Покупка квартиры у банка или с торгов по банкротству: риски покупателя

Как вернуть имущество с помощью родственников

Чтобы защитить имущество от продажи третьим лицам, в торгах участвуют родственники банкрота. Закон этому не препятствует — родственники должника наравне с другими участниками, не связанными с банкротом, вправе подавать заявки и выкупать имущество должника.

Есть несколько схем покупки собственности с привлечением родственников должника:

Подождать, когда финуправляющий сформирует лот с интересующим имуществом, а ЭТП его опубликует.
При реализации ликвидного имущества высоки риски того, что его продадут с первого раза

Здесь очень важно успеть заявиться на аукцион и делать ставки, чтобы перебить предложения других участников.
Если объекты малоценные — можно попробовать купить их по бросовой цене, дождавшись момента, когда объявят публичные торги. Но прибегать к этому варианту стоит, если других желающих купить такие активы нет.

Как родственнику стать участником торгов

Для выкупа конкретного имущества нужно придерживаться стандартной схемы:

1. Оформить квалифицированную ЭЦП.
2. Зарегистрироваться и аккредитоваться на ЭТП.
3. Найти требуемый лот.
4. Заявиться на участие в аукционе.
5. Внести задаток. Его величина определяется финансовым управляющим самостоятельно — обычно сумма составляет порядка 5% от стоимости лота.
6. Участвовать в аукционе, не забывать повышать цену ставками — ее поднимают другие участники.
7. Дождаться окончания аукциона.
8. При победе полностью оплатить лот и вступить в права.

Как не допустить продажи другим лицам

В распоряжении банкрота есть 2 схемы по противодействию продаже его имущества посторонним:

1. До банкротства взять у родственника займ под залог, сделав его залоговым кредитором. Тогда он может воспользоваться преимущественным правом на залоговые активы.
2. Провалить торги. Отказ победителя от выкупа лота делает аукцион несостоявшимся. Тогда финуправляющим назначаются повторные торги, а после их провала — публичное предложение. Однако отказ от лота не позволяет победителю возвратить уплаченный ранее задаток.

Если отчетливо видна «договорная схема», то можно подать жалобу на организатора. Антимонопольным законодательством определено, что банкротные аукционы контролируются в УФАС. Жалобу можно подать лично, по почте или онлайн — при подаче электронно можно воспользоваться полученной ранее ЭЦП.

Какое имущество супруга может выкупить после торгов?

Можно ли купить активы банкротов без денег или за низкую цену?

Если денежных средств нет совсем, то вряд ли вы сможете играть на торгах. Однако есть несколько вариантов:

1. Взять кредит в финансовой организации.
2. Взять займ в микрофинансовой организации.
3. Сдать в залог недвижимость.
4. Найти инвестора для совместных покупок.

Стоит ли здесь брать кредит?

Брать ссуду можно лишь в том случае, если вы уверенны, что объект является целесообразной, ликвидной покупкой.

Физические лица могут взять кредит с hold-периодом. В течение двух-трёх месяцев его можно погасить без процентов.

Некоторые участники берут тендерный кредит. Его суть заключается в том, что денежные средства поступают сразу на счёт электронной площадки. Условие одно — клиент должен быть добросовестным заёмщиком и не отказываться от покупки в случае победы.

Брать такой кредит можно, если вы планируете играть на крупные суммы. За пользование такими средствами здесь нужно платить только проценты. Величина суммы займа будет зависеть от репутации клиента.

Минус такой: собрать множество документов для банка.

Второй вид — выдача банковской гарантии на два-три дня.

МФО оформляют тендерные займы, сумма здесь ограничена, а проценты выше, чем в банке. Зато получить денежные средства можно быстро, не ожидая долгого подтверждения.

Подойдёт ли такая деятельность именно вам, можно решить только после того, как попробовали. Всё приходит с опытом. Данный бизнес может принести большую прибыль, если правильно действовать.

Риски

При правильной организации процедур выкупа собственного имущества риски для банкрота практически отсутствуют. Ведь юридически он не имеет отношения к сделке — даже если имущество покупают его близкие родственники, они вправе это делать. Конечно, если в суде не будет доказано, что лоты выкупались за счет должника.

Риски — упустить имущество или выкупить его слишком дорого:

1. Отклонение заявки на участие по причине ошибок при ее подаче.
2. Много участников на первичных или вторичных торгах. Это может существенно увеличить цену лота, что сделает его выкуп нецелесообразным.
3. Аннулирование итогов аукциона в связи с нарушениями или жалобами на его проведение, поступившими от других участников или кредиторов.
4. С ипотечной недвижимостью такой вариант может не пройти, поскольку залогодержатель устанавливает правила продажи имущества.

В остальных случаях и при правильной организации процесса, электронные торги позволят сохранить ценные вещи в семье. Правда, за них придется снова заплатить.

Специфика проведения аукциона

Автомобильные торги проводятся в 3 этапа:

• Первичный аукцион. Авто выставляется на продажу по рыночной цене, далее она имеет тенденцию к повышению. Обладателем машины станет тот, кто заплатит больше. Обычно на этом этапе редко кто-то совершает сделку. Это происходит только в случае сильной заинтересованности покупателя.
• Второй этап. Снижение стартовой стоимости авто на этом этапе происходит в пределах 10–30%.
• Третий этап – публичное предложение. Происходит периодическое снижение цены лота с шагом в пределах 10–20% от рыночной цены. На этом этапе главное первым сделать ставку – победителем становится первый, подавший заявку.

Когда заканчиваются автомобильные торги по банкротству победитель определяется в течение 30 минут после завершения аукциона.

Как проводятся электронные торги по банкротству — инструкция

Торговые операции с собственностью банкрота финуправляющий проводит с помощью электронных площадок — это обеспечивает прозрачность аукционов и предотвращает мошенничество. Аукцион финуправляющий вправе проводить самостоятельно или доверить его проведение организатору. Что нужно для участия в торгах при банкротстве гражданина:

Получить квалификационную электронную подпись. ЭЦП требуется для участия в электронном документообороте и является единственным способом подтверждения личности гражданина при подписи электронных документов. Торговые площадки не предоставляют доступ участникам без ЭЦП. Срок действия такой подписи составляет 1 год, получить же ее можно в одном из аккредитованных Минкомсвязи удостоверяющих центров.

Настроить программное обеспечение. Большинство ЭТП требуют для работы браузер Internet Explorer или Mozilla Firefox. Кроме того, необходимо установить ПО КриптоПро для работы с сертификатом электронной подписи и специальные плагины для браузера.

Пройти регистрацию и аккредитацию на ЭТП. Для этого нужно загрузить на площадку копии документов участника — для физических лиц это будет паспорт. Аккредитация занимает около 3–5 рабочих дней.

Найти интересующий лот. Для этого участнику необходимо воспользоваться формой поиска, которая есть у каждой электронной торговой площадки. Найти выставленные на продажу активы можно по названию, номеру лота или номеру дела о банкротстве гражданина, ФИО финансового управляющего или банкротящегося лица.

Оформить заявку на участие. Это один из самых ответственных этапов, поскольку от правильности поданной заявки зависит победа в аукционе. Поскольку каждая торговая площадка предъявляет собственные требования к оформлению заявки на участие, рекомендуется этот этап проводить при поддержке специалиста, разбирающегося в процедуре.

Сделать гарантийный взнос. Без него созданная и поданная заявка на участие в аукционе не будет допущена на аукцион торговой площадкой . Как правило, величина взноса составляет 5% от общей стоимости лота. Если планируется участие сразу по нескольким лотам, то задаток придется вносить за каждый. Некоторые площадки требуют не только перевода средств, но и предоставления квитанции — ее потребуется добавить к основному пакету документов.

Подать заявку на участие

Каждая ЭТП устанавливает собственные требования к подаче заявки — поэтому важно сначала ознакомиться с правилами проведения аукциона. Ведь заявившись слишком поздно, вы утратите шансы на победу, а поданную преждевременно заявку площадка аннулирует.

Участвовать в электронном аукционе

Здесь все зависит от типа аукциона — если проводятся первичные или вторичные торги, то необходимо отслеживать все сделанные другими участниками ставки и перебивать их своими. С каждой сделанной ставкой итоговая стоимость лота повышается согласно шагу аукциона.

Дождаться итогов. Протокол о проведении аукциона формируется организатором в течение получаса после его окончания. Но окончательно оформляется и утверждается он в течение 3 рабочих дней — именно тогда будет назван победитель.

Дождаться завершения аукциона. Здесь все просто: участники, которые не стали победителями торгов, получают назад сделанный гарантийный взнос. Обычно торговые площадки возвращают деньги в течение 3 дней, если же сроки возврата затянулись, то необходимо обратиться к представителям ЭТП.
Победитель аукциона обязан заключить договор купли-продажи на имущество, указанное в лоте. Договор будет направлен через электронную площадку. Его нужно будет подписать с помощью ЭЦП, а также распечатать и направить 2 подписанных экземпляра на почтовый адрес организатора торгов.

Полностью оплатить стоимость лота и вступить в права. После подписания договора купли-продажи и полной оплаты стоимости победитель становится полноправным собственником имущества. Если речь идет об имуществе, сделки с которым обязательно регистрируются в госорганах (к примеру, автомобиль или недвижимость), то регистрация проводится в обычном порядке на основании договора купли-продажи.

Победитель торгов также вправе отказаться выкупать лот и подписывать договор. Тогда аукцион признают несостоявшимся и запустят повторно. Задаток не возвращается.

По закону, сам должник или напрямую заинтересованное лицо (если это доказано судом) не вправе выкупать свое же имущество на электронных площадках. Но это не означает, что отсутствуют рабочие схемы по его сохранению в распоряжении банкрота.

Нужна помощь при банкротстве родственника?

Что дальше

Объекты с обременением — это один из способов приобрести имущество с торгов по банкротству по выгодным ценам с минимальным количеством конкурентов. Главное хорошо разбираться в теме, тщательно перепроверять всю документацию и консультироваться с профессионалами. Если захотите сэкономить и не будете тратить на это время, то даже незначительное обременение может обернуться крупными затратами или потерей выкупленного объекта.

Если вам интересна тема покупки автомобилей, квартир и другого имущества с торгов по банкротству — вот вам обучающая программа для старта:

1. Прочтите статью про платные и бесплатные способы обучения на торгах по банкротству — здесь вы познакомитесь с Олегом Селифановым и его Академией торгов по банкротству.
2. Познакомьтесь с НААБ и Давидом Ризаевым — здесь вы узнаете, как стать аукционным брокером или наладить пассивный доход на банкротстве.
3. Изучите реальные отзывы о торгах по банкротству — в этой статье вы найдете мнения многих пользователей о данном направлении заработка.

Если вам не интересно обучение, вы не собираетесь консультироваться с профессионалами и просто хотите купить какой-то определенный объект — запомните простое правило: без изучения документов, без осмотра объекта и без проработки деталей сделки не может быть самой сделки. Всем удачи 🙂

Перечитать статью

Недвижимость на аукционе и участники торгов

Как правило, жилье выставляется на аукцион коммерческими структурами, так как именно этот способ позволяет избавиться от актива в виде недвижимости быстро и по хорошей цене.

Например, это могут быть банки, которые продают ипотечную недвижимость кредиторов, не имеющих возможности рассчитаться по кредиту, или предприятие продает квартиру, ранее предоставленную для проживания сотруднику. Судебные приставы также предпочитают данный способ при необходимости реализации жилья, конфискованного по решению суда (при банкротстве, пр.).

Кстати, на аукционе может предлагаться, как готовая квартира в новостройке, так и права требования, если застройщик еще не успел ввести здание в эксплуатацию.

Продавать жилье на аукционе могут и сами застройщики, такой формат помогает получить больше прибыли за самые привлекательные квартиры, а также поможет продать жилье, которое, скажем так, не пользуется усиленным спросом.

Участниками аукциона в качестве потенциальных покупателей являются опытные инвесторы, которые желают выгодно вложиться в недвижимость, а также участие в торгах могут принять и обычные граждане, которые покупают жилье для себя.

Как и где искать лоты на торгах по банкротству?

Есть несколько поисковых систем для мониторинга лотов. О них я расскажу чуть позже. Раз уж сегодня речь идет о новичках в этом нелегком деле, то хочется сразу посоветовать вам, рассматривать покупку лота, представленного на ближайшей к вам географической территории, чтобы до принятия решения об участии, вы могли приехать и посмотреть его.

Ну а теперь о поисковых системах.

На просторах интернета можно найти великое множество площадок, публикующих информацию о торгах по банкротству, но эксперты в данной области выделяют всего лишь 5-ть основных. На этих 5-ти площадках информация наиболее полная и актуальная.

1. Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. Данная площадка на сегодняшний день содержит самую актуальную информацию о торгах. Здесь вы можете провести полный анализ понравившегося вам лота;
2. Сбербанк АСТ имеет очень удобный интерфейс, но на этой площадке в основном размещаются лоты компаний или физических лиц — должников самого Сбербанка;
3. Фабрикант.ру собирает и размещает информацию по максимальному количеству торгов и является достаточно молодым ресурсом;
4. Центр реализации — площадка, которая публикует торги компаний уже признанных банкротом;
5. Универсальная ЭТП — самая молодая площадка. Публикация лотов проводится с достаточно высокой частотой, представляемая информация может смело конкурировать с федресурсом.

Также помимо указанных выше электронных торговых площадок все сведения о предстоящих аукционах выпускаются в субботнем номере газеты “Коммерсантъ”. В этом же номере предоставляется информация о компаниях, признанных банкротами.

Как найти подходящий лот? Инструкция

Придерживайтесь рекомендаций:

• Как правило, на торги выставляются дорогостоящие активы. Перед тем как покупать их, советуем посетить объект и познакомиться с его нынешним хозяином, записать его контакты.
• Если вы хотите приобрести дорогое оборудование, то необходимо взять с собой на осмотр специалиста, который сможет оценить реальное его состояние, выдав своё экспертное заключение.
• Приобретая квартиру, убедитесь, что в ней не прописаны дети до 18 лет или недееспособные лица, а также люди, находящиеся в тюремном заключении.
• Проверьте обременение на активы, направив запрос в Росреестр.
• Если вы владеете информацией о личности хозяина имущества, то проверьте его на сайте ФССП, возможно, у него имеются открытые исполнительные производства.
• Оцените, стоит ли приобретать данный лот.

Определите цель покупки активов:

• Для собственных потребностей: квартира для проживания или транспортное средство для езды.
• Инвестор должен подбирать лот, ориентируясь на потребности заказчика.
• Перепродажа третьим лицам. Из всех вариантов необходимо выбрать оптимальный.

Можно ли приобрести недвижимость в 2-3 раза дешевле

Купить квартиру с торгов по банкротству можно, воспользовавшись тремя источниками, каждый из которых предоставляет необходимую информацию об актуальных лотах.

Желающий участвовать в торгах может воспользоваться:

• Электронными площадками. Они представляют собой сайты, которые организуют онлайн торги по банкротству. Такие площадки опираются на закон «О несостоятельности». Среди популярных и проверенных сайтов стоит выделить «Фабрикант», B2B-Center и «Сбербанк – АСТ».
• Официальными источниками информации. К таким относится портал «Единый федеральный реестр сведений о банкротстве», а также онлайн-версия газеты «Коммерсантъ» и ее печатный выпуск, который выходит в субботу.
• Агрегаторами. Эти сайты занимаются сбором актуальной информации по всем площадкам, которые связаны с торгами по банкротству. Один из популярных агрегаторов – «Тбанкрот».

Данные торгов находятся в открытом доступе. Поэтому найти выгодные предложения в своем регионе или городе не составит труда. Перед тем как покупать жилье на аукционах, желательно детально изучить ситуацию на рынке. В таком случае исключаются определенные риски при покупке недвижимости.

Важно перед покупкой ознакомиться с документацией на лот, провести осмотр квартиры, а также оценить ее ликвидность. Тогда вероятность заключения выгодной сделки будет выше

Покупатель сможет собственными глазами все проверить и определиться, подходит ли ему лот.

Сущность аукциона и условия участия

1. Зарегистрироваться в установленном порядке. В процесс может быть включено:
   • получение электронного ключа;
   • заполнение анкеты;
   • предоставление паспорта и выписки с банковского счёта.

1. Внести залоговые денежные средства в размере, определённом на квартирном аукционе и составляющем порядка 100-200 тысяч рублей. Внесённые средства
   • засчитываются в счёт полученного аванса при покупке квартиры с аукциона в случае выигрыша;
   • возвращаются участнику на протяжении пяти банковских дней при проигрыше или признании торгов несостоявшимися.

1. Ожидать подведение итогов комиссией с оформлением результата протоколом. После покупки квартиры на торгах следует:
   • заключить договор купли-продажи;
   • произвести окончательный расчёт;
   • зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Для покупки недвижимости ограничений к участникам не существует. Однако продать квартиру через аукцион рядовой гражданин не может, поскольку «раскрученные» электронные площадки не предоставляют этой возможности всем желающим. Для реализации квартиры с торгов физическому лицу необходимо искать организаторов, использующих появившийся недавно аукционный метод.

Что нужно для участия в автомобильных торгах

Чтобы принимать участие в автомобильных торгах, нужно приобрести ЭЦП (электронную цифровую печать), пройти регистрацию и аккредитацию на электронных торговых площадках.

Определившись с лотом, следует составить заявку на его приобретение. Для подачи заявки понадобятся:

• копия паспорта;
• идентификационный номер налогоплательщика (ИНН);
• соглашение с организатором торгов о внесении задатка (будет возвращен в случае проигрыша в торгах);
• подтверждение, что задаток перечислен.

По законодательству РФ размер задатка не может составлять более 20 процентов от первоначальной стоимости лота. На большинстве популярных площадок его размер составляет 5–10%.

Что дальше

Шаг№ 1. Почитайте про платные и бесплатные способы обучения на торгах по банкротству. Из статьи вы узнаете, кто такой Олег Селифанов и в чем особенность его образовательного курса.Шаг№ 2. Изучите реальные отзывы о торгах по банкротству. После этого вы будете знать, что это действительно перспективное направление где у каждого есть возможность заработать.Шаг№ 3. Прочтите статью про НААБ — Национальную Ассоциацию Аукционных Брокеров. Из нее вы узнаете, как инвестировать в имущество должников без опыта и с минимальными временными затратами.Шаг№ 4. Посмотрите отзывы про Давида Ризаева — организатора НААБ. По этому материалу будет понятно, насколько надежна описываемая организация и стоит ли с ней связываться частному инвестору.

Друзья, а с какими видами мошенничества на торгах по банкротству сталкивались лично вы? Делитесь историями в комментариях.

Перечитать статью

Торги по банкротству: как они проводятся

Торги по банкротству ещё называются аукционами по банкротству (сокращённо — АПБ). Эта процедура стара как мир. Подобные аукционы проходили и двести, и сто лет назад. Сейчас в АПБ появилась инновационная составляющая — процесс проходит в электронной форме. Но суть от этого и правила проведения торгов не изменились.

На них можно дешево купить многое: машину, квартиру, офис, производственное оборудование и даже предприятие целиком. В дальнейшем приобретение можно использовать самостоятельно, сдавать в аренду или же перепродать по более высокой цене. Банкротами же становятся должники, которые в силу каких-либо причин не имеют возможности погасить свои финансовые обязательства, задолженность перед госбюджетом и т. д. Методом проведения торгов покрываются возникшие финансовые обязательства (в полном или не в полном объёме). С 2015 года банкротами могут быть объявлены и физические лица. До этого банкротами могли стать только юрлица.

Процесс включает в себя несколько этапов.

Сейчас в АПБ появилась инновационная составляющая — аукцион проводится в электронной форме

Первичные торги

Участниками делаются ставки, в результате чего повышается стоимость лота. Шаг увеличения стоимости определяется правилами аукциона. Повышать цену можно только на шаг. При проведении электронных торгов после повышения цены на шаг следующий раз можно поднять цену лишь через полчаса, поскольку в противном случае система не примет заявку.

Ввиду этого возникает вопрос о том, кто же и на каком основании устанавливает стоимость лота, выставляемого на торги. Она должна быть установлена общим собранием кредиторов или специальной комиссией. В качестве базовой цены учитывается меновая цена выставляемого актива. Та цена, по которой лот будет выставлен во время первоначальных торгов, должна быть ниже средней по рынку. Начальная цена будет назначена в конце дня, который предшествует дню проведения аукциона. Окончательная же цена устанавливается только по результатам аукциона.

Повторные торги

Если первичный аукцион не состоялся или лот не был реализован во время него, то будет назначен повторный аукцион. На нём цена выставляемого лота будет на десятую часть ниже той, по которой он выставлялся ранее. Если же и в этот раз что-то не сработает, то придётся перейти к следующей стадии — публичным торгам.

Публичные торги

Они быть назначены только в том случае, когда первые два этапа не принесли ожидаемого результата. Особенностью публичного аукциона является понижение цены через определённые промежутки времени. Стоимость лота во время публичного аукциона иногда может составлять лишь 1% от его первоначальной цены, по которой он выставлялся на первичных торгах. Обычно именно во время публичных торгов разгораются самые горячие баталии между участниками-конкурентами.

Во время публичных торгов есть возможность приобрести лот по самой низкой цене. Его перепродажа даже с минимальной наценкой гарантирует прибыль.

На какой стадии торгов Вас ждут самые «вкусные» лоты

Первоначально все лоты выставляются по довольно высокой цене, хотя по сути – все же ниже рыночной. Участники торгов редко покупают объект с первых минут аукциона, поэтому, как правило, процедура проходит все стадии.

Поговорим о них подробнее:

1. Первичные торги. В ходе их проведения заявленная сумма увеличивается каждые полчаса на определенный шаг (обычно от 0,5% до 5% от исходной цены). С началом аукциона каждому участнику, чья заявка была одобрена организатором, открывается окно, где вводится сумма первоначальной стоимости или меньшая и кратная шагу аукциона. Обновлять информацию можно вручную или автоматически, однако при втором способе есть риск пропустить важные изменения из-за плохого интернета.

Нередко они заканчиваются уже в первые полчаса, когда по заявленному шагу не поступает ни одного предложения.

1. Вторичные торги. Если участие в первичных торгах принял только один претендент или никто не согласился приобрести лот по заявленной стоимости, они признаются несостоявшимися.

Во время вторичных торгов стоимость понижается на 10%, однако, как показывает статистика, это не вызывает резкого желания у претендентов заключать сделку. По данным Интерфакса в I квартале 2017 года только 5% торгов закончились на данном этапе.

1. Публичное предложение. Если на вторичных торгах нет желающих купить лот, стартует следующий этап, в рамках которого цена иногда падает на 99%. Способ проведения торгов определяется организатором: победить может или первый подавший заявку, или тот, кто предложит цену выше.

Первый способ определения победителя нельзя назвать «прозрачным», поскольку опытными торговцами массово применяются роботы, которые за них отправляют заявки за доли секунды. Сделать то же самое вручную – невозможно.

Хотя и второй способ имеет свои минусы. Некоторые нечестные на руку организаторы «сливают» информацию о последней озвученной цене подставному лицу, которое в итоге предлагает на рубль больше и выигрывает аукцион. По закону никто не должен знать из участников о предложенных конкурентами суммах за лот. Поэтому опытные участники подают заявки в последний момент, чтобы лот не «слили».

В этом и заключается суть заработка на торгах по банкротству: отыскать подходящий лот, выждать удобный момент, сделать ставку.

Схема № 3. Продажа безденежного лота

На торгах по банкротству можно встретить такие объекты, которые несложно выкупить, но сложно перепродать для получения прибыли. Все упирается в юридические ограничения, связанные с правами третьих лиц. Ниже в видео рассказывается о лоте с крупногабаритной нерабочей спецтехникой, которую выгодно приобрести для сдачи на металлолом. Проблема в том, что владелец предприятия не разрешает разбирать эту спецтехнику на своей территории. Из-за этого все покупатели лота не могут ничего сделать и прогорают на сделке.

Watch this video on YouTube

Представитель НААБ беседует с аукционным брокером и рассказывает о разводе с крупногабаритной нерабочей спецтехникой.

Рекомендации по участию в аукционе

Имейте в виду, что стоимость жилья обязательно вырастет относительно исходной цены, если, конечно, квартира стоящая, поэтому заранее определите верхний порог – максимальное количество денег, которые вы хотели бы заплатить. Аукционные торги являются достаточно азартным занятием, и по этой причине стоимость недвижимости может вырасти выше, чем цены квартир с аналогичными параметрами, которые имеются на рынке, где можно их купить в любой момент. Поэтому определите для себя ценовую границу, выше которой сделка будет, фактически, лишена смысла.

Были зафиксированы случаи, когда стоимость аукционных квартир в ходе торгов превышала рыночную цену в полтора раза только на ажиотаже участников. Поэтому всеми силами старайтесь не выходить за рамки, и помните, что если вы не сможете оплатить цену, которую указали, авансовый взнос вам не вернут.

Покупая квартиру на аукционе, имейте в виду, что в момент физической передачи квартиры, проживающие могут отказаться съезжать, такие случаи действительно имеют место. Например, отказ от выселения может быть мотивирован наличием новорожденного, инвалида, или еще целым рядом причин. Не забывайте, что через аукцион квартиры часто продаются по решению суда, а не по воле собственников, а в такой ситуации люди часто оказываются без денег и физически не могут переехать на съемную квартиру.

Участковый в данном вопросе вам помогать не будет. Для выселения необходимо обращаться в суд с соответствующим заявлением, иногда такие процессы затягиваются на годы. Кроме того, собственники могут всячески тянуть время, оставаясь жить в квартире, и в некоторых случаях получается это довольно неплохо. Для этого нужно всего лишь время от времени подавать в суд (и прочие инстанции) различные иски. Могут оспариваться судебные решения, результаты проведения аукциона, суд с ипотечным банком, пр., и даже если дело заведомо проигрышное, время, выделенное на рассмотрение, дает возможность проживать в квартире в течение продолжительного периода.

Подготовка к участию в аукционе

Перед тем, как принять участие в аукционе, нужно ответственно подготовиться к этому мероприятию. Первым делом, необходимо собрать сумму, нужную для покупки квартиры, это, пожалуй, самый сложный момент для подавляющего большинства потенциальных покупателей. Кроме этого, нужно оформить электронную подпись, как уже отмечалось, это необходимое условие для участия в интернет-аукционе.

Затем необходимо найти электронные аукционные площадки, ознакомиться с предлагаемыми объектами. Нужно изучить все, что касается предлагаемой недвижимости, установить ее реальную рыночную стоимость, оценивая все без исключения параметры:

• Качество жилья. Выяснить метраж, расположение комнат, состояние жилого дома (возраст объекта). Если дому более пятнадцати лет, могут иметь место проблемы, связанные с районной инженерной инфраструктурой (горячее и холодное водоснабжение, электросети, канализация, отопление). О наличии подобных проблем на сайте информации не будет, искать нужно самостоятельно;

• Местоположение. Необходимо понять уровень транспортной доступности объекта, наличие в шаговой доступности остановки общественного транспорта, а также необходимых объектов социальной инфраструктуры (магазины, детский сад, школа).

• Юридические параметры. Кто в данный момент является собственником, сколько человек зарегистрировано на предлагаемых квадратных метрах, не наложены ли на недвижимость различные обременения.

Недостатком является то обстоятельство, что нельзя прийти и посмотреть на состояние жилья, то есть, вплоть до покупки можно только догадываться, сколько денег придется выложить за ремонт. Впрочем, если потенциальный покупатель предполагает начать свое проживание с капитального ремонта, это обстоятельство можно не учитывать.

Если предложенная квартира по всем показателям устраивает и при этом цена ниже рыночной, можно регистрироваться на сайте аукциона, оформлять заявку, дожидаться одобрения и вносит авансовый платеж.

Квартирный «ассортимент» на торгах

Продажа квартир через аукцион используется преимущественно государственными властями, коммерческими банками или организациями, которые не могут реализовать объекты недвижимости иным способом. Квартирный аукцион даёт возможность приобрести следующий ассортимент недвижимости:

1. Жильё пенсионеров. Пожилые одинокие люди сознательно передают принадлежащие жилые помещения в собственность городских властей. Покупка квартиры через аукцион у города может предусматривать пожизненное право на проживание передавшего лица при отсутствии договора на пребывание в одном из социальных жилых домов.
2. Залоговое имущество. Если заёмщик не может погашать кредитные обязательства и не желает самостоятельно реализовывать объект, то коммерческая организация выступает инициатором банкротства и по решению органа правосудия выставляет квартиру на аукционе для погашения долга. Жильё может быть:
   • приобретённым в ипотеку и впоследствии изъятым залогодержателем в результате непогашенных обязательств;
   • оформленным в качестве объекта залога для получения потребительского кредита на более выгодных по сравнению с отсутствием обеспечения условиях.

1. Квартиры от посредников. Пользуясь невозможностью физического лица самостоятельно продать квартиру через аукцион, риелторы и агентства недвижимости берут на себя роль посредников, умышленно выставляя жильё по заниженной стоимости и искусственно поднимая цену выше рыночного показателя на торгах.
2. Жильё от застройщиков. Длительный не увенчавшийся успехом поиск покупателей на первичном рынке вынуждает строительные организации прибегнуть к продаже квартир с торгов. В 90 % случаев причина кроется в несоответствии цены и качества.

К продаже квартир через аукцион обращаются государственные и финансовые учреждения в силу наложенного законодательного запрета на реализацию иным способом, застройщики в целях сбыта неликвидных объектов строительства или посредники, жаждущие извлечь выгоду в пылу раззадориваемого азарта перспективных покупателей.

Где искать информацию о предстоящих торгах и аукционах по банкротству

Официальные источники

К числу официальных источников информации обо всех торгах и процедурах банкротства отнесу в первую очередь:

1. www.zakupki.gov.ru /. Это публичный государственный портал обо всех аукционах, торгах и тендерах.
2. Единый федеральный реестр банкротств (ЕФИР) http://www.fedresurs.ru, текущим оператором ЕФИР является ЗАО «Интерфакс». На указанном сайте в обязательном порядке размещаются сообщения, отражающие ход проведения процедур банкротства (сообщения о судебных актах, объявления о проведении торгов, о результатах торгов, о собрании кредиторов, иные сообщения), различные реестры и список торговых площадок по банкротству.

Рисунок 7. Единый федеральный реестр по банкротству.

1. ФССП — Федеральная служба судебных приставов.
2. Портал «Госуслуги».
3. Имущественные торги ЭТП ММВБ Госзакупки (etp-torgi.ru).

Также к числу СМИ, где публикуется информация о банкротствах, в том числе и о том, где можно покупать имущество банкротов с торгов, относятся «Российская газета» и еженедельник «Коммерсант».

ТОП-5 электронных торговых площадок

В топовый рейтинг ЭТП, на которых проводятся распродажи имущества банкротов, по версии РИА «Эксперт» на 2019 год, входят следующие аукционные торговые платформы:

1. Сбербанк-АСТ. Продажа имущества банкротов (www.sberbankast.ru/Bankruptcy). Это самый активный и востребованный участниками торгов по банкротству брокер, имеющий свои торговые площадки и филиалы во всех регионах страны.
2. Имущественные торги ЕЭТП (sale.roseltorg.ru).
3. Торги по приватизации, продаже и аренде имущества, банкротство — РТ торговая площадка или РТС-Тендер (i.rts-tender.ru).
4. Имущественные торги ЭТП ММВБ Госзакупки (etp-torgi.ru).
5. Реализация имущества и торговая площадка банкротства ZakazRF (sale.zakazrf.ru).
6. Российский аукционный дом https://auction-house.ru.

Рисунок 8. ЭТП «Заказ РФ».

Схема № 6. Проблемные типы имущества

На торгах по банкротству есть категория проблемной собственности, приобретение которой практически всегда заканчивается потерей денежных средств:

1. Имущество с неснимаемым залогом, сделка по которому оформлена не в государственном учреждении.
2. Безнадежная или сомнительная дебиторская задолженность.
3. Арендные договора, по которым недвижимость может находится в чьей-то собственности сотню лет.
4. Земля, которая располагается в населенном пункте и по своему функциональному назначению носит статус «дороги».
5. Право требования по тем сделках, которые заключались в рамках договора лизинга.
6. Долговые обязательства компаний или субъектов, которые зарегистрированы в офшорных зонах.
7. Недвижимость, находящаяся в частичной собственности инвалидов или несовершеннолетних детей.
8. Коммуникации, предназначенные для обслуживания социально значимых или жилых объектов недвижимости.
9. Выкуп доли уставного капитала, размер которой не превышает 51%.

Не хотите попадать в неприятные ситуации — избегайте проблемного имущества.

Watch this video on YouTube

Про опасные типы имущества на торгах по банкротству.

Похожие записи:

Правовые основы освобождения осужденных от отбывания наказания и контроль за условно осужденными Глава 47.1. уголовно-процессуального кодекса рф. производство в суде кассационной инстанции. адвокат по уголовным делам Штраф за непристегнутый ремень в 2021 году Кража в составе группы: статья, наказание, срок согласно ук рф Статья 108 конституции россии Муниципальные образования: порядок образования, преобразования и упразднения. границы муниципальных образований