Статья 558. особенности продажи жилых помещений

Оглавление

Содержание

Договор должен состоять из четырех основных частей:

  1. Преамбула. В данной части указываются реквизиты сторон сделки:

    • Ф.И.О. покупателя и продавца;
    • реквизиты из паспортов.

    Если в качестве продавца выступает более одного владельца, то указываются реквизиты каждого из них.

  2. Предмет договора. В этом разделе нужно описать как можно шире предмет продажи:

    • указать адрес;
    • этаж;
    • размер жилплощади;
    • количество комнат;
    • номер кадастрового учета;
    • общее состояние приобретаемой квартиры;
    • основания возникновения прав на имущество у продавца;
    • различные обременения (регистрация, залог и т.д.).
  3. Условия будущей покупки. В этой части указываются все условия сделки:

    • стоимость покупки;
    • сумма внесенного аванса или задатка;
    • порядок расчетов.

    Также рекомендовано указать в договоре об обязательствах каждой из сторон в случае нарушения одной из них условий данного соглашения.

  4. Заключительная часть. В данном разделе нужно указать следующие сведения:

    • крайние сроки заключения основного договора;
    • ответственные стороны за оформление документов, оплату расходов по производимой сделке и т.п.;
    • в конце указать реквизиты сторон, дату составления предварительного договора и поставить подписи.
  • Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры
  • Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры

Теперь более детально остановимся на каждом пункте документа.

Стороны

Если у жилплощади несколько владельцев, то все они должны выступать в качестве продавцов

В случае покупки квартиры у фирмы (например, у застройщика) в роли продавца должна выступать не только компания, но и физическое лицо, которое представляет интересы всей фирмы. В этом случае реквизиты фирмы должны быть следующие:

  • полное наименование;
  • номер свидетельства о государственной регистрации;
  • также указывается организационно-правовая форма;
  • и, обязательно, все реквизиты физического лица, которое выступает представителем компании.

В качестве покупателя должен выступать субъект, который по окончанию сделки окажется владельцем квартиры, и на его имя будет зарегистрировано имущество. Заключать предварительный договор купли-продажи родственниками или друзьями разрешено только, если есть нотариальная доверенность на совершение подобных сделок.

Если одна из сторон действует на основании доверенности, то номер этого нотариального документа также следует отобразить в преамбуле договора.

Для полной уверенности рекомендуется обменяться копиями паспортов заинтересованных сторон для корректного составления предварительного документа на продажу.

Предмет соглашения

Подойдите к описанию квартиры внимательно, указывая на малейшие тонкости: состояние квартиры, мебель и ремонт, с которыми продавец готов подписать договор об отчуждении, чтобы при заключении основного договора не возникли сложности.

Также можно приложить к документу техпаспорт (копию) на квартиру.

Для уменьшения рисков желательно письменно уточнить, что продавец гарантирует: квартира не находится под арестом и не в залоге.

Условия будущей покупки

В следующем пункте необходимо указать цифрами и прописью общую стоимость предмета договора. Если покупатель вносил за квартиру задаток или аванс об этом также следует упомянуть в документе.

Существует разница между авансом и задатком. В соответствии со статьей 380 ГК РФ задаток выплачивается покупателем в счет погашения всей стоимости приобретаемого имущества. А статья 381 ГК РФ гласит, что, если нарушение договора произошло по вине покупателя, задаток не возвращается.

В противном случае, если договор нарушил продавец, то он обязан вернуть покупателя сумму задатка в двойном размере.

Если покупатель внес аванс за квартиру, то, в случае расторжения сделки по вине продавца, тот вернет покупателю сумма аванса. Если же в расторжении полностью виновен покупатель, то продавец не обязан возвращать ему сумму внесенного аванса.

Также в договоре можно прописать другие штрафы за нарушение условий сделки одной из сторон.

Принято вносить за квартиру аванс или задаток в размере 5-10% от стоимости квартиры. Большую стоимость платить не стоит, поскольку возможны некоторые причины, независящие от сторон и покупатель рискует остаться без уплаченных ранее средств (например, смерть одного из сторон договора).

Срок

статьей 429 ГК РФ

Если же одна из сторон не выполнила условия предварительного договора, то данный вопрос можно вынести на судебное разбирательство, но не позже, чем через 6 месяцев с крайней даты заключения основной сделки.

Образец договора купли-продажи дома в рассрочку

Обратите внимание! Договор купли-продажи жилого дома во многом схож с аналогичным договором на квартиру или ее часть (в т. ч

должны соблюдаться требования ст. 558 ГК РФ). Однако при его составлении должны быть учтены некоторые тонкости, особенно если речь идет о продаже дома с земельным участком (см. также статью Договор купли-продажи земельного участка (образец)).

Например:

  • если дом и участок продаются в рамках одной сделки, в документе должны быть подробно описаны оба объекта сделки (отдельно указываются параметры земельного участка и дома, позволяющие их однозначно определить);
  • в описании дома отражаются его адрес, площадь, назначение, этажность, имеющиеся коммуникации, документы на право собственности. 

Важно! При продаже дома без земельного участка отчуждается часть участка, на которой он располагается и которая нужна для его дальнейшего использования. Что же касается порядка оплаты, то стороны сами правомочны его определить

Рекомендуем также ознакомиться с содержанием статьи Какие варианты оплаты можно предусмотреть в договоре купли-продажи квартиры, которая поможет сделать выбор наиболее подходящего способа оплаты недвижимости по договору

Что же касается порядка оплаты, то стороны сами правомочны его определить. Рекомендуем также ознакомиться с содержанием статьи Какие варианты оплаты можно предусмотреть в договоре купли-продажи квартиры, которая поможет сделать выбор наиболее подходящего способа оплаты недвижимости по договору.

***

Итак, при продаже объекта жилой недвижимости наряду с прочими существенными условиями следует отразить в договоре, оформляющем сделку, список лиц, проживающих в таком объекте и сохраняющих право пользования им и после смены собственника. Факт перехода права собственности в данном случае подлежит госрегистрации.

Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Комментарий к ст. 558 ГК РФ

  1. 1

    В случае если предметом договора продажи недвижимости является жилое помещение, существенным условием такого договора является перечень лиц, которые имеют право пользования этим жилым помещением, помимо собственника. Как правило, к этим лицам относятся члены семьи собственника, родственники и иные близкие ему лица.

    Указание на этих лиц в договоре продажи жилых помещений является обязательным, так как они на это жилое помещение также имеют права, которые должны охраняться в соответствии с законодательством.

    До вступления в силу ФЗ от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» договор продажи жилых помещений подлежал государственной регистрации. В настоящее время данное требование к таким договорам не применяется.

    Законодательством устанавливаются особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса. Так, согласно Приказу Минстроя России от 05.05.2014 N 223/пр к жилью экономического класса относятся следующие жилые помещения:

    — отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи;

    — блок в составе состоящего из нескольких блоков жилого дома блокированной застройки с количеством этажей не более чем три, который предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования;

    — квартира в многоквартирном доме.

  2. 2

    Применимое законодательство:

    — ФЗ от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в гл. 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»;

    — Приказ Минстроя России от 05.05.2014 N 223/пр.

  3. 3

    Судебная практика:

    — Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2014 N 17АП-12234/2014-ГК;

    — Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2014 N 17АП-1719/2012-ГК;

    — Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2014 N 18АП-10558/2014;

    — Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2014 N 15АП-14123/2013;

    — Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2014 N 18АП-10081/2014;

    — Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 30.09.2014 N Ф09-3129/13 по делу N А76-22653/2012;

    — Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17.09.2014 N Ф01-3499/14 по делу N А79-9803/2013;

    — Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2014 N 19АП-4346/14;

    — Определение СК по гражданским делам Курганского областного суда от 04.09.2014 по делу N 33-2654/2014;

    — Определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 05.07.2013 по делу N 33-8207/2013;

    — Определение Ставропольского краевого суда от 01.10.2013 по делу N 33-5043/2013;

    — Постановление ФАС Уральского округа от 21.02.2011 N Ф09-515/11-С6 по делу N А07-6379/2010;

    — Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2012 N 08АП-5814/12;

    — Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2008 N 01АП-1985/08;

    — Определение Московского городского суда от 10.09.2013 N 11-25822/13.

Гк рф статья558

7. Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» содержал прямой запрет на продажу заселенных домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них граждан. Причем данной норме была придана обратная сила, т.е.

она распространялась и на сделки, заключенные до вступления в силу названного Закона. Приведем конкретный пример. Дом, состоявший из двух корпусов, находился на балансе НПО «Машиностроитель». В декабре 1991 г.

НПО и Международная ассоциация делового сотрудничества «Пэком» заключили договор купли-продажи дома.

Статья 558 ГК РФ

Законодательством устанавливаются особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса. Так, согласно приказу Минстроя России от 05.05.2014 N 223/пр к жилью экономического класса относятся следующие жилые помещения:

Статья 558

В п. 6 ст. 42 ЖК разрешен вопрос, который долгое время вызывал споры на практике. В соответствии с указанной статьей собственники комнат в коммунальной квартире получили право преимущественной покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, предусмотренных ГК.

Это означает, что собственник продаваемой комнаты обязан известить собственников остальных комнат в коммунальной квартире о намерении продать свою комнату с указанием цены и других условий ее продажи.

Продавец получает право продать свою комнату любому третьему лицу, только если остальные собственники комнат в коммунальной квартире откажутся от покупки или не приобретут комнату в течение одного месяца со дня получения извещения (п. 2 ст. 250 ГК).

Статья 558 ГК РФ

Законодательством устанавливаются особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса. Так, согласно Приказу Минстроя России от 05.05.2014 N 223/пр к жилью экономического класса относятся следующие жилые помещения:

Статья 558 ГК РФ

Приобретение квартиры в собственность граждан и юридических лиц по перечисленным основаниям следует отличать от предоставления жилья только гражданам, получившим государственные жилищные сертификаты.

Последние выдаются лицам, лишившимся жилья в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий (Постановление Правительства РФ от 9 октября 1995 г.

N 982 «Об утверждении Порядка выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов, выдаваемых гражданам Российской Федерации, лишившимся жилья в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий» // СЗ. 1995. N 42. Ст. 3983; Порядок и условия выдачи государственных жилищных сертификатов от 10 июля 1995 г.).

Рекомендуем прочесть:  228 ч 4 ук рф в 2018

Статья 558

1. Особые правила установлены в отношении купли-продажи жилых помещений, в которых проживают лица, сохранившие в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем. Речь, в частности, может идти о членах семьи собственника, которые временно отсутствуют (например, служат в армии или находятся в местах лишения свободы).

В практике было немало случаев, когда собственник продавал жилое помещение, не предупредив покупателя о наличии таких лиц, в результате чего возникали конфликты. Чтобы избежать подобных ситуаций, был установлен перечень таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. При несоблюдении приведенного условия договор считается незаключенным.

Регистрация перехода права собственности на недвижимость

Подписанием договора дело не ограничивается, переход права собственности на недвижимость теперь надо зарегистрировать. Регистрация, о которой идет речь и которая в данной сделке обязательна, – государственная. Она положена по закону (). Сам договор купли-продажи жилой недвижимости регистрировать не нужно (). Государственная регистрация – вовсе не формальность. Дело в том, что до момента государственной регистрации жилое помещение, которое продавец желает превратить в чемодан с деньгами, закреплено за ним. У продавца на это помещение есть право собственности, которое зарегистрировано в ЕГРП. Переход права собственности как раз и регистрируется, чтобы передать покупателю не только помещение, но и право на него: один с ним расстается, другой его приобретает.

Государственной регистрации прав на недвижимое имущество посвящен Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – закон о государственной регистрации).

Для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним необходимо:

  • написать заявление о государственной регистрации прав. Форма заявления размещена на официальном сайте Росреестра (https://rosreestr.ru/site/);
  • представить в Росреестр заявление о регистрации прав и документы, необходимые для ее проведения, – сделать это можно как лично в офисах ведомства или многофункциональных центрах предоставления государственных и муниципальных услуг, так и в электронном виде либо посредством почтового отправления. Так, помимо заявления, нужно подать документы, удостоверяющие личность физического лица (), документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя, если с заявлением обращается именно он (), а также правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение: свидетельство о праве на наследство, акт о приватизации и т. д. (). Если документы предоставляются в электронной форме, необходимо заполнить форму заявления, размещенную на Едином портале государственных и муниципальных услуг gosuslugi.ru (). Если же документы направляются по почте, подлинность подписи заявителя на заявлении и доверенность его представителя должны быть засвидетельствованы нотариально. Кроме того, нотариально должны быть удостоверены сделка с объектом недвижимости и доверенность, подтверждающая полномочия лица, совершившего эту сделку. К заявлению также необходимо приложить копию документа, удостоверяющего личность физического лица (). Ознакомиться с полным перечнем документов и порядком их представления можно на сайте Росреестра;
  • дождаться результата. Регистрационные действия начинаются со дня приема документов на государственную регистрацию прав и в среднем осуществляются в срок от 5 до 12 рабочих дней.

Полностью ведомство, где зарегистрируют переход права собственности, называется «Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии». На табличке на входе также может быть написано «Росреестр». До конца ХХ века в городах были «Регистрационные палаты по регистрации сделок с недвижимостью», позднее – областные «Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (это для тех, кто будет спрашивать старожилов о том, как пройти-проехать).

Найти, где находится нужное ведомство, можно вот здесь: https://rosreestr.ru/site/about/struct/territorialnye-organy/. Находим свою область на карте, кликаем на нее мышкой и получаем адрес и телефоны учреждения, куда и следует нести документы на регистрацию.

Следует учесть, что услуга по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость платная, за нее взимается госпошлина (). Стоимость государственной регистрации права собственности на недвижимость составляет:

  • для физического лица – 2000 руб.;
  • для юридического лица – 22 000 руб.

Описание предмета сделки

Как связаны особенности договора продажи жилого помещения и предмет сделки? В документ вписывают следующие сведения:

  • город или населенный пункт, в котором она расположена;
  • адрес;
  • общая площадь;
  • количество комнат;
  • наличие балконов и лоджии;
  • кадастровый номер.

Квартира может иметь особенности, которые продавец старается скрыть из понятных побуждений. Однако выявление скрытых недостатков дает право покупателю обратиться с иском о взыскании убытков. Если они настолько серьезны, что покупка теряет смысл, предоставляется право расторгнуть сделку.

Реконструкция или перепланировка должны быть узаконены, в противном случае квартира продается, так сказать, без них. Если изменения имеют серьезный характер, то собственника могут обязать привести объект в исходное положение. Поэтому приобретение жилья с подобными дефектами чревато в будущем серьезными трудностями.

Если предлагается в подобном состоянии приобрести дом, то его изменения узакониваются намного проще. Подается заявление или декларация и справка из местной муниципальной администрации о том, что объект не выходит за рамки отведенного земельного участка, и в реестр прав вносятся изменения об объекте.

Если одновременно приобретается земля

Каковы особенности договора продажи жилого помещения с земельным участком под ним?

В ЗК заложен принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости. Если передается дом, то передается соответственно и земельный участок.

Отсутствие оформленных документов на участок не запрещает собственнику продать недвижимость. В договоре лишь делается отметка о переходе земли на тех же условиях, на которых ею владел продавец. Исключением являются случаи незаконного строительства на земле, не предназначенной для этого или вообще не находящейся в законном пользовании продавца.

Закон запрещает продавать участок без одновременной продажи дома, расположенного на нем.

Если земля под домом находится в аренде, то и новый владелец получает ее на праве аренды. При этом согласия собственника земельного участка на сделку не требуется.

Законом могут предусматриваться и исключения, запрещающие продажу земельного участка определенным лицам, в данном случае может разрешаться оформление аренды.

В пунктах договора, посвященных предмету сделки, отмечается кадастровый номер и основание регистрации права.

Комментарий к статье 558 Гражданского кодекса РФ

Следует констатировать определенную некорректность положений п. 1 коммент. ст. Перечень лиц и характер их прав не имеют никакого отношения ни к существенным условиям, ни к содержанию договора вообще, поскольку отражают реально существующие права третьих лиц, действующие абсолютно независимо от каких-либо соглашений между продавцом и покупателем жилья, а потому не требующие да и не допускающие никакого согласования (подробнее см.: Гражданское право: Учеб.: В 3 т. Т. 2 / Под ред. А.П. Сергеева. С. 114 (автор главы — В.В. Ровный); Тузов Д.О. Концепция «несуществования» в теории юридической сделки. Томск, 2006. С. 60 — 61). Введение правила п. 1 коммент. ст. не может быть оправдано и с позиций дополнительной защиты интересов покупателей, поскольку последние и так защищены нормами п. 1 ст. 460 ГК РФ, а положения п. 1 коммент. ст., с учетом сказанного выше, никаких особых мер защиты не предоставляют.

Права третьих лиц

Согласно ГК РФ, особенность продажи жилых помещений заключается в обязанности продавца отметить в договоре всех лиц, сохраняющих право на проживание.

Сюда включаются все проживающие с ним родственники, супруг или супруга. Бывшие члены семьи входят в перечень при условии совместного проживания. Закон распространяет их статус на лиц, не имеющих родственной или иной связи с собственником, но вселенные им в качестве членов семьи.

Если ранее член семьи не принимал участие в приватизации, за ним сохраняется право пользования жилым помещением.

Основанием права проживания служат: завещательный отказ, договор найма жилого помещения, договор ренты с иждивением.

Отсутствие в полной мере оформленных документов не означает, что никто не имеет прав на жилье, кроме собственника. Исключение случаи, в которых нарушение формальностей существенно (например, договора, подлежащие обязательному заверению нотариусом).

В тексте вписываются имена, отчества, фамилии и конкретные права проживания в квартире, и данные паспортов, позволяющие идентифицировать личности. Положение на этот счет содержится в статье об особенностях продажи жилых помещений.

Отдельный пункт — права детей. Если у одного из участников сделки несовершеннолетние дети, лишь имеющие право проживания, а не собственности, закон обязывает принять меры к тому, чтобы не ухудшились условия их проживания.

Предмет сделки

Предметом сделки является один из объектов, перечисленных выше. Особенности продажи жилого помещения обязывают вписать в документ достаточные сведения для идентификации объекта. Судебная практика и законодательство называют в качестве достаточной информации сведения из государственного реестра прав: кадастровый номер и основание для регистрации прав продавца (договор, свидетельство о праве на наследство и т. д.), дата регистрации и иные характеристики.

Если продается жилой дом или его часть, вторая сторона получает соответствующий объем прав на земельный участок или его часть. Сделки по передаче земельного участка могут совмещаться, либо подписывается одновременно два документа.

Последствие нарушения данного правила – признание сделки незаключенной. Это значит, что ее основные условия не согласованы, и документ не имеет юридической силы: не порождает прав и обязанностей.

Если предмет продажи комната или квартира в многоквартирном доме – новый владелец получает также право на часть общего имущества. Оговорка об отказе от него является незаконной.

Участники сделки

Суть договора заключается в том, что продавец обязуется передать покупателю в собственность жилое помещение, а покупатель принять его. Особенности продажи жилых помещений касаются квартир, домов, и комнат в квартирах и домах.

Участниками сделки является собственник и приобретатель, которому переходят все права на объект. Собственников иногда несколько. В его лице выступают порой представители, действующие на основе доверенности или иного основания. Например, родители ребенка, которому еще нет 18 лет.

Если собственник государство или муниципалитет, в сделке принимает участие орган или лицо, имеющие полномочия на продажу имущества. Исключением служат случаи приватизации жилья, где переход имущества осуществляется бесплатно.

Особенности продажи жилого помещения подразумевают получение нотариально заверенного согласия супруга-сособственника, имеющего права на объект.

Цена сделки

Пункт является обязательным для договора купли-продажи. Без него сделка считается не заключенной, и теряется ее юридический смысл. Размер цены нужен не только для защиты прав участников, но и для расчета суммы налога.

Как определяется цена при продаже недвижимости? Особенность продажи жилых помещений в предоставлении сторонам свободы, ограниченной лишь запретом передавать жилье за цену, не соответствующую рыночной. Оценка объекта по кадастровой стоимости не дает возможность сэкономить на уплате налогов, государство обяжет произвести оплату исходя из рыночной цены согласно практике КС РФ.

Если одна сторона предлагает проект договора и вторая его принимает – это не означает автоматического принятия цены, обозначенной в проекте.

Сделки по доверенности

Регистрационная служба тщательно проверяет переданные договора и документы на соответствие нормам действующего законодательства. Не обходит эта участь и доверенности

На что обращают внимание чиновники?

  • не истек ли срок ее действия;
  • имеет ли полномочия на сделку лицо, подписавшее договор;
  • выполнены ли иные требования (например, в пакете документов имеется разрешение органов опеки на сделку с недвижимостью ребенка или недееспособного).

Проблема в том, что проверка ограничивается изучением документов, особенно выданных органами власти.

Если доверенность выдана достаточно давно и ее срок не истек, было бы разумным узнать непосредственно у владельца жилья, хочет ли он до сих пор совершить сделку. Вполне возможно доверенность отозвана и ею пользуется мошенник. Обращение с проверкой доверенности к нотариусу может и не сработать.

Похожие записи:

Статья 572. гражданского кодекса рф. договор дарения Особенности планирования и исполнения бюджета муниципального образования Образец заявления о замене должника в исполнительном производстве ( скачать) Налог с продажи квартиры Можно ли ездить на разных шинах: закон и практика вождения Default ThumbnailВозможен ли беспроцентный заем между юридическими лицами?