Особенности отмены договора дарения на квартиру

Условия отмены сделки

Как было указано выше передача в квартиры в безвозмездный дар, это гражданский договор, который может быть аннулирован, или признан незаконным. В связи с этим Гражданский кодекс предполагает два юридических способа отмены дарственной:

  • первый способ, это юридические факты прямо указанные в статье 578 Гражданского кодекса;
  • второй способ, это правовые действия сторон, которые под соглашением о дарении подразумевали другие сделки, либо завладели имуществом путем обмана, физического или морального насилия в отношении дарителя.

Рассмотрим первый способ.

Статья 578 ГК устанавливает следующие юридические факты, наступление которых прямо влечет за собой отмену договора дарения.

  1. При причинении различных телесных повреждений близким родственникам или дарителю со стороны того, кто получил имущество (квартиру) в безвозмездный дар. Сюда также относится попытка покушения на жизнь дарителя или его родственников (близких и дальних), но без реального лишения жизни.
  2. Если даритель оказался в тяжелом материальном положении, или лишился единственного жилья.
  3. При халатном отношении человека получившего в дар квартиру к ее сохранности и целостности. Например, умышленное повреждение имущества, при котором объект недвижимости потерял часть своей товарной стоимости, либо вообще уничтожен (пожар, затопление, взрыв, и иные действия приведшие к разрушению).
  4. При преждевременной смерти одариваемого, то есть он уйдет из жизни раньше дарителя. Но тут закон дает четкую оговорку, такое условие должно быть прописано в соглашении и заверено нотариально. В противном случае такая недвижимость станет объектом наследования по закону или завещанию.
  5. Если дарителем оказался индивидуальный предприниматель, или юридическое лицо, которые, таким образом пытались вывести свое имущество из-под конфискации и принудительной реализации в ситуациях, когда они объявлены банкротами, либо начата соответствующая процедура их ликвидации.
  6. При лишении жизни дарителя одариваемым. В таком случае процедура признания договора недействительным начинается по исковому заявлению близкого или иного родственника бывшего собственника квартиры.
  7. Если стороны, после подписания договора дарения, не выполнили других обязательных действий. Например, квартира не была записана на другого собственника в государственном реестре.
  8. Последнее, это заключение договора дарения лицом, которое в установленном законом порядке было признано недееспособным, либо на момент подписания документов находилось под воздействием алкогольных, наркотических средств, либо с ним произошло временное умственное помешательство.

    Дееспособными признаются граждане, которым исполнилось 18 лет, и их права не ограничены судом (умственное помешательство, опекунство). Временное умственное помешательство может произойти под воздействием различных факторов, и характеризуется тем, что оно проходит через некоторое время, без признания лица недееспособным.

Эти основания прямо указанные в законе, наступление которых влечет за собой автоматическое аннулирование дарственной.

Важно понимать, что вышеуказанные условия не предусматривают автоматической аннуляции. Чтобы признать сделку недействительной по таким основаниям необходимо обратится в суд с исковым заявлением, в котором надо указать один из вышеупомянутых юридических фактов, подкрепляя свои требования соответствующими доказательствами

Как оспорить договор дарения: пошаговый алгоритм

Процесс оспаривания дарственной в суде состоит из нескольких этапов. Истец должен собрать необходимые документы, правильно составить исковое заявление, подать его и принимать участие в суде. Рассмотрим процесс подробнее.

Подготовка документов

Обязательными документами являются исковое заявление и паспорт. Кроме этого в зависимости от ситуации могут понадобиться:

  • кадастровый паспорт;
  • выписка из ЕГРН (когда оспаривается договор дарения на недвижимость);
  • аудио или видео, которые подтверждают факт совершения сделки или наличие оснований для обращения в суд;
  • выписка из банковского счета;
  • справка из ГИБДД о количестве владельцев машины, датах регистрации и  снятии с учета;
  • уведомление о вручении документов ответчику.

Следует обязательно привлекать к процессу свидетелей. Как правило, только документальных доказательств может быть недостаточно.

Составление иска

Исковое заявление в суд – сложный для написания документ. Потому следует обратиться к юристу для его составления. Пишется иск в соответствии со статьей 131 ГПК РФ. Документ должен содержать в себе следующие данные:

  • наименование и адрес судебной инстанции;
  • ФИО истца, его адрес проживания, паспортные данные, номер телефона;
  • ФИО и адрес проживания ответчика;
  • дата и место подписания договора дарения;
  • реквизиты нотариуса, который удостоверил сделку;
  • сведения об имуществе, передаваемом в дар;
  • основания, на которых оспаривается договор дарения;
  • ссылки на статьи закона;
  • требования о признании дарственной недействительной сделкой;
  • ходатайства о вызове свидетелей, о рассмотрении дела без участия сторон и т.д.
  • дата и подпись истца.

При подаче иска также оплачивается государственная пошлина. Для физических лиц она составляет 300 рублей, а для юридических лиц – 6000 рублей. Квитанцию об оплате госпошлины также следует приложить к иску.

Подача документов в суд и этапы судебного разбирательства

Иск и собранные документы направляются в суд по месту проживания ответчика. Если оспаривается договор дарения недвижимости, то обращаться следует в суд по месту расположения этой самой недвижимости. Копию всех документов истец должен направить заказным письмом ответчику с уведомлением о вручении.

В течение 5 дней с момента принятия документов судья пишет определение о возбуждении производства и начинается предварительное слушание. В ходе таких заседаний рассматриваются доказательства и дополнительные документы, назначается дата основного слушания.

Основные судебные заседания по делу могут растянуться во времени. Но общий срок рассмотрения не может превышать трех месяцев. В ходе основных слушаний судья выслушивает аргументы сторон и свидетельские показания, назначает дополнительные экспертизы, привлекает к процессу третьих лиц.

Вынесение решения

Решение по итогам заседаний выносится судьей в совещательной комнате единолично, а затем оглашается в зале заседаний. Письменные копии решений получает каждая из сторон разбирательства. Через месяц документ вступит в силу, а до того стороны имеют право оспорить его в апелляционном суде.

Основания для оспаривания договора дарения

Рассмотрим наиболее часто встречающиеся в правоприменительной практике основания для оспаривания договора дарения:

Договор дарения заключен с целью, заведомо противоречащей основам правопорядка или нравственности

Не соблюдены форма и порядок заключения договора дарения, предусмотренные гражданским законодательством, или переход права собственности по договору дарения не прошел государственную регистрацию, то есть договор не соответствует требованием закона и иных правовых актов

На момент совершения сделки дарения даритель не способен был понимать значение своих действий и руководить. Данное основание влечет недействительность сделки дарения. Такая сделка, в отличие от ничтожной сделки, совершенной недееспособным лицом, является оспоримой. Анализ правоприменительной практики показывает, что данное основание является весьма распространенным по делам данной категории. Доказательственная база строится на результатах психиатрической экспертизы, проведенной в отношении дарителя на период совершения дарственной, а также на показаниях сторон, свидетелей, оценке представленных сторонами документов и т.д.

Сделка дарения совершена для вида — так называемая мнимая сделка, когда стороны не имели намерения создать те правовые последствия, которые влечет дарение, то есть фактически намерения передать вещь не имелось. К примеру, сделка совершена с целью ухода от долгов, во избежание обращения взыскания на имущество и т.п. Мнимая сделка является ничтожной, но разумеется ее мнимость подлежит доказыванию.

Сделка дарения совершена с целью прикрыть другую сделку (продажу, ренту и др.) – притворная сделка. О притворности сделки говорит намерение сторон прикрыть ею другую сделку, которая фактически состоялась. Например, если сторонами составлен и подписан договор дарения с целью прикрыть фактическую продажу имущества, то сделка дарения будет считаться ничтожной. В качестве примера можно привести сделку дарения, заключаемую для того, чтобы обойти право сособственника на преимущественную покупку доли в праве общей долевой собственности. В этом случае доказыванию подлежат обстоятельства возмездности отчуждения имущества.

Сделка подписана неуполномоченным лицом, подписана не самим дарителем, а иным лицом, совершена по поддельной доверенности. Нередко в правоприменительной практике встречаются дела по оспариванию сделок, совершенных по доверенности, полномочия в которой носят общий характер, без указания на предмет дарения и одаряемого, что является прямым нарушением требования закона, содержащегося в ч. 5 ст. 576 Гражданского кодекса РФ и влечет ничтожность такой доверенности.

Фальсификация подписи в документах может быть доказана почерковедческой экспертизой.

На момент совершения сделки даритель был лишен дееспособности судом вследствие психического расстройства. Данное обстоятельство влечет ничтожность сделки дарения. Доказать ничтожность сделки, совершенной недееспособным лицом не составит труда, поскольку доказательством служит вступившее в законную силу решение суда о признании дарителя недееспособным, и проведение психиатрической экспертизы в отношении дарителя в этом случае не требуется.

Договор дарения заключен дарителем под влиянием существенного заблуждения (относительно предмета, природы сделки и др.), или под влиянием насилия или угрозы, обмана, либо вследствие стечения тяжелых обстоятельств (кабальная сделка).

Следует отметить, что данные основания оспаривания сделки являются наиболее сложно доказуемыми в суде, и без помощи опытного юриста сложно будет добиться положительного результата.

Договор дарения содержит условие о том, что имущество перейдет одаряемому после смерти дарителя. Такое условие также влечет ничтожность договора дарения. Иск о применении последствий недействительности такой сделки могут предъявить наследники дарителя, поскольку «подаренное» таким образом имущество подлежит включению в наследственную массу

Дарение имущества совершено при имеющемся ограничении или запрете на распоряжение имуществом (например, залог имущества, находящийся у кредитора)

Не получено нотариальное согласие супруга дарителя на дарение имущества, нажитого дарителем в период брака и оформленного (зарегистрированного) на него

Перечень документов

Недостаточно составить новое соглашение или исковое заявления для того, чтобы прекратить гражданско-правовые отношения даже в случае с дарением. Потребуется представить сведения о причинах такого решения, а также имуществе и сторонах спора. Отсюда вытекает необходимость подготовки дополнительных бумаг.

К необходимым документам при аннулировании рассматриваемой сделки относят следующее:

  • паспорт или иной документ, устанавливающий личность заявителя;
  • копия соглашения о дарении;
  • документ, определяющий собственника имущества, выступающего предметом сделки (выписка из реестра, свидетельство о праве собственности);
  • квитанция о факте оплаты государственной пошлины;
  • квитанция, подтверждающая направления копии иска и документов ответчику;
  • иные бумаги, которые определяют обстоятельства сделки, оказывают основания ее отмены и так далее.

Суд в ходе разбирательства можно истребовать дополнительные сведения, в некоторых случаях направляются запросы в Росреестр.

Претензии наследников

Если есть дарственная на дом, можно ли оспорить ее наследниками? Такая возможность тоже предусматривается законом. Наиболее просто решается вопрос по претензиям супруга, при наличии несовершеннолетних детей и близких родственников (с правом прямого наследования), имеющих нетрудоспособность.

Их право на недвижимость достаточно четко прописано законом и не может быть ущемлено действиями дарителя.

Если дом признается совместно нажитым имуществом с супругом, даритель может распоряжаться только своей половиной дома.

Оспаривание дарственной со стороны наследников по другим причинам может начаться только после смерти дарителя. Причиной претензии может стать неправильное оформление или регистрация договора.

Так, значительные нарушения могут быть выявлены в указании формы и предмета или условий передачи дара; например, площадь или тип постройки. Характерной ошибкой является включение условия о вступлении в права собственности после смерти дарителя.

Достаточно распространенной причиной оспаривания дарственной является мнимость договора. Такие соглашения, как правило, направлены на сокрытие не совсем законных сделок.

Примеров таких дарений история судопроизводства знает множество. Человек, желая уберечь недвижимость от конфискации, мнимо передает дом в дар подставному лицу; а после смерти дарителя этот гражданин занимает дом на правах собственника по договору дарения.

Другим примером может служить прикрытие операции купли-продажи дома дарственной. В этом случае целью притворного договора служит уклонение от истинных размеров налога.

В коммунальной квартире (доме с несколькими хозяевами) таким образом мешают осуществлению права преимущественного приобретения жилплощади соседями. Естественно, что мнимые и притворные договоры признаются судом недействительными и при необходимости передаются для уголовного судопроизводства.

Весомым аргументом в непризнании дарственной является состояние дарителя. Его дееспособность на момент заключения договора дарения имеет особое значение.

Ограниченная дееспособность может быть вызвана болезнью, но чаще создается искусственно путем психологического воздействия или опьянения (в т.ч. наркотического).

Доказать это в суде крайне сложно, но при наличии свидетелей, видеосъемки и т.д. вполне возможно.

Как показывает практика, иногда к таким причинам присоединяются различные секты, использующие психологическое воздействие.

Мнение эксперта
Романов Игорь Северинович
Адвокат с 7-летним стажем. Специализация — гражданское право. Большой опыт в разработке юридической документации.

Принятие решения о дарении должно быть не только осознанным, но и абсолютно добровольным. Запугивание, шантаж, обман являются не только основанием для отмены дарственной, но и для открытия уголовного преследования.

Таким же образом оценивается воздействием на истцов по делу о пересмотре дарственной. Основанием для внимательного рассмотрения обстоятельств дела должен стать факт неоправданного выбора субъекта дарения.

Иногда оспаривать дарственную приходится по поводу того, что обманутый даритель не сознавал, к чему может привести подписание договора. Ему, например, пообещали определенные улучшения условий жизни, материальное вознаграждение, возможности поправить здоровье и т.д.

и он оформил дарственную, не понимая, что лишается дома навсегда.

Ограничение добровольности может сочетаться с мнимостью договора, когда лица, обличенные определенными правами и возможностями, заставляют подписать договор дарения, при этом оформляя его на подставных лиц.

В каких случаях дарственная оспаривается в суде?

Дарственная на квартиру часто становится предметом спора между родственниками и иными лицами. Ее не так легко оспорить, как покупку квартиры или дома. Какие для этого существуют основания?

Что такое дарственная?

Договор дарения – это документ, подтверждающий волеизъявление дарителя, желающего передать в пользование на безвозмездной основе любую вещь или недвижимость одаряемому.

Законодательно особенности дарения регулируются ГК РФ:

Статья

Пояснение

п. 1 ст. 572 ГК РФ Если одаряемый передает дарителю во встречном порядке вещь, сделка признается притворной
п. 2 ст. 572 ГК РФ Когда даритель не указывает на конкретную вещь в договоре, сделка считается недействительной. Документ должен содержать точную информацию о предмете дарения и данные сторон
п. 3 ст. 572 ГК РФ Если дарение осуществляется после кончины дарителя, договор считается ничтожным, и в дальнейшем будут использоваться нормы наследования
ст. 573 ГК РФ Может написать отказ от дара, при этом даритель имеет право требовать компенсации убытков, понесенных в связи с отказом
ст. 574 ГК РФ При дарении недвижимости договор подлежит государственной регистрации. Сюда же относится дарение юридическим лицом, если стоимость предмета превышает 3 000 руб. В остальных случаях сделка может быть совершена устно
ст. 575 ГК РФ Дарителями не могут быть малолетние или недееспособные граждане. Не допускается дарение подарков стоимостью свыше 3 000 руб. работникам медицинских организаций, муниципальным и государственным служащим, если поступок связан с их служебным положением
п. 2 ст. 576 ГК РФ Если имущество находится в общей собственности, при дарении требуется согласие всех владельцев
ст. 578 ГК РФ Даритель может отменить сделку, если одаряемый совершит покушение на его здоровье или жизнь либо жизнь близкого родственника. В договоре может быть указано условие, согласно которому дарение отменяется, если одаряемый скончается раньше дарителя
ст. 581 ГК РФ Если даритель обещал передать вещь, но впоследствии умер, обязательство перекладывается на его наследников. Права одаряемого в случае смерти к его наследникам не переходят, если недвижимость не была оформлена в его собственность

Рассмотрим стандартный пример вступления дарственной в силу:

У Забродина М.В. есть трое детей, с двумя из них не поддерживает общение. Он решил подарить свою квартиру сыну, который осуществляет за ним уход, дабы она не досталась остальным детям. Стороны договорились о сделке и подписали договор у нотариуса, затем одаряемый посетил МФЦ и подал документы для оформления недвижимости в собственность.

Есть и другой пример, когда дарственная после смерти дарителя не отменяется:

Мельников М.Е. составил со своим сыном договор дарения, согласно которому осуществляется переход права владения жильем. Кроме сына у дарителя есть дочь, не участвующая в сделке. Мельников М.Е. с сыном оформляют соглашение у нотариуса и впоследствии умирает, при этом одаряемый еще не зарегистрировал право собственности. В этом случае сделка должна быть доведена до конца на основании ч. 2 ст. 581 ГК РФ, где сказано, что обещание подарить предмет другому лицу должно быть выполнено наследниками в случае смерти наследодателя. Нормы наследования в отношении квартиры в данном случае не применяются.

Таким образом, дарственная после кончины дарителя продолжает действовать, если она уже была составлена и заверена у нотариуса, но одаряемый не успел зарегистрировать на себя предмет дарения.

Одаривать можно как близких родственников, так и друзей: круг лиц, которым допускается передача дара, законодательством не ограничивается. Именно по вышеуказанной причине у граждан обычно возникает необходимость оспаривания договора дарения. Рассмотрим на детальном примере:

Алябьев О.Н. оформил дарственную на квартиру на своего племянника Хорошунова С.Н., а через несколько месяцев скончался. У него осталась дочь, которая в результате составления договора дарения на другое лицо осталась без имущества, которое могло бы перейти ей в порядке наследования. Она решила оспорить заключенную ранее сделку в судебном порядке, но в удовлетворении иска ей было отказано: договор дарения – это прямое волеизъявление дарителя, не подлежащее оспариванию.

Исключение составляют ситуации, при которых были существенно нарушены права родственников дарителя на имущество, либо установлено, что при совершении сделки были допущены грубые ошибки.

В каких случаях можно оспорить дарственную на квартиру или дом после смерти дарителя

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделки могут быть ничтожными и оспоримыми.

Ничтожные сделки недействительны вне зависимости от решения суда. Договор дарения является ничтожным при наличии хотя бы одного из следующих оснований:

  • Мнимая сделка — совершенная для вида, когда у сторон отсутствуют намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Например, дарение квартиры с целью избежать ее реализации для погашения долгов дарителя по займам.
  • Притворная сделка — когда дарение прикрывает другую сделку, например, договор ренты или купли-продажи — ст. 168 ГК РФ.
  • Даритель был лишен дееспособности или ограничен в ней на момент заключения договора — ст. 171, 176 ГК РФ.
  • Сделка совершена несовершеннолетним — ст. 172 ГК РФ, ст. 175 ГК РФ.
  • Договор был подписан лицом, не имеющим соответствующих полномочий — в доверенности обязательно указывается полномочие на заключение договора дарения, передаваемая в дар вещь и одаряемый. В противном случае доверенность является ничтожной — ст. 576 ГК РФ.
  • Несоблюдение условий об обязательной письменной форме — ст. 574 ГК РФ.

Оспоримые сделки признаются недействительными только по решению суда. Дарственная на квартиру после смерти дарителя может быть признана недействительной по следующим основаниям:

  • Даритель не обладал необходимыми документами на квартиру или они были признаны недействительными. Например, квартира была подарена до того, как даритель оформил на себя договор купли-продажи.
  • Распоряжение передаваемым в качестве дара имуществом было запрещено или ограничено — запрет должен вытекать из закона или установлен судом — ст. 174.1 ГК РФ. Например, гражданину в период банкротства запрещается совершать сделки со своим имуществом.
  • Отсутствие согласия супруга/супруги на дарение квартиры — если она была приобретена в период брака (ст. 35 СК РФ).
  • Даритель не понимал значения своих действий — например, в силу наличия у него заболевания, повлиявшего на способность осознавать последствия своих действий — ст. 177 ГК РФ.
  • Дарственная была оформлена под влиянием угроз, насилия или обмана — ст. 179 ГК РФ.
  • Даритель умер по вине получателя дара — ст. 578 ГК РФ.
  • Сделка заключена в нарушении условий об ограничении дарения — например, когда квартира находилась в совместной собственности нескольких лиц, но не было получено их согласие на заключение договора — ст. 576 ГК РФ.
  • В качестве одаряемого выступает лицо, которому запрещено принимать дар — работники медицинских/образовательных организаций, в которых даритель находился на лечении или содержании, государственные служащие — ст. 575 ГК РФ. Исключение составляют случаи, когда стоимость подарка не превышает 3 тыс. р.
  • Дарение совершено под влиянием заблуждения — ст. 178 ГК РФ. Например, человек не понимал, что после оформления дарственной на квартиру он не получит материальное вознаграждение взамен.
  • Сделка содержит дополнительные условия — например, условие о переходе квартиры одаряемому только после смерти дарителя или предоставление одаряемым материального вознаграждения взамен подаренного имущества.

См. также:

Можно ли оспорить договор дарения, если даритель умер по вине одаряемого


Заявитель должен предоставить решение суда, которым одаряемый признан виновным в смерти собственника имущества

Согласно ст. 578 ГК РФ в случае смерти дарителя по вине получателя дара наследники первого вправе оспорить сделку. Для этого им необходимо обратиться в суд с исковым заявлением о признании договора дарения недействительным и возврате подаренной вещи.

Основанием для отмены является вступивший в законную силу обвинительный приговор суда в отношении одаряемого. При отсутствии такого документа получатель дара не считается виновным.

Если судом требования наследников удовлетворены, переданное в качестве дара имущество включается в наследственную массу.

Соответственно оно подлежит распределению между наследниками соответствующей очереди. Например, между детьми или родителями умершего. Либо дарителем было составлено завещание, в котором указаны те лица, которым достанется имущество после смерти завещателя.

Что такое дарственная

Договор дарения – это соглашение, по которому один человек (он же даритель) передаёт в дар, то есть, на безвозмездной основе, другому человеку (он же одаряемый) некое имущество. Чтобы сделка была юридически верной, документ должен быть оформлен в соответствии с требованиями, которые к нему предъявляются главой 32 ГК РФ.

Основные понятия и суть

Оспаривание дарственной – это признание сделки недействительной ввиду некоторых обстоятельств. Это возможно осуществить только в судебном порядке. Для этого должны быть веские основания. Например, договор был подписан под давлением.

Эти факты необходимо доказать суду. Например, если даритель был признан на момент подписания соглашения недееспособным, должно быть медицинское заключение и соответствующий судебный акт.

Для оспаривания необходимо подать исковое заявление в суд.

Требования законодательных актов к договору дарения

Договор дарения – это договор гражданско-правового характера, и к нему предъявляются определённые требования. Он должен содержать в себе существенные и дополнительные условия. Существенные условия – это обязательные нормы, без которых любой договор не может быть действительным. Дополнительные условия – это те нормы, которые могут быть включены в «тело» соглашения на усмотрение сторон.

Чтобы дарение было признано действительной сделкой, соглашение:

  • должно быть составлено в письменной форме;
  • при необходимости заверено нотариусом;
  • если предметом дарения выступает недвижимость, то зарегистрировано в Росреестре.

К существенным условиям, согласно ст. 432 ГК РФ, относится описание предмета сделки. Если им выступает предмет недвижимости, то необходимо указать сведения, чтобы третье лицо могло без проблем определить, что это за предмет. Необходимо прописать:

  • параметры – площадь (жилая/общая), количество комнат, на каком этаже располагается;
  • кадастровый номер;
  • точный адрес места нахождения;
  • вид имущественного права;
  • наличие/отсутствие обременений.

Данные об обеих сторонах сделки также должны быть прописаны довольно подробно:

  • полностью ФИО;
  • паспортные данные;
  • адрес места жительства или регистрации;
  • контактная информация.

Если сторонами договора выступают близкие родственники, то достаточно составить простую письменную форму документа. Родство нужно будет подтвердить при регистрации сделки. Если стороны не являются роднёй или не связаны близкими кровными узами, соглашение нужно заверить в нотариате.

Особенности

При согласовании, стороны могут дополнительно прописать:

  • срок перехода права;
  • порядок осуществления расчётов;
  • условия возврата дара. Например, если одаряемый переживёт дарителя, предмет сделки может быть возвращён. Можно ли оспорить дарственную после смерти дарителя? Можно, особенно если условие возврата прописано в «теле»;
  • прочие условия.