еще одно основание для сноса – отсутствие официального разрешения от властей на постройку. Если гаража нет на плане участка, в кадастровом и техническом паспорте, то суд может обязать владельца участка снести самовольную постройку. Легализовать постройку будет проблематично и дорого, но часто нарушители закона идут на это.
Нарушение санитарных норм и правил. Вы можете подать иск о переносе туалета, который расположен на улице у границы участков, мотивируя это тем, что биологические отходы загрязняют почву, а неприятные запахи негативно влияют на качество жизни.
Самовольное строительство. Отсутствие соответствующей документации легализирующей право возведения объекта. Указанные обстоятельства являются основанием для предъявления к Вам искового заявления о сносе. В такой ситуации единственным оптимальным решением Вашей проблемы будет предъявление встречного иска о признании права собственности на самовольно возведенный объект.
Нарушение границ собственного участка. Возведение Вами постройки за пределами границ вашего земельного участка. В данном случае в качестве рекомендации советуем вам произвести кадастровые работы по выносу границ в натуре. Определив границы своего участка с точностью, Вы исключите возможность постройки, например, на землях общего пользования, которые отнесены к администрации.
Нарушение правил землепользования и застройки. Сегодня часто встречаются ситуации, когда люди возводят объекты на территориях, которые на то не предусмотрены. Ну, например, ИЖС на землях огородничества. В данном случае защита ваших прав также возможна лишь в судебном порядке.
Отсутствие у лица права пользования земельным участком. Такая ситуация может сложиться в случае прекращения срока действия договора аренды или изначального самовольного захвата земли. Для урегулирования сложившейся ситуации Вам необходимо обратиться к собственнику земельного участка, по вопросу продление аренды земельного участка под строительство, пожаловаться в контролирующие органы или составить иск в суд – все это можно сделать в т.ч. с нашей помощью.

Основные этапы сноса строений

Первым шагом в процессе демонтажа объекта является разработка технологической карты, которую составляет подрядчик. В карте указываются методы, применяемые при сносе строения, а также последовательность действий на данном этапе. Здесь же содержится схема опасных зон и условия, при которых обеспечивается безопасность на рабочей площадке.

Основные этапы демонтажа включают:

Создание проекта ликвидации строения и составление детального плана работ.
Расчет необходимого количества единиц спецтехники и другого оборудования.
Возведение временного ограждения строительной площадки.
Демонтаж и перенос коммуникаций.
Разборка верхней части строения, включая перекрытия и кровельные конструкции.
Поэтапные демонтажные работы, включая разборку перекрытий, стен и прочих элементов.
Полный демонтаж здания, когда не нужно сохранять отдельные части конструкции.
Сортировка строительных отходов, их вывоз и переработка.

Безопасность, качество и оперативность демонтажа любых строений зависит и от того, насколько надежная и качественная спецтехника задействована на объекте

Стоит обратить внимание на хорошо зарекомендовавшие себя мировые бренды. Даже их достаточно высокая стоимость оправдает затраты, поскольку такая техника отличается многофункциональна, долговечна и безопасна, как для оператора, так и для других работников на стройплощадке

Помощь адвоката по самовольным постройкам в Екатеринбурге

Новый объект после реконструкции

Возникает ли в результате реконструкции новый объект — вопрос непростой, ответ зависит от конкретной ситуации.

Если в результате реконструкции изменились параметры строения, например увеличилась площадь или надстроили ещё один этаж, посчитают новым объектом.

Как объект права, строение останется прежним: не изменится адрес расположения и кадастровый номер — не возникнет нового права.

Однако расширенный объект будет отличаться от первоначального размером, площадью, этажностью, планировкой.

Если же в ходе реконструкции только заменили или восстановили несущие конструкции здания, то оснований считать его новым объектом не имеется.

При этом замена таких конструкций на аналогичные или с улучшенными показателями вовсе не является реконструкцией.

А что считать новым объектом, если пристроили?

Если реконструкция была произведена в форме пристройки, то новым объектом считают строение в уже реконструированном виде.

Снесенный или разрушенный объект недвижимости: как правильно оформить?

Снос дома — как оформить

А если дом был давно снесен, на его месте построен новый?

Сколько обойдется вступление СРО

Допуск СРО на проектирование демонтажных работ

Нужно ли СРО для демонтажа сооружений

Демонтаж – что это

Признаки признания постройки самовольной

Способы демонтажа старых конструкций

Помощь адвоката по самовольным постройкам в Екатеринбурге

Виды демонтажа

Что делать собственнику, если он получил постановление о сносе самостроя

Правила демонтажа

Можно ли сэкономить при проведении демонтажа?

Основания для сноса самовольной постройки

Основные этапы сноса строений

Помощь адвоката по самовольным постройкам в Екатеринбурге

Новый объект после реконструкции

Похожие записи: