Правила поведения и права и обязанности жильцов многоквартирного дома

Оглавление

Комментарии к ст. 39 ЖК РФ

1. Собственники жилых помещений в многоквартирных домах как участники общей долевой собственности на общее имущество дома имеют не только права на общее имущество дома, но и несут обязанности по его содержанию и эксплуатации.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК). Обслуживание и ремонт помещений в многоквартирном доме осуществляются за счет средств их собственников. Кроме того, собственники помещений в многоквартирном доме участвуют в расходах, связанных с обслуживанием и ремонтом общего имущества многоквартирного дома и содержанием придомовой территории, соразмерно занимаемой ими площади в этом доме.

2. Утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме регулируют отношения по содержанию, эксплуатации и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения:

а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме — в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;

б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с ч. 6 ст. 155 ЖК РФ.

Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства РФ, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электротепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг.

Обязанность оплаты собственниками помещений в многоквартирном доме услуг по содержанию общего имущества выражается во внесении ими соответствующих платежей. Общие размеры обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества устанавливаются на основе учета единых правил и норм и обеспечивают возмещение издержек на обслуживание, текущий и профилактический ремонты, а также возмещение издержек на капитальный ремонт общего имущества. Размер обязательных платежей каждого собственника помещения в многоквартирном доме на содержание и ремонт общего имущества пропорционален его доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Собственник помещения в многоквартирном доме должен своевременно вносить плату за содержание, техническое обслуживание, ремонт общего имущества и коммунальные услуги. Срок внесения названных платежей устанавливается договором управления или товариществом собственников жилья, а также жилищным кооперативом.

3. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и в том случае, если они не используют принадлежащие им помещения (не проживают в жилых помещениях, не сдают внаем, в аренду).

4. Кроме того, собственники помещений в многоквартирном доме несут конституционную обязанность по уплате установленных налогов и сборов (ст. 57 Конституции). Граждане, являющиеся собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, уплачивают налог на имущество физических лиц. Собственники помещений, сдающие принадлежащие им помещения внаем или в аренду для извлечения прибыли, должны уплачивать подоходный налог. Юридические лица — собственники помещений в многоквартирном доме уплачивают налог на имущество предприятий. Приведенный перечень налогов, подлежащих уплате собственниками помещений в многоквартирном доме, не является исчерпывающим, и собственники помещений несут обязанность по уплате иных налогов, установленных законодательством.

Права жильцов многоквартирного дома

Жильцы дома обладают определенными правами относительно своих квартир. Кроме владельца жилья, в нем временно или на постоянной основе могут проживать другие лица. Для них также установлены права и обязанности.

Права собственника

Существует несколько видов прав, касающихся жилищной площади:

Право владения. Оно означает, что гражданин является собственником жилищной площади и имеет право никого не пускать в жилье, особенно посторонних.
Право пользования. Владелец может зарабатывать на своей квартире, сдавая ее. А также он может в ней проживать.
Право распоряжения. Собственник квартиры имеет право делать с ней, что захочет: продать, обменять, подарить.

Согласно жилищному кодексу, назначение квадратных метров — проживание на них. Однако владелец имеет право заниматься в своей квартире трудовой деятельностью: основать студию, создавать и продавать товары, работать. Главное — чтобы это не ущемляло права других. Не должно быть шума, особенно ночью. Если осуществляется производство, оно не должно быть связано с ядами или сильно пахнущими веществами.

Владелец жилищной площади имеет право сдавать ее другим лицам: физическим и юридическим. При этом, заключается договор и предусматривается исключительно проживание. Например, сдаваемая квартира может использоваться для размещения в ней командированных сотрудников.

Права и обязанности собственника квартиры

Определение квартиры в качестве обособленного структурного подразделения многоквартирного дома накладывает ряд ограничений по использованию. Права и обязанности по отношению к собственнику и проживающим с ним лицам определены статьями 30 и 31 ЖК РФ. В соответствии со статьёй 30 ЖК РФ собственник квартиры имеет право:

Использовать жильё в соответствии с прямым назначением. Следует сделать оговорку, что под прямым предназначением подразумевается проживание и неиспользование в профессиональных интересах. Однако п.2 ст.17 ГК РФ допускает занятие предпринимательской деятельностью при условии:
- соблюдения законных интересов других граждан;
- выполнения требований, предъявляемых к жилому помещению.

Вышеуказанные ограничения будут соблюдены, если лицо предоставляет услуги репетиторов, оказывает бухгалтерские или аудиторские услуги. Законом не запрещено фиксировать домашний адрес в качестве места ведения предпринимательской деятельности. Кроме того, п.3 ст.17 ЖК РФ права собственника жилья не допускают открытие в квартире промышленных производств, оказание гостиничных услуг и использования для миссионерской деятельности. Иных прямых запретов на ведение бизнеса ЖК РФ не накладывает.

Сдавать во временное владение сторонним лицам:
- гражданам по договору найма;
- юридическим лицам для проживания наёмного персонала по договору аренды.

Вселять членов семьи. Нюанс заключается в том, то ст.31 ЖК РФ не прописывает, кто относится к членам семьи, следовательно, собственники квартиры могут вселить кого угодно без доказательств родственных связей.

Поскольку квартира – не обособленное помещение, а часть дома, то и обязанности собственника жилья касаются не только конкретной жилплощади, а охватывают спектр услуг, обеспечивающих нормальное функционирование объекта недвижимости в целом.

Если гражданин является собственником, то независимо от фактического проживания или отсутствия обязан оплачивать:

коммунальные услуги, потребляемые при содержании не только личного, но и общего имущества;
взносы на проведение текущего и капитального ремонта дома;
услуги по управлению объектом недвижимости.

Ответственность собственника квартиры простирается от соблюдения интересов соседей до бесхозяйственного обращения с жильём. Согласно статье 293 ГК РФ при допущении разрушения жилья или систематических нарушений прав соседей орган местного самоуправления после предупреждения вправе ходатайствовать о выселении собственника с последующей продажей имущества с торгов.

Обязанности жильцов

Наряду с правами, у собственников существует ряд обязанностей, связанных с эксплуатацией дома в целом и его личной квартиры в частности. Это распространяется также и на временно зарегистрированных граждан, проживающих на данной жилплощади.

В первую очередь, владелец жилья несет ответственность за содержание в надлежащем состоянии всего общедомового имущества. Это также касается и собственников коммунальных квартир.

Каждый жилец, временно или постоянно зарегистрированный в квартире, должен соблюдать права соседей, не игнорировать правила пользования помещениями общего назначения и правила содержания общедомового имущества.

К примеру, жильцы, чьи квартиры находятся на первом этаже дома, все равно должны оплачивать ремонт и обслуживание лифта, даже если они им никогда не пользуются. А владельцы жилья на верхних этажах обязаны принимать участие в ликвидации затопления подвала, хотя может показаться, что их это практически не касается.

Все без исключения собственники обязаны оплачивать расходы, связанные с содержанием, ремонтом и благоустройством общего имущества. К ним относится оплата услуг управляющей компании, различные платежи и взносы, обязательные для членов ТСЖ.

Владельцы жилплощади, не являющиеся членами подобных организаций, вносят плату на ремонт и обслуживание в соответствии с Жилищным кодексом. Размер взносов рассчитывается, основываясь на площади объекта недвижимости, который находится в собственности гражданина.

Также каждый собственник и зарегистрированный гражданин должен своевременно оплачивать коммунальные платежи. При возникновении определенной суммы задолженности подача воды, газа или электричества в квартиру может быть приостановлено. Возобновить ее можно только после того, как долг будет выплачен в полном размере.

https://youtube.com/watch?v=QF0PSe889Tk

Право безвозмездного применения муниципального имущества

В некоторых случаях возможно также безвозмездное пользование муниципальным имуществом. Для того чтобы осуществлять такое временное владение, лицо должно предоставить заявление в муниципальный орган. Именно на основании этого заявления и решается вопрос о безвозмездном предоставлении площади на определенный срок.

После того, как заявление было подано в муниципальный орган, оно рассматривается в течение месяца. Далее соответствующие органы принимают решение о заключении соглашения безвозмездного применения или же от отказе в таком заключении на основании поданного заявления. В большинстве случаев муниципальное имущество передается по безвозмездному договору на основании проведения торгов.

Обязанности собственников помещений МКД

Собственник любого помещения в многоквартирном доме (жилого или нежилого) обязан:

1) самостоятельно содержать принадлежащее ему помещение (кстати, порядок такого содержания не регламентируется!),
2) участвовать в расходах на содержание общего имущества МКД. «путем внесения платы за содержание жилого помещения».

Именно эта фраза (выделена синим) и вызывает кучу разногласий между собственниками помещений и управляющей организацией!

Однако законодатель и судебные органы неоднократно поясняли и расшифровывали смысл фразы про обязанности собственников помещений. Речь в этой норме идет о содержании именно общего имущества МКД, которое неразрывно связано с правом собственности на помещение в этом МКД (ч. 2 статьи 290 ГК РФ, статья 37 ЖК РФ).

Под содержанием общего имущества в многоквартирном доме следует понимать комплекс работ и услуг, направленных на поддержание этого имущества в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность их имущества, доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг. Такое объяснение дал Верховный суд РФ в своем Постановление Пленума от 27.06.2017 N 22.

Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством РФ (часть 1.2 статьи 161 ЖК РФ).

А вот перечень конкретных работ и услуг, выполняемых за счет платы за содержание жилого помещения, условия их оказания и выполнения, а также размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Следует учитывать, что утвержденный общим собранием собственников размер такой платы не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности (часть 1 статьи 156 ЖК РФ).

В свою очередь управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем размер такой платы, определенный в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом.

Вы смотрели статью «Обязанности собственников помещений МКД».

Если управляющая компания не выполняет свои обязанности

Иногда владельцы имущества сталкиваются с тем, что УК игнорирует выполнение обязанностей. Чаще это касается проведения различных работ, особенно, если компания уже потратила перечисленные деньги на другие нужды.

Собственникам нужно:

обратиться к руководителю с письменной претензией;
дождаться ответа;
лично встретиться с начальником, если нет никакого письменного ответа.

При игнорировании официального обращения руководством компании потерпевшая сторона обращается в жилищную инспекцию. После проведения проверки владельцы недвижимости смогут расторгнуть договор. Судебное разбирательство используется, если нужно взыскать с руководства фирмы моральный или материальный ущерб. Но если компания объявлена банкротом, даже это не поможет.

Ответственность за нарушения

Нарушение владельцем своих жилищных обязательств, равно как и нарушение прав других людей, влечет привлечение нарушителя к ответственности. Конкретный вид ответственности зависит от того, какое именно правонарушение совершил владелец жилья.

Административная ответственность

В большинстве случаев нарушение обязанностей, присущих собственнику, либо нарушение прав и интересов соседей и иных лиц, грозит мерами административной ответственности. Нарушение различных правовых норм наказывается в соответствии с положениями КоАП РФ.

К собственникам жилых помещений могут применяться такие меры административного воздействия, как предупреждение и штраф. Решение о наложении мер административной ответственности принимается органами власти, например Государственной жилищной инспекцией.

Гражданско-правовая ответственность

Гражданско-правовая ответственность наступает тогда, когда действие или бездействие собственника жилья:

Нарушает какие-либо правовые нормы, установленные федеральным и региональным законодательством;
Нанесло ущерб или вред, принесло убытки физическим и юридическим лицам.

По нормам гражданского законодательства, меры гражданско-правовой ответственности могут быть применены только судом. Физическое лицо или организация могут обратиться в суд с иском к владельцу квартиры.

Ответственность за налоговые правонарушения

Собственники жилых помещений, которые не уплатили (не полностью уплатили) налог на имущество физических лиц, совершают налоговое правонарушение. В этом случае на владельца квартиры может быть наложен штраф в размере 20 % от неуплаченной суммы налога.

Уголовная ответственность

Если злоупотребление правами или нарушение обязанностей содержит признаки преступления, нарушителю может грозить уголовная ответственность. Например, уничтожение чужого имущества, включая жилое помещение, может квалифицироваться по ст

168 УК РФ, если совершено по неосторожности, или по ст. 167 УК РФ, если носило умышленный характер

В обоих случаях при нанесении крупного ущерба или наступлении тяжких последствий преступнику может грозить не только штраф, но и лишение свободы.

Кто регулирует отношения между соседями?

Вопросы содержания дома решает управляющая компания (УК). Она устанавливает нормы поведения жильцов в многоквартирном доме согласно положениям действующего законодательства и следит за их выполнением.

Управляющая компания может разрабатывать дополнительные условия и правила проживания. Это помогает сглаживать конфликтные ситуации между собственниками квадратных метров.

Особенно часто споры возникают по поводу парковки автомобилей, содержания и выгула домашних животных. Бывает, что серьезные конфликты возникают по причине проведения ремонтных работ. УК добавляют правила содержания животных, перепланирования, оплаты услуг ЖКХ и т.п.

Чем больше пояснений дает управляющая компания, тем меньше возникает спорных ситуаций. Отношения между соседями также регулирует Жилищная инспекция. Это местная организация, осуществляющая работу в соответствии с Гражданским и Жилищным кодексами.

Она следит за тем, чтобы соблюдались все региональные и федеральные нормативные акты.

Проводит контроль за соблюдением жильцами помещения своих прав и обязанностей, разбирается в вопросах ненадлежащего использования, плохого содержания квартир.

В Жилищную инспекцию можно пожаловаться на УК, которая не справляется со своими обязанностями.

Ответственность и ограничения

В рамках выполнения обязанностей по содержанию жилья в надлежащем состоянии и обслуживанию общедомового имущества, собственник должен соблюдать следующие ограничения:

запрет на организацию в жилой квартире промышленного производства (п. 3 ст. 288 ГК РФ);
запрет на выделение и отчуждение доли в праве на общедомовую собственность;
запрет на проведение перепланировки или переустройства жилого помещения без согласования с инженерной службой БТИ.

Под перепланировкой понимается изменение внутренней конфигурации стен и перекрытий или перенос водоснабжающих коммуникаций. На данные виды работ необходимо получать разрешение в местной администрации.

Кроме того, собственник помещения несет ответственность:

за соблюдение прописанными в квартире лицами санитарных норм;
за соблюдение законных прав соседей;
за соблюдение прав проживающих в квартире несовершеннолетних лиц;
за выполнение требований противопожарной безопасности.

Требования безопасности обязывают собственника устранять мелкие неисправности внутридомовых коммуникаций, могущие привести к пожару или затоплению, а также своевременно сообщать в управляющую организацию и аварийную службу о серьезных неисправностях внутридомовых коммуникаций и аварийных ситуациях.

Все юридически значимые действия с жилплощадью, на которой прописаны несовершеннолетние, включая отчуждение, перепланировку или увеличение количества проживающих, собственник должен совершать при наличии положительного заключения сотрудников опеки. Такое заключение оформляется в виде решения главы местного муниципалитета.

Штраф за выгул в неположенных местах

Поскольку правила прогулок с домашними питомцами установлены законодательно, за их нарушение предусмотрены взыскания, сумма которых зависит от степени правонарушения. Однако следует помнить, что административная ответственность за подобные нарушения установлена на региональном уровне, поскольку конкретные виды правонарушений закреплены именно в КоАПах и иных региональных НПА субъектов РФ.

Сегодня в некоторых регионах действуют следующие штрафы за выгул собак в неположенном месте:

от 1 до 2 тыс. руб. заплатит хозяин питомца, если гулял с ним без поводка на территории лесного массива, в парке, сквере;
аналогичная сумма (1 – 2 тыс. руб.) предусмотрена за выгул животного на территории детского учреждения (в том числе на площадке с пребыванием детей);
взыскание за перевозку собаки без поводка и намордника в общественном транспорте составит от 500 руб. до 1 тыс. руб.;
если вы посещаете с домашним любимцем магазин, но не используете намордник и поводок, вам придется заплатить от 1 до 2 тыс. руб.;
нельзя содержать собак в общежитиях или коммуналках, если нет согласия соседей. За нарушение правила предусмотрен штраф до 2 тыс. руб.;
запрещено устраивать бой между собаками. На владельца наложат взыскание в размере 2.5 тыс. руб.;
внушительный штраф (до 5 тыс. руб.) грозит владельцу, который натравил животное на человека;
если питомец справит нужду на участке, где это делать запрещено, хозяину придется заплатить от 1 до 2 тыс. руб.
за выгул собаки в состоянии алкогольного опьянения штрафуют на 5 тыс. руб.

При повторном нарушении владельцу животного грозят уже более внушительные санкции. Сумма штрафов в этом случае вырастает в несколько раз.

Кстати, штрафуют владельцев и в том случае, если будет зафиксировано нападение на другую собаку, порча зеленых насаждений и нарушение правил городского благоустройства.

В разных регионах сумма взыскания может быть чуть больше или чуть ниже, поскольку субъекты наделены полномочиями самостоятельно определять юридическую ответственность за такие правонарушения.

Взаимодействие совета дома и управляющей компании

Члены совета дома – это глаза и уши управляющей компании.

С их помощью управляющая организация может качественно выполнять работу по управлению многоквартирным домом: актуальная информация о недовольстве и потребностях жильцов, неполадках в доме будут поступать напрямую в УК, а не в ГЖИ и прокуратуру. Для управляющей компании плюсом работы в тандеме с советом дома станет меньшее количество жалоб, проверок, конфликтов с жильцами, соответственно, будет меньше проблем и штрафов. Работа станет проще, быстрее и эффективнее.

Совет дома поможет проводить собрания собственников и решать вопросы по текущему и капитальному ремонту.

Если управляющая компания поможет собственникам создать эффективно сотрудничающий с ней совет дома, наладится контакт с жителями.

Как управляющей организации работать с советом дома:

Постарайтесь привлечь в совет дома жильцов разного возраста и с разным образованием.

Обращайте внимание на качественный состав совета, а не на численный.

Пенсионеры-активисты приветствуются – у них больше времени и они неравнодушны к судьбе дома.

Дополните совет теми членами, которые разбираются в нюансах законов, сметах, технических сторонах. Чудесно, если в совете будет юрист, талантливый человек для переговоров с жителями и управляющей компанией, человек с техническим образованием.
Если такие жители не хотят быть полноценными членами совета дома, договоритесь о консультациях с ними по необходимости

Можно найти сторонних консультантов, например, в числе не собственников помещений, а арендаторов.

Проведите с составом совета первое собрание-знакомство. Пусть все обменяются контактами и распределят обязанности.

Обсудите функции совета дома, обязанности председателя и остальных его членов.

Ознакомьте совет дома с финансовой и хозяйственной деятельностью управляющей организации. Покажите договор управления, состав общего имущества дома.

Предоставьте актуальную информацию о фонде капремонта, о размере платы за жилое помещение.

Ознакомьте совет дома с перечнем услуг и работ, которые оказывает управляющая компания, покажите стоимость и сметы.

Организуйте совместный осмотр общего имущества дома вместе с советом. Фиксируйте дефекты и замечания в акте осмотра. Так вы совместно определите, что нуждается в ремонте прежде всего, сможете подготовить информацию для собственников и провести внеочередное собрание, утвердить на нем перечень работ по текущему ремонту и откуда будут браться средства.

Наладьте общение с советом дома, так вы будете получать обратную связь и от остальных жителей.

Наладьте интерактивное и современное общение с собственниками (через интернет посредством сайта, мобильного приложения, мессенджеров).

Взаимодействие управляющей организации и совета дома ценно тем, что так работа будет налажена более эффективно. Члены совета дома помогут собирать результаты заочного голосования. Также они будут приходить раз в квартал в УК, УК будет отчитываться о проделанной и планируемой работе.

Можно создать группу в соцсети или чат в мессенджерах для общения жильцов. Оповестите жильцов об этом при помощи объявлений в подъездах.

Взаимодействовать с советом дома удобно через сайт или мобильное приложение. Там же жители смогут получать информацию о коммунальных услугах, оплатах, важных сообщениях, проведении собрания, объявления, новостях законодательства ЖКХ.

При помощи современных средств связи через интернет (сайт, приложение, мессенджеры) вы выявите наиболее активных жителей дома. Так намного легче доставлять собственникам важную информацию, выяснить проблемы и актуальные вопросы, которые беспокоят собственников.

Дата обновления материала: сентябрь 2020.

Вам также может быть интересно: Как провести голосование в ЖКХ Общедомовое имущество ЖКХ Капитальный ремонт общего имущества Общее собрание собственников Общее собрание собственников по вопросам капитального ремонта

Дополнительные продукты ЖКХ:

Программа 1C: Учет в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ и ЖСК
Сайт с личными кабинетами для жильцов 1С: Сайт ЖКХ
Мобильное приложение ЖКХ: Личный кабинет
Мобильный монитор руководителя ЖКХ
Мобильное приложение Заявки мастера ЖКХ

IV. Отличие долевой собственности на квартиру от частной собственности на квартиру или комнату.

Следует отличать право собственности на долю в квартире, от права частной собственности на квартиру или отдельную комнату в этой квартире.

У собственников квартир в многоквартирном доме и долей в праве собственности на квартиры в многоквартирном доме есть одно общее право – право собственности на долю в общем имуществе в многоквартирном доме.

Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее — общее имущество в многоквартирном доме).

Таким образом, собственники квартир, владеющие ими как на праве общей совместной, так и на праве общей долевой или частной собственности, владеют, кроме того, правом долевой собственности на места общего пользования и все инженерные коммуникации в многоквартирном доме.

Однако собственник доли в праве собственности на квартиру имеет несколько меньшие прав, чем собственник всей квартиры, которому квартира принадлежит на праве частной собственности и собственник комнаты в коммунальной квартире.

Собственники, владеющие квартирой единолично, могут распоряжаться своей квартирой (продать, обменять, подарить и т.д.) без получения чьего-либо на то согласия, и без предварительного уведомления кого-либо о своем намерении.

От собственников квартир, владеющих квартирами на праве частной собственности, следует отличать собственников комнат в коммунальных квартирах. В этом случае гражданин может владеть отдельно взятым изолированным жилым помещением (комнатой), находящимся в составе другого жилого помещения (квартиры) на праве как долевой, так и частной собственности. Однако собственникам комнат в коммунальных квартирах, согласно статьям 41-42 Жилищного кодекса РФ, принадлежит также право общей долевой собственности на места общего пользования в коммунальных квартирах (коридор, кухня, санузел и т.д.).

Как уже было указано выше, согласно статье 246 Гражданского кодекса РФ, собственники долей в праве общей долевой собственности на имущество, распоряжаются им по общему согласию. Поскольку собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежит также доля в праве собственности на места общего пользования в этой коммунальной квартире, то распоряжение комнатой (продажа, мена, сдача в аренду и т.д.), возможно лишь с ведома и (при сдаче в аренду) письменного согласия собственников других комнат в этой коммунальной квартире.

Собственники долей в отдельной квартире имеют право распоряжения (право на совершение сделок по отчуждению имущества) долей от всей квартиры, тогда как собственники комнат в коммунальной квартире имеют право распоряжения конкретными комнатами. Соответственно, при совершении каких-либо сделок с жильем, собственники долей в отдельной квартире могут продать лишь свою, так называемую “идеальную” долю в праве собственности на всю квартиру (например, 1/2 доли), тогда как собственники комнат могут продать по гораздо большей цене отдельно взятую комнату в коммунальной квартире.